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1、附件龙岗区社区配套和公共服务用房管理实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条【目的依据】为实施深圳市龙岗区政府物业管理办法，加强和规范龙岗区政府拥有产权的社区配套和公共服务用房（以下简称“社区公配物业”）的规划建设、移交接收、委托使用、产权登记，根据国家、省、市、区有关法律和政策文件，结合推动固定资产投资和项目建设提质增效的实际，对龙岗区社区配套和公共服务用房管理实施细则（深龙财规（2020）2号）进行修订。第二条【适用范围】本实施细则所称社区公配物业是指由规资部门或城市更新部门与开发建设单位签订的深圳市土地使用权出让合同书及其补充协议、其他文件中约定由开发建设单位在龙岗区行政区划内的土地开发中
2、建设符合办理不动产权证条件的社区公共配套设施，主要包括：产权明确归属政府（包括但不限于）的中小学、幼儿园、托育用房、社区居委会、社区管理用房、社区服务中心、文化活动室、文化活动中心、社区健康服务中心、警务室、老年人日间照料中心、党群服务中心、公交车场站、公共充电站、垃圾收集站、垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、片区汇聚机房等。宗地红线内的道路、绿地、广场不属于社区公配物业范围。第二章部门职责第三条【区财政局及下属单位职责】区财政局是全区政府产权社区公配物业的主管部门。区政府物业管理中心代表区财政局对社区公配物业实施日常管理，负责经市规划和自然资源局龙岗管理局或区城市更新和土地整备局统筹验收
3、合格的社区公配物业的接收、调配和监督工作；负责相关物业的台账登记工作；负责完成已接收有偿移交社区公配物业成本价的支付工作；负责申办社区公配物业不动产权证书等。区财政投资评审中心负责审定有偿接收社区公配物业的成本价。第四条【市规划和自然资源局龙岗管理局职责】市规划和自然资源局龙岗管理局负责非城市更新类项目社区公配物业的规划和建筑设计方案审批和规划条件核实工作，是该类项目社区公配物业报建技术文件审查的牵头部门，负责召集各职能部门、区政府物业管理中心、各街道办等对社区公配物业的报建技术文件等进行审核确认，统筹做好社区公配物业的实物验收和移交等工作；负责协调因公配物业规划设计、实物验收引起的相关事项;
4、负责督促开发建设单位配合政府部门办理产权登记手续。第五条【区城市更新和土地整备局职责】区城市更新和土地整备局负责城市更新类项目社区公配物业的规划和建筑设计方案审核审批和规划条件核实工作，是该类项目社区公配物业报建技术文件审查的牵头部门，负责召集各职能部门、区政府物业管理中心、各街道办等对社区公配物业的报建技术文件等进行审核确认，统筹做好社区公配物业的移交意向、实物验收和移交等工作；负责协调因公配物业规划设计、实物验收引起的相关事项;负责督促开发建设单位配合政府部门办理产权登记手续。第六条【社区公配物业各职能部门及街道办职责】区教育局、区卫生健康局、区文化广电旅游体育局、区民政局、区城市管理和综
5、合执法局、区工业和信息化局、深圳市公安局龙岗分局等职能部门及各街道办负责依据国家、省、市相关法律、法规，确定各领域社区公配物业规划和建筑设计审查标准，对社区公配物业报建技术文件出具意见并在建筑施工图上盖章确认，确保国有资产安全、高效、合理使用；负责处理因社区公配物业管理使用引起的相关事项。上述职能部门依据各自职能做好社区公配物业的受托使用、安全生产和监管工作。各街道办依据职能做好社区公配物业的受托使用和监督工作，并对本街道辖区范围内的社区公配物业负有属地安全生产管理职责。第七条【区住房和建设局及下属单位职责】区住房和建设局负责社区公配物业规划建设情况监督检查，建立健全监督工作机制，依规做好社区
