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1、建设工程项目报批管理,金晓强,目 录,1、建设工程项目报批的概念2、建设工程项目报批的阶段划分3、建设工程项目报批流程4、建设工程项目报批流程分解5、竣工验收材料清单表6、案例分析7、报批心得8、如何做好报批工作9、结束语,建设工程项目报批的概念,由建设单位或其代理机构从项目立项开始直至最后竣工移交的整个过程中，需向当地的建设行政主管部门及相关职能部门申请建设项目各个阶段所需要办理的各项手续的行为。,建设工程项目报批阶段,1、项目立项-施工许可证（重点、难点）,2、施工过程,3、工程验收-竣工验收,4、特点：两头紧 中间松,建设工程前期报批的流程,2,项目建议书前需要做的工作,（1）申请规划要
2、点（规划局）。规划要点是办理规划手续的第一步，规划要点通知书给出的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等，是项目继续深入进行规划前期研究工作的依据。（2）取得建设项目选址地形图。表明建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。,项目建议书,项目建议书一般由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。发改委根据社会发展需要和立项报告，征求环保部门是否符合环保要求，国土部门是否涉及基本农田等意见后，审批项目建议书。,建设项目选址意见书,选址是建设过程作为重要的一环，要进行多次的实地考察，进行专家咨询、职能部门咨询，并结合建设项目的特殊要求选定最为合适的地块，要尽量避
3、免基本农田、拆迁用地、代征用地。,报批可行性研究红线,建设单位从项目建议书的选址论证方案中选定一个方案，取得改方案地块的坐标（四角坐标），然后到规划部门晒图室晒该地块的蓝图（1：1000地形图）。再去规划部门四线室划可行性研究红线，即习惯上称呼的“划四线”（道路红线，河道蓝线，绿化绿线，文保紫线），但是此红线区别于勘测设计红线，它不是正式确定的红线，主要为了了解该地块的实际地理情况，以便规划设计。,提出规划设计条件,建设单位根据规划要点做深入的规划前期工作，待有关部门批准项目建议书后，向规划部门申报规划设计条件，取得规划设计条件通知书。规划设计条件是规划要点的细化和深入，是编制可行性研究报告的
4、依据性文件。建设单位取得规划设计条件通知书后，可委托具有相关资质的设计单位，按照规划设计条件通知书所注明的用地面积、用地性质、用地使用强度、建筑设计、城市设计以及市政配套等方面的要求进行方案设计。,可研审批,取得可行性研究红线后，委托有相应工程咨询资质的中介机构编制工程项目的可行性研究报告，同时，还需要凭可行性研究红线向该地块所属的政府主管部门递交建设单位想在该地块上建房的申请，并要得到批准意见，此过程需要双方反复协商，一般所需时间较长。计划主管部门受理建设单位申请，组织召开可行性研究审查会，聘请相应专家及相关职能部门对可行性研究进行分析、论证、审查，根据审查意见出具可行性研究批复（杭州市为杭
5、州市发展与改革委员会会受理）,勘测设计红线,计划主管部门出具可行性研究批复后，建设主体凭批复到规划部门申请规划勘测设计红线。取得红线光盘资料，四线坐标，项目选址意见书（其上附有文字性的规划条件，与勘测设计红线上标明的征迁红线，用地红线，建筑控制线，绿化带边线等图示间距都需要仔细核对，按照要求进行下一阶段工作）。,第三方评估审查,方案批复,根据方案批复要求，核实是否要进行日照分析（不需要的则不需要做此项工作）、交通影响评价、地质灾害评估等。若需要则应委托有资质的专业单位做以上工作。方案会审后，应按要求进行环境影响评价（环境批复在初步设计会审时应提供给初步设计审查部门）。注意事项：方案修改时，应提
6、醒设计单位千万别忘了绘制绿化布置图以及环保专篇、消防专篇、节能专篇等的编写工作，按方案会审的要求完善设计方案。,考古初审,在地下文物埋藏区内进行工程建设的，建设单位在建设项目划定勘察设计红线前，应当报请省文物行政部门或者其委托的设区的市人民政府文物行政部门组织从事考古发掘的单位进行考古调查、勘探。在地下文物埋藏区以外进行占地三万平方米以上的大型基本建设工程，建设单位在建设项目划定勘察设计红线前，应当报请省文物行政部门或者其委托的设区的市人民政府文物行政部门在工程范围内有可能埋藏文物的地方组织从事考古发掘的单位进行考古调查、勘探。文物行政部门应当自接到申请之日起三十日内，组织力量在工程范围内进行
