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1、合富辉煌房地产顾问(北京)有限公司,谨 呈,兰亭溪谷项目营销策略报告,2,思路导图,客户分析,营销定位,营销策略,了解客户,形象塑造,关键动作,竞争研究,机会寻找,大市解析,把握趋势,3,1,大市解析,4,首先，看看呼市地方政府如何响应“4.17新政”,5,呼市地方响应新政契税政策,6,呼市地方响应新政信贷政策,购房门槛提高，地方政府双管齐下，企图遏制房价,7,接着，再看看呼市地产市场是否出现变局,8,房地产开发投资增幅再度大增,2010年上半年，呼市房地产开发投资额达40.02亿元，增幅83.24%，远远高于房地产市场预警指标体系的正常增幅。增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于
2、求。,9,商品房开发后续供应量减弱,2010年上半年，呼市商品房竣工面积同比下降了33.1%。自2008年始，施工面积和新开工面积也连续增长下滑，说明当地政府意识到需要以控制供应为手段避免房价过快增长。,10,商品住宅供求关系异常，近期需求旺盛,2010年上半年，呼市商品住宅销售面积78.22万平米，消化率168.07%，延续了2009年的销售热潮。原因在于2007年至2008年间的市场需求萎靡，被抑制的购房热情在短期内上扬，产生“渴市”现象。,11,商品住宅均价受交易影响，增长显著,2010年上半年，呼市商品住宅均价3757元/平米，同比增幅27.04%。由于近期市场交易活跃，带动了商品住宅
3、的价格的增长。,12,商品住宅中小户型成交平稳，大户型适度增长,2010年上半年，呼市商品住宅成交套型面积集中在60-100平米的比例保持平稳，而144-180平米以上的套型成交面积比例则平稳增长，说明改善型需求尚未受到调控政策的显著影响。,13,小结：调控效果轻微，难抵需求热潮,近期呼市地方响应新政，围绕供应、财税、信贷调整等方面展开；房贷政策力度之强超出市场预期，一度产生市场观望情绪，但是对于自住型客户未产生显著的作用；商品住宅受到市场有效供货不足的影响，上半年市场成交异常活跃，甚至接近往年的年度成交水平，楼价也因此带动提升；受到地方政府调控的影响，房地产开发投资的“高热”预计将会在今年下
4、半年至明年上半年大量转化为市场的实际供应，届时可能会平抑置业的需求。,思考：本项目为中高端型的产品，针对的客户以改善型为主，推出时机恰恰在本轮置业潮的“末班车”，因此必然直接受到市场的影响。,14,2,竞争研究,15,呼市中高端居住板块集中在二环沿线,东河板块,四大中高端板块,东南新区板块,老城区市中心板块,成吉思汗大街板块,16,现阶段竞争区域处于空货期，年内供应将被放大,竞争区域市场潜在供应量达240多万平米，项目自身板块内潜在供应达110万平米，预计下半年内转化为市场供应后将会加剧竞争态势。,17,中高端板块竞争发展趋势,随着市区可开发用地的减少，呼市的住宅开发逐渐延伸至二环沿线，成吉思
5、汗大街板块、东河板块、东南新区板块作为中高端楼盘的聚集地，逐渐成为房地产开发热点区域。东河板块、东南新区受到呼市城市向东南发展规划的利好，未来价值被市场看好。成吉思汗大街东线发展相对成熟，西线开发相对滞后，整个板块受城市规划“北抑”的保护，土地、自然资源稀缺，本项目要重点突出所处成吉思汗大街板块的地理优势，以及生态的宜居性。目前区域内在售竞争项目均处于尾货阶段，但随着新项目的入市，预计下半年内这种局面将被打破，市场潜在供应量超100万方。纵观呼市典型中高端项目，其供应的主力产品面积同质化严重，本项目产品走差异化路线，精准打击改善型客群，更好细分市场，满足市场高舒适度、高性价比的置业需求。,18
