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1、报批报建中的审查要求及审查要点 二OO八年六月,提 纲,规划报建 图纸审查办报建 消防报建 人防报建 园林报建 规划竣工测量 预售许可报建,第一部分 规划报建,修建性详细规划方案报批(总规报批)建筑施工图方案报批(施工图报批),建筑单体设计方案报批,报建时需提供的相关资料 建设用地规划许可证、建设项目选址意见书及附件；土地证及出让合同 规划设计条件（土地利用要求）及规划用地范围图；1：2000地形图；1：500标注道路红线地形图及软盘或光盘；加盖规划设计资质出图章的建设项目建筑方案图册3套及蓝晒图纸1套；须提供建设项目2-3个不同方位建筑群体效果图；临城市规划道路的项目，须提供所临街道的建筑街
2、景效果图；高层及重点地段或临30米道路交叉口处建筑应提供2个以上不同设计单位设计的不少于3个可供比较的设计方案；属于按规划分期实施的，须提供规划行政主管部门已批准的规划方案。设计单位的营业执照、开发资质、代码、合同（复印件）。建筑面积大于3万平方米的建设项目及重点地段项目需提供规划方案咨询论证报告(日照分析及小户型比例)。,建筑方案图纸送审内容及技术深度要求,总平面图：图纸为蓝图，图纸比例为1：500或1：2000，制图单位为米；图纸上应清晰反映以下内容：场地四界及周边规划控制线的坐标；规划控制线（用地红线、规划道路红线、城市绿地控制线等）；拟建建筑的位置（地下室、化粪池范围应以虚线表示），外
3、围尺寸及轴号、名称、层数、设计标高；拟建建筑后退周边道路、相关建筑、河涌、高压线、地物、名木古树及各类规划控制线的间距；相关的建筑、地物、名木古树等；道路、广场、停车场、绿化布置示意；,续上,建筑方案设计图平面图 图纸比例一般为1：100-1：300，制图单位为毫米；各层面积数据、公建配套部分的面积数据、主要功能部分面积数据；各部分平面功能名称；停车库应标明车辆停放位置、停车数量、车道、行车路线、出入口位置及尺寸、转弯半径和坡度；墙、柱、门、窗、楼梯、电梯、阳台、雨蓬、台阶、踏步、水池、无障碍设施、烟道、化粪池等；墙体之间的尺寸、柱距尺寸、外轮廓总尺寸；室外地坪设计标高及室内各层楼面标高；首层
4、标注指北针、剖切线、剖切符号。,续上,技术经济指标表总用地面积、可开发用地面积、各类分项建筑面积、保留各建筑面积及分项建筑面积、规划建筑分项建筑面积、容积率、建筑密度、塔楼建筑密度、绿地面积、绿地率、公共绿地面积等；住宅毛容积率、人均公共绿地面积、规划居居住户数、规划居住人口等；公建配套设施明细表应包括项目名称、用地面积、建筑面积及具体设置位置等；项目小户型（90平米以下面积及比例）内容需标明，居委会用房面积按500户/70平方米预留并在指标表中注明；,续上,立面图 立面外轮廓、门窗、雨蓬、檐口、女儿墙、屋顶、阳台、栏杆、台阶、踏步、外墙装饰；总高度标高（建、构筑物最高点），屋顶女儿墙顶标高，
5、室外地坪标高。剖面图 内、外墙、柱、内门窗、地面、楼板、屋顶、檐口、女儿墙、楼梯、电梯、阳台、踏步、坡道、地下室顶板覆土层厚度等；总高度尺寸及标高、各层高度尺寸及标高、室外地坪标高。,建筑单体设计方案审批要点,规划方案应符合武汉市规划管理技术规定；70/90小户型配比要求；日照要求 穿过建筑物的消防车道，其净高和净宽不应小于4米；穿过建筑物的人行通道其净高不应小于2.2米,净宽不应小于2.4米；建筑层高，普通住宅层高应不低于2.8米，且不大于3.3米；建筑高度应在项目总平面规划图中标注；建筑及停车场的出入口位置、数量应根据项目总平面规划、项目使用功能和交通组织合理设置；建筑内部功能布局除满足使
