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1、第四节 土地生态理论,生态系统与生态平衡理论,生态系统理论概念：生态系统是指在自然界的一定空间内，生物群落与周围环境构成的统一整体。四要素：生产者（植物）、消费者（动物）、分解者（微生物）和无生命物质（水体、大气和矿物质）生态系统的能量流动生态系统的物质循环（水循环、碳的循环、氮的循环、硫的循环）生态系统的信息联系：化学、物理、营养、行为,生态平衡理论 生态系统发展到成熟阶段，其结构和功能，包括生物种类的组成、各个种群的数量比例以及能量和物质的输入、输出等都处于相对稳定的状态，这种状态就是生态平衡。生物种类多、种群比例适宜、总生物量大的生态系统的内稳性最强。我国西部多为生态薄弱地区。,景观生态
2、学理论,土地资源生态划分土地资源生态系统是指土地的组成要素（地貌、气候、土地、水文、植被、动物等）之间以及与人类之间相互联系、相互作用、相互制约所构成的统一体。,以海博划分的土地主要利用类型体系为例说明A 生物生态系统 A1 自然生态系统无人类直接影响，自调节 A2 近自然生态系统受人类影响，能自调节 A3 半自然生态系统由人类利用，自调节能力受限 A4 人类生物生态系统完全依赖人类控制和管理B 技术生态系统，如居民点、交通用地,土地资源生态设计,概念：是指根据生态学原理，规划设计土地生态系统的合理利用类型及其结构，从而稳定并提高土地生态系统的生物生产能力，保持良好的环境保护效益。主要课题：解
3、决如何协调人类不断增长的对于土地开发利用的需要与土地生态自身的自调节、自组织趋向之间的关系的问题。例如：沙平地上建立林草田复合生态系统。,土地健康与土地资源安全,土地生态系统的功能生产能力光合生产潜力光温生产潜力，温度衰减光温水生产潜力，水分衰减光温水土生产潜力，土壤衰减,土地资源承载力,对策,危害人类生存的土地生态危机,人口激增土地资源流失和退化荒漠化日益扩大森林破坏大气污染水污染温室效应臭氧层耗竭,滥用化学药品物种消失能源消耗巨大污染事故增多海洋污染,土地资源管理的生态学原则,极限性原理明确环境容量环境容量指某环境单元能够承纳的污染物质的最大容量。区域性原理合理环境区划生态平衡原理加强土地
4、资源管理生态多样性原则加强自然保护的管理,第三章,土地权籍管理,第一节,土地权籍管理概述,基本概念,土地制度是指人们在一定社会条件下，因利用土地而产生的对土地的所有、占有、使用和处分等诸方面的关系的总称。土地所有制度，是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。我国的土地公有制：土地属于国家和农民集体所有；土地所有权不得买卖和非法转让；土地所有人必须在法律规定的范围内行使所有权。,土地使用制度。是指国家对土地使用的程序、条件、形式及土地使用权属关系的法律规定。我国：城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度。城镇国有土地使用制度，分无偿使用（行政划拨）和有偿使用（协议、招标、拍卖）农村集体土地
5、使用制度，家庭联产承包责任制，农民交集体提留和农业税,土地管理制度，是指土地管理机构的设置、行政职能权限的划分及土地管理的基本运行方式和原则的总称。我国土地管理法内容：所有权和使用权、土地利用总体规划、耕地保护、建设用地,土地产权,土地产权是指有关土地财产的一切权利的总和。特性：土地产权具有排他性产权客体必须具备可占用性和价值性。土地产权必须经过登记具有相对性,土地产权权利束土地所有权，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。由土地占有权、使用权、收益权及处分权等权能组成。我国的城镇土地和农村集体土地的所有权？土地使用权，是土地使用者依法对土地进行利用、管理并取得收益的权利。农
