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1、商业模式对房地产企业的涉税管理的影响相关税收政策讨论,财务部,2013年6月5日,一、涉税管理的概念 涉税管理就是把企业税收成本的预算贯彻到企业经营的各个环节，树立全员纳税管理的意识，通过合理的涉税管理体系，制定涉税管理方案，在整个经营环节中实施完成，构架合理的纳税平台，使企业达到控制涉税风险、降低涉税成本及增加企业现金流量的目的。,房地产企业涉及的主要税收成本,房地产企业综合税负在17-20%左右,契税,营业税及附加,土地增值税,企业所得税,土地使用税,土地出让金的3%,销售金额的5.56%,增值额的30%-60%,应纳税所得额的25%,普通住宅（面积小于140平方）可享受税收优惠政策,按项
2、目所处位置级别不同按占地面积0.45元-15元/平方，此税缴纳期限获取土地证时至销售转让止,按合同种类不同万分之三至万分之五,印花税,注：由于税收成本较大，而因公司的商业模式选择会对企业的税收成本的影响有所不同,税率1.2%、从租12%,房产税,耕地占用税,含在土地出让金,新政办函（2013）36号,个人所得税,房地产企业,装修,工程建筑,设计服务,销售运营,绿化环保,广告策划文化宣传,金融服务,投资管理,商业地产（租赁）,物业服务,农业开发,.,房地产企业涉及的相关行业,建材、制造行业,产业结构调整指导目录（2011年本）第一类鼓励类一、农林业32、农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用，根
3、据财政部国家税务总局第50号令中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第三十五条 条例第十五条规定的部分免税项目根据企业所得税法第二十七条第（一）项规定：企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税（农业公司）二十一、建筑1、建筑隔震减震结构体系及产品研发与推广二十二、城市基础设施11、城镇集中供热建设和改造工程13、城镇园林绿化及生态小区建设14、城市立体停车场建设三十二、商务服务业1、租赁服务（控股公司）2、经济、管理、信息、会计、税务、审计、法律、节能、环保等咨询与服务3、工程咨询服务（包括规划编制与咨询、投资机会研究、可行性研究、评估咨询、工程勘查设计、招标代理、工程和设备
4、监理、工程项目管理等）7、广告创意、广告策划、广告设计、广告制作（广告公司）,关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析,产业结构调整指导目录（2011年本）第一类鼓励类三十四、旅游业1、休闲、登山、滑雪、潜水、探险等各类户外活动用品开发与营销服务2、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务（可享受困难地区税收优惠）3、旅游基础设施建设及旅游信息服务三十七、其他服务业1、保障性住房建设与管理2、物业服务（物业公司）3、老年人、未成年人活动场所以上产业均可享受西部大开发优惠政策，享受所得税减按15%。见优惠文件国家税务总局公告2012年
5、第12号，房地产企业可能通过鼓励产来降低企业的税负。,关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析,关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析,国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告法规文号:国家税务总局公告2012年第12号 发文日期:2012-04-06 根据中华人民共和国企业所得税法（以下简称企业所得税法）及其实施条例和财政部 国家税务总局海关总署关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知（财税201158号）的规定，现将深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题公告如下：一、自2011年1月1日至2020年12月31日，对设在西部地区以西部地区鼓励类产
6、业目录中规定的产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入占企业收入总额70以上的企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，可减按15税率缴纳企业所得税。二、企业应当在年度汇算清缴前向主管税务机关提出书面申请并附送相关资料。第一年须报主管税务机关审核确认，第二年及以后年度实行备案管理。各省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关可结合本地实际制定具体审核、备案管理办法，并报国家税务总局（所得税司）备案。三、在西部地区鼓励类产业目录公布前，企业符合产业结构调整指导目录（2005年版）、产业结构调整指导目录（2011年版）、外商投资产业指导目录（2007年修订）和中西部地区优势产业目录（2008年修订）
7、范围的，经税务机关确认后，其企业所得税可按照15税率缴纳。西部地区鼓励类产业目录公布后，已按15%税率进行企业所得税汇算清缴的企业，若不符合本公告第一条规定的条件，可在履行相关程序后，按税法规定的适用税率重新计算申报。,关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析,关于贯彻落实中央新疆困难地区新办企业“两免三减半”所得税优惠政策有关问题的通知新财法税2011 51号 为了推进新疆跨越式发展和长治久安，中共中央、国务院决定在新疆困难地区实施企业所得税“两免三减半”税收优惠政策，财政部、国家税务总局制定了关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通知（财税2011 53号），财政部、国家税务总局、
8、国家发改委、工业和信息化部联合下发了关于公布新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目录（试行）的通知（财税【2011】60号），以促进和加快自治区困难地区经济发展，提高自治区经济综合实力，改善困难地区人民生活水平。为了全面落实困难地区“两免三减半”税收优惠政策，结合自治区实际情况，就有关问题明确如下：一、关于新疆困难地区范围的确定关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通知（财税【2011】53号）中规定的“新疆困难地区”范围，是指喀什地区、和田地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州等三地州、其他国家扶贫开发重点县和边境县市，共计50个县市。（附件1）二、关于新办企业的确定关于新疆困难地区新办企业所
