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1、第五章 房地产投资的资金融通,第一节 房地产项目融资的概念与意义 第二节 房地产项目融资的资金来源 第三节 房地产项目贷款种类 第四节 房地产项目融资的步骤第五节 金融机构对项目贷款的审查内容,第一节 房地产项目融资的概念与意义,一、房地产金融与项目融资1.房地产金融2.房地产项目融资 二、房地产项目融资的意义,房地产金融,发生在房地产领域中的货币资金和货币信用的融通.房地产金融特点：较强的政策性、受宏观经济影响大很强的地域性.,房地产项目融资相关概念,1.股本金2.权益融资、债务融资3.直接融资与间接融资,股本金,投资者对其所投资项目投入的资本金,通常来自投资者的自有资金,权益融资与债务融资
2、,权益融资:与投资者自有资金一起,形成项目投资的股本金或权益资本.权益融资的方式:公司上市、增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金(类似“集资”)、合作开发.债务融资:通过举债的方式融资.,直接融资与间接融资,直接融资:融资双方直接接触,无中间环节间接融资 资金融通通过金融中介进行,由金融机构筹集资金和运用资金两个环节构成.,房地产项目融资目的,融出资金的目的:获取利息或分享收益,提高资金的使用效益.融入资金的目的:以相对较少的资金启动相对较大的投资项目,获取更大经济效益.,假定某开发商现有自有资金3000万元可投入房地产开发项目,当前房地产开发投资的年投资利润率为20%,贷款利率为1
3、0%.一、如果开发商不向银行贷款或不能得到贷款-则只能承担总投资额为3000万元的开发项目。假设项目开发周期为2年,则开发商可获取的开发利润总额为1200万元,自有资金年平均收益率为20%.二、但如果开发商以抵押贷款或其他贷款方式从银行贷入7000万元-则他可承担总投资额为1亿元的开发项目。假设开发周期为3年,则其开发利润为 10000(万元)*20%*3=6000(万元),扣除贷款利息7000(万元)*(1+10%)1.5-1=1076(万元)之后,得净利润4924万元,开发商的自有资金年平均收益率为(4924/3000)/3*100%=54.7%.,房地产项目融资的意义,房地产投资者:获取
4、成功的条件-技术能力、管理经验、信誉和筹集与使用资金的能力.金融机构:及时融出资金,避免资金闲置.,第二节 房地产项目融资的资金来源,1.股本金 2.银行贷款 3.房地产信托 4.上市融资 5.海外房产基金 6.债券融资 7.其他融资渠道(1)预售或预租(2)承包商垫资承建(3)合作开发,预售或预租,例:某单位以现时楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇,如果一年后楼宇竣工后交付使用时楼价上涨了12%,则其预付款的收益率为12%/15%*100%=80%,第三节房地产项目贷款种类,一、房地产贷款二、房地产抵押贷款三、在建工程抵押贷款四、个人住房抵押贷款,一、房地产贷款,房地产贷款的
5、原则 2.房地产贷款担保的方式,房地产贷款的原则,(1)流动性原则(2)安全性原则(3)赢利性原则,房地产贷款担保的方式,保证抵押(3)质押,二、房地产抵押贷款,金融机构在设定房地产抵押权时,按以下方面审查确定:1.合法设定房地产抵押权2.择优选择设押的房地产3.合理确定抵押率4.处置抵押物的渠道畅通,三、在建工程抵押贷款,以开发商(抵押人)与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权,按其在建工程已完工部分分次发放贷款.当在建工程抵押价值包含土地使用权时,该土地使用权必须是有偿获得并领有土地使用权证的.已设定抵押的房屋期权,在抵押期内,开发商可以在银行的监管下预售,预售收入在还款期内由银行代
6、收,专户存储,降低银行风险.,四、个人住房抵押贷款,1.政策性(住房公积金)住房抵押贷款2.商业性住房抵押贷款3.组合贷款,第四节 房地产项目融资的步骤,一、融资方案的选择 二、融资决策,融资方案的选择,1.资金融出机构的资金来源和财力状况2.资金融出机构的办事效率3.各项融资收费的合理性4.对资金的调动和转移的灵活性,融资决策,具有综合性、政策性和调节性1.发现问题是融资决策的起点2.确定融资决策目标是决策的前提3.拟定决策方案是融资决策的基础4.融资方案选优是融资决策的关键5.组织方案实施6.信息反馈,调整融资方案,第五节 金融机构对项目贷款的审查内容,一、企业资信等级评价 AAA、AA、
7、A、BBB、BB、B级二、对开发建设项目的审查三、有助于金融机构同意融资的其他因素 四、贷款综合评价,对开发建设项目的审查,1.开发商拟贷款数量 2.贷款期限3.利息率 4.目标收益率,有助于金融机构同意融资的其他因素,1.开发商已经拥有了项目用地的土地使用权2.开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设3.有充分的证据证明,项目确实可以顺利出租或出售出去4.其他财力雄厚的合作伙伴拥有银行开具的履约保函5.开发商所在集团内部有威望和杰出成就的人士以个人名义担保,贷款综合评价,某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)*100%某笔贷款风险额=某笔贷款额*信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目风险等级系数综合风险度超过60%的,即为高风险贷款,
