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1、市场部分：,合肥市区住宅板块已经形成，东贫、西富、南贵、北乱的区域形象。,合肥板块构成现状：,多核心发展：合肥城市整体发展格局呈现多核心的形态，形成了5大核心：老城区、高新区、政务文化区、包河中心、经济开发中心、滨湖区中心。,板块划分：合肥房地产市场具体可以分为9个片区：中心区域、庐阳板块、瑶海新站板块、马鞍山路板块、黄潜望板块、高新区板块、政务区板块、经济开发区、滨湖新区等。,市中心板块,市中心板块,商业中心、人气聚集,市中心商业氛围浓郁，四牌楼商圈吸引大量人气；交通便利通往全市。,市中心板块：依托市中心配套及城市价值，实现较高溢价，但后续供地不足。,市中心项目高价面市,市中心项目相对较少，
2、但是实现了较高的价格：万达广场的高层平层豪宅曾实现了12000-13000元每平米，融侨观邸在限价的情况下也实现了近9000的价格。,案例分析,万达广场,融侨观邸,马鞍山路板块：城市自然延伸的、配套成熟的中高端住宅板块，未来影响会逐渐缩小。,马鞍山路板块在02年左右开始开发，已经开发成熟了许多中高端小区：后续的土地供应量不足，往南学校较多，没有太多土地，只能东拓，但往东土地也不多,片区开发基本完成，后续发展空间较小,马鞍山路板块,江南新里城,和昌都汇华府,黄潜望板块：人文优势凸出的城市高端居住板块，日渐成熟，但后续发展受到一定的局限。,区域优势：区位优势明显。在老城区、政务新区的环保之中，在享
3、有他们的资源条件，,区域的局限性：由于所在区域发展较早，被市中心、高新区、政务新区环抱，决定了土地后续供应有限、出让价格高，楼盘的销售价格普遍较高，未来开发也将以旧该项目为主,黄潜望板块,人文优势凸出，造就众多高素质高收入人群,集中了合肥80%的科教资源，汇集了39所大中专院校，60余所科研院所，收入水平较高。,万科金色名郡,金大地1912,小 结,中高端楼盘价值体系多由地段、资源、产品组成，热点项目多包含其中两个以上的因素。,金大地1912,合肥市场中高端楼盘借助地段、资源及产品自身的优势在市场中实现较好的量价突破，价格仍有较大的空间产品打造上客户接受最强的事面积赠送，但操作手段叫单一，存在
4、提升空间。,2011年上半年合肥房地产市场：,合肥经济发展，大量开发区吸引外地企业驻合肥，新进合肥工作群 体在合肥买房；合肥房价上涨较快，投资型人群聚集合肥,2011年上半年（4月份），合肥商品房住宅新推项目共有25个，新增房源套数5142套，总建筑面积50.5276万平方米，环比下降25.12%,2011年下半年合肥房地产市场：,2011年下半年（9月）,合肥市住宅类商品房新增6427套，九大区域中，瑶海区域新增套数最多，为1602套，占全市新增套数的24.9%、其次包河区，新增数1113套，占全市的17.3%；政务区1021套的新增量居第三，占全市的15.9%高新区为0，,2011年下半年
5、（9月）,合肥住宅类商品房新增6427它套，环比上升了5.1%，同比下降36.6%，、9月份的均价7500左右。,2010.9-2011.9住宅销售套数及成交套数对比,2011年下半年（9月）,合肥住宅成交量为3727套，环比下降21.8%，同比下降47.7%。由此看出自7月起，开发商不断大力推盘，但效果甚微，成交依然不见起色。,2011年下半年（9月）,9月份新增住宅 商品房6427套，全市住宅类商品房销售套数3727套，供销比为1.72:1，由此看出7月起，已连续3个月出现供应大于成交的局面。,小 结,2010-2011年合肥房地产市场成交量环比有所下降，已经出现供应大于成交的局面。截至2
6、011年年底合肥升级版限购令已经执行快一年时间之久了，这段时间合肥房地产市场出现了前所未有的冷清，作为传统的销售旺季的时间段，成交量也在不断下降，市场上各种优惠活动也层出不穷，但真正降价的楼盘并不多见，房价仍然坚挺，市场观望气氛仍然浓厚。,根据官网发布的统计数据：截至2011年12月25日，2011年商品房入网销售总面积(万)：7683.27 其中住宅面积(万)：5738.44 商品房可售套数：131881 可售面积(万)：1073.89 其中住宅套数：58021 住宅面积(万)：599.33。,从当前政府的态度来看，明年调控政策进一步收紧已不可避免，具体来说，二三线城市限制何时落实，范围多大，执行力度多强将决定未来市场走势。总体来说，我们对于近期市场持谨慎看空观点。,
