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1、第七章 房地产开发项目 的规划设计,第一节 房地产开发项目的规划设计,一、城市规划的层次体系城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划,1、城市总体规划,在较长时间内，对整个城市的发展进行的综合部署，从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。它的任务：研究确定城市的性质、发展目标和发展规模（包括人口规模和用地规模）；确定城市布局形式和功能分区；合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。,城市总体规划的内容：包括：城市的性质、发展目标 和发展规模，城市主要建设标准，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部
2、署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。专业规划包括：道路系统与综合交通规划，城市基础设施建设规划，园林绿地系统规划，环境保护规划，城市人防建设和防灾系统规划，风景名胜，文物古迹、传统街区保护规划，旧区改建和用地调整规划，郊区规划等。,北京城市总体规划,第一章 总则 第二章 城市性质、发展目标与策略 第三章 城市规模 第四章 城市空间布局与城乡协调发展 第五章 新城发展 第六章 中心城调整优化 第七章 历史文化名城保护 第八章 产业发展与布局引导,第九章 社会事业发展及公共服务设施 第十章 生态环境建设与保护 第十一章 资源节约、保护与利用 第十二章 市政基础设施 第
3、十三章 综合交通体系 第十四章 城市综合防灾减灾 第十五章 近期发展与建设 第十六章 规划实施,北京市总体规划（2004-2020）,城市性质北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市。,城市发展目标和主要职能,按照中央对北京做好“四个服务”的工作要求，强化首都职能；以建设世界城市为努力目标，不断提高北京在世界城市体系中的地位和作用，充分发挥首都在国家经济管理、科技创新、信息、交通、旅游等方面的优势，进一步发展首都经济，不断增强城市的综合辐射带动能力；弘扬历史文化，保护历史文化名城风貌，形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名
4、城，提高国际影响力；充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好的宜居城市。创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的首善之区。,在北京市域范围内，构建“两轴两带多中心”的城市空间结构。（1）两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。（2）两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。（3）多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中
5、心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等,2、分区规划,主要任务：在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。,主要内容：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。确定市、区居住区级公共设施的分布及其用地的范围。确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理平面和竖向关系；原则规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。,3、控制性详规,控制性详规的任务：用一系列的指标和规划要求对土地使
6、用进行有效的控制，并指导修建性详细规划的编制。控制性详规的基本内容：详细确定规划地区各类用地的界线和使用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。确定各类支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。制定相应的土地使用和建筑管理规定细则。,控制性详细规划对地块的控制指标有：规定性指标：必须遵照的，包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑后退红线距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其其他需要配置的公共设施。指导性指标：参照执
7、行，包括：人口容量、建筑形式、体量、色彩、风格要求，其他环境要求。,4、修建性详细规划,对即将开发的地块，根据控制性详规对该地块的控制指标或城市规划管理部门提出的设计条件，所编制的开发建设实施性详细规划。它的主要内容是：建设条件分析和综合技术经济论证。建筑的空间布局、建筑布置的总平面图。道路系统规划设计。绿地与景观系统设计。工程管线规划设计。竖向规划设计。估量工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。,房地产开发项目的规划管理,选址、定点审批申请建设用地规划许可证申请领取规划设计条件通知书规划设计方案审批申请领取建设工程规划许可证竣工验收阶段的审核,二、居住区规划的内容,居住区的规划设计包括住宅群
