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1、北京区域工厂化户型、部品集成标准化设计探索,北京区域本部2011.8,万科2014年基本实现住宅工业化万科2014年基本实现取消湿作业,王石主席:,万科住宅工业化的目标,推行工业化首先是用来解决万科自身的质量和效率问题；万科的规模太大，转身慢。因此我们做工业化必须要比别人先动起来；,推进步骤及指标分配方案：,上表中的比例为当年工业化开工面积占当年主流产品开工总面积的百分比。,万科工业化推进规划（2011-2014年）,部品生产系列化,内装集成化施工,第1阶段,第2阶段,第3阶段,第4阶段,户型、部品模块标准化,结构体系工艺工法,引入模数化概念,集成住宅,工业化住宅推进的四个阶段,已经实现从无到
2、有,当前突破点推广应用,规模效益合作共赢,工效提升品质保障,工业化设计实践,A,产业化住宅,2007-2009年，北京假日风景B3、B4，8100平米,假日风景D1D8,2009-2011年，北京假日风景D1、D8，32500平米,长阳半岛（2010-2011）48300平米,2010-2011年，北京长阳半岛工业化组团，50000平米,(2010-2011年)北京半步桥高度突破60米；首次在保障性住宅运用预制装配外墙,公安局公租房项目,10,天津东丽湖万科城阅湖苑49-51#楼,天津生态城项目,沈阳金域蓝湾项目,实践中的困惑?,B,规模-产品形式零星、分散，缺乏集中推广的基本条件成本高于传统
3、的建安成本影响了市场竞争力 期待中规模降低成本的市场条件远不具备效率设计周期多2个月，影响运营时间节点内装仍是传统的施工工艺，大量湿作业，工业化施工效率优势没有发挥产品力施工精度提高、渗漏风险降低等工程质量得到提升，但不是最直接的客户触点单调乏味千城一面的城市立面，给报批报建增加困难成熟度从无到有之后，如何走向成熟；,困惑：工业化的优势怎样转化成市场竞争力？！,工业化推广面临的内外部环境内部：缺设计经验；缺管理能力；缺实践经验；,外部：缺能做工业化的设计院；缺会干工业化的总包队伍；缺合格的建筑构件预制队伍；,困惑：,解决方案及目标,C,标准户型：将目前普遍市场反应良好的小三居户型，固化为区域工
4、业化标准户型；减少一线公司设计同事的劳动强度，立面处理：发挥工业化特点，通过预制构件标准化、系列化、多样化实现表皮效果的变化；提供更多选择；内部平面优化：结合客户感受，提升功能配置，增加收纳空间；提升客户价值内装模块化：将占精装工作量80%以上的厨卫、收纳部品集成为标准模块；实现干法拼装式施工；节约工期部品标准化：将预制构件、门窗、铁艺栏杆等标准化，实现集中采购，发挥战略合作的优势，降低成本；,解决方案：,预计可目标：推广应用：将优化的小三居标准户型，固化为北京区域工业化统一户型；近期在北京、沈阳、青岛、长春、天津公司推广应用；应用规模：三年；一万套；100万平米。2.客户价值提升：品质保证；
5、增设家政间、步入式衣帽间；加大收纳空间；卫浴干湿分离；便于日常清洁；便于维修更换；3.效率提升：设计资源共享，提高设计效率；减少错漏碰缺；免做试验楼，节约时间3-6个月；施工效率提升；有利于工序穿插、冬季施工；,预计可目标：4、丰富立面：户型底盘相同，变换表皮效果逐步实现产品的系列化、多样化5、成本控制：体现规模优势；实现前置式的战略采购：以预制构件、门窗、栏杆标准化为前提，与战略供货商合作，提前订、备货；降低原材料采购价格，合理调配生产节奏，实现利益共享；构件资源共享：构件二次设计图共享；生产工人、构件模具实现调配；（尤其对于预制厂不发达的城市，可以从北京、沈阳等成熟城市直接套用成套技术和施
