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1、第四章 物业安全管理 系列四,物业安全管理概述指物业管理公司采取各种措施和手段,保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。,1.治安安全管理。2.居住环境安全管理。3.突发事件安全管理。,物业区域治安管理目的 治安管理是指物管企业为防盗、防破坏、防意外和人为突发事故等而对所管物业和与此相关的设施进行监控、值班、看守、巡逻等一系列管理活动,治安管理的内容 火警、偷盗、刑事案、台风警报、电梯故障、煤气泄漏、水管爆裂、断电事故、交通事故、噪声影响、聚众赌博、卖淫嫖娼、危险物品、可疑对象、精神病患者、醉汉、斗殴和不当施工等等治安管理工作的重点 物业区域的安全保卫 维持
2、正常生活和工作秩序,治安管理方式 1.封闭式管理这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行证件，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内。,2.开放式管理 一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理，以确保业主、使用人的财产安全。,1.1物业治安管理的一般性内容（1）建立健全安全保卫组织机构（2）制定和
3、完善各项治安管理制度（3）负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。（4）配合公安部门打击辖区内及其周围的违法犯罪活动。（5）根据辖区内实际情况，实行24小时或特定时间保安员巡视值班。（6）加强辖区内车辆的安全管理，保证辖区内道路畅通、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象。（7）完善辖区内安全防范设施。（8）定期对保安员开展各项培训工作。（9）密切联系辖区内业主、使用人，做好群防群治工作。（10）与物业周边单位建立联防联保制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。,1.2.门卫安全管理,（1）为业主、使用人及客人提供引导服务。（2）为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简单咨询答问。（3
4、）当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。（4）为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行的服务。（5）按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查、登记与控制。（6）疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序。,1.3.巡逻安全管理,（1）巡逻的范围 保安巡逻范围只严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间。,（2）巡逻方式定时、不定时巡逻。定时巡逻一般1至2小时进行一次。着制服巡逻和便衣巡逻。通常普通保安员穿保安制服巡逻，保安部经理着便衣巡逻。昼间巡逻和夜间巡
5、逻。昼间巡逻主要任务是检查辖区内的安全秩序情况，防范、消除各种不安全因素，制止违法犯罪活动，为业主、使用人提供必要的帮助等。夜间巡逻除上述任务外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段作重点检查巡视，进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报告。（3）电子巡更 为监督检查保安员巡逻工作，可以安装电子巡更系统，配备电子巡更器。,1.4车辆管理规定,（1）停车场（库）的管理规定（2）小区停放车辆管理规定（3）单车、摩托车管理规定（4）机动车辆行驶秩序管理,治安管理的智能化,指应用现代建筑技术和现代电子信息技术，为实现所管物业的所有建筑主体、建筑设备、公共区域以及业主和非业主使用人的安全管理建立
6、的治安管理系统 由建筑主体（楼宇）自动化、通讯自动化和办公自动化的功能组成,治安管理系统,电视监控系统 防控报警系统 出入口控制系统 访客接洽及报警系统,物业管理小区安全监控图,物业管理小区进出流程图,物品出入小区管理流程图,物业区域安全的“软件”系统,指专门机构、人员和管理制度、措施以及管理手段主要内容有 建立健全组织机构 注重保安人员的招聘和培训 制定完善治安管理规章制度 保安内部管理制度 业主应遵守的规定和公约 实施正常的治安巡视 执勤制度 门卫、守护和巡逻,（7）严格制止闲杂人员进入辖区，监督、控制施工人员进出。（8）提高警惕，发现可疑人员和异常情况及时处理并迅速报告。（9）认真履行值
7、班登记制度，记录值班中所发生、处理的各种情况。（10）认真做好特别时段（小区深夜时间、商业楼宇非营业时间等）人员出入登记工作。（11）及时汇报、通报值岗时发现涉及安全、维养、保洁、绿化等方面需及时处理的事宜。（12）积极配合其它保安员，做好各项安全防范工作。,1.4.监控安全管理,（1）电视监控系统 电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。电视监控系统在进行监视的同时，可以根据需要定时启动录像机、伴音系统和时标装置，记录监视目标的图像、数据、时标，以便存档追踪分析处理。,（2）电子保安系统 电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监测控制器件，通过感应、遥测，一旦有非法侵入
8、、盗窃等情况，即会发出报警信号。常用的监测器件有门窗电磁开关，监测破坏玻璃或者外力撞击的振动传感器，监测人体散发热量的红外线传感器，监测人体和物体变化的光电、超声波和微波传感器等。常用的报警输出为报警发声器、警号、警灯等。,二、居住环境安全管理1.1居住环境安全标示管理1.2小区安全事故及其处理方法1.3物业常见安全管理1.4突发事件应急预案,1.1安全管理标识的设置,在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方主要有配电室、天台、墙、煤气房、停车场、施工现场等。对上述位置亦设立明显警示标识。在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌；在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“禁止烟火”
