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1、第22讲 房产税、土地使用税的知识原理,第一节 房产税的知识原理,2,政策依据1、中华人民共和国房产税暂行条例2、【87】财税地字第028号3、【86】财税地字第008号2、财税【2010】121号3、大地税发【1998】第66号4、其他分行业的税收文件,第一节 房产税的知识原理,3,房产税知识框架,一、房产税的概念,房产税是以应税范围内的房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。（征税对象、计税依据、纳税人、性质）解析：1、征税对象：城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房屋，不包括农村。2、计税依据：计税余值；租金收入3、纳税人:房屋产权所有人4、
2、性质：财产税,4,二、房产税征税范围、纳税人和税率,（一）征税范围 1、根据房产税暂行条例规定，房产税的征税范围：坐落于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。（坐落地、房屋）备注（1）房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）能能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）独立于房屋之外的围墙、室外游泳池、酒精池交不交房产税？,5,二、房产税征税范围、纳税人和税率,（二）纳税人1、纳税人的一般规定 一般情况下，房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，但是有些情况下，房屋所有人基于客观原因，无法准确地界定，税法做如下具体规定：,6,7,2、纳税人的特殊规定,二
3、、房产税征税范围、纳税人和税率,三、税率房产税采用比例税率，其计税方法有两种：其一 依据房产计税余值计税，税率为1.2%；其二 依据房产租金收入计税，税率为12%。,8,减除比例30%大地税发【1998】第66号,出租优惠税率4%：,附表一,附表二,四看（看来源，看房屋性质，看去向，看用途）,9,三、计税依据和应纳税额的计算,（一）自用的房屋 1、计税依据 对于自用的房屋以房产余值作为计税依据。所谓计税余值指依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额。(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，如果没有记载，则参照同类房屋，确定房产原
4、值，按规定计征房产税。(2)与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设备。例：中央空调、暖气管、煤气管、智能化楼宇设备等。,10,(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值（4）对于更换房屋附属设备或配套设备的，在将其价值计入房产原值，可扣减原来相应设备或配套设施的价值。对于易损坏、经常更换的零部件，更新后可不计入房产原值，原零配件的原值也不扣除（以新代旧、新不加旧不减）（5）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税（房租不免税）（6）产权出典的房产，由承典人按照房产余值缴纳房产税。（7）自2006年1
5、月1日起，凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地下的建筑、地下人防设施等，均应缴纳房产税。,11,（8）地价款。财税【2010】121号文第三条：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。地价的会计核算方法是：三种方法可以选择 容积率=房屋建筑面积/占地面积,12,计入房产原值的地价包括土地出让金、耕地占用税、契税等.宗地和容积率的概念 一宗地是一个权属单位，是指东西南北界限所封闭的
6、地块;它是土地登记的基本单元。宗地容积率是指一宗土地上建筑物总建筑面积与该宗地土地面积之比，公式如下：容积率=房屋建筑面积/占地面积。【例22-1】某公司受让土地总面积为5000平方米，取得土地支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，房屋总建筑面积为1000平方米，请问一下宗地容积率是多少？并入原值的土地价款应为多少？,13,宗地容积率=房屋建筑面积/占地面积=1000/5000=0.2(小于0.5，大地小房）土地单价=600/5000=0.12万元/平方米应并入计税原值的地价款=1000*2*0.12=240万元2、应纳税额的计算(地上建筑物)应纳税额=房产原值（1-减除比率）
7、适用税率=房产原值（1-30%）1.2%,14,【例题22-1】位于大连市内A公司2014年外购办公楼一座，原购置价为800万元，计入“固定资产-房屋建筑物”科目核算，相应土地取得价款300万元，计入“无形资产”核算，已知该房屋建筑面积是4000平方米，占地面积为2000平方米，请计算2015年应交的房产税？1、宗地容积率=4000/2000=22、判断地价款 20.53、年应纳税额=（800+300)(1-30%）1.2%=9.24万元4、月应纳税额=9.24/12=0.77万元,15,（二）出租的房屋1、对于出租的房屋，以租金收入为计税依据房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取
8、得的报酬，包括货币收入和实物收入，如以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据同类房屋的租金水平确定租金标准，计征房产税.2、应纳税额的计算应纳税额=不含税租金适用税率,16,【例题22-3】某公司2016年7月对外出租其厂房，月租金8000元，求每月应交的房产税是多少？1、看来源，看房产性质,看去处，看用途-适用税率12%2、判断是否新项目,确定适用增值税税率3、应纳税额=8000/1.05 12%=914.29元,17,已经营改增了,四、税收优惠（三类）,(一）免税单位自用的房产1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；2.由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3.宗教寺院、公园、名胜
