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1、XX项目策划报告初稿,世联地产2002年7月11日,目 录,第一部分 市场调查（略）第二部分 项目分析 第三部分 物业定位 第四部分 物业发展建议（略）第五部分 项目营销策略建议,项目分析,本项目,后海海滨,后海半岛花园,招商海月花园,蛇口小区,N,相关技术参数总占地总面积:1.3万平方米总建筑面积:3.25万平方米容积率：2.5层数：16层总户数：352户,低覆盖率,用地规划图,用 地 规 划,户 型（共352户）3房2厅2卫1花园 126平米130平米 144套 4房2厅2卫1花园 157平米162平米 144套 单房+1机动房 35平米 64套,既非多口实用型，,也非豪华舒适型,大户型,
2、却,谁是我们的细分市场,户型的差异性突出,总套数不多,易于寻找细分市场,项目SWOT分析,【优势】后海片区的区域优势：高尚海滨生活社区形象 蛇口片区的生活氛围 拟建的南山商业文化中心区的辐射 科技园区的人文背景地段优势：看海的花园小区产品的优势：低密度花园小区 空中花园式的户型设计 总户数不多，销售压力不大,片区差异化明显,产品差异化突出,【劣势】小区规模相对于后海大盘较小，不易形成集约化规模优势户型的面积跨度较大，以收入的多寡整合目标客户困难目前该位置的周边配套不十分成熟，交通是一个障碍,广告投入须谨慎能否以“品位”细分市场美好前景须要描绘,【机会】深圳后花园南山的近期整体规划深港数码港的建
3、设,【威胁】未来海岸线的继续开发招商海月花园的直接竞争威胁后海片区大规模的住宅项目上马,竞争优势,快打还是慢跑？,战略方针,战略分析图,战略分析图,S:后海片区的区域优势：区域的高尚海滨生活社区形象、蛇口片区的生活氛围、科技园区的人文背景、拟建的南山商业文化中心区的辐射地段优势：看海的花园小区产品的优势：低密度、花园小区、空中花园式的户型空间设计 总户数不多，销售压力不大,:小区规模相对于后海大盘较小，不易形成规模优势户型的类型跨度较大，不易整合目标客户目前该位置的周边配套不充分，交通是一个障碍,T:未来海岸线的继续开发招商海月花园的直接竞争威胁后海片区大规模的住宅项目上马,SWOT战略分析,
4、O:深圳后花园南山的近期整体规划深港数码港的建设；,1 总体竞争战略 发掘产品特色，创造差异化优势 借助片区形象，实现低成本推广,W,战略分解,A.发掘产品特色，创造差异化优势,空中院落的户型特色分享阳光低密度滨海小区分享海风蓝调乡村田园橱卫套餐附送分享草的味道。,B.借助片区形象，实现低成本推广,借助后海片区的片区推广的力度，与凤共舞抢占头号路牌广告，作好导示系统,都是我的错“看板看涨”！,物业定位,【我们拥有：】,异域风情蛇口片区，国际化标准南山中心后海海岸线的独特资源充分接纳阳光的院落式户型设计总户数为352户，其中三房以上为288户，单房为64户，不可多得深圳充斥着一群对生活素质有着较
5、高追求、膜拜大自然给予的激情和创意的菁英贵族,生活品味是定位的出发点,形象定位,SHARE SHARE SUNSHINING SHARE SEEBREEZE。,后海湾畔绿色狂飙或后海湾畔生态豪庭,物业类型定位,主打广告语,爱上这里的天空,卖给谁？【SASSY谬论】,他们最大的特点也许是：靠才能吃饭，学习能力是他们最大的竞争力，自然是他们创造力的不碣之源他们渴求住所和他们一样应融化在追求中。,主力客户群：向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英贵族，他们一般分布在福田、南山区高新科技园区等。南山区本地欲二次置业的换房一族。他们的年龄在35岁45岁之间,次主力客户群：向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英单身贵族，他们一般分布在福田、南山区高新科技园区等，他们的年龄在25岁35岁之间。本地欲投资置业，看中升值潜力的投资一族。,价格策略,目前：本片区住宅均价45005800元/平方米本项目的价格应根据市场比较法和客户敏感性分析等方法确定，开盘前一个月提交初稿,策 略,营销策略建议,汇报完毕！谢谢！,
