物业管理团体和管理规约.ppt

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1、物业管理实务 第三章 管理团体和管理规约,本章讲授,本章讲授：建筑物区分所有权建筑物区分所有权的组成区分所有权建筑物的管理制度业主大会的组织形式业主委员会的产生和组织,学习目的与要求,1了解建筑物区分所有权制度的产生业主委员会的产生,2掌握业主大会的组织形式建筑物区分所有权的特征、组成、内容、方式,3重点掌握业主委员会的组织业主委员会的权利和义务管理团体与管理规约,建筑物区分所有权,建筑物区分所有权制度产生和发展建筑物区分所有权的含义建筑物区分所有权的客体建筑物区分所有权的特征,建制筑度物的区产分生所和有发权展,建筑物区分所有权，作为一项重要的民法制度，早在19世纪已为英美法系和大陆法系的一些

2、国家民事立法确立,19世纪上半叶，英国、法国、德国、瑞士等国家先后开始了工业革命。加速了城市和工业中心的发展，进而造成人口激增、地价飞涨、住宅缺乏的局面,建制筑度物的区产分生所和有发权展,各国根据实际情况，积极解决住宅缺乏问题，高层建筑拔地而起 多个单元的房屋出售后，产权多元化而带来的楼宇管理中的一些问题逐渐暴露出来，使得确立建筑物区分所有权法律制度越来越迫切,建制筑度物的区产分生所和有发权展,最早对此领域进行立法规制的是法国。在1804年法国民法典第664条可翻阅到驱使建筑物区分所有权制度发展的原动力，是20世纪上半叶爆发的两次世界大战。世界大战给人类住宅问题带来了重大影响,建制筑度物的区产

3、分生所和有发权展,日本约260 万户、法国 约110万户房 屋毁坏或受损,区分所有权作为一项法律制度，在19世纪中后期和20世纪初叶，先后为一些国家立法所确立 日本1962年4月4日制定了有关建筑物区分所有权之法律,建制筑度物的区产分生所和有发权展,建筑物区分所有权的含义,关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同,建筑物区分所有权的含义,关于“建筑物区分所有权”的名称，是日本法的独创 所谓区分，是指“区分开”、“分类”、“划分”或“分开”,欧洲建筑物区分所有权的含义,欧洲：法国称之为“区分各阶层不动产之共有权”德国称为“住宅所有”英国为“公寓所有权”瑞士为“楼层所有权”,美国建筑物

4、区分所有权的含义,美国各洲州法称呼不一：有称“公寓所有权”（Condominium Ownership）“单位所有权”（Unit ownership）“水平财产权”(Horizontal property),建筑物区分所有权的实质,尽管各国“建筑物区分所有权”称谓各不相同，但实质内容却是相同的：即均是对以建筑物的某一特定部分为客体，而成立的不动产所有权形式的抽象概括,建筑物区分所有权定义,我国学者的界定：是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称,建

5、筑物区分所有权定义,建筑物区分所有权的客体,建筑物区分所有权作为一项独立的不动产权利形态，仅是指一栋建筑物的一部分，这样就面临着两个问题：建筑物区分所有权的成立与“一物一权主义”的关系问题。建筑物区分为不同的部分，形成独立性、排他性所有权，登记公示，形成一物一权是“空间”是否为“物”的问题。土地立体化利用，立法由平面转向立体，“空间”可作为物,建筑物区分所有权的特征,建筑物区分所有权的组成,专有所有权,专有所有权概念,专有所有权：又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用，收益及处分的权利,专有所有权性质,德国学者:专有所有权是关于“供居住或其它用途（尤其供营业或办

6、公用途）的建筑物空间上所成立的空间所有权”,专有所有权性质续,我国台湾学者:专有所有权并非系对某一有体物加以管理支配，相反却是对由建筑材料所组成的空间加以管理和支配的权利,专有所有权性质续,内地学者:专有所有权是指区分所有权人对独自专有使用的建筑空间所拥有的所有权,关于专有部分的要件,关于专有部分，日本学说称之为“区分部分”，是指“为区分所有权标的的建筑物部分”，并以“构造上的独立性”和“利用上的独立性”两方面加以共同判断,构造上的独立性，又称“物理上的独立性”是指：四壁具有确定的遮闭性从观念上与他部分在外观上可以区分，并有固定的界线标识点,构造上的独立性,利用上的独立性又称“机能上的独立性”