7、考古调查、勘探，并将考古调查、勘探的处理意见告知申请人。,用地预审,在立项选址论证过程中，首先应多与规划和国土部门联系，确定预选地块是否符合城市的总体规划，是否涉及基本农田，并多次到实地察看，了解拆迁情况及周边的地理环境为以后的项目实施提供方便，一般情况下选址应避开基本农田，国土部门出具初审意见，若符合要求，等可行性研究报告批复后，开始晒地形图，到规划管理部门划定用地红线。待方案批复下达，建设用地规划许可证申领国土部门进行建设用地预审（绿色通道项目可在方案评审专家会议纪要后申请）。,勘测定界,建设用地预审通过并取得建设用地规划许可证之后即可进行土地勘测定界工作，进入建设用地征地程序。首先进行土
8、地测绘，取得勘测定界成果（测绘过程中可以要求测绘单位将地形标高和池塘底标高同时测绘，数据作为日后土方回填工程的依据）,农转用报批（一）,勘测定界后，进入具体建设项目用地审批程序。具体建设项目用地审批分两种情况：一种是该用地性质已是建设用地，可直接进行具体建设项目用地审批；另一种是该用地性质为农用地，则在具体建设项目用地审批前应先进行农转用地建设用地用地审批。,农转用报批（二）,农转用报批：根据国土部门建设用地预审意见，若该建设项目所在地块为农用地，则需要先办理农转用地转建设用地手续，由于国家对土地审批严格控制，各省市耕地指标都十分有限，因此，落实耕地指标是农用地转建设用地报批的关键，办理农转用
9、手续时，应积极配合国土部门与当地政府和村委会协商征地，召开村民代表大会，签订征地补偿协议等，资料齐全后，报国土部门审批，下达批准农转用（征收）通知书；,建设用地批准书,农转用建设用地审批结束，国土部门下达批准农转用（征用）通知书后，报送土地呈报表，进行具体建设项目用地审批，建设单位应积极主动参与征地全过程，并掌握征地的各个环节，及时发现问题，解决问题，协促国土部门尽快完成具体建设项目用地的申报工作，下达建设用地批准书。,国有土地使用权证,宗地测绘成果完成后，具体建设项目用地审批部门申领国有土地划拨决定书，国有土地划拨决定书领取后，土地征地手续全部完成。最后下发的是建设用地批准书。,初步设计审批
10、,初步设计完成，资料齐全后报送发改委审查，申请初步设计会审并予以批复。发改委进行初审，在资料齐全后安排会审时间、地点、参加的职能部门，组织初步设计会审，并形成会议纪要。会后有设计单位根据各职能部门的要求进行调整修改，完成后报初步设计审查部门审查，满足要求后出具批复。注意事项：在进行初步设计报批时概算需要财政审批。,施工图审查（一）,施工图设计完成即进行委托有图审资质的图审单位进行的图纸审查施工图审查，一般所说的施工图审查是指，审查主要侧重在建筑，结构，给排水，强弱电设计的合理性，可靠性，安全性，尤其是强制性条文的执行情况等，设计单位根据审查意见进行修改或解释，经图审单位确认后出具图审报告书及合
11、格证。图审报告书及合格证要到建设主管部门备案。,施工图审查（二）,报职能部门进行施工图审批，主要有消防、卫生、人防、交警、气象等部门，分别称为消防设计防火审核、建设项目卫生设计许可、人防工程建设设计许可、交警、气象部门建设工程施工图审核，其侧重点在审查使用功能等是否符合有关的消防、卫生、人防、交通、防雷等要求。,建设工程规划许可证（一）,在城市规划区内新建、扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他建设工程设施，必须向规划部门申领建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证、杂项建设工程规划许可证，方可申请开工。建设工程规划许可证按下列程序申领：一、建设单位或个人持有关批准文件向规划部门提出申请
