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1、市场定位报告,辽宁鞍山,园林路项目,宏观市场,第一章,宏观市场,以平均10%的增长速度计算，截止到2007年第三季度，鞍山第一产业完成67.76亿元（05年为56亿元），第二产业完成938.96亿元（05年为776亿元），第三产业505.78亿元（05年为418亿元），经济增长水平创历史新高；随着全市国民经济的快速增长和城乡居民收入的不断增加，全市消费品市场规模不断扩大，保守估计全市居民消费份额总指数比上年上涨1.5个百分点。其中食品类、娱乐教育文化用品及服务类、居住类上涨幅度较大；截止2007年三季度为止，鞍山房地产实际施工的房屋建筑面积远远超过660万平方米，全市累计完成住宅建设超过200
2、万平方米，住房空置率比2006年有所上升，但整体未能到达饱和程度，市场热度不丝毫没有放慢；有针对性地开展招商引资。重点以“长三角”、“珠三角”、台湾、香港和日韩、欧美为招商区域，实施小团组对口招商，并努力实现招商资源向优势项目转化。继续加大项目包装宣传和推介力度，积极支持创汇大户；社会固定资产投资大幅增长，2005年全年完成全社会固定资产投资314.5亿元，比上年增长45.8%。其中，城镇固定资产投资完成231.8亿元，比上年增长53.7%；农村固定资产投资完成82.7亿元，比上年增长27.5%。根据相关概率推算，截止2007年三季度止，社会固定资产投资超过1000亿元，城镇固定资产投资完成6
3、80亿元；,经济现状,市场现状,“十五”期间，房地产业税收完成5190.98亿元，年均增长41.4%，增幅在各行业中居首位。据统计，房地产行业税收占全部税收的比重从“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年5.9%，上升2.9个百分点，是三大产业中比重上升最快的行业；楼宇经济崛起，成为引导全区非公经济的新亮点。铁东区针对自身发展空间狭小的实际，扬长避短，充分利用区域内43座商务写字楼的资源，以区街创业中心为载体，以创造优良环境，提供发展服务为切入点，着力吸引省内外大集团、大公司在铁东区建立集团分部、研发中心和销售机构等，形成高效益商务研发群，培育新的经济增长点；通过中海物流项目、辽南市场改造项目
4、的顺利实施，培育和壮大南建国商贸物流市场，推动区域性物流基地建设。通过大德集团与外商联建超市项目、百世特与天津家世界合作项目以及推进的在洽谈的沃尔玛等国际品牌项目，提升区域内连锁超市的规模、档次和水平，做大做强现代服务业。,经济现状,市场现状,市场客户主要以女性消费为主导，日常消费类型偏重于饮食、服饰、娱乐、旅游等方面，综合素质高于同质城市，具备一定的文化品位和修养，容易接受新生事物，对外来新事物接受能力比较强；消费者地域情节严重，普遍看好铁东区居住环境，意向选房看淡铁西区、千山区和立山区，其中主力户型55-75平米转移到76-95平米和86-121平米，面积开间注重采光功能分配；居住要求不高
5、，阳台设置在客厅，反而忽略卧室的舒适性，消费心理具备特殊性，“攀比”心理和“面子工程”阻挡市场健康发展，理性思想有待市场完善，因此容易被市场把制弱点，消费地位处于弱势概念区；小户型逐渐引退，中面积的房型占据市场主导地位，对大户型需求也有很大程度的提升，市场由小户型转移到中大户型的盘踞逐渐呈现，从总体居住情况上看，市场需求相当旺盛，置业者居住的几乎都是老房子，从大户型比重上分析，鞍山经济基础相当规模化，市场内在潜力极大，换房高潮还未曾拉开，消费者消费需求合理的引导；消费者具备一定的经济基础，房款首付主要集中在5.6-7.5万元之间，一次性付款所占20%比例，同时车位比例为1：0.43，未来2-3
