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2、一湾,明城国际-芙蓉中路上的超高层综合建筑。,该项目建筑高达153.05米，共有48层，主要由50-60平米单身公寓产品、100平米二房户型、120平米三房户型、3层底商组成，其中50-60平方米的小户型占80%。,明城国际户型-领先市场的高层创新户型。,东宸19公馆,东宸19公馆户型,板楼户型,板楼户型,公寓户型,嘉盛国际广场,嘉盛国际广场产品,铂宫中山庭-中山亭9万余平米PT公馆区，城市的青年领袖。,壹号公馆-长沙公寓产品价格第一标杆。,壹号公馆-长沙公寓产品价格第一标杆。,小户型设计精致实用，采用大面宽、短进深的手法，方正，得房率高，大大增加了居住的舒适性！43左右主力户型，适合消费者的
3、主流需求！,潇湘国际-火车站商圈稀缺70年产权小户型公寓。,潇湘国际-火车站商圈稀缺70年产权小户型公寓。,主力户型为市场主流产品，但考虑到商住两用的性质，少量大户型设计为办公和舒适性的居住提供了多样的选择！,长沙公寓特征1,毛坯公寓为市场主流，精装修将成为公寓未来发展趋势！,长沙在售和待售公寓中，精装修楼盘占了10个，精装修标准大致在800-1500元/之间，主要集中在1200元/左右。,精装修的优点：精装修符合年轻人对简单生活的追求，省下了大量装修的时间；拎包即可入住得到了越来越多年轻人的青睐，精装修慢慢成为了开发商打造的重要卖点。精装修能给开发商带来比较可观的利润，一般开发商打出1200
4、元/的精装修，实际成本也就是500-800元/之间，而实际卖价要高出毛坯1000元/以上。,精装修的缺点：精装修样式单一，一般的装修只有一种风格，最多的也不过三种风格，不一定符合所有的爱好，有些人买了重复装修，有的干脆不买，这样即浪费了社会资源，又流失了一部分客户。,总的来说精装修将成为未来公寓发展趋势，会得到更多人的认可！,长沙公寓特征2,热销的公寓户型在35-50之间，主要集中在40左右！,热销公寓：长沙在售公寓有个明显的特点：40左右的公寓基本没有卖的差的，如湘腾城市广场的主要户型为38-42，当天开盘销售379套，又如山水华景43的主力户型，已售285套。滞销公寓：超过这个范围的公寓销
5、售情况普遍不好，如先锋东外滩的48-63的主力户型出现了严重滞销的情况，开盘当天780套仅售30余套。,2008年以来，截止2010年9月底已取得批准预售证且尚未销售的新建商品房面积为691.55万，较上月底增加了4.75万。其中住宅543.27万，占78.56%，非住宅148.28万，占21.44%。分区域来看，岳麓区待售量居第一位，达153.29万，占比28.22%，其次为雨花区，待售量为143.70万，占比26.45%。分面积段来看，144以上的待售面积最大达到195.59万，占比36.00%。60以下的占48.4万，预计总套数达11000万套。,长沙公寓特征3,长沙公寓产品存量达48.
6、4万，约11000套！,长沙公寓特征4,到2011年6月，公寓新增供应量约50万、11000套左右,据上海鉴略战略咨询部统计：到2011年6月，开盘的楼盘个数超过10个，总体供应量在50万左右。约1.1万套。到2011年6月，加上待售面积，长沙公寓产品总体供应量约90万，超过2.1万套。,1-10月长沙内五区累计住房套均面积为107.62，60以下的户型积压最严重，供销比达1.24；仅前10月就积压约3000套 90以下的户型占比为40.88%，60-120的户型为供应面积最大的面积段；144以上的大户型成为最畅销产品。,长沙公寓特征5,60一下的小户型供严重大于求！,长沙公寓特征6,市中心小
7、户型价格相继突破10000元/，外围也在5500元/以上！,自2010年初，长沙之芯价格突破10000元/后，嘉盛国际、明城国际、潇湘国际等楼盘的价格均已过万，一号公馆的对外报价甚至达到了15000元/。城市二环外公寓均价也在6000元/平米以上，比同地段的大户型价格高出1000元/左右！,稍有后天卖点的公寓价格都要高出同区域普通住宅1000左右，非常有特色的公寓则要高出2000元/左右！,长沙公寓特征7-地段为王,从上图可以看出，地段是公寓产品价值的核心因素，越靠近城市中心，公寓与住宅价格相差越大；越往郊区，两者的价格几乎没有差别！,对本案开发的启示,公寓产品具备开发的可行因素：1.地段绝佳
8、：本案处于老城区的边缘区域，新城区的中心位置，地段条件优越，有适合公寓产品发展先天条件！2.配套齐全：本案天生在大学里，周边还有林业大学、广播电视大学等高校及众多高档小区和大型商业中心，是投资客选择的绝佳区域！公寓产品的几点建议：打好概念+做好产品！1.挖掘卖点：在拥有先天优势的同时，还要挖掘可塑性卖点；我们可以打好精装修或全装修概念，做好细节工作，如豪华入户大堂，24小时热水等！2.做好户型：现阶段，长沙公寓产品销售好的户型面积分布在35-50之间；我们设计户型在把握好面积区间的同时；尽量做到做大面宽，短进深、分摊小的舒适户型！,-更多创意孕育中，感谢聆赏！-上海鉴略版权所有！THANKS!,|SHANGHAIJOLLY鉴略顾问地产增值营销商上海鉴略市场营销策划有限公司|长沙公司|Add:长沙芙蓉中路二段 80号 顺天国际财富中心 806Tel：0731-82566181/82566185/82566151/82566152 Fax：0731-82566153 P.c:410005,
