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1、广西贵港房地产市场调查,2013年6月25日,目录第一节：贵港房地产地域环境分析地理位置城市特点及交通概况行政区域人口、民族及土地面积情况生态气候资源分布及经济状况贵港房地产市场情况贵港市房地产市场几个关键的链接贵港市区整体规划（2030年）贵港市房地产行业分布及销售情况贵港市各楼市概况第二节：贵港市2013年第一季度房地产市场形势分析一手房市场供需基本情况市场结构情况分析区域成交量情况分析购买者结构分析第三节：房地产市场对策和建议,1,一、贵港城市综述,1、贵港市地理位置贵港市是一座有两千多年历史的城市，1995年经国务院批准升格为地级市。贵港拥有华南地区最大的内河港口，是广西重要的物资集散
2、地、商贸中心和广西重点发展的桂东南历史文化宗教名胜旅游的中心。贵港位于广西壮族自治区的东南部，广西最大的冲积平原浔郁平原的中部，北纬2239242，东经1091111039，面向粤港澳，背靠大西南，郁、黔、浔三江交汇，拥有华南内河第一大港口，北回归线横贯中部。东面与梧州市接壤，南面与玉林市相邻，西面与南宁市交界，北面与来宾市相连。贵港行政区域面积1.06 万平方公里，拥有广西最大的冲积平原浔郁平原，农业资源、水力资源、矿产资源、旅游资源十分丰富，是广西重要的商品粮、糖、果、肉桂和禽畜生产基地，素有广西“鱼米之乡”、“甘蔗之乡”“莲藕之乡”等美喻。,二、贵港市城市特点及交通概况,贵港城市特点：1
3、995年升格为地级市，辖三区一市一县。是华南地区最大的内河港口是广西重要的物资集散地、商贸中心和广西重点发展的桂东南历史文化宗教名胜旅游的中心。城市定位：区域性中心、港口城市、园林城市。交通环境：贵港交通十分便利，是华南地区水陆联运的交通枢纽、大西南地区东向出海最便捷的通道之一。水路：西江航道交汇贯通全境，是中国西部地区和华南地区最大的内河港口。铁路：黎湛铁路：柳州、南宁、百色、河池、湛江、茂名方向都有直达贵港的列车。南宁至广州城际快速铁路（建设中）。公路：目前至南宁两个半小时车程。广州至南宁等4条高速公路将经过贵港。重点发展区域：港北区，其城区人口为30万。,三、贵港市行政区域人口、民族及土
4、地面积情况,人口：截止到2012年底人口普查全市总人口为503.31万人，其中市区人口38.5万人。市区包括港北区、港南区和覃塘区。其中港北是市区的核心区，城区人口30万人，是贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。民族：贵港是少数民族聚居较多的地区，居住着壮、汉、瑶等23个民族成分（3 个为世居民族），主要聚居于33 个乡镇，270 个行政村。土地面积：贵港市辖三区一市一县，行政区域总面积约1.06 万平方公里，辖3个市辖区，1个县，1个县级市，2个街道办事处，53 个镇，17 个乡，2个民族乡，共74个乡（镇），74 个居委会1072 个村委会,四、
5、贵港市的城市气候：,北回归线横贯贵港中部，属南亚热带季风气候区，年均气温21.5，年均降雨日166天，年均降雨量1600毫米，无霜期353天。各季天气气候特点是：冬季偏暖，降水偏少；春季温度正常，降水稍偏少；夏季气温偏高，降水正常；秋季偏暖，降水偏少。主要气候事件是春、秋干旱和汛期局部暴雨洪涝。,五、贵港市的经济状况,1、贵港市的经济状况近几年来，贵港市经济和各项社会事业呈现出勃勃生机，主要经济指标均以两位数的速度增长，进入了快速发展的新阶段。目前已形成以制糖、造纸、建材、电力、化工、饲料以及港口运输等支柱产业和以冶金、机械、食品、医药、服装、羽绒为特色的地方工业体系，主要工业产品有机制糖、机