8、体规划布局道路与交通规划设计 室外环境规划设计公共建筑与服务设施规划设计,（一）确定居住区分级,居住区一般实行三级布局结构，即“居住区居住小区住宅组团”。住宅组团：是居住区中最基本的布局结构形式，其规模通常以居民委员会的组成规模构成，约为3001000户，人口为10003000人，占地23公顷；居住小区：若干个住宅组团的有机结合构成居住小区，人口规模约为1.01.5万人，3000 5000户，用地1235公顷；居住小区的再次组合就是居住区，其人口规模一般为35万人，10000 16000户，占地面积大致为50100公顷。,（二）居住区的用地构成,住宅用地公共建筑和服务设施用地 道路用地公共绿地
9、其他用地,（三）居住区规划设计的内容,1、居住区住宅群体规划布局（1）居住建筑的类型按层数划分：有低层住宅、多层住宅和高层住宅；按建筑形式划分：有花园式住宅、公寓式住宅、错层式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式住宅；按平面特点划分：有点式住宅、条式住宅、大进深住宅和大开间住宅；还可按面积划分，按建筑结构划分等等。,常见的住宅类型：1、点式住宅2、条式住宅3、错层式住宅4、跃层式住宅5、复式住宅6、退台式住宅7、花园别墅8、综合性商住楼,（2）住宅的布置住宅的平面布置有5种基本形式：周边式布置、行列式布置、混合式布置、散点式布置和自由式布置。1、周边式布置住宅沿街道周围布置，并形成安静、安全、方
10、便的内院式住宅组团。这种布置的特点是住宅组团空间丰富，土地利用较高，但有部分住户朝向不好。2、行列式布置住宅一律朝某一个方向成排布置。这种布置方式可以做到每户都有很好的朝向，且施工方便。,3、混合式布置采用周边式和行列式相结合的布置方式，兼顾周边布置方式具有丰富的院落空间和行列布置方式具有良好朝向的特点，采用点、条、塔、板相结合的手法，构成立面高低错落、平面布局半敞式的住宅院落。4、散点式布置将多层点式住宅（墩式）或高层点式（塔式）住宅，围绕住宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。5、自由式布置在基本满足功能要求的前提下，综合地形、地貌，周围条件，按“规律中有变化、变化中有规律”的
11、原则布置住宅，以追求更加丰富的住宅组团空间。,2、居住区道路与交通规划设计,（1）居住区道路功能满足居民日常生活的交通需要。方便市政公用车辆的通行满足货运需要,（2）居住区道路分级,居住区的道路分为：居住区级道路：居住区主要道路，用以划分和联系各小区，并解决居住区的对外联系，道路的红线宽度不小于20m；居住小区级道路：联系其小区内各住宅组团单元的道路，红线宽度不小于16m；住宅组团级的道路：联系住宅建筑的道路，以通行自行车和人行为主，宽度一般为46m；宅旁小路：通往各住宅单元门口的小路，其宽度为2.53m；,（3）居住区道路与交通规划原则,居住区道路主要为区内服务，不应有过境交通穿越，居住区内
12、不应有过多的车道出口通向城市干道。出口间距不小于150200米。尽端式道路在尽端处应留有回车空间。住宅单元入口至最近车行道之间的距离一般不宜超过60米，如超出宅间小路应放宽到2.6米以上。建筑物外墙与行人道边缘距离应不小于1.5米，与车行道边缘应不小于3米。必须设施停车场、停车库。,居民汽车停车场、停车库应符合以下规定：,居民汽车停车率（居民停车位与居民户数的比率）不应小于10%。居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10%。居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150米。,3、公共建筑规划布置,布置公共建筑，首先要确定居住区公共建筑的项目
13、、数量、规模、用地面积，然后根据公共建筑的不同性质和功能，合理地布置居住区内各项公共建筑。（1）居住区公共建筑与服务设施的类型：公共建筑也分为居住区级和小区级两类。,居住区级公共建筑有6大类33项，包括：医疗卫生（医院、门诊所）金融邮电（银行办事处、邮电支局、邮电所）文化体育（电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场）商业饮食服务（百货商店、书店、药点、综合食品店、日用杂品店、饭店、快餐店、面食店、菜场、照相馆、理发馆、浴室、洗染店、服装加工店、综合修理店）行政经济管理（街道办事处、派出所、商业管理机构、房管所、市政管理机构）其他（煤气调压站、液化石油气）等,小区级公共建筑有6类23项，包括：教
14、育（托幼、小学、中学）经济（储蓄所、邮政局）文体（运动场）商业饮食服务（粮店、煤店、小商店、百货店、副食店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合服务站、自行车棚、物资回收站）行政管理（居委会、房管段）其他（变电所、公厕、垃圾站）,（2）公共建筑的规划布置的基本要求：,1、各级公共建筑应有合理的服务半径，以便居民使用；2、应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向；3、产生噪音、气味、污染物的公共建筑应与住宅保持适当的距离，使住户有安宁卫生的居住环境。4、在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益。,（3）居住区公共建筑与服务设施的布置方式,商业服务项目：可采用沿街线状