6、用上的要求外，其布局应根据项目总平面规划、气候和日照等方面的要求合理设置，并应满足消防、人防等专业方面的要求。,建筑施工图报建,报建时需提供的相关资料 规划（建筑）方案批准意见书；规划管理确定的相关部门审查意见：消防、人防、园林等；土地证复印件、出让合同复印件；1：2000用地红线、1：500建筑核位红线、典型建筑立面效果图电子文件1份；建筑施工图（平、立、剖）及相应总平面定位图3套；有人防地下室的提交人防建筑施工图纸3套（有人防院出图章）；按照施工图册设计的建筑材料、建筑色彩绘制的效果图3幅（若建筑物临街还应有沿街效果图，图面不小于A4幅面）；建筑核位红线图6份；立面效果图3份（不小于A4幅
7、面）；设计单位的营业执照、开发资质、代码、合同（复印件）。,建筑施工图审批要点,总平面施工图中建筑布局应与批准的规划方案总平面一致，并应提供建筑经济技术指标一览表，内容包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑层数（最高层）、总建筑面积、用地面积、停车泊位等；建筑平面施工图外观尺寸不得突破已批准的建筑方案外观尺寸，其功能性质应与批准的建筑方案一致，并应标注每一房间的功能及面积；应提供规划（建筑）方案批准意见书中确定的建筑立面设计效果图（不小于A4幅面大小）；建筑核位红线图内容必须与施工图总平面定位图保致一致；建筑核位红线图右上角标有“1：2000地形图号：*”；红线部分用1号线色且线形清淅、醒目；,续
8、上,建筑核位红线图文字描述放置在图左下方。描述内容要求标清规划报建档案号；结构形态需报栋数、层数、架空层数；面积需写明计容积率总建筑面积、不同物业类型分项面积、地下室一定要标明地下人防面积，停车场面积、架空层面积；建筑核位红线图及施工图报建范围有人防地下室需标明人防地下室范围线且应有出入口标识；图纸中建筑结构有退层情况，需标明退层形式及层数。,续上,总平面方案审批中遇到的问题：关于建筑单体面宽过大的问题 主要体现在A、C区沿35米绿化带的D-2、C-6栋的面宽过大，超过了150米。因此，需要在两栋楼的中间部位单元进行了架空处理，来满足消防通道的规范要求。关于项目分期报批报建的问题 对于有分期实
9、施要求的项目，在其总平面规划已批准的前提下，分期建设应相对完整，要求分期建设项目应根据组团级、小区级道路划分；不应对位于集中绿地附近的项目进行分期建设。对于A地块中一期B区五栋小高层及A组团的分期报审问题，建管处就曾提出过质疑。,续上,以往施工图报建过程中存在的问题 施工图总平面定位图所标注的楼间距及退红线距离已批准的方案图有所调整；建筑核位红线图的文字说明及尺寸标注的准确性问题；（轴线距离or外墙距离、参照坐标的准确性、文字说明的精确程度等）出图章及注册工程师印章的有效期问题；,续上,方案报建过程中存在的问题：关于按建筑规划退道路红线间距的问题 例：B地块小学方案与对面消防站道路红线间距只退
10、了3.5米，不符合规范要求，在报审时建管处要求修改，后改为5米，但需教育局、消防局认可后方才审批通过；关于教育配套设施用地面积审核的问题 由于小学属教育配套设施，建管处在审批时会重点审核其用地面积是否符合用地条件要求。小学报审图纸只标明总建筑面积、层数、占地面积等技术指标，未标明其用地面积，故审核时要求重新修改。,续上,施工图报建过程中存在的问题：红线图与施工图内容要相符 B地块一期MR8、MR9在一层商业回廊处红线图所表示的结构形式要与同期的施工图不一致，在红线办审核时被要求修改；红线图要规范示图 A地块分期报审问题集中在红线图未按规范示图。如红线图未标明图号，红线不是1号红色，文字描述不规