9、得税优惠政策的通知（财税【2011】53号）中规定的“新办企业”是指：在2010年1月1日至2020年12月31日期间，按照法律、法规以及其他有关规定，经新疆困难地区工商行政管理机关核准注册或其他相关部门核准设立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。,关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析,关于贯彻落实中央新疆困难地区新办企业“两免三减半”所得税优惠政策有关问题的通知新财法税2011 51号 为了推进新疆跨越式发展和长治久安，中共中央、国务院决定在新疆困难地区实施企业所得税“两免三减半”税收优惠政策，财政部、国家税务总局制定了关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通知（财
10、税2011 53号），财政部、国家税务总局、国家发改委、工业和信息化部联合下发了关于公布新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目录（试行）的通知（财税【2011】60号），以促进和加快自治区困难地区经济发展，提高自治区经济综合实力，改善困难地区人民生活水平。为了全面落实困难地区“两免三减半”税收优惠政策，结合自治区实际情况，就有关问题明确如下：三、关于符合目录企业取得收入问题的确定关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通知（财税【2011】53号）中规定的属于目录范围内的企业，是指从事新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目录中规定的产业项目，取得的营业收入占企业收入总额70%以上，
11、可以享受“两免三减半”税收优惠政策。五、关于税收优惠政策及执行减半期内税率的确定“两免三减半”税收优惠政策是指，在政策执行期间，第一年至第二年免征企业所得税，第三至第五年减半征收企业所得税。自治区人民政府决定，在“两免三减半”税收优惠政策执行的第三至第五年减半征收企业所得税期间，免征地方分享部分，即：在企业所得税25%法定税率减半征税的基础上，减免企业所得税分享的40%部分。六、关于企业申请办理减免税的相关事宜对符合关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通知（财税【2011】53号）规定享受税收优惠政策条件的企业，应按税法的相关规定向主管税务机关提交申请办理减免税备案手续。,关于实体经济向集
12、团公司商业模式转变的涉税管理,纳税人资产重组有关营业税问题的公告、财税20124号财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知 二、公司股权（股份）转让在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。三、公司合并两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。四、公司分立公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。五、企业出售国有、集体企业整体出售，被出售企业法人
13、予以注销，并且买受人按照中华人民共和国劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。八、资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。,国家税务总局公告2011第
14、51号关于 纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。本公告自2011年10月1日起执行,关于实体经济向集团公司商业模式转变的涉税管理,国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知国税函2009285号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为加强自然人（以下简称个人）股东股权转让所得个人所得税的征收管理，提高征管质量和效率，堵塞征管漏洞，根据中华人民共和国个人所得
15、税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发200985号）的规定，现就有关问题通知如下：一、股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。二、股权交易各方已签订股权转让协议，但未完成股权转让交易的，企业在向工商行政管理部门申请股权变更登记时，应填写个人股东变动情况报告表（表格式样和联次由各省地税机关
16、自行设计）并向主管税务机关申报。,关于实体经济向集团公司商业模式转变的涉税管理,国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知国税函2009285号 三、个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。主管税务机关应按照个人所得税法和税收征收管理法的规定，获取个人股权转让信息，对股权转让涉税事项进行管理、评估和检查，并对其中涉及的税收违法行为依法进行处罚。四、税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对扣缴义务人或纳税人申报的股权转让所得相关资料应认真审核，判断股权转让行为是否符合独立
17、交易原则，是否符合合理性经济行为及实际情况。对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。五、税务机关要建立股权转让所得征收个人所得税内部控管机制。税务机关应建立股权转让所得个人所得税电子台账，对所辖企业个人股东逐户登记，将个人股东的相关信息录入计算机系统，实施动态管理。税务机关内部各部门分别负责信息获取、评估和审核、税款征缴入库和反馈检查等环节的工作，各部门应加强联系，密切配合，形成完整的管理链条,关于实体经济向集团公司商业模式转变的涉税管理,文号：财税2004134号|发文日期：2004-8-3 各
