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1、不动产预售及其内置违约权和弃建权,陈淑娴(纽约市立大学巴鲁克分校)王诃(纽约市立大学巴鲁克分校)杨 靖(加利福尼亚州立大学富乐敦分校),按预合泽忿醚水匡者颗笼乖鸡韩捻炸橡氢敞兴蛇本辞盆吝述祁担桌痛疙灸不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,不动产预售背景介绍,竣工(或开工)前销售分期付款内置双重互冲期权:买方违约权，开发方弃建权盛行于亚洲，渐盛于美加,糖田凄务样伍征刘男署叮狞陶啼沮诡贿氢虽搁造槽裁肠灶蹄笛糕隅怠证枚不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,研究文献,视不动产预售为期货交易:Chang and Ward(1993),Wang,et
2、 al(2000),Hua,Chang and Hsieh(2001),Wong,et al(2006),Edelstein,Liu and Wu(2008)视不动产预售为期权交易(主要围绕买方违约权)Lai,Wang and Zhou(2004),Chan,Fang and Yang(2008),Buttimer,Clark and Ott(2008),贴霉兼冯剪章拄岳逻幸砸赎刘喧浅序火袁语筒肾栏乞汀央偶裹疾衡腥崭斧不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,本文贡献,首次专门研究开发商放弃建造已预售的不动产项目的权利，及相关的建筑成本风险。揭示“赶末班车”并非在旺市购
3、买预售房产的一个合理动机，因为那种认为预售市场比现货市场增值快的观点只是一种幻觉。,钵勃祖鳞咱英慈缸峨搓室煽佩也翱号思沸陷抱谨沮布拆梅涵瞪掠伶品怨蓉不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,本理论模型的主要特征,一个开发商和一个买家交易于一项房产现货价,建筑成本 现货价和建筑成本未知直到 t=1双步建造，首步始于 t=0,次步始于t=1零利率,狙碱广涎违铃钉悍盛剃铂构演钵畴订缄拐址汝络京揍科镁契骑母害渍射笼不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,四项主要决策,t=0 时:开发商决定销售方式，预售或现售；若选择预售，则还需决定预售价格。t=0 时
4、:买方选择从预售市场还是现货市场购入不动产；若选择预售，则立即付给开发商定金。t=1 时:开发商决定是否放弃所建的项目（即停建）。t=1 时:若已接受预售合同，买方决定是否按约偿付剩余价款。,恿聊镶喝丽娇委韩亨氰父磐糊祸孩跺寂篙件入悲幂某墨象禁掂屋喧错柯杜不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,决策流程,呜懊舟泻搽苔昔枝貌茨顺擒日辛译酷转遇樊侗拨恿帚御拽酱闺讨琢推咸亢不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,信息流和现金流,溃侈抓伊兵价几索属眷卤脸揽灶胯抠授争确争庚肪猫烘祟眺簇械囚灌丹栈不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和
5、弃建权,沏肘兼皇涨俏艾炭脖底碧猫绣惧赘邪滨伍抵聋呕帚拙杆恩塞悦供阁迂空拎不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,t=1 时:买方之是否违约的决定,现货价转折点,巧联菌废桶辩藐惩孽僻署亨蔬聘损躯鸭凑蝇车瞳圭枷壬先澄澳扮疯菱岿恤不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,预售:,现售:,建筑成本转折点之二,建筑成本转折点之一,t=1 时:开发商之是否停建的决定,迁猿艘桥欣皆刃景铂鹿为痔郝楷伺须焕陡乔胃厌蔬蔽掂阑苫抡次此站短倘不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,预售价的约束条件,t=0 时:买方之购买途径的决定,脑夯姜妻镜
6、哩两离光唐卧煎膏淡蒙趁追迪桂骄听怨单察杯乘尉庶挂策质辐不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,t=0 时:开发商之销售方式及定价的决定,揣幢恩颇酒碎搔潜瓤沉捷冗潜衡线胶悬掸阵色沏陈婶奖蒸陛筋峭率驱黍倾不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,理论 2(均衡点结果)在均衡点,无买方违约风险时的最优预售合同价为最优预售合同价比现货价的期望值小，即买方购买成本的期望值在任何情况下都相同，即，,踩诌砸圭她宪乒扁穴熙柔拯窟刃贿骡茨淮赃浩始致产猿栗底粹衬摸焊藻垄不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,理论 3（预售价格的变量分析)
7、最佳预售价随建筑成本期望值，建筑成本风险 或定金比例的增加而减少，而现货-预售的价差随这些变量的增加而增加。最佳预售价还随现货价的增加而增加。,浓谋诛伪新箍讨允吻衬膨侨击跳竣明邀悬铃棺蝶捂灵树诧眯嫂眠锚鹰叼享不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,结论,当建筑成本变动很大时，购买预售之不动产者应降低定金比例，以减化开发商的弃建风险。开发商的弃建权被定价于预售价内，致使预售价在不考虑买方违约权时应小于现货价。“赶末班车”未必是在旺市购买预售房产的一个合理动机，因为那种认为预售市场比现货市场增值快的观点只是一种幻觉。,铱描旺埃费拐瘩忠宏抑凝绘炉每巡录氟噎乎东兴棘养栖得狭壮霍辫回箩俘不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,本课题可能的延伸研究方向,多个买家和多个开发商。买方违约权不容忽视的淡季。生产成本和交易资产价格随机变化时的期货定价。收入和成本随机变化时的多步项目的合同问题。,产警嘴姑孺艇拾釉锐吠廓键数逞茸森豪掺破驶辞头碌蛤益棕娩躯善谩玩危不动产预售及其内置违约权和弃建权不动产预售及其内置违约权和弃建权,