6、制纸、水泥、化肥、饲料等。2010年经济发展又实现了新的突破，总量大幅增加，结构得到改善，质量明显提高，全市生产总值同比上年增长14，财政收入同比增长17.6，全社会固定资产投资同比增长32.8。2、截止到2012年1-11月份，贵港市组织财政收入46.5亿元，同比增收5.3亿元，增长12.8%。其中：上划中央收入16.0亿元，增长5.4%；上划自治区分享“四税”收入5.2亿元，增长10.2%公共财政预算收入25.3亿元，增长18.7%。在全市组织财政收入中，税收收入38.5亿元，非税收入8.0亿元，税收收入比重达82.9%，财政收入质量不断提高。全年城镇居民人均可支配收入17017元，比上年
7、增加1486元，增长9.57%。农民人均纯收入6257元，比上年增加968元，增长18.3%。城镇居民人均消费支出11547元，增长11.3%；农民人均消费支出4209元，增长20.12%。城镇居民家庭恩格尔系数为43.29%，农村居民家庭恩格尔系数为47.61%。,新世纪广场,局部鸟瞰,梦之岛百货,新世纪广场,六、贵港房地产市场情况,一、房地產市場運行情況目前贵港市房地产开发建设已趋向于以中高层住宅为主，在建的中高层以上住宅建筑共127栋，其中小高层（812层）共31栋，高层住宅（13层33层）共96栋，超高层住宅（建筑100米以上）4栋，目前贵港房地产市场在售项目中，主要价格区间段为：35
8、004800元，销售面积结构上看，成交套型面积的峰值集中在面积区间90平方米和120平方米、120平方米和144平方米之间的户型，分别占总量35%、38%。从现阶段在售成交房源来看,成交区域主要集中在港北地区的房源,七、贵港市房地产市场几个关键的链接,建筑业总产值高位运行 2013年，是贵港市“三年目标任务行动计划”的承前启后的一年，全市狠抓项目建设，推动着建筑业迅速发展。1-3月份实现建筑业总产值为7.94亿元，同比增长41.68%。分县区来看，港北建筑业总产值实现3.76亿元，同比增长76.53%，占全市将近半壁江山，占比为47.36%，各县区建筑业总产值和占比如下图：,八、贵港市区整体规
9、划（2030年）,居住用地,商业和服务用地,A、港南区：目前该区域在售的项目主要为三个，分别为水岸郦都、港龙湾波托菲诺、港南1号，港龙湾波托菲诺属该区域典型个案，其品质在该区域乃至整个贵港市均具有较强的竞争力，但是其它项目产品品质较差。该区域以住宅产品为主，少量社区临街商业。该区域受区域交通以及规划建设的制约影响，该区域的商品房市场受到较大的影响。目前销售价格处于市场最低价板块。该区域主要以中低端消费群体为主力目标客群，主要为港南区以及港南区以南周边乡镇居民为主，港北区以及北面的周边乡镇基本不考虑该区域的商品房。该区域的发展还有待新一轮的配套建设以及区域规划才有可能打破现有的发展制约。B、港北
10、区1、目前该区域在售的项目主要为四个，分别为宏桂城市广场、天悦豪庭、东方巴黎、万豪景苑等项目。2、宏桂城市广场属该区域商业综合体典型个案，其依托其区位以及商业规划成为该区域最具竞争力的项目，东方巴黎为本区域住宅典型个案，该项目现房销售，充分体现开发商小龙地产的实力。4、该区域由于政府发展的侧重，成为贵港市最具市场认可度以及居住舒适度的区域，因此，整体均价成为贵港市最高价格区域。5、该区域商品房项目以中高端客户群为主，有经济条件并且对居住品质有追求的客户均会优先考虑本区域，区域市场认可度最高。6、该区域未来随着商业、生活配套的完善，以及民族公园等配套性工程的建设，本区域商品房市场将会更创新高，未
