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1、1,我国房价的平抑,问题提出房价上涨的原因国内外房价的比较房价平抑的对策,2,目前，部分地区房价上涨过快成为舆论关注的焦点之一.wmv,3,问 题 的 提 出,一、政府的规划、总理的心声 国务院总理温家宝今年3月5日在十届全国人大四次会议上作政府工作报告时强调，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。,4,二、两会的热点、代表的呼声房价虚高问题的根本解决是今年全国两会的热点之一。,5,2.老百姓住房问题是一项民生工程.3能不能把虚高的房价降下来，这是对政府管理智慧的
2、一次考验。,6,三、百姓的要求、居民的心愿1.高房价已成为国人目前的一块心病,7,2.我想有个家,一个真正属于我的地方 从国家统计局公布的数据来看，2006年全国商品房平均销售价格比2005上涨10.1。,想要有个家.mp3,8,房价上涨的原因一、房价上涨情况国统局：2005年全国房价同比上涨10.1%,今年一季度，中国商品房价格在去年两位数增幅基础上再度飙升，其高达12.5%的非正常增速引起官民高度关注。国家发展和改革委员会、国家统计局2005年4月19日发布的调查报告显示，大中城市房屋销售价格快速上涨。今年一季度，35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比上年四季度增加2.6个百分
3、点。,9,2005年第一季度主要城市房屋销售价格涨幅,10,二、房价上涨的原因.wmv（一）住房供应结构不合理抬高了房价供给结构的不合理。楼盘“豪华化”、“贵族化”、“大型化”flv,11,建设部副部长刘志峰称16个城市120平方米以上大户型住房超过50%，结构不合理是普遍问题。,12,2005年16月批准预（销）售商品住房，上报数据的32个重点城市中，16个城市120平方米以上大户型住房超过50%,9个城市达60以上。其中，某城市超过180平方米的商品住房接近50。另外，有16个城市80平方米以下中小户型住房不到10。以沈阳市一份调查为例，套型面积60平方米以下的住房需求16，市场供应2.6
4、；60100平方米的住房需求61，市场供应只有24；150平发米以上的住房需求比例仅为2，市场供应比例却高达35。,13,（二）城市化进程加快和政府对土地供应的收紧，推动了房价上扬1.当前我国正处在城市化快速发展时期。,14,2.随着城市的快速发展，城市已成为中国农村剩余劳动力转移的主要目的地。城市化进程加快增加了对城市房屋的需求量，从而刺激了房价的上涨。,15,3.去年政府土地供应政策的收紧，估计土地收紧后,地价还将上升。上升的地价必将转嫁到房屋上去，最终导致房价上增。,16,（三）产业政策不合理带来房价畸高 我国房价尤其是部分大中城市房价畸高，根子在房地产政策不合理。,17,1.住宅商品化
5、，倡导大家买房子，这违背了劳动力规律和住宅的经济利用规律。,18,2.三个不同的利益主体竞相叫板，建安成本加平均利润是私人的，配套费是公共的，地租是国家的。三个不同的产权主体，流通周期也不一样。,19,3.“居者有其屋”，实际只是一种幻想。直到今天，发达的资本主义国家，平均也只有44%的人有住宅，大多数人还是租房子住，这是经济规律决定的。,20,（四）扭曲的消费观念使房价飚升 房价上涨过快与老百姓在对住房消费观念上存在误区是分不开的。1.一些购房者非理性消费,盲目攀比,贪大求洋,炫耀摆阔,2.我国居民住房消费观念存在偏差，比如认为“居者有其屋”，即人人都买房。3.多元住房梯度消费理念淡薄。4.
6、强调房屋投资、增值的附加功能，因发展、增值、遗产等原因做出力所不能及的购买行为。,21,（五）商业贿赂助推房价虚高1.当前房地产开发领域存在着大量腐败现象.2.重要原因是与制度缺陷有关，还有惩罚机制缺位。3.在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”，这在一些权力部门间暗自潜行。,22,（六）不合理收费导致房价上浮 政府有关部门不合理的涉房收费项目以及自立项目的行政事业性收费、经营性服务收费，开发商把它摊入建房成本，最终通过上调价格转嫁给了购房者。买商品房到底该交多少“四通费”？。,23,政府有关部门收费项目不完全统计情况,24,（七）低资本金和预售制度使我国房地
7、产业出现了房价与空置一并高且而持久的现象。wmv,25,国内外房价比较,（一）房价高低判断标准：房价收入比1.房价收入比国际上居民住房负担的“标准秤”。,26,2.“房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6、4-6。,27,3.房价收入比目前流行“4-6倍”的说法，是20世纪90年代初世行专家黑马先生（AndrewHamer）来华进行房改研究时提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例)。4.全球房价
8、收入比均值8.4,中位数6.4。,28,(二)世界各国的房价收入比,29,(三)我国户均收入、套房价格、房价收入比,30,(四)京沪穗深4地房价收入比超过国际标准2倍,31,(五)2005年，我国房价收入比与国际水平比较1.中国最低收入户房价收入比是22.69，是同组国际平均水平(9.7)的236%。2.中等收入户房价收入比是7.75，是同组国际平均水平(9)的86%。3.最高收入户房价收入比是2.45，只有同组国际平均水平(5.6)的44%。4.中国最高和最低收入户房价收入比差距是0.24，而国际最高与最低差距是7.8，只有中国的39%。,32,房 价 平 抑 的 对 策wmv一、强化政府宏
9、观调控职能,依法平抑房价1.依法控制价格上涨实行政府指导价或者政府定价;限定差价率或者利润率、规定限价;实行提价申报制度和调价备案制度；北京、南京、青岛等房价收入比超过10倍城市，限价商品房比例应达到30至40。,33,2.建立商品房成本监审制,以制约房价上涨定期测算城市分区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，加强对土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代缴的行政事业性收费的监审。公布房价上涨过快或成本变化过快地区的监审结果，以提高消费者对房价构成的认识，建立由社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品房价格约束机制和暴利控制机制。,34,3.抑制哄抬炒作行为
10、严格房地产开发企业和中介机构的市场准入。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，记入企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，及时依法从严处罚，并向社会公布。,35,4.加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度,2年内卖房征营业税对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款
