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1、港中旅青岛海泉湾项目策略提报,2010年10月10日悟石整合海泉湾项目组,中国没有度假地产！,世界城市：遵循从“旅游”到“度假居住”的革命回顾寰宇，滨海旅游地产多年来不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季的客流量。从而进一步实现对整座区域经济和社会发展的全面带动；城市知名度和价值度的提升。,这源于度假产业对城市价值的战略推动,旅游景气度,传统理念,强调常年人口沉淀,旅游季节,回顾全球著名的度假胜地,依赖许多的世界之最，度假的收入已经超越了石油收入，占GDP的10以上。解决了25的就业率，每年1500万人来迪拜旅游。,迪拜,马尔代夫,度假业已超过渔业，成为马尔代夫
2、第一大经济支柱。度假收入对GDP贡献率多年保持在30%左右。,巴厘岛,旅游业是的巴厘岛的支柱产业，每年创造的产值占全印尼旅游业的1/4，GDP的1%-1.5%。巴厘岛是连续几年占印尼旅游收入的45%，巴厘当地居民的80%都从事旅游业。,夏威夷居民个人收入以及州政府的税收都依靠每年观光的700万国内外游客，旅游收入占当地总产值的60%，使夏威夷经济增长率始终高于美国经济平均增长,夏威夷,度假经济：为当地城市价值的提升、全球知名度的提升、产业链的形成具有决定性的意义。,在世界度假产业这块肥肉上唯独中国缺席!,代表中国的度假产业出席列国！谁能担此大责？,当之无愧，中国旅游度假产业的龙头老大港中旅责任
3、央企的国家战略眼光承担国家经济民生、社会发展之责,海泉湾国家使命一场事关大青岛城市价值开发的战略运动,品牌认知,大盘定位,五区定位,推广建议,Contents 目录,广告执行,品牌认知,壹,港中旅品牌在全国,5-8年時間，完成全國十大旅遊基地戰略佈局。形成以珠三角的深圳、珠海、長三角適合旅遊地產開發的中心城市如上海、寧波；環渤海的青島及北京；東北瀋陽；西部咸陽或成都、重慶；海南等城市的全國戰略佈局。初步形成集團旅遊地產開發龍頭地位。,中国度假地产领导者,作为一家实力雄厚的中央直属企业，港中旅是中国旅游事业当之无愧的龙头老大。在中国度假地产的运作上，港中旅的品牌力量誉满全球。以深圳华侨城、锦绣中
4、华、世界之窗、中国民俗文化村、海泉湾（珠海）等辉煌业绩，和央企的绝对实力，成为渡假地产上的巨无霸。,46亿、110万平方米集豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉中心、演艺剧场、风情商业街、海鲜大世界五大旅游要素为一体，青岛海泉湾度假区将打造亚洲一流的以海洋温泉为核心产品的大型综合旅游休闲度假区，直接拉动青岛旅游产业由观光型向休闲度假型转变。,港中旅以国家实力，领擎北中国,港中旅：落地北方的企业身份界定,中国度假地产整合商,由此，以世界度假资源开发为己任，拓步北中国海,世界驶入海泉湾,大盘定位,贰,拥有全球最具魅力的海岸线,青 岛,也拥有全球最为珍稀的温泉,城市命题：需要更稳健的开发资源山东半岛受季
5、节性限制，旅游旺季为120天左右。多年来，围绕海景的旅游开发有着无法回避的发展瓶颈：夏秋旺盛，春冬淡然。而青岛作为一座旅游宜居城市，除了海，海水温泉成了代表城市跻身世界度假胜地的关键因素,发展即墨温泉镇，就是发展世界度假资源以海水温泉成为区域返季旅游度假的重要支撑（冬季温泉旅游人群更多），促进酒店、度假别墅等其它物业的附加值提升，发展即墨海水温泉，即是让青岛成为世界知名度假城市,竞 品 洞 察,竞争差异化思考,同资源片区的嶺海、芭东小镇、天泰圣罗尼克、青建香根温泉、海信温泉王朝广告定位：嶺海-千岛之城画海为疆（强调规模）芭东小镇5分钟忘记自己，20分钟忘掉世界。（强调距离感）天泰圣罗尼克-新东