6、工机具），可以大幅降低工业化直接成本；在无定额标准的情况下，项目间成本对标；,预计可目标：6、解决工程痛点：厨卫的精装工作比例占到80%。工业化项目上将厨卫部品集成为标准模块，简化管理工作，降低对工人技术的依赖；实现干法拼装式施工；质量责任明确有利于成本保护实现文明施工7、经验传承：减少体验样板间环节免做工程实验楼施工工艺和管理策划实现区域内部共享内部管理人员和合作方实现异地现场培训,设计标准化,D,当前工作：统一户型平面，固定操作底盘；提供更多选择，完善3-4种表皮效果；部品标准化内装厨卫模块化；,一、户型模数化、标准化,1、原始户型,选用成熟1T2小三居工业化户型（已在北京假日D1、D8#
7、楼，长阳和沈阳春河里项目应用）,户型平面比较,原户型,将原楼层96平米户型面积增加到105平米,原户型问题,1、书房、次卧收纳空间不足2、门厅：衣柜，储物柜的空间狭小3、厨房：收纳空间不够4、卫生间：尺度不够舒适，钻石型的淋浴使用不便5、主卧室：没有更衣间6、原洗衣位实际功能不实用,方案过程草图,主要变化：1）生活间 2）橱柜 3）步入式衣帽间 4）分离式卫浴 5）玄关收纳 6）隔断式收纳,现户型优化,1、增加书房、次卧收纳空间,2、玄关收纳空间增加3、厨房收纳空间增加4、卫生间布局规整，淋浴更加符合人体活动5、家政间增加熨烫、晾晒功能6、卧室增加步入式衣帽间,建筑平面主要变化：1）取消北侧双
8、飘窗，改为北侧阳台；2）厨卫区域向下扩大300mm；主卧进深3700mm；3）管井调整，增加玄关空间4）标准层户型楼面建筑面积105平米；,首层大堂解决方案,二、外墙拆分实现系列化及立面多样性,北京假日D1D8工业化楼-清水混凝土、中式风格,立面方案一（青岛即墨新城“草原建筑”风格）,南立面（工业化）,取消坡屋顶，以预制线脚替代,简化承重外墙板线脚,整合底部线脚,减少端部阳台的双向出挑，统一阳台尺寸,统一纵向线条尺寸，形成统一构件,南立面（原型）,南立面,立面方案一,立面工业化解决方案一,标准层墙板拆分,预制装饰构件拆分,预制装饰构件拆分,立面方案二（长春柏翠苑用预制构件实现新古典风格),南立
9、面（工业化）,取消坡屋顶，以预制线脚替代,简化承重外墙板线脚,整合底部线脚,减少端部阳台的双向出挑，统一阳台尺寸,统一纵向线条尺寸，形成统一构件,南立面（原型）,工业化立面方案效果图,立面方案二,立面方案三（北京新里程现代风格）,立面效果：1.现代风格（中式元素、清水混凝土）-北京假日D1D82.现代风格-北京新里程3.新古典风格-长春柏翠园4.草原风格-青岛即墨新城,三、部品标准化,1、楼梯的模数化、标准化和系列化-楼梯栏杆标准化、系列化,2、建筑门窗设计的标准化和系列化-塑钢门窗标准化、系列化,厨卫模块化,E,模块标准化-拼装式整体卫浴,卢冰总：组织区域本部、沈阳公司、北京院十所、汉森成立
10、专项工作组，做拼装式整体厨房、卫浴应用研究。课题研究目的：北京区域地处寒冷、严寒地区，在工业化标准户型的基础上，推广以干法施工为主的标准化部品集成之整体厨房、整体拼装式卫浴间。可以通过技术手段和工业化产品实现品质统一化、采购规模化、施工少人化、提效正常化。工作目标：以当前北京区域普遍采用的工业化小三居为底盘，完成标准化的整体厨房、整体拼装式卫浴间研究，并在区域内推广实施。成果描述：完成万科北京区域标准化部品集成之整体厨房、整拼装式卫浴间实施要点；并于三年内推广应用一万套。,干式，湿式的优点组合。可实现瓷砖、石材的装饰效果。浴室的各部分（地面，壁，天花）都可在工厂内生产，现场组合构成。品质统一，