9、等警示牌；在清洁现场应放置“小心地滑”警示牌：外墙清洗等高空作业时，应摆放“正在施工”、“高空作业”等警示牌；在存放有毒物品或危险物品的场所要放置“危险，小心有毒”等相应的警示牌；在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行道、车行道、进口出口标识、标高、限速等。,1.2 小区常见安全事故及其处理办法 1、业主在小区内不慎摔倒；工作人员发现如有业主摔倒，应立即搀扶并判断伤势情况，伤势较轻，业主能走动，则搀扶业主到家；伤势一般需要送医院，赶紧送医院处理；伤势较重，立即拨打120求救，并冷静保护事故现场。2、业主家中爆炸、煤气中毒等安全事件；当得知业主家中爆炸、煤气中毒等事件，应该立即告知
10、管理处主任，并拨打119、110电话求救，并迅速组织开展扑火等营救工作，如果有人在室内，则应立即制定应急预案施救被困人员。,3、小区内发生打架、斗殴：积极果断劝阻双方离开现场，缓解矛盾，防止事态扩大。不要因双方出手时误打到自己而介入，同时立即向值班领班报告。如事态严重，有违反治安管理行为甚至犯罪倾向的，通知当地公安机关前来处理或将行为人扭送公安机关处理。提高警惕，防止坏人利用混乱偷窃财物。说服围观群众离开，保证所辖范围内的正常治安秩序,4、发生盗窃案件的处理：发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，并报告管理处及公安机关，连同证物送公安机关处理。如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处及公安机
11、关，同时保护好案发现场，重点是犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等，不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。对重大案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。,5、发生凶杀案件的处理：如发现歹徒正在作案的，应设法制服、阻拦歹徒，并召集各岗位协管员配合，同时，迅速向上司和公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治。如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘查现场，收集证物和线索。案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记。登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生发
12、现经过，并做好记录。案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员询问。向到现场的公安人员汇报案情，协助破案。,6、遇到犯罪分子抢劫的处理：在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行夺取他人钱财时，应迅速 制止，同时呼叫附近协管和周围群众一起制止犯罪，并立即报警。如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织 群众堵截；如驾车逃跑的，应记下车牌号码并报警及拦车追堵。保护抢劫现场，不要让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方，无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。访问目击群众，收集劫案情况，做好记录并提供给公安机关 事主或在场群众若有受伤的，要
13、立即送医院并作报告。,1.3 物业常见安全管理,高空抛物：物管公司加强宣传力度，多举办高空抛物实物展和抵制高空抛物签名活动，加强宣传，以实物展示的办法告诉业主高空掷物的危害,1、高空抛物,2、电梯困人,管理处常对电梯进行检查、维修，对电梯故障要保持高度的警惕性和预见性；加强电梯困人的自救及保护方法的宣传；管理处多开展电梯困人应急预案演习,3、防洪抗旱安全预防,提前在宣传栏上告知业主，做好家用水的储备，并实行公众参与、物管与业主结合。以水资源承载能力为基础，实行先生活、后生产的方针科学调度，优化配置最大限度满足小区生活用水。,在洪水频发季节时候，预先做好防洪物资储备，当水灾发生时，首先保证小区业
14、主生命财产安全。管理处要坚持24小时值班制度，对汛情进行监控，重点防范、并组织抢险队伍。并对重要物资进行转移和救灾防疫等,抗旱,防洪,4、建筑物、景观、喷泉的安全,管理处应在开放前期，进行检查并在相应位置做好标识标牌；落实建筑物、设备设施、景观等安全管理规定。员工在清理和检查时，制定相应安全作业规范，避免安全隐患，减少安全事故。检查重点（瓷砖脱落、临时用电、设备设施损坏、园区坑、,5、宠物饲养安全预防,在宣传栏上宣传小区宠物管理规定；对小区内违规饲养宠物或者宠物伤人的情况，管理处应严格按照小区宠物管理规定进行处理；加强宣传力度，让业主树立文明饲养宠物的思想；,2、突发事件处理程序,（1）事前预
15、防（2）事中控制,识别可知的安全隐患：摸底、清查、整理、分类 应急物资的准备 突发事件处理预案的演习,统一指挥原则服从命令原则主动出击原则灵活处理的原则安全第一的原则团结协作的原则,（3）事后改进,全面总结制定纠正措施修改原预案误漏之处编制缺乏的预案有针对性地开展培训,3、突发事件及其预案的种类,煤气泄露应急处理；火警应急处理；火警预报应急处理；漏水（水浸）应急处理；电力故障应急处理；地震应急处理；电梯困人应急处理；住客受伤及意外应急处理；高空掷物应急处理；,噪音污染应急处理；交通意外应急处理；发生自杀和企图自杀应急处理；罪案现场应急处理；发生盗窃应急处理；发生抢劫应急处理；发生殴斗应急处理；发生偷车应急处理；擅自侵入应急处理；发生可疑物或爆炸物应急处理；接收恐吓电话处理；拾获财物的处理；水力系统故障的处理。,做好安全工作，加强安全管理，我们刻不容缓！谢谢大家,