6、户的土地权利？,土地租赁权，是指土地所有权人或土地使用权通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权转让给土地承租人，承租人将占有、使用租赁土地，并获得土地收益的权能。我国农村集体土地有租赁权土地抵押权，是土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。农村集体土地无抵押权,地役权，是指为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利。在地役关系中，供他人便益使用的土地为供役地，受便益之用的土地为需役地。传统民法上的地役权关系发生在土地所有人之间。表见地役和不表见地役，前者为地役权的行使表现于土地外部，后者为地役权的行使不
7、表现于土地外部。继续地役和不继续地役，前者为地役权人无间断行使于供役地的地役权，后者为地役权人行使其权利时须以每次的行为为必要。积极地役和消极地役，前者是以地役权人在供役地得为一定积极行为为内容的地役权，后者是以供役地人不得在供役地上为一定行为为内容的地役权。,补充几个概念：,他物权，是指权利人根据法律规定或者合同约定，对他人所有之物享有的以所有权的一定权能为内容，并与所有权相分离的限制性法定物权。永佃权，是指一方当事人支付佃租，在对方当事人的土地上永久耕作或放牧的权利，是一种具体的用益物权。我国农用地的使用权,补充几个概念：,地役权和相邻权地役权是具体的他物权，而相邻权则是对不动产相毗邻处行
8、使所有权的限制或延伸。相邻权是法定权利，地役权一般是约定权利；相邻权既适用于土地相邻，也适用于房屋等建筑物相邻，而地役权只发生在土地所有人或使用人之间，亦不受土地是否毗邻的限制；地役权的内容只是为自己土地的便益使用而使用他人土地，相邻权则包括流水、滴水、道路、通行、采光、通风、噪音等多方面内容。,地籍的概念,地籍，是记载土地位置、界址、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册。特征是关于土地的信息资料，具有较强的空间概念和位置信息。由政府监管的，具有较强的法律效力和很高的权威性。具有连续性和现势性是人们处理土地事务的一种依据分类税收地籍、产权地籍、多用途地籍城镇地籍、农村地籍国家地籍、基层地籍
9、初始地籍、经常地籍,土地权籍管理的目的和任务,概念：土地权籍管理是土地权属管理和地籍管理的合称。包括土地调查、土地确权、土地登记、土地统计和地籍档案管理等。权籍管理的目的：确认土地权属为土地利用和管理服务维护土地市场秩序为国家的生产和建设服务,土地权籍管理的基本内容,土地调查查清土地的位置、数量、质量、价格、利用情况和权属情况土地登记 是国家用来确认土地所有权、使用权和他项权利，依法规定由土地权利人或变更当事人向国家主管机关提交登记申请书、产权证书等权源文件，经审核无误后将土地权利或权利变更事项记载于国家土地登记簿的法律过程。土地统计是国家对土地的数量关系及其他动态变化规律进行系统、全面、连续
10、地调查、分类、整理和分析，是国家为了及时掌握土地数量、质量、分布和利用状况及其动态变化规律而制定的一项制度。,地籍档案管理是对地籍管理工作中直接形成的具有保存价值的历史记录，包括文件、图册、音像资料等，进行搜集、鉴定、整理、保管、统计和编码和提供利用等多项工作的总称。,土地权籍管理的原则,按照国家规定的统一制度实施保证地籍资料的可靠性和准确性保证地籍资料的概括性和完整性保证地籍资料的系统性、连续性和现势性,第二节,土地资源调查,土地资源调查的内容和方法,调查简史家底不清、数据不实1984年5月在全国开始部署开展土地利用现状调查1995年5月全国2843个县级单位调查任务全面完成1996年各地以
