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1、第 四 章 投 资 性 房 地 产,第一节 投资性房地产的定义、特征及范围,一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产（如：企业经营管理的饭店）；2.作为存货的房地产（如：房地产开发企业准备出售的楼盘）【提示】不属于投资性房地产的项目还包括：（1）准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物；（2）以经营租赁方式租入后再转租的建筑
2、物；（3）按照国家有关规定认定的闲置土地。,案例导入,【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A已出租的建筑物 B待出租的建筑物C已出租的土地使用权D以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的（）。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权,AC,BD,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入
3、企业；2该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,第二节 投资性房地产的确认和初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业外购的投资性房地产时，按购买时的买价、相关税费和其他直接支出之和：借：投资性房地产 贷:银行存款企业购入的投资性房地产按公允价值计价的购入时按按购买时的买价、相关税费和其他直接支出之和：借：投资性房地产-成本 贷:银行存款,自行建造的投资性房地产开发完工时：采用成本
4、模式计量的，按使投资性房地产达到预定可使用状态的全部支出，借：投资性房地产 贷：在建工程如果采用公允价值进行计量的：借：投资性房地产成本 贷：在建工程,第二节 投资性房地产的确认和初始计量（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续
5、支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,采用成本模式计量的，投资性房地产进入改扩建后，应当将其账面价值转入改扩建工程：借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产改建工程达到预定可使用状态：借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建,采用公允价值模式计量的，投资性房地产进入改扩建后，应当将其账面价值转入改扩建工程：借：投资性房地产-在建 贷：投资性房地产-成本-公允价值变动改建工程达到预定
6、可使用状态：借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-在建,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,（二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。费用发生时：借：其他业务成本 贷：银行存款,第三节 投资性房地产的后续计量,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式计量的投资性房地产科目设置：（1）投资性房地产（2）投资性房地产累计折旧（摊销）（3）投资性房地产减值准备在成本
7、模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。,教材例题解析,【教材例4-5】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72 000 00020）12=3
8、00 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧300 000 贷：投资性房地产累计折旧 300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000 贷：其他业务收入出租写字楼租金收入 400 000,第三节 投资性房地产的后续计量,（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理科目设置：（1）投资性房地产成本 公允价值变动（2）公允价值变动损益 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为
9、其他业务收入。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。,第三节 投资性房地产的后续计量,三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，通常不得从公允价值模式转为成本模式。,当投资性房地产有成本模式变更为以公允价值模式计量时：应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借
10、“投资性房地产成本”科目，按照已经计提的折旧或摊销的金额，借记“投资性房地产累计折旧“科目，按原已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，按投资性房地产的余额，贷记”投资性房地产“，按其差额，”贷记“（或借记）利润分配未分配利润”、“盈余公积”等科目。,案例导入,【多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B满足特定条件时可以采用公允价值模式C同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。A.采用成本模式计量的投资性房
11、地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量,ABD,D,第四节 投资性房地产的转换和处置,一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自
12、用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。,3.自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，土
13、地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。5.房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。,第四节 投资性房地产的转换和处置,（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产时，按投资性房地产的账面余额转换为固定资产（或无形资产），按投资性房地产累计折旧金额转换为累计折旧（累计摊销），按已计提的投资性房地产减值准备转换为固定资产减值准备（无形资产减值准备）
14、。会计处理如下：借：固定资产（无形资产)投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）,第四节 投资性房地产的转换和处置,（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下的转换（2）投资性房地产转换为存货，按投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”，按投资性房地产累计折旧，借记“投资性房地产累计折旧(摊销）”，按已计提的投资性房地产的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”，按投资性房地产的账面余额，贷记”投资性房地产“。（3）自用房地产转换为投资性房地产，和第（1）的会计分录相反。（4）作为存货转换为投资性房地产，按转换
15、日的存货的账面价值借记”投资性房地产“，按存货计提的存货减值，借记”存货跌价准备“，按存货的账面余额，贷记”开发产品”。,课本案例解析,【教材例4-7】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。209年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为209年5月1日，租期为5年。209年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。甲公司的账务处理如下：209年5月1日借：投资性房地产办公楼 500 000 00
