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1、,2期别墅蓄筹认购,1期别墅清盘,推广重点,高层公寓的定位包装及开盘前的蓄水,重点针对景观最好、价位较高的滨江别墅组团进行卖点深度挖掘及整河包装。,针对即将发售的新货量高层公寓进行卖点梳理、优势组合，采用系统完整的整合包装策略、结合有效推广手法，在短期内引爆市场，积累客户，为开盘做准备。,利用1期少量现房与2期期房形成的价格差优势进行2期开盘前的蓄筹认购工作。,壹、1期别墅清盘工作,1期全精装别墅,清盘产品,一、滨江别墅组团卖点的深入挖掘及包装。作为1期别墅剩余货量较多的部分，滨江别墅组团的优势在于景观好，零遮挡，远离噪声污染，适宜养生。劣势是260万-280万的总价位远高于其他面市产品（18
2、0万-210万）。这也成为产品销售的最大阻力。结合货量特点，对滨江别墅组团卖点的深度挖掘、优势重新整合、产品的升级包装，是有效推动产品销售、顺利完成清盘工作的重点。通过长期实地考察、亲身感受，我们对滨江组团的原有优势进行了2次挖掘，并补充了许多新的卖点。总结下来，有4大核心优势及17个卖点可以有效配合宣传。,目前主推产品：滨江别墅组团效果示意,产品概况：项目1期全精装别墅中景观最好、价位最高的楼王级产品。直面凤河及对岸的老铁山脉，总揽一线海景，与主干线保持距离，远里躁声尾气，养生最佳选择。主广告语：一线山海，御江名墅总价：280万/套,景观优势,养生优势,性价比优势,山海文化 河畔文化 居住文
3、化 儒道文化,楼王之王 蓝筹地产,视觉零遮挡 一线山海 百里凤河 珍稀植被 珍禽鸟类 沿岸风光,大隐于市 宜人气候 延年益寿 视听盛宴 隔绝污染,核心优势,人文优势,六大景观优势,视觉零遮挡：凤河两岸，一面是山，一面是家。凭窗远眺，山景，海景，河景，无任何遮挡，一览无余。凌驾城市之上绝版风景，别墅中的龙脉之地，坐观天下，萃取自然精华。,一线山海：山海自成一线，于浩瀚天际之间。无限江山如泼墨山水画卷，舒展开来，流连忘返。,百里凤河：自山而下，清澈见底。流动着的传说，比肩泰晤士、塞纳、莱茵的灵动水系。,沿岸风光：云堤之上，杨柳岸，踱步烟花江南。时空转换，北国里的婉约更加清丽动人。,珍稀植被：叠翠之
4、上，珍稀树种世代真传。国家AAAA自然保护区，活化石级名树、名草，如一部自然百科全书，诠释着历史与现代的天然对接。,珍禽鸟类：世代繁衍，难得与人类朝夕相伴。奏响天籁之音，让灵感与艺术重新回归心灵。,五大养生优势,大隐于市：返璞归真，隐于市外，方可让生活更加真实，更加自我。心态好，生活才会更好。缓解压力的最好办法是远离压力。,宜人气候：山水是天然空调，避暑遮寒，冬暖夏凉，四季如春，身心俱佳。延年益寿：负氧离子高出城市几十、上百倍。每天洗肺，只需在家中。延年益寿，减缓皮肤衰老，常保青春。,视听盛宴：风声、鸟鸣，浪花滔滔，共奏自然交响乐章。隔绝污染：听觉无污染，无车水马龙之喧嚣，汽车轰鸣之聒噪；视觉
5、无污染，对岸碧绿如玺，远眺蔚蓝千里，明目养神；嗅觉无污染，远离汽车尾气，远离化工污染，满山绿树制造丰富鲜氧。,四大人文优势,山海文化：世界级湾区文化，历来为富人所向往。橘郡、浅水湾、东京湾、迪拜，人均拥有海岸线长度奢侈到厘米。山海之上，居住已超出原始含义，成为身份标签，阶层的代名词。,河畔文化：婉约、细腻，蕴涵丰富人文情怀，如南京之秦淮人家，巴黎之塞纳左岸，或是在蓝色多瑙河上奏响的华丽乐章。河与文化从来密不可分。生活与艺术可以成为伴侣。,居住文化：自古圣贤多爱隐居，流传下许多动人传说与经典章句。居住文化由此相传世代。居者，山水之间，晨可踏青山，品朝露，观日出；暮可拾落英，赏烟霞。儒道文化：远离