6、,18,竞品项目锁定,鉴于周边产品中，参考竞品大溪地户型面积310-380平米、总价在210-260万/套，与本项目不属于同类竞争范畴，因此不再进行对比分析；,主要针对以下形成直接竞争的项目进行竞争研究。,左右城,阳光诺卡,城市维也纳,19,19,左右城,项目一期现房，有实景展示。,项目周边环境较差，但公交车10分钟能到达呼市成熟生活区。,项目享受工大教育资源，无高质量学校,新城区学校一览表：土默特中学青山小学三十四中海拉尔路小学,左右城地理位置优越，有实景展示，但周边高质量教育配套缺失。,左右城140三居产品与本项目中间层产品存在竞争。,20,20,左右城,三室两厅两卫建筑面积：129.43
7、套内面积：119.33得房率：92.1%特点：南北通透；赠送露台，错层结构明卫设计,三居户型基本方正、通透，因为有赠送露台所以得房率可达到90%以上，公共卫生间为明卫。,21,21,阳光诺卡,项目一期已入住，具有一定的生活氛围，并且有现房实景展示。,项目自身拥有完善的商业配套，居住生活较为便利。,阳光诺卡在两居和三居和本项目中间层产品有竞争。,项目享受工大教育资源，整体教育环境优越,新城区学校一览表：土默特中学青山小学三十四中海拉尔路小学,阳光诺卡有实景展示，配套较为优越。,22,22,阳光诺卡,方正、南北通透。三阳面设计，书房超大阳光房设计给产品带来不少亮点。,23,23,城市维也纳,项目目
8、前处于期房销售阶段,最大卖点：临近市体育场，享受健身配套场馆,城市维也纳地理位置优越，期房价格诱人！,城市维也纳在大两居和三居和本项目中间层产品有竞争。,24,24,城市维也纳,三室两厅两卫建筑面积：135.41 套内面积：109.68得房率：81%特点：南北通透；双飘窗设计,此项目在期房销售中太多未知因素，户型尺寸、楼号和组团等，整体销售信息对外不明确。,25,客户价值导向下的项目优劣势总结,基于竞争和客户价值，本项目优势：高得房率劣势：区位抵抗性，缺乏现场展示，生活配套未定,26,客户价值导向下的项目优劣势总结,竞品赠送面积大，附加值高,基于竞争和客户价值，本项目：多数竞品以底层送花园、顶
9、层送阁楼、赠送露台、阳台赠送一半面积等方式作为产品的附加值，在讲究实在消费的呼市，这种方式吸引力较强。本项目一期产品附加值不占优势，重点优势在于户型功能的人性化和舒适性。,27,3,客户分析,28,重点参照项目的客户来源,29,重点参照项目的客户来源小结,从以上楼盘客群分布可看出：购买中高端项目二次及以上置业客户主要为私企老板、公务员、企事业单位管理层。项目越高端，私营业主的购买占比越大，反之则公务员占比越大。虽然项目越高端，客群的地域分布越广泛，但前期客户仍集中在项目周边。因此：鉴于本项目档次定位介于大溪地与左右城之间，潜在客群的分布可能依次为：私企业主、公务员、企事业单位管理层；另项目前期
10、的推广可集中在项目周边区域，以便更有效地吸引目标客群。,别墅总价在130-260万之间，客群为私企业主、企业高层，公务员较少,小高层总价在45-100万之间，客群判断为私企业主、公务员、企业管理层,小高层总价在40-65万之间，客群为周边企事业单位管理层、公务员，洋房类产品客群主要为私企业主,30,潜在客户描摹,根据目标客户访谈会的结论，潜在客户的社会特征为：年龄-他们在30岁-45岁之间，处于事业成长期，并迈向有成期。家庭-三口之家为主，其次为五口以上的大家庭。他们希望为家人提供舒适的居住空间，看重稳定的家庭生活，对生活质量要求高，重视下一代的教育。学历-以大专、本科为主，属高知人群。他们经