11、土地利用现状调查原始资料为基础，实地清查从原始外业调查阶段到1996年10月31日为止的各类土地变化情况。最终形成1996年统一时点数据。土地利用现状调查历时十余年，耗资10多亿元，投入专业人员达50多万人。,调查方法的选择由简单丈量工具在实地进行逐块丈量改为航片。航片有点：加速调查进程扩大调查事业提高成图精度解决了难以调查地区的困难,土地概查，国家级调查，利用地球资源卫星相片，采用分层抽样、回归纠正等数理统计的方法，初步量算出全国和分省的主要土地类型的面积概数，以满足全国和各省制定农业规划之急需。土地详查，以县为单位，利用大比例尺地形图（一般1:1万）和相应比例尺的航空相片或航片平面图，通过
12、地面补测和调绘，将必要的新增地物转绘到地形图上，勾画出各用地单位的土地权属界线和各类用地的界线，据以量算各类土地面积和总面积，再以乡为单位逐级向上统一汇总，取得县和省的土地总面积和各类用地面积。,调查目的和任务目的为依法和科学管理土地提供基础为编制土地利用总体规划服务为土地利用动态监测提供基础数据为编制农业区划和国民经济计划提供依据任务：通过土地利用现状调查，基本摸清土地的数量及其分布状况，了解土地利用中的经验和问题，并提出合理利用土地的意见。,调查的程序,准备阶段组织准备：领导班子、调查队伍及工作计划资料准备：收集、整理各种图件资料和背景资料用品准备：配备仪器、工具等外业阶段路线调查：调查地
13、域内主要地貌类型土地分类：建立调查区域的土地分类系统和遥感影像判读标志室内预判：根据航片，对土地利用类型进行判读并加以勾绘。野外调绘：运用航片或地形图实地调查地物补测：将摄像后地面发生的变化，补测于航片或图件上,内业阶段航片转绘：将航片上调绘补测的成图要素进行纠正、归化为地形图的比例尺，绘到地图上面积量算：控制面积量算、碎部面积量算与面积统计汇总三项工作。面积汇总：逐级进行乡、村、县的土地面积汇总图件编绘：以行政区划单元编绘土地利用现状图报告编写验收阶段：在自检和互检基础接受上级检查验收,土地利用条件调查,概念：指对土地的自然条件和社会经济条件的调查，并据此进行土地类型划分，开展土地评价土地类
14、型：是地表各组成要素（包括气候、地质、地貌、水文、土壤、植被以及人类活动作用结果等）遵循地域分异规律，相互作用、相互制约而形成的有规律地表现的性质均一的土地单元。土地类型两个方面土地分级：是对土地个体形态单元组织水平，即自然环境结构层次的确定。土地分类：是对各个土地个体形态单元土地属性或特征共性的归纳。,第一级类型，主要根据引起土地类型分异的大（中）地貌类型划分（山地以垂直自然地带划分）第二级类型，是依据引起次一级土地类型分异的植被亚型或群系组、土壤亚类划分。第三级类型，是土地类型的最低级单位，一般具有相同的地貌部位、岩性、土壤变种、植被群丛及土地生产潜力。,土地构成要素的调查地质调查。主要调
15、查地表的物质构成，即对地表岩石、风化壳和地表沉积物类型进行调查。地貌调查地貌类型：山地、丘陵、平原、高原、盆地。绝对高度，海拔相对高度坡度切割密度和强度,气候调查太阳辐射和日照时数温度条件降水条件土壤调查土壤类型土壤质地有效土层厚度土层构造土壤养分土地酸碱度土壤侵蚀,水文调查地表水：水量和水质地下水：地下水的分布、埋藏深度和水质植被调查自然植被人工植被特种土宜作物,土地利用社会经济条件调查人口状况区位条件和交通运输情况经济发展水平和产业经济结构基础设施、能源、供水、供电、电讯等公共设施工农业生产布局及主要产品市场土地生产力和受益调查土地产出水平土地生产潜力,土地利用现状调查,目的摸清土地资源家