11、来的发展空间仍然较大。C、老城区1、目前有楼盘三个，其中广汇东湖城（东湖水岸第一城）是新疆广汇房地产开发有限公司的全资子公司-广西广汇投资发展有限公司投资开发建设的。占地面积约1200亩，总建面积达268万，环绕750多亩东湖公园依势而建，是贵港目前占地面积最大的高尚住宅社区。广汇东湖城项目规划为贵港市新的休闲生活中心，未来将打造成贵港市乃至桂中地区的地标性集居住、商业、旅游、娱乐、休闲、健身为一体的超大现代化复合型人文社区。项目目前开发的为其第一组团“岚湖嘉荷”组团，用地面积约180亩，建筑面积近45万，总户数约2923户，容积率为3.27，绿地率达到50%，建筑密度为25%。2、御江名城位
12、于贵港市港北区政府旧址，是未来几年内重点发展区域，享有浓郁的居住氛围，成熟的区域配套和密集的交通网络，紧邻步行街、和平路、江北大道为中心的商圈。项目整体规划为商住一体的31层建筑，近10万平方米的建筑面积，底二层规划为商业，负二层规划为地下停车场。项目位居郁江岸边，与大南门亲密接触，被誉为贵港绝佳风水宝地。3、唐人街（新项目）位于贵港市的中心位置。地处凤凰街的傍边。有着很好的商业氛围，人流量充足。附近设施服务完善。我项目建成后将成为贵港最大的最好的年轻人时尚生活方式中心，城市新消费场所。也是未来贵港一个新的城市地标性建筑。这里集休闲、购物、娱乐为一体。目前我们主要招商的范围是：各业态品牌旗舰店
13、、主力店、银行、通讯、麦当劳、美食街、体育运动用品、流行前线、KTV、国际数码影院、天下美食汇、电玩、桌球俱乐部,贵港市2011-2013年房地产销售面积,单位：（）,贵港市2011-2013年商品房均价,单位（元）,单位（套）,2011年贵港市房地产销售情况,2012年贵港市房地产销售情况,2013年贵港市房地产销售情况,十、贵港市各楼市概况,（一）宏桂城市广场,（二）港南区：港龙湾波托菲诺,个案分析港龙湾波托菲诺,港龙湾.波托菲诺是贵港市泰和房地产开发有限公司在贵港开发的首个小区，项目以纯居住小区为主，辅以周边少量商业开发，整体设计以遵循优化人居小区环境、竭力打造城市品牌为宗旨，建造社区专
14、属半地下阳光车库，完全人车分流小区，打造了更安全、更安静的居住环境；小区各种特色风格的景点突出，充分展现亚热带气候特点和地方风情。3500平方米国际水准的豪华俱乐部，双语幼儿园、大型景观露天泳池、亲子活动室、健身房、桌球室、便利店、咖啡吧等一应俱全，集居住、运动、观赏、休闲娱乐于一体，同时重金引进国家一级物管中国保利物业协同管理小区。,（三）港北区：盛世名都,11,盛世名都项目位于贵港市城市中轴核心地段，周边配套齐全，交通条件良好，拥享300亩市政文化公园，大型绿化园林配套，是贵港市高端豪宅的标杆项目！优势 1、15年小龙品牌；2、城市中轴地脉；3、37层宽阔视野；4、精工奢筑；5、剧院大宅；
15、6、300亩文化公园；7、大型御制园林；8、定制私人物管；9、周边繁华配套泳池、东南亚园林、2层地下停车场,（四）港北区：国旺花园,国旺花园位于贵港市港北新区，规划定位为的城市中心形象区，政府十二五规划指出贵港城市发展重点向北，港北要建设成为贵港行政、文化中心，国旺花园启动标志贵港CLD以全新的姿态崛起，将是贵港市中央居住区。项目是由贵港市国旺房地产投资开发建设，整个项目是由6幢32层的高层住宅及联排别墅围绕组合而成，户型面积在99-230平米之间。户型方正实用，开商周全考虑为了让业主们住上更舒适的房子，在项目的西边只是设计4层高的三幢联排别墅，舍弃部份利润，提高了业主们居住的舒适度及让业主们