6、公配物业建设工程审批验收工作。区工程造价管理站负责确定有偿接收社区公配物业的成本价格方案，出具成本价计算意见。第三章建设标准及依据第八条规划建设社区公配物业，应严格按照国家、省、市规范和技术标准以及区政府要求，依据深圳市城市规划标准及准则规定的建筑面积标准及实际需求配置社区公配物业，做到高起点规划、高标准设计、高质量建设，使社区公配物业规划建设达到布局合理、标准统一、规模充足、功能完善、产权清晰、效能集约的目标。第九条根据土地使用权出让合同书的约定，社区公配物业分为独立占地与非独立占地。独立占地的社区公配物业，应注明用地面积；非独立占地的社区公配物业应集中、统一设置，不宜分散布点或规划在封闭式
7、小区内部，具体要求如下：1.垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人休息室的荷载、面积、空间、工作出入口等应符合深圳市垃圾转运站规划建设基本要求深圳市生活垃圾转运站升级改造工程技术指引公共厕所建设规范等设计规范要求，垃圾转运站应设置通往市政道路的单独出入口,不影响小区居民的正常生活和其他社区公配物业的正常使用。2 .幼儿园应符合幼儿园建设标准（建标175-2016）、托儿所、幼儿园建筑设计规范（JGJ39-2016）等相关设计规范要求，独立占地并合理布点，须确保与变电站、加油站等市政设施有一定安全物理间隔。3 .社区居委会、社区管理用房、便民服务中心、党群服务中心、文化活动室等社区公配物
8、业应组合设置（详见附件），原则上应规划于可见性强、近小区主出入口位置、交通便利、可无障碍通达的通风、采光良好的市政道路临街首层位置，室内净高不小于3.0米，有对外的独立出入口，如条件有限，需设置于建筑物垂直面的二层时，应设置无障碍电梯。4 .社区警务室须规划于可见性强、近小区出入口位置、交通便利、可无障碍通达的通风、采光良好的市政道路临街首层位置,室内净高不小于3.0米，有对外的独立出入口。5 .社区老年人日间照料中心原则上应规划于可见性强、近小区主出入口位置、交通便利、基础设施完善、公共服务设施使用方便、可无障碍通达的通风、采光良好的市政道路临街首层位置,建筑设计应充分考虑无障碍和适老化设计
9、要求，室内净高不小于3.0米，有对外的独立出入口，主要出入口不宜开向城市主干道,应与社区健康服务中心组合设置，满足“医养结合”的要求，如条件有限，需设置于建筑物垂直面的二层时，其中设置于建筑物市政道路临街首层建筑面积应不小于300Itf（不包含楼梯间、电梯间面积），并需设置无障碍电梯，且至少1台能容纳担架。老年人使用的楼梯严禁采用环形楼梯和螺旋楼梯。6 .社区健康服务中心原则上应规划于可见性强、便于居民就医，通风、采光良好，有独立出入口且可无障碍通达的市政道路临街首层位置，与学校、幼儿园、餐饮业、超市、垃圾收集站、有毒有害物品储存加工区、噪音厂区有一定物理间隔，出入口应远离小区人行出入口、小区
10、车行出入口，出入口前方有足够的人行空间，所有出入口不应通往小区内部，具备相应的无障碍设施和无障碍通道，具备设置独立化粪池、独立污水处理池的条件，具备设置中央空调主机位置的条件，室内净高不小于3.O米，如条件有限无法全部在首层安排布置时，分一、二层垂直面设置，市政道路临街首层必须有对外的独立出入口(详见附件)，二层必须处于一楼的连体位置，并且加设专用楼梯和专用无障碍电梯，二层房屋须外围有窗，且采光、通风良好。7 .托育用房布局应符合住房和城乡建设部关于发布行业标准托儿所、幼儿园建筑设计规范(JGJ39-2016)相关设计规范要求，原则上应规划在良好自然通风、天然采光、日照充足、交通便利的位置，尽
11、量与幼儿园相邻而建，周边环境应当有利于婴幼儿身心健康，不得与高速路、集贸市场等人流密集及噪音大的场所相毗邻；与医院、垃圾中转站等各类污染源场所的距离应符合国家现行有关卫生、防疫、防护标准的要求。8 .公共充电站需具备实施独立管理条件，不应设置在建设项目地下停车场内部，无需经过建设项目汽车闸口即可直接通达。9 .公交车场站应按深圳市大型建筑公交场站配建指引深圳市民用建筑配建公交首末站设计导则的有关规定进行设置。10 .肉菜市场布局应符合商店建筑设计规范(JGJ48-2014)等相关设计规范要求，并将其噪音和气味对周围环境的影响减至最低程度。IL片区汇聚机房需按照广东省建筑物移动通信基础设施技术规