11、范，地下室出入口没有标识等问题，导致红线图修改频繁。,第二部分 图纸审查办报建,施工图技术审查报审施工图技术审查合格备案,施工图技术审查报审,施工图技术审查所需提供的报审资料 工程建设项目批准文件复印件1份;规划部门的批准文件(规划方案批准意见书及规划审批总平面)或建筑红线复印件各1份;已备案的设计合同原件1份;审查合格的勘察报告1份;勘察文件审查合格书复印件各1份;规划、抗震、节能、消防、人防、环保、综合的初步设计审查意见复印件各1份；建筑总平面图4份；签章齐全的施工图设计文件（含人防）3套，建、结、水、电、风签章齐全（住宅项目应有燃气图），若结构形式一致若干栋需每栋对应晒3套；建筑节能审查
12、表3份（设计单位填写并盖设计、开发单位章）；各类计算书1份（利用软件程序计算的，需提供软件名称、版本，输入数据资料和输出结果1份）；施工图设计文件电子文档光盘1份。,续上,施工图审查重点及依据 建设工程质量管理条例（国务院2000年第279号令）建设工程勘察设计管理条例（国务院2000年第293号令）实施工程建设强制性标准监督规定（建设部2000年第81号令）房屋建筑与市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法（建设部第134号令）,施工图技术审查合格备案,施工图技术审查合格备案所需提交的资料 工程建设项目批准书文件原件、复印件各1份；规划部门的批准文件（规划方案批准意见书及规划审批总平面）或
13、建筑红线原件、复印件各1份；已备案的工程设计、审查合同原件各1份；抗震、节能、消防、人防、环保、综合的初步设计审查意见复印件各1份；工程勘察文件备案单建设单位联复印件1份；施工图设计文件审查合格书和审查意见书原件各1份；审查合格的施工图设计文件电子文档光盘（含修改反馈资料）/设计计算书及建筑总平面、封面目录各1份；,续上,施工图备案依据 关于对审查合格的施工图设计文件实施备案的通知（鄂建文2004年107号）市建委关于对全市建筑工程和市政公用工程施工图设计文件审查实行备案管理的通知（武建2004-278号）,续上,A、B地块报建过程中存在的问题 总体而言，审查办在AB地块报建过程中给予了非常大
14、的支持和配合，由于前期争取到了审查办主任对于项目审查的优化批文，省略了一些审查环节并进入了审查绿色通道（如初步设计审查、扩初设计审查、抗震设计审查），大大缩短了审查时间。对于公司内部而言，在A、B地块审查过程中也没有暴露出特别严重的问题，主要问题还是审查回复意见的时间比较滞后，在一定程度上影响了备案工作的顺利进行，希望设计部在今后的审查回复环节上加大对设计院跟进的力度，按要求完成意见回复。,第三部分 消防报建,规划方案消防报建 施工图消防报建装修设计施工图消防报建,规划方案的消防审查报建,所需提交的审查资料 在完成规划局规划方案审批手续后，消防单位需要就规划方案提出相应的审查意见作为对审批意见
15、的回复；建设单位的方案审查报告，加盖公章；工程立项批文及规划局出具的规划建筑方案审批意见书复印件；建设单位填写的建筑消防设计防火审核申报表；盖有规划局方案审批章的总平面方案图；所提交总平面文案图的光盘文件，文件格式扩展名为.DWF,续上,审查依据及重点 国家建筑设计防火规范 国家高层民用建筑设计防火规范 就所审批的方案总图着力审查消防道路是否符合设计规范，回车场设置是否合理；对于有小高层或高层建筑的设计，主要审查消防车道及登高面是否达到有关规定的要求；最终出具一份同意或不同意规划方案的消防审查意见作为对规划局审批意见的回复。,施工图消防审查报建,所需提交的审查资料：在完成规划局施工图审批手续，
16、核定建筑核位红线图后，需向消防部门提请审查申请，进行施工图消防审查，作为办理建筑工程施工许可证的前置要求；提交建设单位的方案审查报告，加盖公章；工程立项批文及单位开具的报建经办人介绍信；建设单位填写的建筑消防设计防火审核申报表；盖有规划局同意章的核位红线图原件一份；提交除结构图以外的所有专业的施工图纸（除结构外）及总平面定位图各一套（图纸应含总平面图、室外给排水总平面图、道路总平面，公建还需灭火器配备计算说明），有地下室需提供地下室全套图纸（除结构外）；消防设计专篇（A4幅面、设计单位盖章）所提交总平面文案图的光盘文件，文件格式扩展名为.DWF,装修施工图设计消防审查报建,所需提交的报审资料：