11、现场施工时间缩短。,底盘可灵活组合的整体卫浴间：,整体卫浴功能介绍,试点样板间,一、工业化浴室的土建交接界面1、墙面：混凝土与砌筑墙面无需进行抹灰，水电接口事先预留；2、地面：未进行地热安装及防水施工的主体结构地面即可；3、地面标高预留：工业化浴室成活地面：在工业化浴室施工时地面降板为165mm居室地面做法高度。,汉森整体卫生间 传统C级卫生间,二、装修标准,装修标准做法,装修标准做法,装修亮点,细致的收纳,体贴的五金,整体性较好,不同以往的地漏,装修标准做法,整体浴室样板与传统浴室装修总成本对比分析,注：整体浴室价格采用的为汉森拟用10000套卫生间装修报价；传统卫生间装修套用的标准为集团C
12、 级及相应价格整体浴室单方指标中已考虑抹灰、防水等扣减。,三、成本对比,52,整体浴室样板与传统浴室装修总成本对比分析,如仅采用整体浴室样板中墙、地面做法，其余部位仍延用原有C标装修标准，则造价分析为：,注：整体浴室单方指标中已考虑抹灰、防水等扣减。,三、成本对比,功效对比,四、施工功效对比工时角度：传统工艺单户施工至卫浴五金安装界面需14天（理想工期）+14天的工艺间隔时间 工业化安装仅需2人，2天工序角度：在传统工艺施工过程中至少要对接两个施工单位，6个工种（含土建、装修两个施工单位，土建抹灰、地热、防水、瓷砖粘贴等若干施工环节）。在批量施工过程中各环节按照施工流水段进行施工，因工序交接、
13、质量检验、成品保护等原因无法实现“无缝连接”。其他：基本无湿作业，品质统一、标准；成品保护有利；质量责任界定清晰；,性能对比,四、性能对比,玄关、壁柜集成安装，干法施工,门洞隔墙轻钢龙骨石膏板安装，干法施工,厨房、卫浴、生活间、衣帽间、隔墙集成安装，干法施工,C标木地板基本可实现内装干法施工,隔墙、壁柜集成安装，干法施工,收纳功能,F,1、增加书房、次卧收纳空间,2、玄关收纳空间增加3、厨房收纳空间增加4、卫生间布局规整，淋浴更加符合人体活动5、家政间增加熨烫、晾晒功能6、卧室增加步入式衣帽间,1、玄关：收纳空间增加五金挂件，把收纳做的滴水不漏,2、厨房：收纳布局更加合理,水盆柜内平底锅，案板
14、架,2、厨房:充分利用闲置空间,3、家政间：增加熨衣、收纳及小件洗涤功能,收放式折叠熨衣板,3、家政间：收纳功能,脏衣服收纳篮与卫浴间有小开启扇，可将小件换洗衣物直接投入收纳蓝,洗剂收纳篮,4、步入式衣帽间：衣帽挂件墙，使用率高,后续工作计划,G,2011-2014年工业化推进规划,上表中的比例为当年工业化开工面积占当年主流产品开工总面积的百分比。,产品系列化,户型、部品模块标准化,工业化技术研发,工业化工作启动,2014年全部工业化,各公司方案不同，各自为战，不成规模工业化不具备优势工业化准实施阶段,从单一产品作为突破点，统一户型、部品标准单一产品具备规模，工业化开始形成效益和效率优势工业化小规模实施阶段,逐渐搭建多种户型、多种立面风格的产品库工业化形成效率、效益和产品表现力优势工业化大规模实施阶段,全部实施工业化打造“万科制造”品牌,后续工作：完成全套设计图：围绕1T2-小三居户型，研究落实内装厨卫模块、统筹收纳系统、部标准品；丰富产品库：分阶段研究120平米、150平米的主流户型，及立面效果；,后续工作计划,08.12.18Page 68,