12、范（粤建公告（2020）43号）、广东省信息通信接入基础设施规划设计标准（粤建公告（2021）26号）等标准规范开展规划设计。第四章审核、验收及接收管理第十条建设项目涉及社区公配物业的，市规划和自然资源局龙岗管理局或区城市更新和土地整备局与开发建设单位签订的深圳市土地使用权出让合同书，应依据深圳市建设用地规划许可证规定及各社区公配物业职能部门及街道办的实际需求，明确社区公配物业的具体内容、建设规模、权属及产权移交方式。新建项目的社区公配物业除另有规定外，原则上采取无偿移交方式。第十一条社区公配物业规划和建筑设计方案审核阶段（一）开发建设单位在取得深圳市建设工程规划许可证前，须向社区公配物业审查
13、牵头部门申请办理社区公配物业报建技术文件审核，并按要求提供相关资料。（二）社区公配物业审查牵头部门应根据深圳市城市规划标准与准则深圳市建筑设计规则和土地出让合同约定，审核社区公配物业报建技术文件，并组织相关职能部门、区政府物业管理中心、各街道办等审核社区公配物业报建技术文件，对社区公配物业的位置、空间、功能等指标进行严格把关。(三)各部门应对社区公配物业的位置、空间、功能等指标进行严格把关，对社区公配物业报建技术文件征求意见于5个工作日内进行回函并在审核同意的建筑设计图纸上盖章确认，其中：1.配套中小学校、幼儿园方案应征求区教育局意见；2 .社区健康服务中心、托育用房方案应征求区卫生健康局意见
14、；3 .文化活动室、文化活动中心方案应征求区文化广电旅游体育局意见；4 .垃圾转运站、公共厕所、环卫工人休息室方案应征求区城市管理和综合执法局意见；5 .公交车场站方案应征求市交通运输局意见；6 .老年人日间照料中心、长者食堂方案应征求区民政局意见；7 .社区警务室方案应征求龙岗公安分局意见；8 .社区居委会、社区管理用房、便民服务中心、党群服务中心等相关社区公配物业方案应征求所在辖区街道办意见；9 .片区汇聚机房、再生资源回收站方案应征求区工信局意见；10 .其它社区公配物业应根据实际情况征求相关职能部门意见，其中尚未明确使用部门的社区公配物业方案应征求区政府物业管理中心意见。如在社区公配物
15、业方案审查过程中存在争议，社区公配物业审查牵头部门应协调解决。（四）市规划和自然资源局龙岗管理局或区城市更新和土地整备局在核发深圳市建设工程规划许可证前，核查相关部门出具的社区公配物业的意见及其确认盖章的建筑设计图纸，核发深圳市建设工程规划许可证后将相关资料抄送区政府物业管理中心。（五）社区公配物业报建技术文件经市规划和自然资源局龙岗管理局或区城市更新和土地整备局审批同意后，原则上不得擅自变更。在实施过程中确需变更的，开发建设单位与相关职能部门或街道办进行沟通后，应在不降低标准的原则下进行调整，并重新报市规划和自然资源局龙岗管理局或区城市更新和土地整备局审批。涉及深圳市建设工程规划许可证变更的
16、，由市规划和自然资源局龙岗管理局或区城市更新和土地整备局发起，按相关规定完成变更工作。第十二条【签订移交意向协议书阶段】（一）在社区公配物业所在建设项目办理预售前，非城市更新类项目，开发建设单位应与区政府物业管理中心签订龙岗区社区配套和公共服务用房移交协议书；城市更新类项目，开发建设单位应与区城市更新和土地整备局签订龙岗区社区配套和公共服务用房移交意向协议书。（二）移交协议书或意向移交书应明确社区公配物业的功能（物业类型）、面积、位置、实物移交、产权登记时间及其他要求，并按要求提供相关资料。（三）区政府物业管理中心或区城市更新和土地整备局对开发建设单位提交的书面材料进行审查，自收取合格资料之日
