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1、调 研 选 址,华润万佳超级市场有限公司,综 合 超 市,综合超市市场定位,1、经营约7000-11000个SKU，重点经营食品、生鲜、HBA、杂货类。2、实现首选类商品的价格最低，比较类商品价格与对手持平。3、选址定位为社区型、区域商业中心型、中心商业型。4、不同类型的综超服务与沟通的范围将有所不同。,广东地区的珠江三角洲区域；华东地区的苏南、浙东区域；华北地区的北京、天津二直辖市。在具体安排进入城市的顺序时，满足以下条件的城市应优先考虑进入：1、市场潜量大，人口分布较为集中，小城镇发达；2、外资零售商相对进入较少，商业业态以传统百货为主，超市类商场较少；3、供应链发达程度较高，配送成本较低
2、；4、政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠；5、基础设施完善，新开发住宅增长快，发展潜力巨大。,发展区域与城市选择,综合超市选址类型,核心商圈A、B、C,較大城市(市區人口100萬以上)在生活小区中心地带 或B类综合超市,中等城市（市區人口100萬以下）在区域商业中心内，领近居民区,小城鎮（城鎮人口10萬人左右）在城镇中心商业区内,社区内,区域内,城镇内,次级商圈,边际商圈,B、C,C,综合超市选址类型描述,综合超市目标顾客特征,核心商圈70%,次级商圈,边际商圈,20%,10%,综合超市商圈门槛人口数量及销售比例,商圈人口规模应不低于5万人，应在5-10万之间。面积大相
3、应提高门槛人口数量。,核心商圈与次级商圈、边际商圈的人口数量也基本保持着7：2：1的比例。,综合超市交通环境,综合超市商业环境,综合超市物业结构,30M以上,H=5M为佳净高3.2M,柱网间距8*8为佳,单层S2000M2；层数不超过2层，尽量避免地下层,楼板荷载不低于三百五拾公斤为佳,物业内尽量避免剪力墙，无分割，无中空，空间完整性，通透性好，电梯井和消防梯尽量靠后靠边。,综合超市设备设施,1、理货区、办公区 应在物业背面或侧面提供足够面积作为理货区，用于商品货物的装卸与分类整理及入库储藏。理货区应与商场货梯相连并设有专用的进出通道，宽度不小于2.2m，且应避开顾客、塔楼住户及其车辆出入口。
4、同时，应尽量满足40呎货车进出、转弯及掉头的卸货场地（40呎货柜车高4米，宽3米，转弯半径18米，掉头距离32米）。办公区用于员工办公使用，需有专用通道。2、供电系统 市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场照明、中央空调、扶手电梯、载货电梯、冷库、冷柜及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱。,3、给排水系统（1）配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常
5、用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要。（2）在物业室内应预留隔油池、化粪池接驳口，室外应设有商场专用的隔油排污池、化粪池，并接入市政管网且通过环保验收。4、中央空调系统安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到241标准。,综合超市设备设施,5、消防系统 物业内部应按国家有关规范设置完善的消防系统并通过有关部门的消防验收，且配备有自动喷淋灭火系统（喷淋头向上安装）、消火栓系统、消防报警系统、消防应急照明、疏散指示、机械排烟系统和防火卷帘分区，发电机房内应配备气体灭火装置，并配合商场二次装修进行调整。6、自动扶梯 根据不同的要求，有自动扶梯及自动人行道之分。商场内部各楼层均应
6、安装有一对自动上下扶梯或人行道，自动扶梯及自动人行道的梯级宽为1m，坡度视设计要求确定，结构洞口以电梯公司出的土建结构图要求为准。,综合超市设备设施,7、载货电梯 在靠近理货区位置应安装有载重量不小于2吨/部的载货电梯。货梯轿厢尺寸：宽1.8m，深2.2m，高2.3m；厅门尺寸为1.8m（宽）*2.1m（高）；货梯底坑深度要求不小于1.4m，货梯井道顶层高度要求不小于4.5m，并在井道正上方提供电梯机房位置，机房高不小于2.5米（如正上方无法提供机房，则必须保证紧靠井道四周能提供机房位置）。井道尺寸以电梯公司出的土建结构图要求为准8、管道煤气 由于商场内部设有中央厨房，故要求物业应配备有市政管
7、道煤气管网或设立煤气站，并接至中央厨房的指定位置，且通过有关部门的验收。9、通讯、有线电视及DDN（数据专线）系统 物业应配备有符合商场使用数量及要求的电话线、有线电视线及中国电信DDN数据专线，并接至指定位置。,综合超市设备设施,10、排烟井道因商场内设有餐饮或熟食厨房功能，故需设置有排烟井道，并需符合环保要求。11、广告位提供一定的司标广告位，供商场免费使用，免费使用时间与合同有效期限相一致。12、垃圾房应在物业室外或地下室提供30-50m2左右的垃圾房，供商场独立免费使用。14、冷却塔安放位置需在楼顶提供冷却水塔安放位置及冷却水管的走管位置，并确保楼板结构符合荷载要求及环保要求。15、停
8、车位 物业本身应有足够的停车位供商场顾客停车使用。,综合超市设备设施,租赁条件,1、租赁期限 物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。2、合法手续 出租方必须拥有物业的合法产权证明，出租物业必须具备合法的商业用途使用手续，如当地政府要求的其他法律文件（物业租赁许可证等），其有效年限应不低于租赁年限。若物业产权由多方共有，应要求其他产权人出具能够证明出租方有权出租物业的授权委托书。3、物业交付条件 出租物业须满足如下条件方可交付：（1）通过有关验收后具备合法使用手续。若该物业有塔楼建筑，则要求物业整体通过验收且具备合法手续。（2）符合合同中我司要求的交付条件。,4
9、、租金内容 租金包含物业管理费、设备设施使用费等费用。由于出租物业内的物业管理由承租方自行负责管理，故在租赁期内，出租方或任何第三方不得向承租方收取除租金外的任何其它管理费。5、转租权 物业出租方必须同意在租赁期内承租方有权转租部分租赁面积。6、不竞争条款 若物业总面积大大超过我司拟租赁面积，应要求出租方同意不得将除我司租赁部分以外的面积租赁给任何第三方用于经营2000平方米以上、与我司综合超市同类型的商场。7、水电及煤气费 租赁期内，由承租方使用所发生的水电费、煤气费由承租方自行向相关部门交纳。,租赁条件,居民区图片分析,交通图片分析,商业图片分析,相关图片,调研选址,华润万佳超级市场有限公司,综 合 超 市,谢 谢,