6、世俗喧嚣，用淡泊名利之心境阅读人生，修身养性，才是拥有财富后对生活的真正驾驭。,二大性价比优势,楼王之王：萃取社区最精华之地筑造而成，数百别墅中精挑细选的仅有26席，金钱未必能买到的国宾礼遇养生度假官邸。堪比钓鱼台、棒棰岛的皇家奢华居住体验。上风上水之地，名门望族以此为基，世代相传。蓝筹地产：河未注水，树未植栽，沿岸小路尚未修葺完工。四分之三成品房相比百分之百成品房最大优势在于升值空间的无限拓展。此时投资，蓝筹优势尽显。投资价值与不断完善的配套、景观一同上扬。选购正当时。,江山十景（滨江别墅组团感性语言提炼）：,黄渤界，两岸潮青山出，云雨绕渔火眠，映环岛凤河过，烟波渺林愈静，藏飞鸟清风徐，晚霞
7、照远尘嚣，避纷扰花锦簇，春来早森林浴，气温好润物细，人更娇,定位：外销国宾级私人官邸,外销：完全外销标准配置的别墅。经严格审核检验、质量监督，品质经得起世界的推敲。国宾级：北京的钓鱼台、英国的白金汉、美国的白宫，但凡宴请重要国宾之地无不是上风上水之地、奢华之地、龙脉之地。以此彰显滨江组团墅王非凡气度、非金钱所能拥有的至高山海荣耀。私人官邸：专属名门贵族的私人领地、私家的山海景观、私属的绵延河畔。王者疆域，旁人所不能触及。,“软”、“硬”兼施充分挖掘滨江组团优势卖点，既要通过气势磅礴的画面、硬性广告进行宣传；同时要刚中有柔，适度结合软性文章进行充分阐释，以秀丽文字对卖点进行渗透性宣传，培养高端产
8、品意识，无形中提升项目品质，抬高心理价位。适度优惠：当业主也逐渐接受产品、对购买产生兴趣时，营造现场氛围，结合适度优惠措施，促成其购买。新老交替：充分发挥老客户潜在作用，带动其身边人对项目的认知，借助现房实景、园林绿化升级、即将入住等契机，开展一系列现场看房活动，带动业主周边亲朋好友实地感受，加大泛营销力度，实现销售。,二、推广策略,三、媒体选择,报纸依旧坚持半岛晨报为主的推广策略，每周四在封皮或封底等显著位置刊登项目广告。以硬广软做形式对卖点进行深入阐述。户外结合当月卖点对塔河湾区域现有路牌进行画面及主题更换。建议新增从旅顺军港至项目现场道路两侧的道旗设置，起宣传及路引作用。纸巾盒本月新增手
9、段，有效引进高端餐饮、酒店、娱乐场所的实用性宣传途径。短信结合每周现场活动，采用短信形式进行覆盖宣传。,四、活动选择,巡展以和平广场为基点，每周六、日进行商场巡展。直接覆盖星海区域业主。,周末现场活动借助现房实景、即将入住的利好，在周末项目现场开展层出不穷的趣味主题活动。如啤酒花园、烤全羊之夜等，吸引业主及周边亲朋好友参加，营造现场氛围，让业主亲身感受合生社区文化优势。,业主联谊对抗赛针对壹品星海、海昌欣城等本案潜在客群相对集中的高端物业小区，进行合生业主与对方业主的社区之间对抗赛，借助活动对该社区进行覆盖性宣传。使对方业主全方面、深层次了解合生、了解项目。,贰、新品蓄筹认购工作,新推产品,别
10、墅级高层公寓,2期全精装别墅,时间,6月14日,公关活动,销售节点,7月11、12日,7月18、19日,6月19-22日,两点一线,报纸、短信、电台,OPEN DAY,2期别墅开盘活动和平广场巡展,报纸、短信、电视、纸抽,夏展,媒介推广,1期清盘、2期别墅、公寓蓄筹正式开始,2期别墅样板间开放,报纸、短信、电视、纸抽、软性新闻、道旗,现场地旗摆设完毕桌、椅、遮阳伞到位,2期别墅正式开盘,报纸、短信,7月24日,报纸、电视、短信、DM,公寓开盘,2期别墅样板间开放,旅顺人居节和平广场巡展现场啤酒花园,和平广场巡展现场样板间开放,节点1,节点2,节点3,和平广场巡展、现场樱桃节,1期清盘,OPEN