12、，规划部门根据城市规划要求提出规划设计要点；,建设工程规划许可证（二）,建设工程规划许可证按下列程序申领：二、建设单位或个人委托具有相应资质的设计单位，根据规划设计要求编制设计方案，征求有关部门意见，并经规划部门审定后进行初步设计和施工图设计；三、施工图完成后，经规划部门审核其中有关城市规划内容，确认符合城市规划要求，并已依法取得建设用地使用权的，核发建设工程规划许可证。,人防工程质量监督流程简易图,灰线报验（一）,工程定位工作：灰线检验之前首先要进行工程定位工作。定位应根据定位计算成果，定位计算可委托勘测院进行，可以与预定位计算一起，也可以分开进行。定位成果出来后，联系勘测院进行工程定位，定
13、位点需要进行保护，切勿擅自变动。灰线检验后填写建设项目跟踪管理手册（检验后发给建设单位，灰线检验以及今后的0.000检测等都要用到），附规划许可证批复、总平图到指定规划管理部门加盖灰线检验合格章。,灰线报验（二）,灰线检验合格后，施工单位提交开工报告给建设单位，开始计算工期。至此，以规划设计为主体的前期手续工作全部结束，进入施工现场管理阶段。,综合管线设计审批（一）,综合管线设计审批（二）,0.000检测,0.000检测在基础工程完成后进行，灰线检验合格后，到规划部门领取0.000检测联系单，在主体结构施工开始前，请规划部门进行0.000检测。需要实地进行测量核对，检测合格后进入主体结构施工。
14、,二次装修设计消防审核,一、授权委托书及身份证件复印件二、建设工程消防设计审核申报表三、建设单位的工商营业执照等合法身份证明 文件四、设计单位资质证明文件五、消防设计文件,装修材料见证取样检验（一）,纺织织物：1、B1、B2级纺织织物；2、现场对纺织织物进行阻燃处理所使用的阻燃剂；3、现场阻燃处理后的纺织织物；4、施工过程中受浸湿、燃烧性能可能受影响的纺织织物；木质材料：1、B1级木质材料；2、现场阻燃处理所使用的阻燃剂及防火涂料；3、现场阻燃处理后的木质材料；4、表面进行加工后的B1级木质材料；,装修材料见证取样检验（二）,高分子合成材料：1、B1、B2级高分子合成材料；2、现场阻燃处理所使
15、用的阻燃剂及防火涂料；3、现场阻燃处理后的泡沫塑料；复合材料：1、B1、B2级复合材料；2、现场阻燃处理所使用的阻燃剂及防火涂料；3、现场阻燃处理后的纺织织物；4、施工过程中受浸湿、燃烧性能可能受影响的纺织织物；木质材料：1、B1级木质材料；2、现场阻燃处理使用的阻燃剂及防火涂料；3、现场阻燃理后的木质材料；4、表面进行加工后的B1级木质材料；,项目相关单位初验,监理单位受到施工单位要求竣工验收的申请报告后，向建设单位进行情况汇报，建设单位现场单位管理人员负责协调质量安全监督部门、勘察和设计单位、监理单位、施工单位（包括各主要的工程分包单位）等进行竣工初验，初验的目的是检查建设项目的质量是否满
16、足要求，及时发现并解决各类问题，并给出初步结论为建设项目顺利通过正式验收打好基础。,正式验收（一）,联系各职能部门和相关单位进行正式验收。职能部门主要有质量安全监督站、计划主管部门和规划、建设、消防、卫生、环保、交警、人防等部门。相关单位有设计、勘察、监理、建设单位及其主管部门等，各部门按照验收标准和施工图及其审查意见、设计和施工联系单等进行现场验收，提出验收意见，对工程项目建设质量进行初评，在初评的基础上由建设单位、施工单位向质量安全监督站申报核准，同时提交完整的工程技术资料。,正式验收（二）,主要技术资料有竣工图、自来水卫生检测报告、室内环境检测报告、建筑电气消防安全检测报告等，竣工图由施
17、工单位组织工程技术人员绘制，建设单位现场管理人员在工程项目收尾阶段需及时督促施工单位进行竣工图的绘制工作，并要求施工单位移交工程档案资料，编制工程档案资料移交清单，办理工程保修手续。各检测报告由其他工程技术资料一并报送质量安全监督站。经质量安全监督站核验合格后，方可交付使用。,竣工验收材料清单表（一）,竣工验收材料清单表（二）,竣工验收材料清单表（三）,竣工验收材料清单表（四）,竣工验收材料清单表（五）,竣工验收材料清单表（六）,竣工验收材料清单表（七）,天台党校案例分析（一）,项目启动时向我方移交的资料有水土保持方案报告表、环境影响评价审批表、项目建议书的批复、资金来源审批表、用地规划设计条
