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1、房地产开发经营与管理,四川大学建筑与环境学院 谭 茹 文,房地产开发经营与管理 谭茹文,复 习,房地产开发经营与管理 谭茹文,第一章 房地产投资概述,一.房地产的概念二.房地产的种类三.房地产的特征四.房地产投资的形式五.房地产投资的利弊六.房地产投资的风险,房地产开发经营与管理 谭茹文,一.房地产的概念,房地产是房屋财产和土地财产的总称。地产可视为实物、权益和区位三者的结合。,房地产开发经营与管理 谭茹文,1.实物,从实物角度上看，房地产有三种存在的形态：（1）土地（2）建筑物（3）房地,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.权益,房地产可视为由多种权利构成的权利束，而完整的权利束为房地产产权。
2、基本权利有：占有权、使用权、收益权、处分权；派生权利，如：典权、抵押权、地役权等。,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.区位,区位是指房地产的空间方位，除了房地产的地理坐标位置外，还包括房地产与其它地方往来的便捷性、周围环境、在城市中的地位等。,房地产开发经营与管理 谭茹文,二.房地产的种类,按开发程度划分 土地 房地产 在建工程 建成后的物业,房地产开发经营与管理 谭茹文,1.土地,(1)按土地的权属划分 国有土地 集体土地(2)按土地的开发程度划分（P27）生地 毛地 熟地,房地产开发经营与管理 谭茹文,三.房地产的特征,1.不可移动性 2.独一无二性3.寿命长久性 4.数量有限性5.用途多
3、样性 6.相互影响性 7.易受限制性 8.保值增值性9.价值高大性 10.难以变现性,房地产开发经营与管理 谭茹文,五.房地产投资的利弊,1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件）2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义）3.易于获得金融机构的支持4.能够抵御通货膨胀的影响5.能提高投资者的资信等级,6.投资数额巨大 7.变现性差8.投资回收期较长9.需要专门的知识和经验,弊,利,房地产开发经营与管理 谭茹文,六.房地产投资的风险,1.系统风险(1)通货膨胀风险(2)市场供求风险(3)周期风险(4)变现风险(5)利率风险(6)政策风险(7)政治风险(8)或然损失风险,房地产开发经营与管
4、理 谭茹文,2.个别风险,(1)收益现金流风险(2)未来经营费用风险(3)资本风险(4)比较风险(5)时间风险(6)持有期风险,房地产开发经营与管理 谭茹文,第二章 房地产投资分析基本知识,一.房地产投资现金流量及构成二.资金的时间价值及计算公式三.房地产投资经济效果评价指标,房地产开发经营与管理 谭茹文,一.房地产投资现金流量及构成,1.房地产投资现金流量及构成(1)房地产投资中的现金流量(2)房地产投资中现金流量的构成 投资、成本 经营收入 利润、税金,房地产开发经营与管理 谭茹文,(3)现金流量图的构成和画法,1.绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个计息周期，标上计息
5、周期数。图中上一期的期末即为下一期的期初。2.用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入，向下的箭线表示现金流出。3.箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方（或下方）注明现金流量的数值。,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.经营收入、利润和税金,（1）经营收入 销售收入、出租收入、自营收入。（2）利润 经营利润、税前利润、税后利润、可分配利润。（3）税金 销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。,房地产开发经营与管理 谭茹文,二.资金的时间价值及计算公式,1.利息与利率（1）利息与利率（2）单利与复利（3）名义利率、周期利率、实际利
6、率,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.资金的时间价值计算公式,（1）现值与终值的关系（2）现值与年金的关系（3）终值与年金的关系,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.计算实例,要会画现金流量图，重点掌握：例54 P160例57 P162会用计算器进行计算,房地产开发经营与管理 谭茹文,第三章 房地产开发的程序与管理,一.房地产开发的主要程序二.土地使用权的获取三.城市规划对房地产开发的影响四.政府对房地产市场的干预,房地产开发经营与管理 谭茹文,一.房地产开发的主要程序,一般包括四个阶段、8个步骤：投资机会寻找 投资机会选择与决策分析 投资机会筛选 可行性研究 获取土地使用权 前期工作 规划设计
7、与方案报批 签署有关合作协议 建设阶段 施工建设与竣工验收 租售阶段 市场营销与物业管理,房地产开发经营与管理 谭茹文,前期工作的主要内容,(1)对拟开发项目作进一步分析(2)获取土地使用权(3)征地、拆迁、安置、补偿(4)规划设计及建设方案制定(5)获取规划许可(6)施工现场三通一平(7)市政配套设施谈判与协议(8)安排短期和长期信贷(9)寻找预租（售）客户(10)对市场作进一步分析，确定目标(11)对开发成本作进一步测算(12)对承包商的选择提出建议(13)开发项目保险事宜洽谈,房地产开发经营与管理 谭茹文,二.土地使用权的获取,1.开发商获取土地使用权的方式（1）在一级土地市场上获取国有
8、土地使用权 1）划拨方式 2）出让方式（2）在二级土地市场上购入国有土地使用权 1）购入已经完成开发的熟地。2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。3）购入半成品（在建工程），继续开发。（3）合作开发,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.国有土地使用权的出让和转让,（1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、协议、挂牌（2）国有土地使用权的转让（3）土地使用权使用年限（4）土地使用权出让金（5）毛地价（6）熟地价（弄清毛地价与熟地价的区别）,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.旧城区房地产开发的特点,（1）比较适合作为商业、办公、旅游、娱 乐、餐饮等类型的开发项目。（2）由于旧城区人口密