16、的视野更开阔，而且项目的住宅均为南北朝向，通风采光非常好。,（五）唐人街,贵港唐人街项目位于贵港市的中心位置。地处凤凰街的傍边。有着很好的商业氛围，人流量充足。附近设施服务完善。我项目建成后将成为贵港最大的最好的年轻人时尚生活方式中心，城市新消费场所。也是未来贵港一个新的城市地标性建筑。这里集休闲、购物、娱乐为一体。目前我们主要招商的范围是：各业态品牌旗舰店、主力店、银行、通讯、麦当劳、美食街、体育运动用品、流行前线、KTV、国际数码影院、天下美食汇、电玩、桌球俱乐部。,（六）翰林世家,翰林世家，贵港首席精工品质人文社区，占地面积约28770.38，总建筑面积约18万；户型有约80150的两房
17、、三房及3+1房；周边配套成熟完善，有安居菜市场，华联超市、永生百汇超市、梦之岛百货商场，四大银行应有尽有；散步至民族文化公园仅5分钟路程，步行至贵港市政府广场仅约10分钟路程，同时，项目底层还规划有大型生活购物广场，让您享尽10分钟便捷成熟的商圈生活。,（七）港南区：水岸郦都,项目位于位于港南新区郁江边上,与市中心仅一桥之隔,临郁江而建，临近港南区行政中心。总占地面积200亩，总建筑面积约25万平米，以东南亚风情、皇家水景园林为特色，定位为江畔纯水岸风情生态社区，为港南区大规模具有较高品质的楼盘，也是贵港市为数不多的一线江景楼盘，客户群体面向全市范围内的中端阶层。不足之处在于周边市政、商业、
18、教育、休闲等设施都在进一步的完善中。,个案分析水岸郦都,需求特征,（八）阳光城,阳光城是由一个由多层住宅和小高层电梯住宅组成的纯住宅小区，整个项目用地面积大约是200亩，建筑规划面积30多万平米，小区的绿化率高达35%，以及拥有超大楼间距的中庭水景花园。整体项目分四期开发，分别是幸福时光组团、小城故事组图、水样年华组团和最后待开发的四组团用地,需求特征,（九）万豪景苑,万豪景苑位于广西省贵港市港北区，北面紧临城市主干道荷城路，生活配套设施齐全。项目总用地面积16248.6平方米，建筑面积约102500平方米，地下室12600平方米，整个小区包括高层住宅和相配套的商业及办公。万豪景苑项目设计采用
19、点式的规划布局，建筑布局整体以“景观利用最大化和均好性并重”为前提，遵循对立统一的原则追求空间布局的变化与有序。对于住宅资源的配置体现均好性与差异性的平衡，强化各产品的专属配置，提高实用产品的内在质素，为舒适型产品提供合理生态的资源配置。,（十）东方巴黎,东方巴黎位于中山北路盛世名门北面，周边配套 民族文化公园、商业、娱乐、餐饮、教育、生活超市、公交齐全,（四）港北区：广汇 东湖城,广汇东湖城是新疆广汇房地产开发有限公司的全资子公司-广西广汇投资发展有限公司投资开发建设的。广汇东湖城位于东湖片区传统中心商业区域内，道路交通路网密集交错、出行非常便捷。广汇东湖城北面紧邻贵港市城市横向主干道江北大
20、道，进出港北新区及凤凰城繁华闹市只需2-5分钟车程。广汇东湖城占地面积约1200亩，总建面积达268万，环绕750多亩东湖公园依势而建，是贵港目前占地面积最大的高尚住宅社区。项目1号楼广汇大厦，是贵港市最具吸引力的首座商住一体化公寓，共31层，130户左右，60120平米的灵动户型，居住、办公两相宜。广汇东湖城项目规划为贵港市新的休闲生活中心，未来将打造成贵港市乃至桂中地区的地标性集居住、商业、旅游、娱乐、休闲、健身为一体的超大现代化复合型人文社区。,A、港南区：目前该区域在售的项目主要为三个，分别为水岸郦都、港龙湾波托菲诺、港南1号，港龙湾波托菲诺属该区域典型个案，其品质在该区域乃至整个贵港