6、部，原创、合院、洋房/一个可以改变生活方式的房子（物理性）青建香根温泉-国宾级温泉行宫（强调阶层属性）海信温泉王朝-温泉，新八大关/纯粹南加州假日风情（强调温泉及品牌影响力）,嶺海,建筑面积约500万平方米，总投资200亿元。集旅游、度假、住宅于一体，国际博览中心、超五星级酒店、国际企业会馆、游艇俱乐部、温泉疗养中心、写字楼、别墅、度假型公寓及高层、多层住宅等物业形态。建成后将以“会议之城、运动之城、教育之城、观光之城、养生之城、生态之城”的超大城市阵容,定位：千岛之城画海为疆,芭东小镇,定位：青岛温泉镇居住旅游度假休闲疗养别墅城堡,158套纯独栋，每一栋别墅浸润原汁原味的北美风格。包括：法国
7、小乡村风格；现代欧陆风格；棕榈风格；皇家英式风格；古典意大利风格等。优点：醇熟独栋 性价比高,天泰圣罗尼克,定位：地中海式希腊建筑 圣罗尼克湾取义,洋房。组团式山地联排别墅。06年入市，先入为主的占有了温泉镇的自然资源和天泰在温泉度假区的山地体育公园、滑雪场、假日海滩、天象台等，重点强调产品中的合院文化、坡地风情、情景露台、庭院等。优点：扎根深。但是，正因为他们一切成型，也给我们超越的空间。,海信温泉王朝,加州风情 特色别墅，低密居所 典型的乡村度假型物业。其中100亩为花园式中心酒店及度假式小户型公寓，剩余部分为度假式纯别墅社区。物业种类有联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，面积区间200平方米-
8、400平方米。本地块周边拥有丰富的海水温泉资源，实现户内通温泉水，定位为温泉休闲度假别墅。,青建香根温泉,青建香根温泉将分两期开发共121套精致小巧别墅，力求打造西班牙风格的国宾级温泉行宫。为西班牙风格国宾级独栋别墅。-卖贵气香根温泉酒店最先开工建设，建成后的酒店内将拥有各种风格客房、中西餐厅、温泉泡池、汤屋、SPA水疗馆，成为集商务、会议、休闲、度假于一体的拥有青岛市最大的室外生态温泉的温泉度假酒店。,区域发展：缺乏继承城市使命，开拓区域价值的标杆项目,产品同质化区域项目多为旅游度假功能为主，产品形象差异化不够明显。核心价值雷同位于温泉镇的别墅，有温泉几乎是必然。受温泉供给制约，本区域可供开
9、发的温泉物业渐无，温泉的实际价值将无限凸显。因此，温泉虽然是共性，也是必须重视的资源优势。缺乏大规模综合开发，有远见并承担区域价值提升的开发商,同质化的竞品环境却给了我们独树一帜、鹤立鸡群的可能以港中旅的度假地产发展经验，树立区域的标杆性地位,策略目的：另辟蹊径，自成一统,海泉湾以领衔地位，承载青岛成为世界度假胜地的使命，同时也需要确定区域内的差异战略地位,引领与借势,肩负青岛城市价值开发的使命，以温泉镇板块的首席地位，在区域内囊括不同项目的分类功能，整合为海泉湾的辅助资源，带领区域价值的全面提升，进而提升青岛作为国际度假宜居城市的价值,海泉湾区域标杆,山、海、河、湾、泉、滩六大稀缺资源构筑的
10、完美度假生活,占地超过110万平米，建筑面积约81万平方米，世界性的海湾城邦！,商业,海鲜大世界,五星级酒店,剧院,温泉中心,温泉中心,风情商业街、海鲜大世界等,五星级度假酒店,国际会议中心,多功能宴会厅、会展中心,国际旅游,世界上极为罕见的海水温泉疗养和度假价值,亚太地区为数不多的，中国大陆的温泉旅游度假地,东北亚以温泉为依托的高端度假居住区,国际价值的原生海岸线、海滩和海景,产业集群，世界级度假地区中的新品类,具备国际度假资源和综合价值的丰富业态,世界稀缺的海景温泉度假胜地,产业认知,城市认知,世界上著名的海景温泉度假城市,全球高端生态居住区全球高端养生度假区世界海景温泉养生集群,青岛的高