6、年内打算购买私车客户占有一定比例，建议车位比1：0.5较为合适；,客户现状,消费现状,从居住情况来看，消费者一般与老人分居而住，家庭结构为两代家庭，单身比例有所上升，但不起主导作用，总体可以看出家庭同居者占主导市场，单身独居占一定比例并趋于上升势头，属于置业者候补力量，父母同居者占市场1/4之多，证明本地年轻人不喜欢于老人同居，比较注重个体家庭生活的培养。大部分消费者住的是老房子，具备换房欲望，少部分消费者已经购置新房或者二次置业，明显具备投资意味，市场比较活跃，整体趋势有待市场挖掘和消费者去引导；消费者需求相当旺盛，对居住条件环境的改善比较迫切，在经济基础牢固的状况下完全有能力改变现状，市场
7、消费潜力巨大，以两代为主的家庭结构消费需要市场理性考虑；消费者认为合理的价位在3900-4100元间，绝大部分消费者对鞍山未来房地产市场普遍看好，置业者普遍具备投资眼光，对投资潜力比较重视，周边环境次之，反而比较忽略物业管理，市场存在一定缺陷。,客户现状,消费现状,户型市场,产品现状,规划现状,规划布局,构思模式,第二章,构思模式,预测模式,构思模式,预测的销售量及其市场占有率,开发流程,构思模式,形象定位,构思模式,产品,定位,个性,形象,+,+,=,产品的特性与竞争优势,目标市场意义与差异化特征,自身亮点与市场潮流,总结概念飞跃,商业部分,第三章,市场现状,市场现状,宏观经济,商业发展,消
8、费投资经营,鞍山整体经济发展迅速，但总量偏小，与沈阳、大连等中心城市有一定差距，又明显高于抚顺、本溪等其他地级市，在辽宁省经济发展中处于中等偏上水平。钢铁及其附属产业是鞍山的主要支柱产业，产业结构较为单一；房地产市场发展逐渐走上新一轮快速发展的轨道。房地产市场发展迅速，2005年末，人均建筑面积达到20.7平方米，已经超过我国和国际小康型面积标准。鞍山居民恩格尔系数不断降低，消费结构有所改善，休闲消费类支出逐渐成为发展趋势，居民生活水平不断提高。,宏观经济形式特点,市场现状,商业发展总结,（1）商业发展历程 鞍山商业经历了由初级到高级，由单一到复合的螺旋式上升发展历程，马路小摊、夫妻店、连锁专
9、卖店、大卖场、专业市场、步行街、大型综合商场等不同商业发展阶段的不同商业业态共存，并形成以站前商业区为核心，以铁西、湖南、立山三大区级商业中心为基础，以各居民社区临街底商为神经末梢的呈波浪状覆盖的基本格局。未来23年内鞍山商业市场将风起云涌，商铺放量供应，产品类型丰富，各大商家争先进入鞍山，竞争与机遇并存，鞍山商业将迎来一个新的历史发展阶段。,（2）商业特点 城市商业集中度高，站前地区是核心商业区；低端、传统商业是市场主流，高端、复合型商业近几年在鞍山逐渐兴起；鞍山商业市场相对保守，以四隆集团为首的本地商业企业集团实力雄厚，熟悉本土市场，占据商业市场主要份额；政府规划缺位，整体商业区规划较为凌
10、乱，市场缺乏有效引导；目前商铺供应较为平衡，随着未来商业开发量放量增大，供需平衡将被打破，市场竞争日趋激烈；近几年，外地知名商业企业抢摊鞍山，鞍山商业将进入一个新的历史发展时期。,市场现状,（1）消费研究总结 消费群体以鞍山本地消费者为主，辐射周边郊县。以满足日常生活需求为主的购物消费是市场消费的主流，闲暇休闲消费活动较单一。白天购物是市场的主流，但夜间消费市场潜力巨大，夜晚延长营业时间是市场发展趋势。消费者出行以公共交通系统工具为主，消费地主要集中在站前区域，惯性消费较强。消费者对品牌、购物环境、价格等主要消费因素较为敏感，对品牌认可度高。整体消费支出相对较为保守。,消费投资经营总结,（2）
11、经营投资总结 个体经营以本地人为主，投资群体较为单一，本地客户是市场投资主体。交通、客流量、发展潜力是影响商铺投资者和经营者决策的主要共同因素。1050平方左右的中小型商铺是市场需求的主流，首层商铺最受投资者和经营者青睐。投资者和经营者对项目地块普遍看好,市场现状,条件分析,外部条件,内部条件,SWOT分析,核心竞争力,条件分析,外部条件,地段和交通项目位于鞍山市铁东区园林路以西，新华街以南，两面临街，北临新华街，东靠园林路，有三条主要公交线路，交通便利,人口条件项目周边3公里范围内有4个街道办，每个街道办事处下面有6个社区，本项目处于四个街道办的中间位置，周边共约33万人口,周边商业环境体育