18、省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，现将有关契税政策通知如下：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类
19、房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。,关于房地产企业契税、耕地占用税税收政策的解析,关于加强耕地占用税征收管理工作的通知）新政办函（2013）36号伊犁哈萨克自治州、各州、市、县（市）人民
20、政府，各行政公署：为认真贯彻执行中华人民共和国耕地占用税暂行条例和 中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则和新疆维吾尔自治区耕地占用税实施办法，进一步明确市县人民政府作为纳税人应承担的责任和义务，加强耕地占用税征收管理防止税收流失，经自治区人民政府同意，就有关问题通知如下：一、根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例有关规定，占用耕地、林地、牧草地、农田水利地、养殖水面及渔业水域或滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的单位（包括国家机关）或个人，应依照条例规定缴纳耕地占用税。二、农用地转用审批文件中未标明建设用地人，市县人民政府及开发区、边贸区、工业园区、农业园区管委会、新城区政府等作为有地申
21、请人申请占用农用地的，申请人为耕地占用的纳税义务人，应及时缴纳耕地占用税，所需税款可以通过土地出让金支出预算予以安排，已缴税款在土地出让时计入土地出让价款。,关于房地产企业契税、耕地占用税税收政策的解析,关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知财税201042号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务总局，新疆生产建设兵团财务局：根据国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）、住房城乡建设部等五部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）精神，现将城市和国有工矿棚户区改
22、造安置住房（以下简称改造安置住房）有关税收政策通知如下：一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可
23、按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。,关于棚户区税收政策的解析,关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知 五、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。六、本通知所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。七、本通知自2010年1
24、月1日起执行，2010年1月1日至文到之日的已征税款可在纳税人以后的应纳相应税款中抵扣，2010年年度内抵扣不完的，按有关规定予以退税。八、各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行过程中发现的问题，及时上报财政部、国家税务总局。财政部 国家税务总局 二一年五月四日,关于棚户区税收政策的解析,关于前期土地取得最新政策的解析 房地产企业取得土地的方式包括以下几个方面：1、购买股权方式的土地交易2、承担税收成本方式的土地交易3、整体收购和兼并方式的土地交易以上三种方式获取的土地，土地的成本不能完全计入，会增加土地增值税的税收成本4、企业环保搬迁补偿方式的土地交易5、政府收回土地补偿方式的土
25、地交易（新地税函（2012）76号）,关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为土地增值税问题的通知 新地税函201276号伊犁哈萨克自治州地方税务局，各地、州、市地方税务局，自治区地方税务局直属征收局、稽查局：近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，获得的征地补偿费是否征收土地增值税问题。经研究，现明确如下：一、根据国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行
26、为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。”按照同一行为应适用同一解释的原则，对其取得的征地补偿费亦不征收土地增值税。二、县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具有收回土地使用权文件，以及土地管理部门出具的收回土地使用权文件。土地管理部门是指县级（含）以上地方人民政府土地行政主管部门，不包括土地行政主管部门下设的土地储备机构。三、纳税人应持县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件及相关资料，到主管地方税务机关审核认定（审批类）。不符合上述规定的，应按规定征收土地增值税。四、本通知自文到之日起执行。此前已征税款不再
27、退库，未征税款不再补征。,国家税务总局公告2013年第15号 2013.4.15现就纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题公告如下：一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所
28、有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。特此公告。,关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税的问题,借款对象的选择在新的房地产有关调控下融资环境的运用（参照国家税务总局公告2011第34号国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告）一、关于金融
29、企业同期同类贷款利率确定问题根据实施条例第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。,关于房地产企业融资环节的涉税管理,谢 谢,