21、市均具有较强的竞争力，但是其它项目产品品质较差。该区域以住宅产品为主，少量社区临街商业。该区域受区域交通以及规划建设的制约影响，该区域的商品房市场受到较大的影响。目前销售价格处于市场最低价板块。该区域主要以中低端消费群体为主力目标客群，主要为港南区以及港南区以南周边乡镇居民为主，港北区以及北面的周边乡镇基本不考虑该区域的商品房。该区域的发展还有待新一轮的配套建设以及区域规划才有可能打破现有的发展制约。B、老城区1、目前有楼盘三个，其中广汇东湖城是新疆广汇房地产开发有限公司的全资子公司-广西广汇投资发展有限公司投资开发建设的。占地面积约1200亩，总建面积达268万，环绕750多亩东湖公园依势而
22、建，是贵港目前占地面积最大的高尚住宅社区。广汇东湖城项目规划为贵港市新的休闲生活中心，未来将打造成贵港市乃至桂中地区的地标性集居住、商业、旅游、娱乐、休闲、健身为一体的超大现代化复合型人文社区。项目目前开发的为其第一组团“岚湖嘉荷”组团，用地面积约180亩，建筑面积近45万，总户数约2923户，容积率为3.27，绿地率达到50%，建筑密度为25%。2、御江名城位于贵港市港北区政府旧址，是未来几年内重点发展区域，享有浓郁的居住氛围，成熟的区域配套和密集的交通网络，紧邻步行街、和平路、江北大道为中心的商圈。项目整体规划为商住一体的31层建筑，近10万平方米的建筑面积，底二层规划为商业，负二层规划为
23、地下停车场。项目位居郁江岸边，与大南门亲密接触，被誉为贵港绝佳风水宝地。3、唐人街（新项目）C、港北区1、目前该区域在售的项目主要为四个，分别为宏桂城市广场、天悦豪庭、东方巴黎、万豪景苑等项目。2、宏桂城市广场属该区域商业综合体典型个案，其依托其区位以及商业规划成为该区域最具竞争力的项目，东方巴黎为本区域住宅典型个案，该项目现房销售，充分体现开发商小龙地产的实力。4、该区域由于政府发展的侧重，成为贵港市最具市场认可度以及居住舒适度的区域，因此，整体均价成为贵港市最高价格区域。5、该区域商品房项目以中高端客户群为主，有经济条件并且对居住品质有追求的客户均会优先考虑本区域，区域市场认可度最高。6、
24、该区域未来随着商业、生活配套的完善，以及民族公园等配套性工程的建设，本区域商品房市场将会更创新高，未来的发展空间仍然较大。,A、港南区：目前该区域在售的项目主要为三个，分别为水岸郦都、港龙湾波托菲诺、港南1号，港龙湾波托菲诺属该区域典型个案，其品质在该区域乃至整个贵港市均具有较强的竞争力，但是其它项目产品品质较差。该区域以住宅产品为主，少量社区临街商业。该区域受区域交通以及规划建设的制约影响，该区域的商品房市场受到较大的影响。目前销售价格处于市场最低价板块。该区域主要以中低端消费群体为主力目标客群，主要为港南区以及港南区以南周边乡镇居民为主，港北区以及北面的周边乡镇基本不考虑该区域的商品房。该
25、区域的发展还有待新一轮的配套建设以及区域规划才有可能打破现有的发展制约。B、老城区1、目前有楼盘三个，其中广汇东湖城是新疆广汇房地产开发有限公司的全资子公司-广西广汇投资发展有限公司投资开发建设的。占地面积约1200亩，总建面积达268万，环绕750多亩东湖公园依势而建，是贵港目前占地面积最大的高尚住宅社区。广汇东湖城项目规划为贵港市新的休闲生活中心，未来将打造成贵港市乃至桂中地区的地标性集居住、商业、旅游、娱乐、休闲、健身为一体的超大现代化复合型人文社区。项目目前开发的为其第一组团“岚湖嘉荷”组团，用地面积约180亩，建筑面积近45万，总户数约2923户，容积率为3.27，绿地率达到50%，