17、提交建设单位的审查报告，加盖公章；原工程消防审核、验收意见书复印件；施工单位装修工程设计、施工许可证原件（验）及复印件（留存）；建设单位填写建筑内装修设计防火审核申报表，加盖公章；装修设计平面图、立面图（蓝图、并且设计单位签字盖章）；消防设计专篇（必须包含装修用材用料说明）；,续上,审查依据及重点 国家建筑设计防火规范 国家高层民用建筑设计防火规范 就所提交的施工图着力审查建筑物内部的消防设施设备设置是否到位，楼梯间设计是否满足规范要求，消防疏散通道是否满足紧急需求；对于有小高层或高层建筑的设计，根据单元式和塔式建筑的差异，重点审查有否设计消防前室，防预楼梯间，喷淋系统，高位水箱等；对于室外，
18、重点审查消防车道、回车场以及消防给水系统等的设置是否符合规范；对于有小高层或高层建筑的，重点审查登高面以及高位水箱的设置问题。,续上,A、B地块消防报建中出现的问题 在A、B地块消防报建过程中反映出的主要问题是，公司设计目的及希望取得的审查批文与消防部门审查要求上存在着一定差异，因此审查过程中的沟通时机以及沟通方式便对最终的审查结果产生了非常大的影响。目前，我们希望达到的目标是做到审查前开发部、设计部、审核部门、施工部门四方多渠道沟通，凡有超规范、压线的情况提前做到心中有数，以便制定好应对措施，能在审查中做好沟通铺垫工作，在正式出文前与审核人员明确意见，最终确保缩小审查意见与公司要求之间的差异
19、。,第四部分 人防报建,规划方案人防审查报建人防工程审查报建,规划方案人防审查报建,所需提交的审查资料 在完成规划局规划方案审批手续后，人防办公室需要就规划方案提出相应的审查意见并初步核定配建面积作为对审批意见的回复；建设单位的方案审查报告，加盖公章；工程立项批文及规划局出具的规划建筑方案审批意见书复印件；盖有规划局方案审批章的总平面方案图；,续上,审查重点 根据总平面的设计，核定多层住宅面积、小高层及高层住宅面积，并按照最新的人防配建要求提出初步的人防配建面积，并开具规划局规划方案人防意见回执。,人防工程施工图审查报建,所需提交的审查资料 人防工程需经过两次审查：扩初施工图审查及施工图审查；
20、建设单位的方案审查报告，加盖公章；工程立项批文；盖有规划局方案审批章的总平面方案图；人防工程扩初施工图或施工图全套图纸及设计计算书2套，如果人防工程为附件式，还需提供上部建筑的全套施工图纸作审查参考。对每期施工图审查，还需提供由规划局开具的人防、垃圾联系单以作为人防办开具民用建筑修建防空地下室联系单的依据。,续上,审查重点 核定配建面积是否达标；武汉市结合民用建筑修建防空地下室标准为：新建多层（10层以下）居民住宅，因建设条件限制不能按地面首层建筑面积修建防空地下室的，可以按地面总建筑面积不低于4的标准集中修建防空地下室；新建10层（含）以上或者基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建
21、筑面积修建防空地下室。实际审核：由于存在地面首层建筑有可能设计较大的商业群房会导致核算面积数据偏大，人防办操作惯例是按1、有标准层的建筑按照标准层的最外围投影面积计算（包括阳台全部面积），并且要求在标准层平面上注明本层的建筑面积。2、无标准层按面积最大层的单层最外围投影面积计算（包括阳台全部面积），并且要求在该层平面上注明本层的建筑面积。,第五部分 园林报建,规划方案园林报建各期施工图园林报建,规划方案园林审查报建,所需提交的审查资料 在完成规划局规划方案审批手续后，园林局需要就规划方案提出相应的审查意见作为对审批意见的回复；建设单位的方案审查报告，加盖公章；工程立项批文及规划局出具的规划建筑