9、度及建筑密度高，土地开发成本高。（3）建设项目规划条件较为苛刻。,房地产开发经营与管理 谭茹文,4.新区房地产开发的特点,（1）比较适合建造高级住宅和公寓（2）土地开发成本较低（3）城市规划条件限制较少（4）不完全具备开发项目的配套设施（5）绿地和代征地的摊派较多,房地产开发经营与管理 谭茹文,三.城市规划对房地产开发的影响,1.开发项目规划设计方案中的主要技术 经济指标（P36-37）(1)居住区开发项目技术经济指标(2)非居住区开发项目技术经济指标 重点掌握规划建设用地面积、居住建筑 用地面积、居住建筑面积、居住建筑密度、容积率、建筑容积率、层数、层高等指标。,房地产开发经营与管理 谭茹文
10、,(2)房地产开发过程中的规划管理,1)开发项目选址、定点审批阶段。2)申请建设用地规划许可证阶段。3)规划设计条件审批阶段。4)设计方案审批阶段。5)核发建设工程规划许可证阶段。6)竣工验收阶段。,房地产开发经营与管理 谭茹文,四.政府对房地产市场的干预,1.政府制定干预房地产市场政策的原则(1)目标的确定性(2)政策的连续性与协调性(3)政策的针对性和导向性(4)政策的公平性和效率,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.房地产市场的宏观调控,宏观调整手段主要有：(1)土地供应计划的调整(2)城市规划的指导(3)地价调整(4)房地产税收政策(5)金融杠杠(6)住房政策(7)租金调整,房地产开发经
11、营与管理 谭茹文,3.房地产市场行为的规范,(1)资质审查 对进入市场的主体资格进行规范(2)产权登记 对市场交易对象进行规范(3)建立房地产价格评估制度 对市场交易价格进行规范(4)交易程序的规范化 对市场交易过程进行规范,房地产开发经营与管理 谭茹文,第四章 房地产及其运行规律,一.房地产市场的总体结构二.房地产市场的分类三.房地产市场的特征与功能四.房地产市场运行的一般规律,房地产开发经营与管理 谭茹文,一.房地产市场的总体结构,征地市场 一级土地市场 动迁市场 土地投资、土地使用权出让市场 交易市场 二级土地市场（土地使用权转让市场）建筑施工市场 一级房产市场 房产交易市场 二级房产市
12、场,房地产开发经营与管理 谭茹文,二.房地产市场的分类,1.按地域范围划分2.按房地产用途和等级划分3.按房地产交易形式划分4.按房地产购买目的划分5.其他划分方式,房地产开发经营与管理 谭茹文,三.房地产市场的特征与功能,1.房地产市场的特征(1)分散的地区性市场(2)准市场(3)权益的转让市场(4)专业化的市场(5)易于出现市场的不均衡和垄断,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.房地产市场的功能,（1）配置存量房地产资源和利益（2）显示房地产市场需求的变化（3）指导供给以适应需求的变化（4）指导政府制定科学的土地供应计划（5）引导需求适应供给条件的变化,房地产开发经营与管理 谭茹文,四.房地
13、产市场运行的一般规律,1.房地产使用市场和房地产投资市场 两个市场有两个结合点：第一，房地产使用市场确定的租金水平资产需求的中心。第二，两个市场在房地产开发部分有连接。如果房地产开发量增加，房地产的供给量也随着增加，这不仅会使房地产投资市场价格下滑，而且也会使房地产使用市场的租金水平下调。,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.房地产市场的周期循环,（1）房地产市场的自然周期 P62（2）房地产市场的投资周期,要求：能对房地产市场进行一定的分析,房地产开发经营与管理 谭茹文,第五章 房地产开发项目的可行性研究,一.可行性研究的含义、目的和作用二.可行性研究的工作阶段三.可行性研究的内容四.房地产开
14、发项目投资与收入估算五.房地产开发项目财务评价六.房地产开发项目评估的不确定性分析,房地产开发经营与管理 谭茹文,一.可行性研究的含义、目的和作用,1.可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。2.可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.可行性研究的作用（1）是项目投资决策的依据。（2）是筹集建设资金的依据。（3）是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。（4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。,房地产开发经营
15、与管理 谭茹文,3.可行性研究的精度（1）投资机会研究：30%（2）初步可行性研究：20%（3）详细可行性研究：10%（4）项目评估与决策：10%,房地产开发经营与管理 谭茹文,五.房地产投资经济效果评价指标,1.房地产投资经济效果的表现形式（1）开发投资 开发投资的经济效果主要表现为销售收入。经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。（2）置业投资 置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、权益增加这四个方面。,房地产开发经营与管理 谭茹文,1）反映开发项目盈利能力的指标：（P167178）财务净现值(FNPV)或财务净现值比率(FNPVR)财务内部收益率（
16、FIRR）投资回收期（Pt 或 Pt）成本利润率 成本收益率、投资收益率,2.财务评价的主要技术经济指标,五.房地产投资经济效果评价指标,财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和财务支出，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行性。(P172),房地产开发经营与管理 谭茹文,2）反映开发项目清偿能力的指标：（P174177）借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率,2.财务评价的主要技术经济指标,三.房地产投资经济效果评价指标,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.计算实例,会用计算器计算，重点掌握例5-11 P178例5-12 P179,房地产开发经营与管理,预祝大家考试取得好成绩,