7、是指：建筑物区分部分可供独立住家、店铺、办公室、仓库或其建筑物用途使用判断标准是：独立出入 内部设有专门设备和隔音构造,利用上的独立性,专有部分的范围,区分所有建筑物的专有部分 是由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成，并与其他专有部分或共用部分，以墙壁（共同墙壁）、天花板、地板相间隔,专有部分的范围,对专有部分范围的界定 一般有四种学说：,中心说,空间说,最后粉刷表层说,壁心和最后粉刷表层说,专有所有权的内容,专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务,作为专有所有权人所享有的权利,包括所有权和相邻权 所有权：专有所有权是以区分所有建筑物的专有部分为客体而成

8、立的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性，区分所有权人在法律界限范围内，可以自由使用、收益、处分专有部分而不受他人干涉,作为专有所有权人所享有的权利,相邻使用权：是指区分所有权人为保存其专有部分或共有部分，或于改良的必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共有部分,作为专有所有权人所承担的义务,不得违反全体区分所有权人的共同利益维持建筑物存在的义务不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管道等遵守公共秩序，维护住宅区的安全与卫生,共有所有权,共有所有权概念,共有所有权：或称共用部分持分权，是指建筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所有建

9、筑物的共用部分所享有的占有，使用和收益的权利,共有所有权的特征,共用部分的范围,日本学者认为：共用部分包括法定的共用部分和约定的共用部分法定的共用部分是指构造上、利用上并无独立性的建筑物和设备约定的共用部分是指构造上、利用上虽然有独立性，但依区分所有权人的约定而成为共用部分者,共用部分的范围续,我国学者陈华彬认为：共用部分的概念可以界定为由区分所有权人全体或一部分予以共同所有的，包括不属于专有部分的法定共有部分和规约共有部分,共有所有权的形态,共有所有权人的权利,对共用部分的使用权收益权对共有部分的单纯的修复和修缮改良权,共有所有权人的义务,按共用部分的原用途使用共用部分分担共同的费用和负担的

10、义务,成员权,成员权概念,成员权：亦称为构成员权 是指建筑物区分所有权人，基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利和承担的义务,成员权的特征,成员权反映的不仅仅是单纯的财产关系，其中很大部分是管理关系成员权是基于区分所有权人之间共同关系而产生的权利成员权是一种具有永续性的权利成员权是一项与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的权利,成员权人的权利,表决权参与制定规约权选聘和解聘管理者的权利请求权,成员权人的义务,执行区分所有权人管理团体的集会所作出的决议遵守管理规约的义务接受管理者管理的义务,区分所有权建筑物的管理制度,

11、管理内容,管理方式,管理规约,管理团体,管理什么？,怎么管？,凭什么管？,谁来管？,管理内容,现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理人的管理,物的管理,是指对建筑物，基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物的管理。原则上仅限于建筑物的共用部分,建筑物,建筑物分为专有和共有两大部分。共用部分是管理的主要内容。除此之外，还有：专有部分相互间专有部分与共有部分间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁为维护建筑物的安全与外观所必要的支柱，屋顶、外壁等建筑物基本构造部分也视为共用部分，纳入管理内容之中,基地,立体重叠上去的专有部分下的基地共用部分的基地建筑物至市政道路的基地其他基地,附属设施,

12、附属于建筑物的一切设施。如：建筑物的附属物附属的建筑物非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警系统、中央监控系统，电梯及屋顶的贮水槽等共用部分,人的管理,所谓人的管理，是指因区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理。对生活妨害行为对建筑物不当使用行为对建筑物不当毁损行为,管理方式,管理规约,概念,设定、变更及废止,内容,效力、保管及阅览,管理规约概念,是指全体区分所有权人，就建筑物的管理，使用及所有关系，以书面形式所订的自治规则 是区分所有权人管理团体客观化了的自治法规，为区分所有权人管理团体的最高自治规范 维护区分所有权人全体的合法权益；维持物业管理区