11、端度假生活区,温泉度假,生态疗养,国际集群,环球奢居,国际度假城青岛世界级海景温泉度假湾区,国际度假,理念基础基于板块的定位,特点,温泉疗养价值,支撑点,休闲度假价值,宜居内涵价值,全球极为稀缺的海水温泉全球顶尖的温泉中心，18米挑高室内水世界让温泉作为人们生活的日常供应亚太地区极为稀缺的海景温泉，看海泡温泉,五星级酒店等，商务度假或是休闲渡假海鲜大世界；滨海商业街；演艺中心、海滩外围配套，天泰滑雪场、高尔夫球场、天文台全球为数不多的大规模开发，丰富的度假产业集群,亚太地区财富顶级人士的第一空间在海泉湾度假的身份荣耀感可以放松心灵，自己由着自己的个人空间,利益点,实力品牌价值,国际级企业港中旅
12、央企实力，度假地产专家成功的旅游地产运作经验和开发实力覆盖全国的港中旅旅游客户资源国际级企业的国际化视野,唯一性,内在价值,唯一性,城市生活价值,滨海大道沿线，环渤海城市链大青岛30分钟生活圈代表中国的正在崛起的度假板块与区域其他项目联动的城市价值所在,全球顶级海景温泉疗养,全球顶级的温泉度假；大盘多元度假体验,亚太财富顶级人士的私享空间,国际度假地产运营商实力打造，品质保障,滨海大道沿线大青岛30分钟生活圈,整合资源,共性,理念基础基于项目的定位,围绕项目稀缺资源进行核心诉求,温泉资源,景观资源,集群资源,产品资源,1、海水温泉2、海景温泉3、养生疗养4、温泉海岸,1、湖2、山3、海4、湾5
13、、滩6、泉,1、温泉集群2、滑雪场3、天文台4、即墨文化,海泉湾酒店、海鲜世界、滨海商业街、海滩、演艺中心。具有全国知名度和广泛认知的度假产品资源,海景温泉海泉湾度假生活,理念基础基于项目的定位,企业资源,海泉湾作为度假企业拥有丰厚的度假资源雄厚的开发实例和可以借势的企业旅游资源,世界级首席海景温泉度假集群,独特的产品力,为目标客群提供的生活方式,基础产品而高于产品，站在城市的高度上定位品牌,项目核心优势,品牌定位,客群核心需求,品牌核心,世界级首席海景温泉度假集群,无可复制的资源占用,此前未见的度假生活,温泉养生体验,高端私享居所,强大资源配套,资源 私享 健康,理念基础基于项目的定位,大盘
14、定位,世界级海景温泉度假集群,五区定位,叁,从客户角度考虑,人,海洋温泉游乐温泉主题游乐产品滨海休闲产品,居住温泉居住产品滨海居住产品,工作LOFT MOHO,度假会议产品高端度假产品,养生WELLNESS 养生产品温泉游艇产品,除此而外，财富顶级人士消费思考,客户选择这里，一定有有自己特殊的要求与理由,顶级财富人士还需要什么空间？,1、与家人的空间2、与朋友的空间3、与同事的空间4、与路人的空间5、商务上的空间,少了什么？,他们需要一个空间,一个真正属于自己的空间一个可以是可以和其他空间集合的空间,也可以是“特定”和“特殊”的空间;它的功能是“模糊”的,自己的空间,这样的空间，才是自己心灵上
15、的第一空间,事业、感情是健康后面的零，健康是一，没有一后面的零都毫无意义。温泉度假即是为了获得健康；成功之后，要对自己好一点；选择这里，选择自己的健康生活才是第一位的。他们需要一个自己的，把自己放在第一位的空间,从项目角度考虑,本案对青岛作为度假城市的革命性依托海景温泉，使青岛四季都能常住这是第一居所的属性，却拥有第二居所的生活质量,第二居所里的第一居所,核心需求,回归自然的理念健康的生活方式放松心灵的属地自由的居住体验,滨海温泉自己的首选空间,归纳五区的核心定位,海景温泉 第一居所,温泉海域名流湾居,补充定位,广告执行,肆,从物理层面来讲海泉湾的产品力和港中旅的品牌力已毋庸置疑而基于物理层面
