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1、南京传春置业顾问有限公司,房地产基础知识,目 录,土地开发,工程,营销,政策法规,一、土地开发,1.土地使用性质及年限通常按照土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地及综合或其他用地。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地出让的最高年限分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准城市用地共分10大类、46中类和73小类。10大类及其代号分别为：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（
2、M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公共设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。公共设施用地又可细分为：行政办公用地（C1）商业金融用地（C2）文化娱乐用地（C3）体育用地（C4）医疗卫生用地（C5）教育科研设计用地（C6）文物古迹用地（C7）其他公共设施用地（C8）。,2.土地交易土地招拍挂制度土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖 的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或 者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。,3.土地价格土地价格：是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租资本化。我
3、国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。按不同的角度分类，土地价格有不同的分类：（1）按土地权利分类，可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空中权价格等；（2）按土地价格形成的方式分类，可以分为交易价格和评估价格。评估价格又包括交易底价、基准地价、标定地价和课税价格等；（3）按政府管理手段分类，可以分为申报地价、公告地价、协议出让底价等；（4）按土地价格的表示方法分类，可以分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。,楼面地价：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的
4、关系是楼面地价土地总价总建筑面积,4.土地的开发条件三通一平(净地):通常指土地具备：路通、电通、水通（上水、雨污水等）以及土地平整的条件。七通一平(熟地):是指土地(生地)在通过一级开发后，大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通以及土地平整的条件，可以进场后迅速开发建设。,生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，用于建筑的土地，该建筑用地未经开发无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除（农用地、荒地）。熟地：指已具备供水、排水、供电、通讯、通气、道
5、路等较为完善的基础设施，并完成地上建筑物、构筑物拆迁,且地面平整，已形 成建设用地条件的土地。,毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行动拆迁的可用于建筑的土地。净地：指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。从产权和法律关系上看，二者也有明显不同，毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系
6、相对简单。,二、工程,1.地基与基础地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承 受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接 作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩 大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将 荷载传给地基。,桩型图片,图一：普通方桩,图二：预应力空心方桩,图三：预应力空心管桩,图四：夯扩桩,2.按建筑结构的材料分类砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形
7、式的房屋层数较少，多用于单层房屋。,砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。,钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。,钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制 作，墙体用砖或其他材料制 成。此结构多用于大型工业 建筑。,3.按建筑结构的承重方式分类承重墙结构：它的传力途径是屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋
8、架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。,框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或 大型高层民用建筑多属于框架结构。框架结构和框剪结构的区别：框架结构的承重传导方式是：板-次梁-主 梁-柱-基础-地基框剪结构的是：板-次梁-主梁-剪力墙和 柱-基础-地基框架结构的墙不承重或者只承担自重，而 框剪结构的墙需要承担上部荷载以及墙本 身的自重在框剪
9、结构中剪力墙和柱共同承 担上部的荷载并把荷载传到基础而框架结 构中只有柱来承担和传导。,排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。,其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。4.按建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：低层：13层多层：46层中高层：79层高层：1030层超高层：40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）,三、营销,房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国
10、家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到七通一平的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租
11、、出售等就是三级市场行为。,商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人
12、所有。属于经济适用房的一种。,经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。,期房:是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。（楼花:一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一 般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。）预售合同
13、现房:是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同 后，立即可以办理入住并取得产权证。外销（租）:经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。,预售面积和竣工面积：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。商品房的起价:指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。商品房的均价:是指商品房在
14、销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。（均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。）,五证:房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证限 定土地使用范围、边界和占地面积，国有土地使用证决定房 屋是否拥有产权，建设工程规划许可证限定本规划地块上所 建建筑物的功能类别（商业、住宅等），建设工程施工许可证 申请可以合法施工，和商品房预售许可证以合法买卖的商品 房，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，建设工程施工许 可证由建设部门核发，国有土地使用证和商