26、建筑密度为25%。2、御江名城位于贵港市港北区政府旧址，是未来几年内重点发展区域，享有浓郁的居住氛围，成熟的区域配套和密集的交通网络，紧邻步行街、和平路、江北大道为中心的商圈。项目整体规划为商住一体的31层建筑，近10万平方米的建筑面积，底二层规划为商业，负二层规划为地下停车场。项目位居郁江岸边，与大南门亲密接触，被誉为贵港绝佳风水宝地。3、唐人街（新项目）C、港北区1、目前该区域在售的项目主要为四个，分别为宏桂城市广场、天悦豪庭、东方巴黎、万豪景苑等项目。2、宏桂城市广场属该区域商业综合体典型个案，其依托其区位以及商业规划成为该区域最具竞争力的项目，东方巴黎为本区域住宅典型个案，该项目现房销
27、售，充分体现开发商小龙地产的实力。4、该区域由于政府发展的侧重，成为贵港市最具市场认可度以及居住舒适度的区域，因此，整体均价成为贵港市最高价格区域。5、该区域商品房项目以中高端客户群为主，有经济条件并且对居住品质有追求的客户均会优先考虑本区域，区域市场认可度最高。6、该区域未来随着商业、生活配套的完善，以及民族公园等配套性工程的建设，本区域商品房市场将会更创新高，未来的发展空间仍然较大。,贵港市2013年第一季度房地产市场形势分析,一、房地产市场供需情况(一)一手房市场供需基本情况2013年第一季度，商品房批准销售面积35.30万，实际登记销售面积31.73万，同比增长116%。其中，商品住房
28、批准销售26.37万。商品住房实际登记销售面积29.21万，同比增长109%；商品房非住宅实际登记销售面积2.52万，同比增长245%。截至2013年3月31日，商品房累计可售面积为144.19万(其中，商品住房累计可售面积为106.68万)。(二)市场结构情况分析1、套型结构分析2013年第一季度，商品住房从销售面积结构看，成交套型面积、套数的峰值集中在面积区间在120-144的户型，该区间成交面积是16.28万，占总量的56%；成交套数分别是1225套，占总量的52%。2、价位结构分析从成交价格段反映2000元/-3000元/和3000元/-4000元/是主要的价格段，成交面积分别为11.
29、14万和9.65万，分别占总量的38%和33%；成交套数分别为875套和825套，分别占总量的37%和35%。(三)区域成交量情况分析港北区作为贵港市最热的购房版块，成交套数为2296套，占全市总量的97%;面积为28.47万，占全市总量的97%。(四)购买者结构分析从成交套数看本市购买者总成交套数为2148套，占总量的91%；外地购买者总成交套数208套，占总量的9%；其中，外地外省购买者总成交套数74套，占总量的3%；境外购买者为O。二、二手房市场运行分析2013年第一季度，二手房成交面积10.24万，同比增长85%;二手房成交总金额20413万元，同比增长100%；成交套数772套，同比
30、增长165%。而二手住房在成交面积9.83万平方米，与上年同期比增长81%；成交套数751套，同比增长166%。,三、房地产市场对策和建议,建立合理的住房供应结构，改善结构性供需矛盾。2012年房屋施工面积中，90平米以下住房仅占比12.54%，144平米以上住房占比高于90平米以下住房，达到16.04%。占人口比重最大的是中低收入阶层，由于受购买力的限制，他們对中低档、中小户型商品房的需求量较大，由此造成了房地产市场供应结构与实际需求的脱节，供求存在一定的矛盾，政府应当引导地产企业改善供给结构，使得刚性需要得到更好的满足。当前特別要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，积极解决城市中低收入群众住房困难，改善居住条件。,THE END,