11、历了专业知识学习和文化熏陶，用知识和能力获得了财富和较高的社会地位。他们不一定享有生活的奢华，却一定要自由舒适，符合个人的审美情趣和生活理想。职业-以私营业主、国企/事业单位中层管理者以及律师等专业人士为主。身份-他们属于社会的创富阶层，有一定的社会地位，拥有广泛的社会资源和影响力。,社会特征关键词：成熟、理性、有责任感，是社会的创富阶层,31,潜在客户描摹,根据目标客户访谈会的结论，潜在客户的消费特征为：现在家庭的最大开支购房、买车、旅游、供孩子上学（留学）。通常每月收入剩余分配存银行、投资理财（国债、股票等）。今后几年家庭的大额支出投资公司、孩子教育、买房、换车。购房占投资比重较大，40%
12、的客户选择收入的50%-70%用来购房。经常参加的社交活动与生意伙伴、朋友一起聚餐、喝茶、健身。休闲娱乐户外活动是客户最喜欢的休闲方式，其次为影音娱乐、购物休闲和旅游摄影，可以看出，他们思想活跃、性格开朗，喜欢亲近自然，想在户外寻求自由和征服感。现实，注重实在的内容，不爱花哨而不切实际的东西，讲究综合的生活品质。购房消费同样是眼见为实，踏踏实实打造出高品质的产品，而不只是概念包装，才是受欢迎的。不刻意视住房为地位、身份的标志，较难产生盲目的趋从心理。倾向与亲戚、朋友居住近些，选择住房时亲戚朋友的介绍很重要。,消费特征结论：注重投资理财，消费务实，关注生活品质和情调，圈层影响消费决策,32,潜在
13、客户描摹,根据目标客户访谈会的结论，潜在客户的文化特征为：喜欢乡村和古典主义音乐，他们追求放松精神、释放压力。喜欢阅读健康养生类、人物传记以及经济管理类书籍，注重个人健康和经济理财。他们想广泛增加阅历，积累做人做事方法和道理的上进者，是务实主义者，是懂得生活、贴近生活的人。经常收看新闻类节目，其次为历史考古、娱乐和影视节目，而对于历史考古节目的喜好，主要体现了一种精神寄托，事实上对一个城市历史的探究，也可以增加他们对这个城市的归属感。自认为理智稳健、敏感细腻。,文化特征结论：注重修养、修身，对于深层次的文化和价值领域，充满了探索的兴趣,33,潜在客户描摹,根据目标客户访谈会的结论，潜在客户的其
14、他特征为：家庭归属感较强，这是由于长期忙碌于事业，他们渴望享受生活。多数人都是考虑住房改善，同时有部分人同时兼顾投资的。和朋友聊天是获取房地产信息的主要途径。平时看报，最关注时事、财经和房地产信息。平常开车上下班，经常收听的广播节目是音乐之声和交通之声。习惯通过网络了解房地产信息。,他们是：城市中产 休闲主人,34,潜在客户购房关注要素,对于本项目客户的主要关注点：总体规划舒适度高、物业、人性化户型设计和多层次的园林景观；中海锦绣城的高端业主再次购房最看重的因素：物业、户型设计、规划和景观园林；可以看出，潜在客户购房最看重的四大因素：规划、户型、园林景观以及物业管理；他们更关注社区环境、产品的
15、优越性，而可以暂时忽略配套的便利性。,35,潜在客户的广告兴趣点,通过分析目标客户访谈会的数据，发现选择购买140以下以及170以上的潜在客户，其广告调性喜好，差异性较小均倾向于以建筑园林为背景，描述一种高贵典雅的生活方式的广告画面。,36,潜在客户的广告调性参考,从目标客户访谈会的结果，可以看出,更多的人喜欢乡村音乐和古典音乐；平时喜欢阅读养生、传记和管理类书籍；喜欢看新闻、娱乐、影视、法制节目；关注时事、财经、房产新闻；自认为理智稳健、敏感细腻；家庭归属感较强；喜欢描述一种高贵典雅生活方式的广告画面。,这是一群理智、敏锐，注重生活质量、有一定深度的、务实的人,37,更有效的广告表达方式,语