16、0累计折旧 5 000 000 贷：固定资产办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000,课本案例解析,【教材例4-8】甲公司是从事房地产开发的企业，209年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为209年5月1日，租赁期为5年。209年5月1日，该写字楼的账面余额500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：209年5月1日借：投资性房地产写字楼500 000 000 贷：开发产品 500 00
17、0 000,第四节 投资性房地产的转换和处置,2 公允价值模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产，应按其转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”，按投资性房地产的账面价值，贷记“投资性房地产-成本”、“投资性房地产-公允价值变动”，差额，贷记或借记“公允价值变动损益”。(2)投资性房地产转换为存货，投资性房地产转换为存货时，按转换日投资性房地产的公允价值，借记“开发成本”，按投资性房地产的账面价值，贷记“投资性房地产-成本”、“投资性房地产-公允价值变动”，差额，贷记或借记“公允价值变动损益”。,计入当期损益,第四节 投资性房地产的转换和处置,（3）自用房地产或存货转换为采用公
18、允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积其他资本公积，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。,第四节 投资性房地产的转换和处置,（3）自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产会计处理为：按转换日土地使用权或建筑物的公允价值，借记“投资性房地产-成本”，按自用房地产计提的折旧或摊销，借记“累积折旧”或“累积摊销”，按计提的减值准备，借记“固定资产减值准备”或“无
19、形资产减值准备”、按自用房地产的账面余额，贷记“固定资产”或”无形资产“，按公允价值大于账面价值的差额，贷记“资本公积其他资本公积“，按公允价值小于账面价值，借记”公允价值变动损益“。待投资性房地产处置时，将转换计入的资本公积部分转出入当期损益。,第四节 投资性房地产的转换和处置,（4）存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产会计处理为：按转换日该房地产的公允价值，借记“投资性房地产-成本”，按计提的减值准备，借记“存货跌价准备”，按，存货的账面余额，贷记“开发产品”，按公允价值大于账面价值的差额，贷记“资本公积其他资本公积“，按公允价值小于账面价值，借记”公允价值变动损益“。待投资性房地
20、产处置时，将转换计入的资本公积部分转出入当期损益。,课本例题解析,【教材例4-9】209年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。209年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。甲公司的账务处理如下：借：固定资产写字楼 72 000 000 贷：投资性房地产写字楼成本 67 000 000 公允价值变
21、动 3 000 000 公允价值变动损益投资性房地产 2 000 000,课本例题解析,【教材例4-10】209年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。209年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。210年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为210年1月1日，租赁期为3年。在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（210年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其
22、他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。假设210年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。甲公司的账务处理如下：210年1月1日借：投资性房地产办公楼成本 380 000 000 公允价值变动损益投资性房地产 20 000 000 累计折旧 150 000 000 贷：固定资产办公楼 550 000 000,课本例题解析,【教材例4-11】209年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为209年5月1日，租
23、赁期为5年。209年5月1日，该写字楼的账面余额为400 000 000元，公允价值为430 000 000元。甲公司的账务处理如下：209年5月1日借：投资性房地产写字楼成本 430 000 000 贷：开发产品 400 000 000 资本公积其他资本公积投资性房地产公允价值变动 30 000 000,第四节 投资性房地产的转换和处置,二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到
24、的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。,第四节 投资性房地产的转换和处置,（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,第四节 投资性房地产的转换和处置,（二）采用公允价值模式计量借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动借：资本公积其他资本公积（若存在转换日的资本公积）贷：其他业务成本借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益,教材案例解析,【教材例4-12】甲公司
25、将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。甲公司的账务处理如下：借：银行存款 200 000 000 贷：其他业务收入200 000 000借：其他业务成本 160 000 000投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产写字楼 180 000 000,本章综合案例导入,【计算分析题】长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年1月1日将
26、一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时，该幢商品房的成本为5 000万元，公允价值为6 000万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 300万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 000万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 500万元，2010年1月10日将该幢商品房对外出售，收到6 800万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入，答案中的金额单位用万元表示）,（1）2007年1月1日借：投资性房地产成本 6 000 贷：开发产
27、品 5 000 资本公积其他资本公积 1 000（2）2007年12月31日借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200借：投资性房地产公允价值变动 300 贷：公允价值变动损益 300,（3）2008年12月31日借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200借：公允价值变动损益 300 贷：投资性房地产公允价值变动 300（4）2009年12月31日借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200借：投资性房地产公允价值变动 500 贷：公允价值变动损益 500,（5）2010年1月10日借：银行存款 6 800 贷：其他业务收入 6 800借：其他业务成本 6500 贷：投资性房地产成本 6000 公允价值变动 500借：资本公积-其他资本公积1000 贷：其他业务成本 1000 借：公允价值变动损益 500 贷：其他业务成本 500,