12、相关类商品经营氛围较好；大型餐饮、特色餐饮较多；缺乏综合性网点，结构单一；社区服务为主，商业气氛淡。,经济指标总占地面积：23875.91平方米；容积率：约6.6；总建筑面积：约158122.50平方米,外部条件,条件分析,内部条件,综合实力,发展布局,实现目标,综合定位,投资模式,品牌资源,内部条件,条件分析,SWOT分析,优势,劣势,机会,威胁,地理位置优越，配套设施较为齐全；交通便利，可达性强；周边人口密集；先规划后建设，保障商业合理性；两面临街，可视性强；消费者对地段认同度高。,发挥,商业氛围淡，消费认知单一；商业配套少，综合性差；与核心商圈近，容易分流客户；项目外部交通系统不规范；东
13、面临山，减弱辐射纵深范围。,周边旧城改造带来大量消费人群；众多知名商家落子鞍山，商业升级；商业地产存在空白，高端商业有需求。,现有大型商业逐渐成熟，竞争性强；未来商铺供应量大，竞争日趋激烈；家乐福等在项目周边开店，分流客户,把握地段优势进行科学合理的规划；做好外观设计，造成视觉冲击效果；加强亮点宣传，强化消费者的认同。,以差异化策略错位经营，形成自身独特优势；完善项目功能配套，强化宣传推广；合理设置交通动线，加强政府攻关改善外部交通环境。,加强项目优势宣传，为周边消费者创造良好感观印象；抓住市场空白点切入鞍山高端商业地产，差异化发展；与商家密切联系，建立联盟合作关系,科学的业态组合树立核心优势
14、；特色宣传推广增强项目的认知度；尽早落实主力商家和功能商家；强化项目的独特定位，区别其他项目,扭转,把握,消除,条件分析,条件分析,核心竞争力,商业新中心 规划科学 消费新体验,概念梳理,概念梳理,商业地产概念,零售业态概念分类,商圈结构,项目理念,概念梳理,定义和类型,商业地产,批发市场,购物中心,商业街区,广义,狭义,定义,类 型,零售发展,概念梳理,四次零售革命,百货商店出现,连锁商店出现,超级市场出现,购物中心和无店铺销售模式出现,概念梳理,零售业态类型,17种零售业态类型,购物中心,大型超市,专业店,专卖店,食杂店,便利店,折扣店,超市,仓储会员店,百货店,家居建材店,邮购,网上商店
15、,自动售货亭,直销工厂,电视购物,电话购物,有店铺零售业态,无店铺零售业态,概念梳理,商 圈 定 义,商 圈,商圈大小,五大因子 考量,规模,业种,促销活动,交通条件,商圈竞争,商圈大小关键因子,也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。,一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。,概念梳理,商 圈 结 构,边缘商业圈,次级商业圈,中心商业圈,核心商业圈占这一业态店顾客总数的50至80次级商业圈占这一业态店顾客总数的15至25边缘商业圈占这一业态店剩余部分的顾客,概念梳理,项 目 理 念,项目理念,核心观点,错位经营,引领潮流,树立文化,营造主题,定位原
16、则,利用资源,关联性,差异性,震撼性,视觉资源,环境资源,人流资源,项目定位,项目定位,规模界定,概念定位,主题定位,业态组合,业种分布,租售定位,客户定位,项目定位,规 模 界 定,楼层：三层,规模,比例：30,面积：约40117.5m2,商业价值与规模关系,外部商业市场影响,项目属性,开发商内部决策,影响,影响,影响,影响,项目定位,概 念 定 位,概 念：鞍山首席区域型情景 体验式购物公园,基本策略,市场环境因素,项目周边因素,辐射范围,项目定位,主 要 消 费 群,项目定位,主 题 定 位,主题：集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，功能多元化、服务综合化的情景体验式购物公园,主题类型,主题