18、件、红线图电子版本，审批时间均为2006下半年，距离现在启动时间有过长。1、首先复合审批文件的时效性。本案例需带着环评、水土保持、红线图到相关文件。部门走访沟通过，要是明确审批文件的时效性。，（一般规划选址意见书时效为半年；建设用地规划许可证有效期限为六个月；工程规划许可证二年；勘察定界图等土地资料为两年；环评为五年（天台环评和水土保持只要规模不变都有效）；建筑方案一年；施工证二年消防；人防、环保、审图意见等无期限）,脚底下三个板板，那个是刹车呦！,天台党校案例分析（二）,2、根据项目审批流程图协助业主补充、完善现有现阶段未进行审批的工作：如项目选址意见书（业主可能办理了，但是未提交）、可研编
19、制与审批、勘设红线？用地预审。3、根据流程图完成方案设计的准备工作，取得文本后尽快向规划部门送审和组织召开方案审查会，将职能部门和专家意见汇总整理成为会议纪要，交给设计单位进行文本修改，文本修改完成后连同会议纪要交送原审批部门审核，最终取得方案批复,脚底下三个板板，那个是刹车呦！,朱家角农居点案例,对于报批文件中存在两个以上的建设单位或建设单位名称混淆的项目，一定要统一建设单位名称。目前公司有三个项目涉及到这个问题，虽然责任不在我方，但处理起来比较棘手，协调工作量比较大，需要引起足够重视。新中标项目更要注意这个问题，要在项目启动源头杜绝这个问题，避免重蹈覆辙。,脚底下三个板板，那个是刹车呦！,
20、脚底下三个板板，那个是刹车呦！,根据代建合同由我们进行会场租赁、布置，要注意横幅、桌签的定制，一定要和发改委事先确定参加会议的人数，这样可以确认会场的租赁规模，再有就是会议在上午召开的话，设计单位如果是外地的话，建议在头一天就要到达会议所在地。,天台溪头初步设计案例（一）,脚底下三个板板，那个是刹车呦！,设计单位提供的设计概算要由财政局审核和公司内审，建议在拿到概算的第一时间就其提供给财政局和公司，为以后的扩初会审批复争取时间。,天台溪头初步设计案例（二）,脚底下三个板板，那个是刹车呦！,参加会审单位众多，参会人员都是单位或部门负责人，要注意信息采集，如姓名、科室、职位、联系电话、相关职能部门
21、的地理位置，办公室层数等，如能够与他们建立联系会对以后的报批工作很大的帮助。,天台溪头初步设计案例（三）,报批难点,由于政策、业主等外部制约环境较为复杂，报批工作未能做到系统性、关联性。需要对外计划先行，沟通先行，对内通盘考虑，要有大局观。,报批心得（一）,不是所有的工作都是紧前的好，如报批工作滞后业主有意见，这时在不影响紧后工作的最迟开始时间情况下，应集中精力在紧后工作的自由时差内消化未完工作。一味的将所有的工作前置，如再有较多滞后工作，会形成井喷加大业主的不满。,报批心得（二）,对于存在风险和官僚作风严重的项目，要在工作中注意问题、难点的处理，做好自我防护，并应留有书面依据。铁路苗圃项目,
22、报批心得（三）,对于报批工作一定要谁跟踪谁负责，某项目就是因为组织报批、跟踪报批成果总是变换人员，造成报批人员不了解前面情况而延误报批工作，同时职能部门对于总是变换人员也表示不满。,报批心得（四）,要注意对非关键线路的控制。ZJ项目临时用电申请为了节约造价，对供电线路进行了优化，这项工作成为影响申请进度的原因之一，最后业主不顾你节约了多少，而是对于延误事件表示不满。,报批心得（五）,报批资料整理完毕送审后，第三天应与负责审批的人员进行电话沟通，问询资料是否齐全，还需不需要补充新的资料，结束时顺带说明项目情况，请其加紧审批；名义上了解是否补充新的资料，实际是了解审批进展，并要求其加快审批。,如何
23、做好报批工作（一）,如何做好报批工作（二）,合理利用第三方力量进行报批,如何做好报批工作（三）,一、计划先行、沟通先行 加强与业主的沟通，积极灌输报批工作思路、方式、方法。前期沟通是否到位直接关系后面工作开展的好坏。,如何做好报批工作（四）,二、嘴要甜、腿要勤、脸要厚 我个人从事报批工作是从6月份开始的，起初没有什么经验可谈，就是出去跑，现在也可以组织报批工作，并积累了一定的经验。大家只要肯跑、肯做，相信我们都是专家。,如何做好报批工作（五）,三、注意事项1、要放下架子，但又要做到不卑2、要注意经办人的资历、背景、喜好。这可以托人打听，否则就只能在接触中点滴积累。3、千万不要有情绪，思想上要确立“任何曲折都是正常的”的理念4、就是和人友好相处，争取交朋友。5、树立这样的心态：不要寄希望于别人超越原则办事，但要努力得到别人的帮助。,谢 谢 各 位,欢迎提出意见和建议前期报批管理部2009年12月5日,