16、言不必过于华丽，直白而大气更有效表述不能过于肤浅，精神的交流更有效图片不宜过于夸张，直接、生活化更有效色彩不用过于绚丽，平和有质感更有效整体而言，低调、内敛更安全有效。,38,广告诉求点与客户利益点的对接,潜在客户的关注点：总体规划舒适度高专业的物管服务人性化的户型设计多层次的园林景观宅间绿植、庭院的感受,项目的差异性、竞争力：7-9层电梯小高层，低尺度生活空间楼栋错落布局，自然围合，形成更多邻里交流空间四重园林景观，组团庭院、宅间绿地新古典主义建筑风格户型的细节处理，更具人性化,广告诉求点与客户利益点：电梯花园洋房，更舒适的空间尺度，演绎低尺度娴静生活；细节的精细化处理，最大限度地提高户型的
17、合理性和舒适度；突出外立面、园林的视觉感受，引起客户共鸣；专业、尊崇、贴心的物业服务。,39,4,营销定位,40,项目开发理念,细节成就整体之美,美是理性的感性显现。好房子自己会说话追求细节，直至苛求。细节是整体美感的灵魂，细节的合理用度、创造组合就是美。好产品本身有观点，好房子自己会说话，慧谷花园开始设计就着眼于与同品质高档楼盘，保持“距离”精细“区隔”，为产品寻找“观点”，并倾力藉着感情描绘生活的尊贵与舒适。正如户型细节隐语居住品质一样，有细节的空间才是唯美的，因为它为居住者考虑的更多。,41,项目外部条件,优势：紧邻呼市唯一的景观大街-成吉思汗大街，通达性较好；北控区域，土地资源稀缺；周
18、边汇集了乌素图国家森林公园等三大生态园，自然环境优越，属上风上水之地。劣势：位于回民新区，非城市发展方向；周边配套极不成熟。,建议：与竞品相比，本案的区域位置、配套等外部条件不占优势，在后期营销中应弱化地域的劣势，从侧面疏导地域抗性，以其他卖点吸引客户的关注度。,42,外部条件资源梳理,呼市重点打造的文化景观街道 代表蒙元文化横跨欧亚的集大成者，呼市唯一；,阶层属性的凝聚力，直接支持项目价值提升,地理位属成吉思汗大街，代表着：,呼市城市发展规划中的稀缺之地”北抑”代表着周边的生态资源日渐稀缺而珍贵；,呼市最先成长起来的富人区 呼市公认的富有阶层聚集区，在区域形象上优于其它板块。,43,外部条件
19、资源梳理,在成吉思汗大街，更具天然资源优势,紧抓“在成吉思汗大街”深化资源优势,重新定位项目地理位置后，价值回归为,在成吉思汗大街，在竞品处于供应空档期而独秀,在成吉思汗大街，客户更能有力承接项目中高端产品,44,项目规划特色,以7-9层的电梯小高层建筑形态为主，提供更舒适的空间尺度和生活环境；板式建筑，一梯两户，通风采光俱佳；半数以上均为“端头户”，采光性和景观面更佳；楼栋间错落布局，自然形成组团围合，提供更多的邻里交流空间；人车分流设计，全地下停车，电梯直接地下车库，安全性、便利性更高。,注：端头户需关注外墙保温的实施，避免出现该类房源景观好、售价低的局面。,45,项目景观特色,35米绿化
20、景观隔离带，回家的第一道风景线，同时起到“降噪防尘”的作用入口商业街景观区，集休闲、购物、娱乐于一体，可营造良好的居家氛围；中心景观带，高绿化，社区里的健康“绿肺”空间；组团庭院、宅间绿地，提供了适合不同人群休憩、玩耍的休闲空间。,46,项目户型特色,入户玄关设计，私密性更强，同时起到聚敛财气的作用；短进深，采光通透性极佳；提出主人生活区的概念，功能设计更合理、更人性化，体现出更强的居家感受；厨房、卫生间、储物间的细节处理，更符合家居习惯。,47,项目产品梳理,重新定位产品,快速拉升产品形象,项目以高总价产品为主,仅凭电梯小高层形象，短期内难实现售价拉升，将陷入销售瓶颈,可售货量的户型面积集中
