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1、房地产投资环境 与市场分析,第三章 房地产投资环境与市场分析,3.1 房地产投资环境分析 3.2 房地产市场调研3.3 房地产市场分析报告,一、房地产投资环境概念 房地产投资环境是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政治、自然、社会和经济因素的总和。硬环境 软环境,第一节 房地产投资环境分析,房地产金融及产业政策因素：土地、税收、交易 经济因素：收入水平（国民收入、个人收入）、消费结构 人口统计因素：规模与增长率、结构等,第一节 房地产市场营销环境,宏观投资环境：一般是指一个国家、地区或城市的投资环境。,二、房地产投资环境分析内容,地区经济发展水平 地区产业结构和发展政策 地区发展战略 人口
2、因素 自然环境因素,第一节 房地产市场营销环境,区域性（中观）因素分析：区域经济是拟投资项目的直接经济环境，只有把宏观经济发展的普遍性和区域发展的特殊性结合起来研究，才能切实地把握房地产投资项目所在地区的区域经济发展趋势。,拟开发项目地区规划、交通、环境及历史是影响物业供求与差异化的个性因素,第一节 房地产市场营销环境,微观市场分析,第二节 房地产市场调研,一、房地产市场调研作用,有助于企业进行经经营决策，提高竞争力(发现市场机会、产 品创新）有助于政府制定正确的宏观政策,作用,是项目策划者认识市场和捕捉市场机会的前提,是项目策划者了解消费者需求的主要手段,是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成
3、创意的必要前提,是项目投资机会研究、定位、规划设计、营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终,第二节 房地产市场调研,环境调查,需求调查,第二节 房地产市场调研,二、房地产市场调研的一般内容,供给调查,（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查（4）社区环境调查,房地产市场的需求特性 市场需求的广泛性 市场需求的多样性 市场需求的永续性 市场需求的融资性 房地产消费的长期性 市场需求富有弹性,（1）房地产消费者调查（2）房地产消费需求调查,房地产市场的供求特性 市场供给的区域性 市场供给缺欠弹性 市场供给的不同质性 市场调节的不完全性,（1）市场竞争者调查（2）市场供
4、给调查,产品、价格、促销、渠道,三、房地产不同阶段的调研内容（侧重点）房地产项目定位阶段的市场调查：项目地块现状调查 项目交通状况调查 项目周边景观调查 商务圈和商圈调查 区域基本信息调查 相关项目基本信息调查 房地产市场推广阶段的市场调查：竞争项目基本信息调查 竞争项目销售信息调查 客户需求和接触媒体习惯调查,第二节 房地产市场调研,房地产项目销售阶段的市场调查：市场推广调查和测评 成交客户问卷调查 销售难点调查 房地产售后阶段的市场调查,第二节 房地产市场调研,四、房地产调研程序,第二节 房地产市场调研,准备阶段,实施阶段,分析和总结阶段,一、竞争项目的调研报告 竞争项目的基础信息资料：产品、价格、广告、销售执行、企业状况 楼盘调研总结：优点和缺点、本项目的建议,第三节 房地产市场分析报告,二、区域市场调研报告 区域概况：历史、人文、生活、市政交通 区域的显著特点 目标区域楼盘情况：分类调查，重点调查 报告结论或建议：区域的供应结构、区域的需求结构,第三节 房地产市场分析报告,三、调研报告要求 客观真实、准确 简明扼要、重点突出 结论和建议表达清晰 绘制必要的表格与统计图，方便阅读与表达 报告完整,第三节 房地产市场分析报告,