15、布置，或在独立地段成片集中布置，或沿街和成片集中相结合布置。学校及托幼设施：应保证学生就近上学、交通安全，注意避免城市干道或铁路干线的噪声干扰，同时应与住宅保持一定的距离，防止学校对居民的干扰。自行车棚：存放处要接近住宅、靠近人流线，可利用地下室及管道层存放，也可以在住宅的阴影区内集中设置；附属建筑物和构筑物：如锅炉、热力点、煤气调压站、泵房等应与住宅隔开，要与外界有方便的交通联系，同时要避开城市干道，以免影响城市景观。,4、绿地规划布置,居住区绿化系统包括公共绿地：如居住区公园、居住小区公园、林荫道、住宅组团的小块绿地等公共建筑和公用设施专用绿地：如学校、幼托、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿
16、化宅旁和庭院绿化街道绿化,居住区绿地的标准,人均公共绿地面积：以每一个居民平均占有一定平方米公共绿地面积计；组团绿地不少于0.5平方米/人小区绿地不少于1平方米/人居住区绿地不少于1.5平方米/人 绿地率：以各类绿地面积占居住总用地面积的百分比计；新区建设一般在30%以上旧区改建不宜低于25%。,第二节 房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析,一、住宅建筑设计方案的经济因素分析（一）外墙周长系数外墙周长系数是指每平方米建筑面积所分摊的外墙周长，即：在住宅建筑的造价中，外墙造价占有较大的比重。外墙周长系数越小，分摊在单位建筑面积上的周长就小，则住宅建筑的单位造价就低；反之则高。,外墙系数受下列
17、因素影响：,1、平面形状。一般住宅建筑平面形状简单，它的外墙周长系数就小，其单位造价就低。下表给出了几种平面形状建筑物的外墙周长系数。,2、进深和面宽在建筑面积一定时，合理地增大建筑物的进深可以减少外墙周长或外墙周长系数，从而达到降低造价的目的。,（二）平面系数,住宅的建筑面积由居住面积、辅助面积和结构面积组成；居住面积指居室净面积，辅助面积指厨房、卫生间等室内空间的面积结构面积为墙体和柱等结构所占的面积。用平面系数可以有效地衡量建筑平面的经济合理性。一般的平面系数要达到50%以上，其造价比较合理。,（三）层高住宅层高的变化，对其本身的造价和居住建筑用地有较大的影响。令层高为H，降低层高值为H
18、，墙体造价占住宅建筑物造价比重为k，则层高降低H时的造价降低率为：p=k H/H以五层砖混结构住宅为例，当H=3m，k=0.4，层高降低值H=0.1m时，其住宅造价降低率为：p=0.40.1/3=0.0133即造价较原来降低1.33%，并且由于降低层高引起的管线工程费用和减轻自重使基础费用降低并未计入在内。降低层高还对节约用地有不可忽视的意义。,（四）层数一般建筑层数在四层以下时，增加楼层不影响其结构形式，但其单位面积的造价可能会降低。如果层数超过四层，结构形式就需要改变，将承重墙改成框架结构或加厚承重墙，七层以上，需要设置电梯，补充建筑设备，增加交通面积，增加结构强度，以抵御风荷载及地震荷载
19、，从而增加造价。,二、住宅开发区规划方案的综合经济因素分析,（一）用地容积率在规划方面，容积率用来控制土地的使用强度，任何开发企业不得擅自提高容积率，否则作为违章建筑处理。在某些情况下，当控制容积率与开发项目的功能要求发生矛盾时，开发企业可向规划管理部门申请增加容积率。可有如下办法：,1、容积率补偿,在开发建设中对已满足规划管理规定的各项技术经济指标要求并为城市环境或公共事业作出贡献、符合下列情况之一的，则给予容积率补偿：1）在开发建设用地范围内留出已满足规定指标外的公共用地，或建筑底层架空开敞用地，其目的是为城市提供公共绿地或公共活动场所的。提供的公共用地必须符合以下要求：任意方向净宽大于1
20、0m，实际使用面积大于100m2;常年每天24小时敞开为公众开放活动，不得改变使用性质。2）在开发建设用地范围内在满足规定指标的条件下，提供用地作为城市公共停车场地。要求公共停车场设于地面且直接对外，停车位大于20泊位。补偿容积率标准按每提供1平方米开敞的城市公共活动空间、公共绿地和公共停车场，补偿1.52.5m2建筑面积。,2、容积率的转让,在相邻用地之间，其用地性质相同或性质相容的，可以转让容积率，转让数额不得大于用地中较小地块容积率的10%。3、容积率的提高建设方确因特殊需要，要求提高容积率和建筑高度的，需经规划管理部门审查并报市政府有关领导审批。获准后，按其超出规定指标的面积计算，由开
21、发建设单位向政府缴纳超标增容费。此外，有的城市在旧城开发中，对于拆迁户多、还建面积大的地段，考虑到开发企业的 积极性，保证开发企业的基本利益，允许开发企业向规划管理部门申请无偿增容。,（二）建筑密度,它作为一项技术经济指标，可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。它是规划管理部门用来控制建筑基地面积，保证空地率的重要的规划控制指标。,（三）建筑间距,日照要求是确定住宅建筑间距的主要依据。日照要求用日照量表示，日照量包括日照时间和日照质量两个指标。日照时间以该住宅在规定的某一日内受到的日照时数为计算标准。北纬地区常以太阳高度角最低的冬至日作为规定日。日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射面积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。新建住宅的日照标准是“在条状建筑呈行列式布置时，原则上按当地冬至日在住宅底层日照时间不小于1小时的要求，计算房屋间距”。,（四）户室比,各种户型在总户数中所占的百分比，反映一定时期，该地区内社会对住宅需求的基本趋势和构成。（五）造价是开发区规划设计方案最重要的技术经济指标。它直接影响到开发企业的效益和住房需求者的购买能力。,