16、的精神获取才是财富顶级人士需要的关键,广告表现的核心灵魂,又一次握手言和、又一次打败对手,这是每日拼搏想要的荣耀吗,当腕表告诉你的不是时间，而是岁月悄然逝去的痕迹，发现错过了什么,有些事情，需要结果吗,闭上双眼，放松灵与肉。听水怎么说,静静的,脑海突然划过一个想法。那些奋力得到的东西，现在重要吗？,给自己点时间，享受这一切做喜欢的事情，品味过程,犹泉之淡然；海之无畏,人如水，水如人生命是与自然的身心交融,为重拾记忆而感动，为敏获灵感而窃喜,在这里，都不再重要,五区案名-1,悦 泉 湾,悦是一种生活状态；泉是本案的基础属性。湾是对大区位的核心描述。悦泉湾描摹了区位也描摹了一种因泉而获得精神满足的
17、客群生存状态,LOGO演绎,广告表现,五区案名-2,蒙特卡洛,蒙特卡洛是摩纳哥公国第一大城市。位于地中海沿岸。全球十大SPA酒店位于这里，是世界上著名的温泉养生胜地。,蒙特卡洛温泉浴场，眺望地中海并沐浴在阳光之下。其占地6600平方米，完全为注重呵护身与心的人们而设。浴场里有三种不同疗法的水疗中心,蒙特卡洛海洋疗法健康中心(Thermes Marins de Monte-Carlo)运用地中海天然疗法，配合使用精油的东方活力再生按摩和美肤或海水浴，从而达到唤醒身体的目的。中心还建有游泳池，日光浴室及蒸汽浴室,蒙特卡洛Metropole大酒店的水疗中心则营造出奢华静谧的氛围。ESPA水疗中心的护
18、理疗法结合了现代技术和祖传的理疗方法，为每位来宾带去非一般的感受以及难以忘怀的片刻,蒙特卡洛Fairmont大酒店的健身中心拥有位于屋顶的户外游泳池，全年水温28C，是最先进的健身中心之一(采用最新的CYBEX 器材)，友好舒适的氛围，更有宽广的海景及摩纳哥全景。,蒙特卡洛艾美酒店是摩纳哥公国内唯一拥有私人海滩的酒店，酒店亦设有海水澡及健身设施。海水俱乐部健身中心，器械房，室内游泳池全年水温30C，桑拿和美容沙龙(需提前预约)为酒店住客免费开放。,宾客还可以充分使用桑拿房以及蒸汽室。各类按摩如瑞典式，指压式按摩和脸部护理以及其它种类的疗法。宾客可前往美容中心或由美容师上门服务。,五区备选案名-
19、3,巴厘海岸,巴厘岛是世界上著名的旅游渡假胜地。因其独特的SPA水疗和海景广受追捧。,东海岸,青岛东海岸，是政府规定的渡假板块。东海岸标示了对区位的引领与占有。诠释了项目对大区位的资源首占和领衔地位,五区备选案名-4,推广建议,伍,推广架构,公关活动建议,海泉湾国际绿色环保组织青岛东海岸保护公约签署,与国际绿色环保组织联合举行以保护青岛东海岸这边原生海域的资源，以避免因持续的开发而造成人为的破坏。通过活动的形式提升海泉湾和五区地块的影响力，体现海泉湾尊重原生态旅游和对人们健康生活的关注。,公关活动建议,海泉湾 2011青岛温泉板块资源发展论坛,邀请政府人士、业内专家、学者、板块主要开发者共同开
20、展有关温泉板块资源开发与展望的论坛，藉此提升海泉湾在区域的影响力,公关活动建议,世界知名温泉度假区 温泉营养成分科学研讨会,邀约水专家、科技界人士、温泉专家等，对世界上几个著名的温泉度假胜地的温泉水质进行科学分析与鉴定，并重点说明海泉湾海水温泉的成分和对人体的有益之处。活动后可做针对性的新闻推广。,公关活动建议,港中旅海泉湾项目战略新闻发布会,以港中旅的号召力，邀约自身的客户资源、客户会资源、业内资源和目标客户群，针对海泉湾进行项目的战略新闻发布会，向市场介绍项目的相关详细信息。为海泉湾上市和五区的推广造势。,公关活动建议,名仕鸡尾酒会(名媛时尚派对),1、举办场名仕鸡尾酒会/名媛时尚派对2、可与各类商会和商业团体合作：举行专场酒会，如慈善家专场、百富榜专场、IT专场、制造业专场。可起到定向销售的作用,另外一套设计表现,销售期报广,销售期报广,销售期报广,世界级海景温泉度假集群,品牌：中国实力，度假产业整合商港中旅资源：亚太地区稀缺的温泉板块集群产品：代表中国的海泉湾度假价值温泉：世界上罕见的海水温泉海岸：世界最纯净的海岸、沙滩,THE ENDTHANKS!,