13、域内的公共环境秩序；保障物业的安全与合理使用,概念,性质,作用,管理规约的设定变更及废止,主要有两种途径：通过区分所有权人全体会议进行房地产开发建设单位或出售单位预先制定，在分批出售房屋时，分别与单个买售人（受让人）达成同意该项管理规约的协议,管理规约的内容,关于区分所有权人间的基础法律关系（或所有关系）事项关于区分所有权人间共同事务的事项关于区分所有权人间利害关系调整的事项关于对违反义务者的处置意见,管理规约的效力保管及阅览,是区分所有权人团体的最高自治规则。区分所有权人集会的决议，管理者的行为等均不得与规约相抵触一般由管理者予以保管；或根据规约或集会决议所定的保管人予以保管保管规约的人在有

14、利害关系的人请求查阅时，除有正当理由外，不得拒绝对规约的阅览,效力,保管,阅览,管理团体,管理团体是指一栋区分所有建筑物上全体区分所有权人，为进行建筑物及其基地，附属设施的管理，而结成的管理组织,管理团体模式,业主大会的组织形式,业主大会的召开业主大会的职责业主大会决定问题的程序业主公约和业主大会议事规则,业主自治,业主代表大会,作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治,当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表组成,业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织,业主大会的组织形式,业

15、主大会的召开,首次业主大会,第一次业主大会在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，由业主按法定程序和形式召开 物业管理条例规定：同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会,业主大会的年度会议,业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次，称为业主大会的年度会议,业主大会的临时会议,经持有一定比例以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议若干天内就其提议召开业主大会，称为业主大会的临时会议 物业管理条例规定：经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议

16、,召开业主大会的法定人员,物业管理条例规定：业主大会会议应当有物业管理区内代表半数以上投票权的业主参加，方可召开如经持有半数投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会会议,召开业主大会的公告,物业管理条例规定：业主委员会应于业主大会会议召开15天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报物业管理行政主管部门备案,业主大会的职责,制定、修订业主公约和业主大会议事规则选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员会的工作选聘或解聘物业管理企业,业主大会的职责续,决定维修基金续筹、使用方案，并监督其实施制定和修改在物业管理区域的物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

17、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责,业主大会的职责续,业主大会会议的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触 违反此规定，政府物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤消业主大会的决定还不得背离物业管理委托合同的有关条款,业主大会决定问题的程序,业主大会可以采用会议集体讨论或书面征求意见等，会议表决采取投票、举手等形式所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任 业主也可以委托代理人参加业主大会会议，委托他人投票的，必须出具授权委托书，授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，需加盖法人公章,业主大会决定问题的程序续,业主大会会议的出席人数

18、达到规定人数时，在会议上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，经与会业主所持投票权1/2以上通过有效 业主大会作出:制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘或者解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹、方案的决议等重大事项，必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过,业主大会决定问题的程序续,业主投票时，票数的计算原则上按业权比例确定，其具体计票方法可由业主大会议事规则决定票数的计算通常有两种方法：一是按所拥有的产权面积计算二是按拥有的独立单元计算物业管理条例规定：业主在首次大会会议上的投票权，需按业主所拥有的物业建筑面积、住宅套数等因素确定。具体由省、自冶区、直辖市制定,业主公约和

19、业主大会议事规则,首次业主大会会议上需要审议的重要文件：,业主公约,业主大会议事规则,业主公约,业主公约是一种管理规约，属于协议、合约的性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主（包括非业主使用人）有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理方面权利、义务的准则,业主公约的主要内容,业主使用、经营、转让、出租拥有物业时遵守的事项业主对物业进行室内装修时应遵守的事项，包括是否收取装修押金、装修押金退还方式等物业管理服务费的缴交方式和时间；不按时缴交物业管理服务费时，物业管理企业可采取的措施前期物业管理服务协议中约定在业主公约中保留的内容,业主大会议事规则,业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、

20、表决程序、业主投票权确定办法，业主委员会的组成等事项依法作出约定,业主委员会的产生和组织,业主委员会的性质和地位业主委员会的产生业主委员会的组织业主委员会会议业主委员会的权利和义务,业主委员会的性质和地位,业主委员会是业主大会的执行机构 由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体 其合法权益受国家法律保护,业主委员会的宗旨,业主委员会的是代表本物业的合法权益实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境,业主委员会的产生,（1）首次业主大会会议的召开符合各地方性法规中所定的召开