17、起5个工作日内到现场勘查；符合规划设计和使用要求的，区政府物业管理中心或区城市更新和土地整备局从现场勘查之日起5个工作日内与开发建设单位签订移交协议书或意向移交书。（四）区住房和建设局在办理项目预售前应核查龙岗区社区配套和公共服务用房移交协议书或龙岗区社区配套和公共服务用房移交意向协议书。第十三条【实物移交阶段】（一）社区公配物业建设完成后，开发建设单位向社区公配物业审查牵头部门申请办理社区公配物业实物验收，社区公配物业审查牵头部门应于5个工作日内联合相关职能部门、区政府物业管理中心、街道办等对照社区公配物业规划和建筑设计方案审核阶段出具的意见、经审定的报建技术文件和装修方案等，对社区公配物业
18、进行现场验收，验收合格后于5个工作日内出具社区公配物业验收意见。（二）社区公配物业验收不合格的，如移交物业被擅自改变结构、不符合规划设计或使用要求的，社区公配物业审查牵头部门应从现场勘查之日起5个工作日内向开发建设单位提出整改意见，限期3个月内恢复物业的原状或者清空，整改合格后5个工作日内出具社区公配物业验收合格意见。超期整改不合格的，社区公配物业审查牵头部门不予办理相关手续。（三）开发建设单位在取得社区公配物业验收合格意见书后，建设项目规划验收前，应向区政府物业管理中心申请办理社区公配物业实物移交。区政府物业管理中心对开发建设单位提交的书面材料进行审查，自收取合格资料之日起3个工作日内签订龙
19、岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书。（四）对不配合移交工作或逾期未移交的开发建设单位，区政府物业管理中心按移交协议书或移交意向协议书约定条款或书面建议各职能部门通过以下方式进行处理：1 .暂缓办理该单位的相关业务；2 .依法追究该开发建设单位法律责任；3 .报区住房建设局将符合认定标准的失信企业列入行业诚信黑名单。（五）社区公配物业审查牵头部门在办理规划验收前应核查龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书。第十四条社区公配物业原则上在项目主体验收后应进行简易装修，并安装居民用独立水、电表，具备基本的使用条件；对于有相关政策法规要求的社区公配物业，其装修标准按相关规定执行。第五章委托管理
20、使用第十五条社区公配物业接收后，区政府物业管理中心10个工作日内完成资产台账登记手续，按社区公配物业的规划功能及使用需求调配各职能部门及街道办管理使用，区政府有相关决议的从其决议。（一）区政府物业管理中心按使用功能将社区公配物业委托给与之职能相对应的职能部门及街道办，并办理委托使用管理手续，各职能部门及街道办验收合格的本领域的社区公配物业，不得拒绝接收。（二）社区公配物业长期闲置、未按委托功能使用、被占用或因统筹使用需要，区政府物业管理中心有权收回社区公配物业使用管理权；区政府物业管理中心拟收回已委托物业时，应提前通知受委托单位，受委托单位应在收到书面通知后1个月内将物业交还区政府物业管理中心
21、；区政府物业管理中心履行审批程序后，对社区公配物业进行统筹调配使用。第十六条区政府物业管理中心根据社区公配物业的使用功能、调配方案通知受委托单位签订龙岗区社区配套和公共服务用房委托使用管理责任书，受委托单位应在收到通知后5个工作日内予以签回。第十七条受委托单位是社区公配物业安全管理的第一责任人，负责建立健全部门内社区公配物业使用管理制度，确保社区公配物业安全、完整，委托下属单位使用时，应做好社区公配物业的日常监管工作。（一）不得擅自改变社区公配物业的使用功能，不得用于其他与规定用途无关的经营活动，不得私自转借转租，不得抵押。（二）负责社区公配物业的二次装修、日常维护保养、物业管理费等费用；使用
22、过程中，在项目工程质量保修期内，配套用房出现渗漏水等质量问题由开发建设单位负责，各职能部门及街道办负责与开发建设单位对接整改。第十八条任何单位和个人未经区政府物业管理中心书面同意，不得占用社区公配物业，相关单位不得为其开通水、电、气等物业基础配套服务。第十九条各职能部门及街道办发生分立、合并、撤销、改制等改变时，1个月内到区政府物业管理中心办理社区公配物业变更使用手续。第二十条社区公配物业的经营管理按照龙岗区政府物业出租管理实施细则等有关规定执行。第二十一条社区公配物业的经营收益原则上按照政府非税收入管理有关规定执行。第二十二条各职能部门及街道办在每年年度终了后15个工作日内将上年度社区公配物