17、定位因素,消费层次,其他特质,影响,影响,位置,品质,设计,设施,用户,环境,经营管理,体现,体现,条件分析,业 态 组 合,业态组合,影响因素,租金、投资回报因素,关联性因素,一站式购物因素,业态分类,主力店,次主力店/功能店,专门店、专卖店,项目定位,业 态 组 合,主要业态的一般要求,需求面积,楼层分布,技术要求,租赁期限,租金形式,代表商家,大型超市,大型百货,家电卖场,电影院,餐饮,步行街,运动城,健身美容,电子游乐,项目定位,业 态 组 合,说明：每类判定满分为10分，总分90分，分数越高，市场可行性和项目适应性越强。,项目定位,业 态 组 合,A、超市家电卖场大型餐饮步行街休闲娱
18、乐（健身、美容、电玩等）,B、超市大型餐饮电影院步行街休闲娱乐（健身、美容、电玩等）,C、百货电影院大型餐饮步行街休闲娱乐（健身、美容、电玩等）,重要结论：A方案可行度最高，是项目主推方向，电影院作为A方案的重要候补业态，在其有较大进驻意向的前提下，引进电影院，以丰富项目的功能组合。,项目定位,业种分布,业种分布,分布原则,种类设置原则,有机组合原则,引导消费原则,目标及整合,组合目标,目标整合,项目定位,首 层 业 种 分 布,项目定位,二 层 业 种 分 布,项目定位,三 层 业 种 分 布,项目定位,商 铺 面 积 定 位,商铺面积定位,商铺类型,商铺面积,售价影响面积,业种影响面积,结
19、论：2030平方是主力,项目定位,租金定位,租金定位方法：,市场比较法,即：通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较。,主要因素,人流量,整体区位,发展商实力,商业氛围,主力店,发展潜力,规模主题,交通条件,项目定位,租金定位,项目定位,首层租金定位,注：由于与本项目类比的其他项目均为较为成熟的商业区的主要商业项目，因而上表得出的项目首层平均租金参考价格是在项目相对成熟，市场接受度较高的条件下得出的，在目前项目所在区域商业气氛较淡，市场需要一定时间培育的情况下，本项目首层平均租金价格应比成熟期租金平均均价下调2030，因此，我司建议，本项目首层零售商铺的租金均价在
20、120元/平方米150元/平方米之间。,项目定位,二、三层租金定位,二层零售商铺租金均价建议,根据一般商业楼层租金分布规律，楼层越高，消费客流越少，租金越低，二楼平均租金水平应该比首层平均租金水平相应低3050，综合本项目的地理位置、业态组合、商业规模等因素，我司建议，二层的租金均价在60元/平方米90元/平方米之间,三层商铺租金租金均价建议,由于本项目三层业态分布主要以餐饮、娱乐休闲等功能业态为主，各功能店的需求面积较大，租金水平视各功能业态的要求以及和商家商务谈判结果而定，总体上餐饮、休闲娱乐各业态的租金水平在15元/平方米40元/平方米之间。,项目定位,售 价 定 位,项目售价定位方法：
21、市场比较法 收益还原法。,项目定位,售 价 定 位,收益还原法,即根据项目的租金收益和投资回报率来倒推售价，按照一般商业物业投资回报率标准和鞍山主要市场租金价格比的参考标准，商业租金回报率一般为810之间。,公式：售价年租金/投资回报率,项目售价 考虑到项目尚处于市场开发和培育期，因此项目前期商业租金实际回报率应为8。,本项目首层平均售价区间,120元/m212个月818000元/m2,150元/m212个月822500元/m2,根据收益还原法，项目首层平均售价在1800022500元/之间,项目定位,售 价 定 位,市场比较法：与租金市场比较定价方法类似，通过与代表性项目的对比分析来确定项目