11、 DAY,节点4,7月4、5日,2期别墅、公寓接受诚意金,现场促销合生会会员卡发放和平广场巡展,报纸、短信、电视,一、新品蓄筹排期,二、新品卖点梳理,2期别墅优势,升值空间：相比1期现房实景，2期别墅吸筹及开盘阶段价位较低，预计在180万/套左右，有着蓝筹股优势。随着项目工程进度不断推进，推广周期的加深延长，价位也将水涨船高，投资升值潜力巨大。配套资源：2期入住预计在一年后，届时，202快轨通车，诸多高校学府、学术机构落户中科院创新园、琥珀湾大型市政工程也将完工，配套资源的进一步完善，居住环境的大幅升级，带来无穷升值潜力。社区环境：随着1期业主入住，康景物业进驻提供贴心管家服务，社区园林绿化、
12、道路设施全面完善，配套服务也全面到位，居住氛围浓厚。,高层别墅级公寓优势,全视觉山海景观：拥有别墅所不具备的高人一等的超宽距山海河视野。一览三山两海一河无敌景观，体验项目精华自然优势所在。,全精装别墅级配置：采用与别墅相同方案的豪华精装修交屋标准，重金打造别墅品质的公寓项目。其内部装修、居住品质、成品档次均与别墅相同。,别墅级五星社区配套：与别墅业主共享帝景五星级酒店会所、五星级奢华社区配套资源。,别墅级贴心管家服务：与别墅业主共享来自全国五强康景物业全程提供的港式贴心管家服务。,板式大开间小进深：纯板式高层建筑，大开间、小进深，均方明亮。通风采光优越，居住舒适度大幅提升。与周边塔楼产品相比拥
13、有无可比拟的优势。,超高性价比：60、90平中小户型规划，全精装交房，价格预计在6000元/平米左右，总价仅36万-60万区间。享有奢华装修、无敌山海、五星配套及贴心管家服务，性价比远高于竞争楼盘。养生级纯居住公馆：一流的产品规划、人性化户型设计、完善的社区配套、国家AAAA保护区居住环境，带来舒适度的全面提升。纯居住理念引领大连人居新标准。,全精装/别墅级/全视角,山海公馆,产品定位：,新组团案名推荐：,御江山 全精装山海公馆,广告语推荐：,别墅区里的公馆生活,三、产品客群分析,1、外地富豪旅顺凭借深厚的历史人文土壤，绝版的山海景观资源，上佳的居住养生环境，历来倍受外地人追捧，成为东北乃至全
14、国富豪养生、度假、养老的理想选择。旅顺楼盘也多采用异地推广模式，频频现身沈阳、长春、哈尔滨、鞍山等城市房展会，在外地设置分销点，取得比较理想的效果。由于本案产品属旅顺顶级高端产品，因此受众群体将高人一等的首先锁定来自东北范围内的富豪阶层。打造专属高端阶层的度假养生居住精品。可居住、可享受，是身份的标签，财富的象征。,2、旅顺当地中产阶层以上全精装公寓产品分为60、90平米两种户型，总价预计在36万-60万区间，且附赠全套精装修。超高的性价比优势，使得产品在旅顺地产市场拥有超强的竞争力。因此，与别墅不尽相同，公寓产品将有更大销售比重在旅顺本土。极力拓展本地市场成为重点。,3、中科院配套园区、烟大