23、业使用情况报区政府物业管理中心，并对物业的闲置情况予以说明，区政府物业管理中心每年定期、不定期进行抽查，并组织实地核实。第六章产权登记管理第二十三条区政府物业管理中心负责向不动产权登记部门申请办理不动产权证书。社区公配物业审查牵头部门及各审批部门负责督促开发建设单位配合区政府物业管理中心办理社区公配物业产权登记手续。不动产权登记部门负责与社区公配物业审查牵头部门、区政府物业管理中心建立信息共享机制。开发建设单位按照现行法律法规有关要求完成开发项目的初始登记工作，并配合提供区政府物业管理中心申办社区公配物业不动产权证书手续所需的相关材料。第二十四条有偿移交的社区公配物业由区政府以成本价回购，成本
24、价按照龙岗区住房和建设局关于印发社区配套和公共服务用房成本价计算方案的通知规定计算。具体流程如下:（一）区工程造价管理站根据开发建设单位提供的成本核算相关资料核定社区公配物业成本价，出具成本价计算意见。（二）区财政投资评审中心审定社区公配物业成本价。（三）区政府物业管理中心向税务部门申请办理免税手续。（四）区政府物业管理中心向不动产权登记部门申请办理社区公配物业不动产权证书。（五）区政府物业管理中心取得不动产权证书后，凭深圳市土地使用权出让合同书龙岗区社区配套和公共服务用房验收意见书龙岗区社区配套和公共服务用房实物接收书等资料向开发建设单位支付审定成本价，所需资金列入财政部门预算。第七章监督检
25、查第二十五条区政府物业管理中心负责监督全区社区公配物业的管理使用情况。相关部门按照职能分工对社区公配物业的管理、使用和经营活动进行监督。各职能部门和街道办负责督促使用单位合法合规合理使用社区公配物业。第二十六条社区公配物业使用单位和经营管理单位有下列行为之一的，应当进行整改，情节严重的按相关规定处理：（一）弄虚作假、隐瞒不报社区公配物业使用情况，阻挠或不配合资产管理部门核查的。（二）擅自将社区公配物业转借其他单位或个人使用的。（三）擅自改变社区公配物业使用功能，从事与规定用途无关活动的。（四）利用社区公配物业营私牟利的。（五）未按规定履行职责，对社区公配物业管理不善，造成重大国有资产损失的。（
26、六）公配物业使用过程中涉及的其他违规行为。第八章附则第二十七条本细则由区财政局负责解释。第二十八条本细则自20XX年X月X日起施行，有效期5年。此前社区公配物业管理规定与本细则不一致的，以本细则为准。第二十九条本实施细则实施前已按龙岗区社区配套和公共服务用房管理实施细则（深龙财规（20202号）流程办理项目，仍按原实施细则流程执行。第三十条20XX年X月X日起至本实施细则施行之前，有关龙岗区社区公配物业管理规定（包括但不限于规划建设管理、移交接收管理、产权登记管理、委托使用管理、监督检查等）参照龙岗区社区配套和公共服务用房管理实施细则（深龙财规2020）2号）有关规定执行。附件：规划设计标准附
27、件规划设计标准序号公配类型设置标准面积300ma300ItfV面积VlOoOltf面积21000m21社区居委会、社区管理用房、便民服务站（社区服务中心）、文化活动室、党群服务中心、老年人日间照料中心、托育用房原则上应组合设置于市政道路临街首层。原则应全部设置于市政道路临街首层。如条件有限，设置于建筑物二层时，其中设置于市政道路临街首层建筑面积应不小于300f（不包含楼梯间、电梯间面积）。原则应组合设置于市政道路临街首层。如条件有限，设置于建筑物二层时，其中设置市政道路临街首层建筑面积应不小于总面积的30%（不包含楼梯间、电梯间面积）。2社区健康服务中心原则上设置于市政道路临街首层。原则上设置于市政道路临街首层。如条件有限，设置于建筑物二层时，其中设置市政道路临街首层建筑面积应不小于总面积的35%O备注：建设项目只设置单个社区公配物业且面积小于或等于500平方米时，原则上应全部设置在市政道路临街首层。