22、定价的方法。,项目定位,首 层 售 价 定 位,由上表市场比较法可以得出本项目首层商铺销售均价为20597.24元/m2,综合市场比较法和收益还原法 可以得出本项目首层平均售价约为20000元/m2。,注意：本次项目定价是基于市场静态综合层面上的判断，是在这一特定时点上根据市场现状静态分析综合而得出的，随着市场条件的变化、项目规划的调整、项目的工程进展、财务状况、商业运营进展等动态因素而有所波动，需要开发商在全程开发建设过程中持续把控，强化商业运营的重要作用，才能最大化的获取投资回报。,项目定位,各楼层租售示意,商业地产的困境,销售的意义,销售模式及选择,选择：不同的销售手段各有优劣，开发商应
23、根据项目的特性、资金状况、市场状况等综合因素机动灵活的选择不同的销售组合方式。,项目定位,首层租售示意,项目定位,二层租售示意,项目定位,三层租售示意,项目定位,客 户 定 位,经营者定位,主力商家,普通商家,在国内拥有高知名度、注重形象的品牌,在行业内具有龙头作用的品牌和企业,以连锁经营为主，实力雄厚的品牌,抗风险能力强，持续经营能力优越,以本地人个体经营为主,以穿戴类经营为主要方向，品牌形象普通,喜欢聚类经营，一般有知名连锁品牌带动,偏好小面积商铺，商铺租金承受能力较高,抗风险能力弱，持续经营能力差,项目定位,客 户 定 位,投资者定位,本地投资者,外地投资者,投资主体,投资氛围,投资规模
24、,总价控制,选择标准,投资偏好,市场 特征,年龄3045岁,年收入8万元以上,享有较高的地位的成功人士,以政府公务员、鞍钢中高层管理干部、民营企业高层管理人员、私营企业主等为主,以投资出租获取租金收益为主,看好鞍山的商业发展前景,认同本项目,年龄3045岁,年收入12万以上,有丰富的社会阅历和市场判断能力,地域分布广泛，以鞍山周边投资者为主,看好鞍山的商业发展前景，认同本项目,看重商铺的升值前景,住宅部分,第四章,住宅部分,经济指标,地块属性,北面地块+南面地块用地性质：商业金融用地（二类居住用地）占地面积：23875.91平方米建筑面积：118005(住宅)+40117.50(商业)平方米容
25、积率：6.6建筑密度：小于70%建筑高度：小于100米地下室面积：44000平方米机动车辆停车位:1250个,配套设施,配套设施,地块属性,交通体系,周边人口,周边环境,配套设施,地块属性,交通体系,交通体系,区域特点,住宅稀缺用地 做为“东缩”战略的稀有地块，市场接受度普遍较高，政府未来合理的改造，对本项目价值空间的提升有重大意义，随着鞍山经济的发展与外资的引入，市场定位愈走愈强。,地块属性,天然居住环境“住在铁东，吃在铁西”是本地消费者的“地位”特征，大众对铁东与铁西的界限划分相当明显，地域概念区分比较明显，对本案具备比较大的市场潜质。另为具备天然的居住环境，周边二一九公园、人民公园相互围
26、合，距离千山风景区10分车程，商业配套一一齐全，居住优势不言而语。,教育聚集焦点 从消费者对教育的重视程度讲，此地块具备绝对的竞争优势。铁东园林路以西、新华街以南，周边有五十四中、钢都小学、新华街小学等重点学校，与二一九公园相对，交通便利，配套齐全，普遍被市场所看好，公认度比较高。,未来升值空间 随着鞍山经济的不断发展，房地产也逐渐呈现繁荣局面，根据调研结果显示，绝大多数消费者对鞍山未来房地产市场充满了信心，普遍看好，置业着对待产品的升值空间相当重视，二三次置业者占有一定市场份额，在便利的交通、优越的环境、良好的教育和完善的配套砝码权重之下，一定会被消费首选，对于普遍具备投资眼光的鞍山消费者，
27、本项目无疑是一个不可多得的宝藏。,SW分析,地块属性,Strength（优势）1、地理位置优越，位于铁东区规划商业街带交叉点，交通便利；2、边临二一九公园、人民公园，环境优越，配套完善，居住条件优越；3、本地消费者普遍看好，升值潜力巨大，受政府宏观政策优惠，综合配套体系相对完善；4、周边具备众多名校，小学、中学配置齐全，对孩子成长有良好羽化作用；5、未来规划商业街的实施，必将为本案增加一条亮丽的风景线。,优势（发挥）1、抓住商业街政府规划前景，宣传项目所在地的发展优势、项目在将来巨大的升值潜力；2、抓好项目自身亮点优势，巩固客户对项目的理解能力，利用口碑进行宣传；3、做产品特色，造亮点工程，全