21、在170M2以上；可售主力户型总价范围以市场价格估算在70万元/套以上；,48,项目产品梳理,珍品洋房：兼备唯一性及稀缺性，用成吉思汗大街最具景观优势的洋房住区形象作整体推广统领，能快速有效拉升项目形象,产品定位：主打叠景别邸，拉升全局形象,产品重新定位取向,电梯小高层：区域罕有，但难快速拉升产品形象,49,项目文化梳理,项目在产品上非常注重“新古典主义建筑精髓”的运用，有能力在同区域市场上打造出了一个最具“原味异国小镇风情高档社区”。这点将会形成项目风格的差异化。,50,项目文化梳理,深化原有新古典主义风情文化；加强对异域生活文化的发掘和接驳；结合产品定位，用欧式文化风情装点项目。,风格定位
22、：园林清新唯美,建筑典雅大气.,51,营销定位，价值回归,成吉思汗大街，珍品洋房,清新与典雅的气质,资源属性,产品属性,风格属性,突显项目“稀缺，不可复制”，全面提升项目形象,52,项目定位：,市场形象诉求：,成吉思汗大街25万平米珍品洋房社区,卓然品质 考究生活,项目案名建议：,慧谷.塞纳香颂,形象定位,四季园景 典雅欧风大宅尺度尊崇服务,项目主卖点：,53,5,营销策略,54,营销推广总体策略,产品决胜、体验营销、活动储客、集中引爆,策略简释:,产品决胜充分展示产品的核心卖点，用产品说话是贯穿营销的一条主线；体验营销通过体验式活动，传递企业和项目品牌，最终形成口碑传播；活动储客通过阶段性的
23、活动，体现项目的价值，满足高端客群的需求，形成圈层营销；集中引爆鉴于发展商项目初定的内部认购期和公开发售期均为市场“淡市”的时段，需要以多层次的媒体通路组合，配合价格策略，强势轰击市场。,55,营销策略产品决胜,为什么要以产品取胜？项目位于回民新区，非城市发展方向，非开发热点区域，市场认可度低，配套极不成熟，故以区域和交通配套来作为卖点，不可取；以项目周边的生态环境取胜？以政府、媒体和企业合力来炒作生态优势，涉及到三方的协调，难度较大，实现的可能性不大，故也不可取；以项目自身的配套作为卖点？项目的体量，无法支撑大面积的会所，在配套方面，也不占优势，故也不能以配套取胜。,产品的优势？与其他项目对
24、比发现，本项目的差异性和竞争力主要体现在产品方面，7-9层电梯小高层、规划的舒适性、园林的层次感和庭院感、新古典主义的风格以及人性化的户型设计；从客访也可看出，潜在客户关注的仍以产品自身的开发理念为主，包括规划、户型和园林。,综合考虑以上因素，以产品决胜，应作为营销推广的核心策略，同时也是一条主线。,56,营销策略体验营销,体验式营销是产品决胜的一个重要手段规划、户型和园林作为产品决胜的三大要素，也是本项目三大核心卖点，而体验式营销可以通过园林实景示范区、样板房和工法房、沙盘和物业及销售服务等方面的展示，让客户身临其境，感受从整个场景、环境、建筑单体、到户内生活场景的布置，诱发其购房需求。,5
25、7,营销策略活动储客,本项目的活动营销策略建议采用：重大节点的大型活动与客户会小型业主活动结合的方法。大型活动在项目亮相、样板间开放、开盘时举办，不宜过多，小型业主、意向客户联谊活动结合区域大客户公关活动进行，有针对性地进行不间断地人气聚集。大客户公关活动建议：伊利、电厂、银行等国企事业单位的产品推介会。活动营销组织原则：活动的组织应尽量在项目现场进行；活动的选择应能强化客户对项目主题的美好体验；活动的选择要符合目标客户的行为偏好与行为习惯；组织活动时应邀请媒体参加，欢迎同行的参与和观摩；要充分发挥项目网站作为活动的组织和发布平台。,58,营销策略集中引爆,公开发售前媒体策略：媒体投入由点式投