11、后的差额征收营业税。,36,二、改善结构，抑制房价过快上涨 建立廉租房、经济适用住房和中高档商品房等多层次的住房供应保障体系(这是抑制房价过快上涨的治本之策)。改善供给结构，鼓励普通商品房及经济适用房的建设，增加中低价位住房供应量。,37,1.依据资源节约政策，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑，开征累进的高档消费税，以税收为杠杆，调节这部分需求。2.将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。,38,3.加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，严格
12、控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，将建设单位利润控制在3%以内。4.考虑建立公共住房保障制度，把由开发商享受的经济适用房的优惠政策直接发放到普通购房者身上，用这些疏导的办法，从根本上解决房地产市场价格变动问题。,39,5.完善城镇廉租房制度,城镇廉租住房制度建设情况纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。6.政府财政预算中要有一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房，鼓励社会资本参与经济适用房、合作建房和廉租房建设。,40,三、建立科学的土地供应制度，依法制止炒地，努力降低地价1.纠正地方政府经营土地的现象，破除
13、地方财政最大化的政绩观，加快建立新的土地供应制度，使土地资源配置成为公开透明的市场交易。2.增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应,进一步完善土地收购储备制度，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。,41,3.依法制止“炒地”加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。,42,
14、四、实行年租制、年税制，缓解一次性支付带来的经济压力1.把现有的土地批租制度改为收年租，把土地价格降下来。2.清理与房地产有关的税费，剔除一切不合理的费和税，把合理的费全部纳入税的范畴，实行年税制。,43,五、更新住房观念，让居民理性消费，使房价回归到健康轨道 改善居住条件是广大百姓的迫切要求，但住房改善需要一个较长的过程。城市新增人口的住房消费随着经济能力的提高，一般经历廉租、合租、租用阶段，其后才是购买低价房、商品房等多个消费层次,44,“有屋”有两个意思，一是拥有产权房，二是有得住。租房也是解决住房问题的现实选择。要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，在整个住房市场中，逐步建立起
15、购房与租房之间合理的比例。,45,1.加强政策舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成多元住房梯度消费理念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房，消除盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区。2.建立起一个包括租、买在内的多元化房屋供应体系，满足各种收入人群的住房需求；适当给予税收优惠政策，搞活房屋租赁市场。,46,3.在房地产政策制定上，要限制潜在需求过早变为超前消费，规范投资需求，抑制投机需求，如对投资性购房提高贷款门槛，对购而不住的空置房征税，进而降低住房的需求动力，缓解房价增长压力。4.建立“购租并重”的住房消费结构。在美国，每个人一生平均要搬五次家，工作流
16、动到哪里就在哪里找房子。因此，购房时不要有一步到位的想法。,47,5.降低或减免房屋出租方面的相关税费，鼓励开发商将其房产用于出租，以此在刺激租房需求的同时也对老百姓对住房消费观念进行正确引导。6.租售并举、以租为主。在制定最低工资标准的时候，应把最低房租含量考虑进去。这个最低房租含量要能租得起政府廉租房。在我国，目前城市居民中有20左右的人口应该租住政府廉租房。,48,7.实行分类供应制度对于高收入者，完全由市场供应，是纯商品化的供应。对中等收入者，政府通过土地供应、住房建设贷款、购房税费优惠等政策来调控，但仍是市场供应。对低收入者，让他们以市场价格租房，高出规定的部分由政府补贴，也属于市场
17、化范围。,49,8.形成住房梯级消费 中等、中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题。中等收入、中等偏高收入家庭通过转让旧房，再购买新建的价格性能比较高的中档房、中高档房，来改善住房条件。形成住房的梯级消费，促使一二级市场协调发展，既利于平抑房价，也利于保持房地产业平稳健康发展。,50,六、打击商业贿赂，不让房价虚高1.健全监督机制，把公共权力置于法制和人民群众的有效监督之下。强化公众对房地产开发实施的监督，加快规划审批监控体系建设，进一步健全对房地产、市政公用市场监管制度，加强后续监管和监控机制。对发现的问题一查到底，严肃处理。,51,2.房地产开发必须执行阳光政策，建立公
18、开、透明的房地产市场。与老百姓利益密切相关的房地产开发规划要办事公开，土地审批、城市拆迁、房屋开发整个程序等都要公开，实行公开招投标，把整个工程“暴露”在群众的视线中，缩小不良操作空间。,52,七、取缔不合理收费，减轻购房者的负担 取消政府有关部门不合理的涉房收费项目，严格查处自立项目的行政事业性收费和经营性服务收费行为，防止开发商把这些费用摊入建房成本，最终转嫁给购房者。,53,八、提高资本金比例和取消预售制度，使投资行为符合市场要求，避免空手套白羊的涨价现象1.严控房地产项目贷款对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不发放任何形式的贷款。对市场结构不合理、投机炒作现象突出、房地产贷款风险较大的项目不予贷款。,54,2.提高资本金和预售门槛政府牵头开展追拖欠工程款行动。将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20提高到35及以上。,55,商品房预售条件的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上”，改为“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件”,并逐步过渡到取消预售制度。提高开发商在空置房积压资金中所占的比例，通过供求决定价格的作用来调节房价。Wmv.flv,