28、面启动地理环境优势，吸纳市场资源；4、强调交通、环境、配套和教育等亮点，在渲染住宅环境的同时，考虑商业地产市场经营，合理划分市场，平衡受益。,Weakness（劣势）1、新华街处于改造拆迁中，工程时间未定，未知因素比较多周边后期服务环境有待市场完善；2、园林路周边规划缺少系统性，整体感觉缺少人性化，周边楼盘众多，竞争比较激烈；3、整个市场住宅饱有量比较大，空置率比较高，用地成本而言，价格变动空间有限；4、主要盈利点在于商业上，而周边的居住人口难以支撑庞大的商业体量。,劣势（避免）1、利用距离二一九公园、四隆广场等因素，化不利为有利，吸引开发区内中高层管理人员在本项目进行置业，增加项目客户群体；
29、2、重点在周边环境上做文章，以教育为筹码。以“住在铁东，玩在铁西”的习惯特性做助推消费；3、低开高走，逐渐吸收高端客户市场资源，挖掘鞍钢消费群体；4、引进主力店或者大型超市，聚拢人流，提升商业价值，减少住宅均价压力。,OT分析,地块属性,Opportunity（机会）1、本地消费者重视孩子教育，重视周围环境对孩子的影响，对于被众多名校围合的本案，存在极大的利好；2、产品规划上，商业街即将开工，未来市场繁盛，普遍被市场所看好；3、优越的居住环境，开阔的视野景观，便利的交通组织，不可估量的升值潜力；4、政策上扶持，区域上的开发与规划，都存在着无法估量的商机。,机会（找寻）1、利用周边公园、学校教育
30、等因素，吸中高端消费者、外地置业者和二次置业者进行价值投资；2、促进区域内形成中高档产业住宅联盟，在国际会展中心举办联盟产品展示会，扩大片区的市场影响力，进一步巩固片区的良好形象；3、逐渐培养稳定的客户群体，利用自身积累资源发挥项目优势；4、前期尽早设置招商部销售部，利用自身资源，强占市场先机，挖掘市场资源。,Threat（威胁）1、市场同品同质产品竞争激烈，住宅销售量过大，高端客户群体逐渐被日常消化；2、企业品牌文化比较弱，消费者认知度较低，市场缺口比较大，回补空间有限。3、房价上涨幅度较大，国家宏观调控力度逐渐加强，政策面影响深远，不可预见性政策加大了经营风险；4、开发商主要依靠股东募捐资
31、金启动项目，决定了开发品牌综合实力有待市场见证，资金链缺少牢固性因素连接。,威胁（躲避）1、在产品上做亮点工程，利用地理优势弥补自身不足；2、加大力度软文字宣传，提高项目的自身价值属性，规避市场风险，降低消耗成本；3、增强公益性活动参与频率，提高企业品牌知名度，增强企业品牌塑造能力；4、防止政策面的不确定因素，监控消息来源，对政策面与市场面做灵活多变的调整，增强资金链的连接，扩宽融资渠道，加大资金受力面积；,客户认知,地块属性,调研结果,客户定位,定位构思,客户定位,类型特点,客户定位,对道路交通、地理位置、周边环境、教育配套以及区域成熟程度都有一定的了解与要求，注重修养的中端客户群体；对生活
32、有一定理解能力，有自己独到的价值观，在事业、婚姻和生活上取得巨大成就感的成功人士；企业中处于重要地位，具备一定权利、资金和人际关系的中高端高级人才以及政府公务员、鞍钢中高层部门领导；注重享受，自由职业者，如摄影、电视、音乐、歌星等职业者人士；具备长远的战略目光，看好鞍山未来房地产市场发展的外省人士；经过短时间的财富积累，注重“面子”的“雅皮”人士；鞍钢企业职工中，经过长时间积累，财富沉淀已久，而且又有强烈的换房需求的置业者。,习性特征,客户定位,具备相当的财富积累，注重周边环境、教育配套;具备本地消费习惯，注重“面子”；家庭结构为三代之家或者两代之家，老人与孩子分居；重视下代孩子教育，注重综合