9、古迹自用的房产；4.个人所有非营业用的房产；5.经财政部批准免税的其他房产。,18,（三）鼓励类企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产非营利性医疗及保健性机构，免。对营利性医疗机构，2000年起免征3年2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉价出租房，暂免。高校学生公寓免征房产税天然林保护工程相应房产免税商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产，免征免产税,19,仅列举部分，主要目的：积极寻找优惠政策,（二）照顾类优惠停止使用的损坏房和危房，企业停产、撤销而闲置不用的房产，大修停用半年以上的在大修期间，基建工地的临时性建筑，施工期间，免税；施工单位将临建转
10、让给基建单位的，应从接受次月起纳税。经营困难企业自用的房产小微型（小型微型）纳税确有困难的企业自用的房产针对某种自然灾害而采取的临时性减免,20,五、征收管理,（一）纳税义务发生时间,21,五、征收管理,（二）纳税期限房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般按月、季或半年征收。（三）纳税地点（属地原则）房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一个地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。,22,第一节 房产税的知识原理,23,房产税知识框架,第二节 土地使用税的知识原理,24,房产税知识框架,一、城镇土地使用税的概念和特点（一）城镇土地使
11、用税的概念 城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种财产税。（1）开征范围：城市、县城、建制镇和工矿区。（2）计税依据：实际占用的土地面积（平方米）(3)计税方法：占用面积单位税额(4)纳税人：拥有土地使用权的单位和个人(5)性质：准财产税,25,（二）城镇土地使用税的特点现行城镇土地使用税具有以下特点:1、对占用土地的行为征税 根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权，仅对占用土地资源的行为课税，属于准财产税。2、征税范围有所限定 现行城镇土地使用税征税范围限定在
12、城市、县城、建制镇、工矿区，上述范围之外的土地不属于征税范围。3、实行差别幅度税额 为了促进合理、节约使用土地，城镇土地使用税实行差额幅度税额，不同城镇适用不同税额，对同一城镇的不同地段，也确定不同的税额。,26,二、征税范围、纳税人和税率,（一）征税范围 城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。具体征税范围，由省、自治区、直辖市人民政府划定。（二）纳税人 凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。由于现实生活中，使用土地的情况十分复杂，税法根据用地者的不同情况，作了如下具体规定：,27,纳税人的具体规定，如下表：,28,
13、（三）单位税额（从量定额）城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土地年税额规定如下自2007年1月1日起，大连市城镇土地使用税税额标准调整为十个等级，各等级每平方米年税额标准分别为：一等24元;二等18元；三等12元；四等9元；五等7.5元；六等6元；七等4.5元；八等3.6元；九等3元;十等2.4元。详见：大政发200774号大连市城镇土地使用税土地等级与税额标准对照表,29,三、计税依据和应纳税额的计算,（一）计税依据（有证从证，无证从实）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税计据，土地计量标准：平方米。,30,二、应纳税额的计算 城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占用的土地
14、面积和适用的单位税额计算，计算公式如下：年应纳税额=计税土地面积（平方米）适用适额。【例22-3】友谊商城坐落于大连中山广场，企业土地使用证上记载占地面积为6000平方米，经确定属于一级地段，另设两个分店，分别坐落于市内三级地段，占地面积4000平方米，假设不存在其他土地，计算该商城全年应缴纳的城镇土地使用税税额。,31,（年单位税额：一等地段24元/平方米；三等地段12元/平方米）本店应纳土地使用税=6000 24=144,000元分店应纳土地使用税=4000 12=48,000元全年应纳土地使用税额=144000+48000=192,000元每月应纳土地使用税税额=192000/12=16
15、000元,32,大政发200774号,四、减免税优惠,（一）免税单位自用的土地1、国家机关、人民团体、军队自用的土地2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地,33,（二）照顾类优惠1、开山填海整治的土地2、搬迁企业的用地3、经营困难的企业4、小型微利企业5、针对灾区的阶段性优惠（三）鼓励类优惠1、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地2、集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园。,34,3、水利设施及其管扩用地（如水库库区、大坝等用地）4、老年服务机构自用的土地5、天然林保护的用地6、针对各个特殊行业的阶段性税收优惠：物流企业、公交站场、科技企业孵化器和国定大学科技城用地等。,35,积极主动地找适合自己的优惠政策,五、征收管理,（一）纳税义务发生时间,36,次月起,（二）纳税期限 城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。一般来讲按月、季、半年和1年。（三)纳税地点 城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖范围内的，由纳税人分别申报缴纳；在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内的，纳税人跨地区使用的土地，由各省、自治区、直辖市税务局确定纳税地点,37,