15、品房预售许可证 由国土资源部门和房屋管理局核发。(需在销售中心公示)绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（3050）容积率：总建筑面积(地上部分)与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。,建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地 之比。建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面 计算，包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积（算一半）套内墙体面积:套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体 所占的面积。房屋得房率房屋套内建
16、筑面积/房屋建筑面积（一般指销售面积）,公摊面积：公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（会所、物业管理办公室、停车场等除外）公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。套内使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(一般为东西向)。进深：房屋内从前墙皮到后墙皮的距离（一般为南北向）。,层高：楼地面到楼板的垂直距离。开间、进深、层高都是指墙或楼板中至中的距离。净高：楼地面到楼板结构底面之间
17、的垂直距离。面至面的距离跃层式:由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。复式:复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房，用楼梯连接上下。是一种经济型房屋，其目的是提高住宅空间利用率。,错层式：指一套房子的各种功能用房（即房内的厅、卧、卫、厨、阳台等）不处于同一平面，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影
18、响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是坚固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能，且具有良好的外观。屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶 及多波式折板屋顶。,平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水 及保温处理。坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。曲面屋顶：屋面形状为各种曲
19、面，如球面、双曲抛物面等。承重结 构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。,多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，折板的波长为23M，跨度915M，折板的倾角为30度38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。,别墅的类别：独栋别墅:独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。私密性强，市场价格较高，多定位为高端品质。,联排别墅：又称TOWNHOUSE，它是由几幢小于三层的单户别 墅并联组成的住宅形式，通常 一排二至四个单元联结在一 起，有统一的
20、外立面设计和独 立的门户。每户独门独院，除 地下室外，还设有一至二个车 位，单套面积一般在250平方 米左右。,叠加别墅：是在综合花园洋房 公寓与联排别墅特点的基础上产 生的，由多层的别墅式复式住宅 上下叠加在一起组合成，下层有 花园，上层有屋顶花园。一般四 至七层，由每单元二至三层的别 墅户型上下叠加而成，与联排别 墅相比，外立面造型丰富些，布 局更为合理，一定程度上克服了 联排进深长的普遍缺陷。而且,叠 下有半地下室，叠上有露台。,双拼别墅：它是联排别墅与独栋别墅的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。TOWNHOUSE:也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原
21、始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。国际5S标准别墅：sport 运动story 故事sun 阳光stream 梦想 scenery 景色,商住住宅(SOHO-Small Office Home Office):居家办公,住宅观念 的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居 住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。酒店式服务公寓:是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、
22、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。LOFT：无内墙割断的平敞式平面布置宅STUDIO：工作室公寓SOLO：单身精准住宅,CITY HOUSE：城市新住宅中央商务区(CBD-Central Business District):指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。例如：在悉尼的CBD就在CityofSydney 的 George Street；香港的CBD就在中、上环和尖沙咀。美加等地称呼 CBD 为 downtown，因为过去的住宅区都在山上，而商店街都在山下。(WBD-Word Business District，如南京的紫峰大厦s。)中央居住区(CLD-Central Livin
23、g District):指由若干个居住区组成的可以满足城市居民居住、教育、购物、娱乐、休闲的大型集中型居住区，CLD最重要的两个因素是空间和环境。中央行政区(COD-CentraL Official District):其名称源于该区内汇 集了多家国家部委、机关、办事机构。,MALL(英文Shopping Mall 的简称，中文俗称摩尔):可译为超级休闲购 物中心，是20世纪50年代初兴起于美国，现在欧、美、日、东南亚广为 流传并开始风行世界的一种全新商业模式，其定义为：以大型零售业为 主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的综合性商业 聚合体。(如南京华东MALL)灰空间:最早是
24、由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。,玄关：玄关一词源于日本，专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外的缓冲空间，在住宅中玄关虽然面积不大，但使用频率较高，是进出住宅的必经之处。在房间的整体设计中，玄关是给人第一印象的地方。会所:是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅
25、览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。外飘窗:指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。（不算面积）,建筑常用玻璃：中空玻璃:中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。LOW-E玻璃：又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。其优异的热性能主要体现在：
26、1.节能。外门窗玻璃的热损失占建筑物能耗的50%以上，Low-E玻璃可 大大降低因辐射而造成的室内热能向室外的传递；,2.保温、环保。寒冷季节，因建筑物采暖所造成的CO2、SO2等有害气 体的排放是重要的污染源，Low-E玻璃由于热损失的降低，可大幅 减少因采暖所消耗的燃料，从而减少有害气体的排放；3.良好的光学性能。Low-E玻璃对太阳光中可见光有高的透射比，而 反射比则很低，与传统的镀膜玻璃相比，光学性能大为改观。从室 外观看，外观更透明、清晰，保证了建筑物良好的采光，又避免了 以往大面积玻璃幕墙、中空玻璃门窗光反射所造成的光污染现象。建筑常用窗：木窗：如今尽管纯木窗作为外窗已很少见，但一
27、种新型的纯木窗采用了周期式强制循环蒸汽干燥技术，保证了木窗不易出现开裂的现象，一般可做内窗，刷好漆后则可做外窗。另一种“铝包木”窗，是结合了纯木窗与塑钢窗的优点加工而成，里层为纯木，外层以铝合金作保护层，抗腐耐磨，定型好，可在外层喷涂多种色彩。,铝合金窗：铝合金推拉窗是时下高层建筑应用最广泛的窗型，由于价格适中，而易被大家所接受。但存在着隔热性较低、开窗时声响较大、密封性不持久等问题。塑钢窗：塑钢窗的内层以钢材作支撑，外层则是抗氧化塑料，由于塑料外层不易导热，且内部构造接缝紧密，因而其密封性、隔热保温性能较好。比起普通玻璃窗还耐酸碱、耐腐蚀。但塑钢毕竟是PVC塑料型材，时间久后表面会表面变黄、窗体变形。断桥铝合金复合窗：在铝型材中间穿入隔热条，将铝型材断开形成断桥，将室内外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整体，有效阻止热量的传导。断桥铝合金型材门窗的热传导性比非断桥铝合金型材门窗降低4070%，具有良好的隔音性,隔热性、防火性、气密性、水密性，防腐性、保温性、免维护等，且可以长期使用不变型、不掉色。但价格贵，制作成本比较高。,
