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1、物业项目管理方案,需明确的几个概念,已建成并投入使用的各类房屋(建筑物）、与之相配套的设备、设施和相关场地。,物业,业主通过选聘物业服务企业，由业主和服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,物业管理,前期物业管理,指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。住宅物业选聘物业管理企业方式：招投标、协议选聘招标分为公开招标和邀请招标,前期物业服务合同/物业服务合同前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。物业服务合同的
2、双方主体之间是委托与被委托关系物业服务协议,物业服务相关法律文件,第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。14、管理规约对物业管理区域内的（）具有约束力。A、业主的探访人 B、全体业主C、物业使用人 D、物业的继受人 E、房屋的租赁人,临时管理规约/管理规约,项目管理方案编制,方案编制要点,根据项目市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准和物业管理定位根据项目性质、特点等因素确定物业管理
3、模式针对项目规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，形成项目分析与顾客分析，确定管理重点和难点，制定有针对性的管理措施根据服务标准、管理方法及公司资源情况，确定组织架构、人员配备,方案编制要点,5.按日常管理、服务项目内容和管理服务标准计算管理费收支测算，确定管理费的收费标准6.对常规性物业管理内容和重点管理内容展开阐述，形成专项方案7.对项目出入、交通、配套设施设备提出合理化建议8.提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想9.新项目还需根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定项目前期介入计划、接管计划，编制开办费用测算,所谓方案人、财、物之安排,方案编制流程,定 位,方案编
4、制的前期准备工作,（一）收集物业项目基础资料（二）掌握开发建设单位对管理服务质量标准及要求（三）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准（四）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平（五）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资源（六）准备现有的管理方案作为参考,一、项目基础资料收集,问题：,基础资料、数据从何而来,示例2,定位,服务难点与重点管理难点与重点,管理思路,岗位设置与人员配置,示例2,费用预算的编制,费用测算方法,倒推法根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺（以收定支）。列举法根据预定的物业管理标准，测算出物业管理费单价（以支定收）。
5、,1、项目费用调研周边项目同类项目同期项目,2、收入测算可收费面积：预设收缴率（写字楼98%，住宅95%）可收费车位：月卡收费与临停收费相结合空调费收入：按面积收费和按流量收费其他收入：入户维修、摆摊设点、装修办证等,3、支出测算,参考物业收入纳税标准,财务预算特别提示,1、核实项目基础数据；2、根据地域需修改的内容：税点、人工费标准、材料费标准、水电费是否分摊、电梯费的摊销3、需要根据项目周期修改的费用：设施设备维护费（保修期的界定）、前期开办费标准及摊销方式和年限固定资产摊销年限4、法定11天加班费测算后加权分摊到每月；5、税金：按收入计算；,经验之谈,组织架构与岗位安排表收费方式测算汇总
6、表测算说明（电梯费分摊、盈余处理等）工作计划结束语,方案呈现,方案示例,第一篇 项目物业管理特征第二篇 物业管理服务目标及运作第三篇 物业管理项目配置方案第四篇 安防管理服务第五篇 财务测算及物资配备第六篇 物业管理服务品质第七篇 物业管理服务质量控制与提升,第一篇 项目物业管理特征第二篇 物业管理服务目标及运作第三篇 物业管理项目配置方案第四篇 物秩序维护服务方案第五篇 设施设备及房屋本体维护管理方案第六篇 环境管理方案第七篇 客户服务管理方案第八篇 物业管理服务质量控制方案第九篇 财务测算及物资配备方案,装订侧空白须大一些，便于装订；每一部分开篇处要增加空白空间，最好用大号字开头，能起到提高可读性，强调主题效果；字体不须大大，但行距一定要大些，最好是2倍行距；字体建议选择幼圆体；每部分前最好有小目录，并用彩色色隔开；管理模式或主题可在页眉上体现；装订时最好增加隔页线；,PPT呈现,团队介绍,项目介绍,客户分析,重点与难点,管理措施,岗位安排与费用测算,PPT编制技巧,1、抓关键2、抓重点3、字体、字号与颜色4、演绎与宣读,我的信念：只要你想，一切皆有可能！,我的愿景：作最好的自己，我也能！,激情是成功的基础！,