26、放爆发形成处处开花。策略目的：点式投放主要是为项目亮相，引起市场关注；处处开花是为了在公开发售前形成市场轰动。策略措施：预热期一般为一个月，该阶段的媒体推广以工地围挡及户外看板广告为主，也可搭配一些目标区域的框架广告及电台广告。广告诉求围绕产品的核心卖点，但不宜把产品的具体特点诉求太细，广告创意以引起楼盘关注的概念引导为主。,59,营销推广主线,11月,销售执行,推广执行,项目巡展及重点区域直投,客户会成立仪式,媒体见面会,收筹,4.23开盘,蓄客,泛销售启动，大客户拓展,内部认购,12月,1月,2月,3月,4月,5月,9月,10月,整理销售道具，制作沙盘，确定销售策略和销讲资料,园林示范区及
27、样板间开放,销售中心开放,软文炒作,重点区域人力推广,产品推介会,圣诞客户答谢会,美式乡村文化系列活动,60,形象树立期营销工作2010.8-2010.10,61,形象树立期营销工作2010.8-2010.10,1、,活动时间：10月活动内容：炒作话题,为项目做铺垫活动意义：进行软文炒作；通过展示生活理念，养生，绿色环境，项目特色、文化等方面内容，炒作本项目，提高关注度，为后期营销做铺垫。,重点活动,62,内部认购期营销工作2010.11-2010.12,63,内部认购期营销工作2010.11-2010.12,1、,主题：三合会成立仪式时间：11月初内容：邀约意向客户，成立三合慧谷客户会。建立
28、客户联系群，入会送小礼品。目的：凝聚客户群体，建立客户数据库，方便活动通知，服务客户，让客户有归属感。地点：香格里拉酒店,重点活动,64,内部认购期营销工作2010.11-2010.12,1、,主题：售楼中心盛大开放时间：11月初目的：邀请三合会会员、意向购房客户、同行以及媒体记者等各界人士参加，传递项目正式亮相的信息。内容：现场活动包括手印墙、萨克斯等歌舞表演，同时配备冷餐,重点活动,65,重点推广期营销工作2011.1-2011.3,66,重点推广期营销工作2011.1-2011.3,1、,主题：美式乡村音乐节，美式乡村酒吧体验时间：2011年2月-3月内容：把售楼部做成美式生活俱乐部，主
29、题依然还是享受生活本身邀约人群：新老业主、意向客户,重点活动,67,重点推广期营销工作2011.1-2011.3,1、,主题：召开媒体见面会时间：2011年3月上旬活动内容：邀请呼市各大媒体记者参加聚会活动意义：灌输品牌文化，生活理念，引领新住宅需求热潮。播放企业过去项目的丰富高端经验短片，和当地媒体建立良好的合作关系，有利于项目后期推广。媒体跟踪：系列软文报道地点：售楼处或香格里拉酒店,重点活动,68,1、,重点推广期营销工作2011.1-2011.3,主题：投资理财讲座时间：2010年3月底活动内容：邀请理财专家刘彦斌为三合会成员、意向购房者作理财指导。活动意义：通过理财讲座，让客户灵活掌
30、握各种理财工具，从而达到投资理财效益的最大化，同时也传递了项目的高端形象。媒体跟踪：系列软文报道地点：香格里拉酒店,重点活动,69,公开发售期营销工作2011.4,70,公开发售期营销工作2011.4,1、,主题：奢侈品保养及展示时间：2011年4月邀约人群：新老业主、高端意向客户、媒体记者目的：满足高端客群、尤其是女性客户对奢侈品保养的知识需求，同时传递项目“以人为本”的人文精神，达到圈层营销的目的。内容：邀请专业的奢侈品保养师为业主及意向客户作皮具、珠宝、钻石等物品的保养建议，可与联盟商家合作，现场展示一些奢侈品,重点活动,71,公开发售期营销工作2011.4,1、,主题：开盘大典，时间：