22、方案审批意见书复印件；建设用地规划许可证、土地证复印件各一份 盖有规划局方案审批章的总平面方案图。,续上,审查依据及重点 武汉市城市绿化条例 武汉市政府关于经营性用地有偿使用与开发建设实行一费制收费办法的通知 城市居住区规划设计规范 城市建设统计指标解释 按照以上依据及总平面图设计，初步核定园林绿化比例要求，并开具规划设计方案园林意见回执,各期施工图园林审查报建,所需提交的审查资料 在完成规划局施工图方案审批手续后，需向园林局提请施工图园林审查；建设单位的方案审查报告，加盖公章；盖有规划局施工图审批章的1：500建筑施工总平面图2份（原件）；盖有规划局印章的建筑核位红线图复印件一份，原件备查；
23、建设用地规划许可证、土地证复印件各一份，原件备查；如果总平图上没有标注总户数的，需附上设计院提供户数说明。,续上,审查规则及重点 在规划红线范围内分期建设的项目分期审核绿地，分期的依据即为一个规划许可证的报审档案号；一次性建设项目以土地征用范围一次办理手续；并在发放施工许可证前办理；绿化用地按公共绿地和其它绿地的类别分别审核，公共绿地实际面积超过其指标的超额部分，可计算为其它绿地面积，其它绿地面积实际面积超过其指标的超额部分不作为公共绿地面积计算。若在公共绿地与其它绿地规定标准之内用地之和达不到绿化用地总面积指标或其单项指标达不到绿化用地标准的，均应由开发单位缴纳绿化补偿费。人均绿地率及公共绿
24、地率是房地产开发项目的重点审查指标：建筑密度三区内的居住区公共绿率不低于35%，人均绿地率不少于1平方米。,续上,A地块各期施工图园林报建的经验 各期报审前请园林设计工程师按相关园林审查规范，在规划局施工图审批完成之前，作好充分的内部计算工作，按最有利的计算结果调整部分总平面定位图，加盖规划局施工图审批印章。B地块各期施工图园林报建的经验标识规范：园林总平面应按1：500比例，标明户数、图例、用地范围线及分期分界线，建筑外型与核位红线图需保持一致；提交时间：图纸最好在施工图报审后一周内提交开发部，以便能及时盖规划审批章。,第六部分规划竣工测量,所需提交的审查资料 建筑红线定位册（复印件）；建筑
25、核位红线图（复印件）；竣工测量范围内房屋面积预测分层图1份（复印件），包括底层、标准层、屋顶、设备层（若有人防，仍需提供人防面积预测平面图）。,续上,各期规划竣工面积测量报建的经验 图纸资料完整 在提供竣工测量范围内房屋面积预测分层图需提供完整的每层面积，特别不能遗漏屋顶平面、设备层平面、人防平面，它将会严重影响规划竣工测量面积的准确性；面积比较 在规划竣工面积草图成图后，开发部、设计部应及时将报建面积与规划竣工面积做比较，其面积差距应控制在13%的比例范围内，若差距过大，则应查明原因改正。,第七部分 预售许可,所需提交的审查资料 武汉市商品房预售许可证申请表；营业执照和资质证；土地出让合同、
26、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；工程施工合同、按时支付工程进度款的报告；商品房预售方案；商品房预售总平面图和每层平面图（A3幅面、白图需设计单位盖章）1套。,出图份数及要求方案阶段:报规划局审批1份，审批通过后，根据开发部、设计部、成本部、设计部留存需要，确定份数报规划局盖章。施工图阶段：规划局：建筑平、立、剖3套（返回1套，含人防），总平面图3份（返回1份），核位红线图6份（返回3份），；图纸审查办（含人防专项）：建施、结施、水施完整图纸3套（返回3套盖章图纸），各专业施工图完整目录1套，总平面图4套份（返回4套盖章图纸），节能审查备案表3份（返回1份盖章表）；消防：除结施外完整图纸1套，总平面定位图1份；（均不返回）人防：人防施工图纸2套（返回1套）；如为附件式，还需提供上部建筑全套图纸；园林：各期总平面定位图2套（不返回）；,谢 谢！,