15、轮渡、中远等大企业管理人员随着旅顺口全面开放，政府招商引资力度加大，诸多大型项目全面迁入，各大企业中高层管理人员成为本案重要消费群。以距离项目咫尺之遥的中科院创新园、理工科技城为圆心，周边中远造船厂、烟大轮渡等大企业从业人员构成本案最坚实的基础客群。采用重点定向推广，将成为捷径。,4、周边大学城、高校教授、讲师随着大连新硅谷的规划与筹建，本案周边交大、理工的学府陆续迁入中科院创新园，大连医科大、大外构成大学城基本框架。诸多学府高校落户周边。诸多高收入、高学识、注重养生居住环境的大学教授、讲师成为本案重要客群。,5、软件园区域年轻白领市内软件园区域与本案仅有20分钟车程，且旅顺南路沿线畅达无拥堵
16、，对于众多在软件园上班、收入丰厚、但经济基础相对薄弱的年轻白领而言，选择在本案购买精装公寓，符合目前自身经济实力，上下班也更加便利，经济负担相对较小。此外，合生创展的品牌优势也完全满足年轻群体对品牌的追逐与倾慕。,6、星海湾、八一路、中南路等高档社区二次置业人士市内黄金地段高档社区是经济实力雄厚、社会地位优越、购买力强的人士相对集中的区域。这部分群体多有二次甚至多次置业的需求。其置业目的也多是以投资、养生度假为目的。本案高性价优势、养生度假优势、景观优势等完全符合这部分群体置业需求。,7、1期别墅业主周边亲朋好友1期别墅业主是对本案充分了解、充分认可的忠实群体。口碑效应往往较广告更具说服力、更
17、能打动人。善加利用1期业主，实施适当的泛营销奖励措施，可有效带动身边亲朋好友来此投资置业。,8、搜房网、报纸、电视等购房俱乐部会员为拉动广告，各主流媒体纷纷招募购房会员，并积极开展形式多样的看房活动。其中不乏有经济实力、有购房需求的人士。加强与各主流媒体的联系互动，挖掘其会员潜力，将对产品销售起到一定帮助。,四、营销渠道分析,1、常规渠道坚持通过报纸、电视等主流媒体，对产品进行覆盖性宣传。附之以短息配合，抓住客群眼球，不断灌输项目理念、优势，潜移默化中让客群接受并认可项目，实现营销。,2、活动A现场活动各周末开展形式多样的现场活动，如端午嘉年华、啤酒花园、蒙古大餐等，加强与新老业主、意向客户联
18、系，吧客群吸引到现场亲身感受项目魅力、体验合生文化，促进销售。B巡展活动鉴于公寓客群向旅顺偏重，因此商场巡展活动在坚持以和平广场为核心的同时，扩大范围，加入旅顺新玛特，并在强势推广阶段增加青泥洼步行街、西安路商圈，在最短时间内引爆市场。C房展会新品认筹阶段将跨越旅顺人居节、大连夏展会，合理利用展会效应，现场造势，将有效促进蓄筹销售。,3、点对点营销针对本案客群相对集中的周边大企业、学府高校、医院、银行、高端社区等，可采取点对点覆盖宣传。如派销售人员DM派单介绍、短信覆盖、直投邮寄等形式，重点区域重点覆盖。4、泛营销将营销网络扩大开来，尽可能让更多人加入营销大军。包括1期老业主、周边项目销售人员
19、、外地分销代理商、拥有数据库的短信公司、主流媒体等，扩大营销力度，达到全民皆兵的效果。,叁、近阶段VI视觉方案,1/3版报纸广告,6.12整版报纸广告,6.18整版报纸广告,大连地产杂志,手提袋,户型折页外,户型折页内,高层公寓平面图,认筹卡,认筹书,信封,文化杉,文化衫,扇子1,扇子2,遮阳伞,纸巾盒方案 A,纸巾盒方案 B,纸巾盒方案 C,纸巾盒方案 D,和平广场巡展广告,旅顺人居节背景板1,旅顺人居节背景板2,旅顺人居节背景板3-6,现场导视系统,企业文化墙样式,企业文化墙 1,企业文化墙 2,企业文化墙 3,企业文化墙 4,样板间门前宣传展板1-3,样板间门前宣传展板4-6,样板间门前宣传展板7-8,售楼处现场地旗,地旗效果,塔河湾人字路单立柱广告,军港项目道旗广告,道旗效果,