31、2010年4月23日（周六）目的：通过前期活动蓄客，客户已达一定数量，再由开盘来集中引爆，达到市场沸点内容：选房活动，开盘优惠活动，现场节目表演等,重点活动,72,媒体策略户外广告,1,2,4,3,5,道旗,1.竞品/昭示/高速,2.环路干道区,3.人口密集,4.高端人群聚集区,5.高速入口,73,媒体策略报纸媒体投放策略,一、大众媒体树品牌，小众媒体促销量。利用大众媒体为项目和企业造声势、树形象和立品牌，诉求重点在“平面表现的形式”上面，属“明线”通路。小众媒体在大众媒体炮火的掩护下，帮助项目实实在在地迅速去化，故该诉求重点是在于明明白白的“卖点”，属“暗线”通路。在实际操作中，一般明暗交替
32、、互动推进。二、大众媒体打头炮，小众媒体补充和强化。楼盘推向市场之初，启用的广告形态应该是先导性、告知性的，应使用大众媒体。只是在当地市场有一定知名度后，再使用各种媒体强化品牌印象。因此，楼盘在未使用大众媒体之前，切忌使用小众媒体。三、新闻性软文启动市场，商业广告跟进断后。广告未动，新闻先行。四、夹报-软性广告。利用夹报的“抢眼球”和“低成本”的优势，建议投放软性说教类的广告。五、形象与促销广告交叉投放。前半周建议投放“积累型”的形象类广告，后半周则建议投放促销类的广告。,74,媒体策略网络媒体投放策略,集中爆破：配合节点性事件，进行爆炸式投放。线状延续：通过文字链及配送资源维持一定的热度。建
33、立项目网站、博客，项目快讯，三管齐下。通过展现项目概况、不定期地传递及时信息，来赢得广泛知名度和美誉度，同时拉近彼此距离，取得客户的认同感。,75,媒体策略电台媒体投放策略,电台广告选择时间段以上、下班时间为最佳，适时更换广告内容。建议电台广告重点投放在项目预热期以及销售持续期的品牌维护。此媒体强烈推荐，一方面客群针对性较强，同时影响大批出租车司机，通过出租车群体传达品牌知名度，可以带动更大的暂时没有私家车的客户群。参考媒体：交通之声，音乐之声。,76,媒体策略分众媒体投放策略,DM投放策略根据客户群区域分布，雇佣大学生小时工，做针对性投放。Dm单投放区域主要依据客户群分布分析。考虑：中国邮政
34、商业信函 框架及分众传媒策略在客户群区域比较强的地方，电梯框架，停车场广告，电信账单，厂报广告。Pop广告展架星级酒店、VIP会所、健身中心、高尔夫训练场。区域随机短信或彩信移动公司谈业务，进入本项目的辐射区域，就可以接到一条短信广告。,77,泛媒体渠道拓展策略,1、产品推荐会：与温州商会、浙江商会、私募基金客户、证券公司等民间经济组织合作，寻找实力客户，进行产品推荐会，在小圈子内进行口碑传播。,2、银行vip室:展示资源利用，与合作银行沟通，在其vip室放置展示资料。,3、商业赞助：冠名财富论坛、商业论坛、地产年会、奢侈品拍卖、顶尖时装发布、跑车俱乐部等聚集上层客户的活动，与目标客户直接对话，实现点对点营销。,78,泛媒体渠道拓展策略,4、小众媒体渠道：,通过高端场所进行DM投递，直击金字塔顶端人群,(1)、商会浙江商会，温州商会等(2)、汽车高档车主联谊会赞助/会刊广告(3)、高尔夫高尔夫内部会刊及陈列(4)、理财机构财富/会刊广告(5)、名校名校商学院(6)、健身房大型高级会所(7)、高端百货维多利商场等,1、飞机场的VIP等候室，4星级以上的酒店，贵族西餐厅，高尔夫球场俱乐部、高级会所等地点进行媒体渗透；2，新时尚高尔夫等高端杂志,79,谢 谢 聆 听！,