21、业主大会条件的物业，开发建设单位应及时负责召集业主召开首次业主代表大会会议，选举成立业主委员会，代表全体业主行使有关权利，督促业主履行义务原由开发建设单位聘请的物业管理企业应积极协助、配合。市县物业管理行政主管部门应及时督促和指导首次业主大会会议的召开,业主委员会的产生续,首次业主代表大会的组织规模较大、业主人数较多的物业可按幢、楼层等单位选举业主代表，采取召开业主代表大会的形式选举业主委员会业主代表应有其所代表的业主的书面委托业主代表的投票权按其所代表业主的投票权之和计算业主是自然人的，其书面委托应附业主本人身份证复印件,业主委员会的产生续,（2）业主委员会的产生按照如下原则进行：自愿报名和

22、业主推荐相结合选举产生的程序和公平、公正、公开业主委员会委员进行差额选举产生,业主委员会的产生续,（3）业主委员会任期 业主委员会每届任期由业主大会章程确定，一般为不超过3年 届满后由业主大会会议进行换届选举,业主委员会的产生续,（4）业主委员会备案 业主委员会应当自选举之日起30天内，持下列文件向所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案成立业主委员会登记申请表业主委员会委员名单业主大会议事规则 主管部门在30天内没有异议的发给核准通知书，对不符合规定成的业主委员会不予登记，并书面通知申请人,业主委员会的组织,业主委员会主任、副主任 根据物业规模的大小，业主委员会设委员5-15

23、名，其中正主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全体委员中选举产生业主委员会主任通常由主要业主代表担任 业主委员会委员应当由热心公众事业、责任心强具有一定组织工作能力的业主担任,业主委员会的组织续,负责处理本会日常事务的执行秘书 业主委员会可聘请执行秘书1名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是也可以不是本会委员业主委员会委员为兼职，主任可以为专职或兼职 业主委员会成员是否给予津贴及津贴，数额由业主大会会议确定并公布,业主委员会的组织续,（5）业主委员会主任罢免与补选 业主委员会主任如有损害业主合法权益的，经半数以上委员同意，可以召开业主委员会会议，重新在委员中选出新的业主委员会主任 业主委

24、员会委员因物业转让或身体健康状况变化及其他的原因不能继续担任的应及时补选，补选办法应在业主大会章程中予以明确,业主委员会会议,业主委员会会议分为例会和特别会议两种例会：是常规会议，每3个月至少举行一次有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议,业主委员会会议续,业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员 委员因故不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，并代其行使表决权,业主委员会会议续,业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故不能参加时，由副主任主持召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门，物业管理企业的人员和非业主使用人代表参加

25、会议，但上述人员没有表决权当物业有三分之一以上为出租时，应该聘请相当委员数目三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席会议,业主委员会会议续,会议决定问题，采取少数服从多数的原则，会议进行表决时，每一委员有一票表决权 执行秘书应做好会议记录，并由会议主持人签署后存档，涉及物业管理重大问题应由与会的全体委员签署,业主委员会的权利,召集和主持业主大会会议组织修订业主公约、业主大会议事规则决定聘请、解聘物业管理企业审议决定共用部位，共用设备设施维修基金等物业管理基金的筹集、使用和管理,业主委员会的权利续,审议物业管理企业制定的年度管理工作计划，年度费用概预算报告检查监督物业管理企业的物业管

26、理工作监督公共建筑、共用设施的合理使用业主大会赋予的其他职责,业主委员会的义务,筹备并向业主大会报告工作执行业主大会会议通过的各项决议，接受广大业主的监督贯彻执行并督促业主、用户遵守物业管理法律、法规和政策以及业主公约的规定，协助、支持和配合物业管理企业落实各项管理工作，对业主、住户开展多种形式的宣传教育,业主委员会的义务续,监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同，保障各项管理目标的实现接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府部门对本物业建筑物的管理事项提出的指令和要求不作出违反法律、法规和政策规定，不违反业主大会的决定，不作出损害业主公共利益的决定,建筑物区分所有权制度的产生和发展含义客体特征,建筑物区分所有权的组成。专有所有权共有所有权成员权,区分所有权建筑物的管理制度管理内容管理方式管理规约管理团体,业主大会的组织形式。召开职责决定问题的程序业主公约和业主大会议事规则,业主委员会的产生和组织性质和地位产生的组织会议权利和义务,本章要点,