33、环境的中产阶层；家庭年收入在8万以上，未曾换房或者急需要换房；收入丰厚，用于投资的高端客户。,市场存量,客户定位,按照本案11.8万平米住宅计算，总共1503户，剩余客户市场为84441户，约占总客户市场的17%（25%是警戒线）。市场存量相对过高，但综合外来投资者在内，市场风险将大大降低，符合投资条件，项目可持续进行开发。,定位构思,产品定位,楼盘对比,产品定位,楼盘对比,产品定位,类型定位,产品定位,建筑类型：底商（3+1）+高层住宅（22-25层）。,户型配比,产品定位,销售均价,产品定位,依据市场调研结果与项目本身属性，对本项目产品采取低开高走策略，市场面表现比较极端化：低档产品均价在
34、2300-2850元/间；中档次大众产品均价在2900-3400元/间，高档次产品表现比较极端，大致均价在3500-4700元/之间，部分产品远高出市场，如鞍山花园等，均价分布在5500元/以上。因此，本案结合市场竞争，吸纳中高端客户为目的，由于产品面积适中，鞍山消费市场房产总价受到限制，建议产品三房总房价在40万左右，两房总价在30万左右，LOFT总价25万比较合适，本项目均价范围可定为4100-4350元/。,建筑园林,风格定位,建筑风格：现代美式建筑风格风格特点：结合周边环境，以本地生活习性特征为基础，在建筑外型、功能和材质上为主题点，塑造本项目固有亮点；考虑到建筑与商业的结合，城市街景
35、的搭配与视觉穿插力。,园林风格：现代欧式园林风格风格特点：融合欧式园林风格的伞假楼台，中心雕塑，直线园林交通导向，特色的路灯融合功能与艺术相互结合，“形式随从功能”为指导基础，以现代欧式园林风格为主，考虑到商业布局与建筑的结合形式，园林主要以休闲为主题，注重与建筑形式功能的结合。,规划排列,规划定位,建筑布局 住宅以高层为住，商业分三层，地下适当设置停车场，组合布局采用排列式与错排式相互结合，增大视觉穿插力，建筑景观均好性为基础实施综合考虑。交通体系 就近原则划分交通体系，商业广场为斜拉式交通布局，争取向阳性空间处理手法，增大商业的开间面积，一方面有利交通人流的引导与疏散，另一方面丰富空间变化
36、，减少空间压力，增强空间的艺术性，流线交通分割空间。内广场与外广场相互结合，空间显示更为灵活，功能体现更为充分，休闲、娱乐、餐饮等业态提供了必要的二度空间。出入口设置 新华街人流比较密集，流动量较大，住入口设置于此，引导有效人流，园林路虽然为主干道，由于车流过大，从而减少了人流的流动，特此将广场设置于此，休闲娱乐功能基础之上吸引客户资源。视觉穿插 内景视觉穿插主要有广场形式、小品形式、流线形式，表现最为常用的为广场形式（包括内广场、外广场）；外景视觉穿插有结构形式、材质形式和功能形式；中心景观穿插可分为组合式、散点式、排列式、均衡式和自由式。,开发时序,第五章,开发时序,施工时序,开发时序,施
37、工时序,开发时序,展示时序,开发时序,新风时序,开发时序,公共部分,交房标准,外墙：外墙外保温材料，高级保温涂料，塔楼外墙铺贴高级彩色瓷砖；外窗：中空玻璃，塑钢外裹；首层大堂：地面铺设高级抛光砖；墙身铺贴高级抛光砖；天花涂高级乳胶漆，装设精美灯饰；电梯：高速豪华电梯；楼 梯 间：楼梯间地面水泥抹平及铺防滑砖，配钢管扶手，墙与天花涂乳胶漆；空调：中央空调；供水：24小时热水；排水：UPVC中空螺旋排水管道；弱电：例（采用德国西门子智能管理系统）；信 箱：首层住户大堂内设不锈钢信柜，每户均有独立信箱。,室内部分,交房标准,门扇：入户门名牌钢制防盗防火门，配名厂门锁；内墙:腻子子坯白，打磨光滑处理；地面：水泥找平，水泥披灰挂面；厨房：普通铝合金吊顶，墙面防水处理，贴面普通瓷面砖至1.5米处；卫生间：普通铝合金吊顶，墙面防水处理，贴面普通瓷面砖至1.5米处；配一座厕；通讯：有线电视、电话、宽带入户；阳台：水泥找平，水泥披灰挂面；电话：厅房均配设IDD电话线及插座；供水：每户设独立水表，集中水表房，全部供水管暗装；煤气：配管道煤气到厨房，设独立煤气表。,服务内容,物业管理,收费标准,物业管理,