16、底编制土地利用类型图了解目前土地利用的经验、教训为区域土地评价、土地生产潜力与土地人口承载力研究等做准备,土地利用现状调查的基本内容各类土地的分布状况土地利用方面的经验教训及合理利用土地的建议,土地利用现状分类（教材第80页）农用地建设用地,地籍调查,目的 通过地籍测量获得宗地界址点的平面位置、宗地形状及面积；通过权属调查，核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况，为土地登记、核发土地权属证书做好技术准备。,地籍调查的基本单位和内容基本单位：一宗地。宗地指被权属界址线所封闭的地块，或称独立权属地段。内容查清一宗地位置、界线和四至及宗地现状查清一宗地的权属状况查清一宗地的面积和
17、质量登记查清一宗地的利用类型,地籍调查的程序准备工作拟定地籍调查计划收集资料，并将它们分析、整理、归类物质准备土地权属调查，是以一宗地为单元，调查它的位置、境界、权属、权源、利用类型、有无地权纠纷等。准备好调查底图和调查表现场指界,地籍测量，测量每宗土地的权属界址线、位置、形状、地类界等面积量算编绘地籍图 编绘宗地图编写文字报告成果验收、整理、归档,土地价格调查,土地价格形成的区域社会经济调查地价形成因素调查市场交易价格调查,第三节,土地权利登记,土地确权与定界,土地确权，即确定土地权属，是指依照法律、政策的规定确认某一范围内的土地（或称宗地）的所有权和使用权的隶属关系，即对土地权属来源的合法
18、性的审查和对土地权属性质的确定。一般原则城市土地国有化原则，一般认为指“城市建成区”国有土地与集体所有土地的划分原则农民个人私有的土地是集体所有土地的来源划分国有土地与集体土地的界线：凡1962年位于生产队范围内的土地都应属于集体所有，农村和郊区除了已经征用的土地外，一律为集体所有。,集体所有土地之间的划分原则几种情形村、队、社、场合并和分割等管理体制的变化土地开发、国家征用、集体兴办企事业、自然灾害等引起土地的调整行政区划变动、农田基本建设等重新划定土地所有权界线原则：尽量维护现有的土地权属状况，一般应按目前集体实际占有的土地的界线确定土地的权属。,国家建设征用集体土地、集体之间使用土地的权
19、属问题分阶段处理的原则：权属来源合法 国有土地所有权性质不可变更的原则“谁开发，谁所有”指的是地上财产的所有权重复征用和划拨一般以后者为准界线和面积不吻合的一般以界线为准,概念,土地登记，或称不动产登记，是指土地及地上建筑物的所有权与他项权利的登记。土地登记，是国家按照法律对土地的坐落、面积、用途、等级、价值、权属关系在专门簿册上进行注记的一种制度，是国家用以确立或认可土地所有者或使用者拥有土地所有权和使用权的一项重要的行政管理制度。,土地登记类型实体权利登记与程序权利登记实体权利登记是指对于当事人所享有的实体权利（所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权和耕作权等）的登记。程序权利登记是
20、指土地权利所处的顺位的登记。权利登记与表彰登记权利登记是指对所有权及其他物权的发生、移转、消灭、保存、处分、限制等所进行的登记。表彰登记是对土地、建筑物以及其他地上附着物的物理现状进行公示的登记,设权登记与宜示登记设权登记是指创设物权效力的登记宜示登记是指将已经能够成立的物权变动昭示于人的登记。预备登记与本登记预备登记是指为了保障登记请求权而设的一种登记。本登记，是将土地物权的移转、设定、分割、合并、增减、消灭记入登记簿之中而具有确定的终局的效力。,土地登记类型,依法律意义分类契约登记制度（法国制）以契约为生效要件登记不证明物权变动的成立，而是为对抗第三者对登记权利的侵害，采用登记对抗要件主义
21、及登记公示主义。以权利人为登记簿的编排方式采用形式审查主义，登记无强制作用无公信力以动态登记为主采用国家：法国、意大利、日本、西班牙、比利时、南美国家、美国部分州,托伦斯登记制度不强制要求每一块土地必须申请登记实质审查主义登记机关颁发权利证书，给权利人作为地权的凭证登记具有公信力国家登记机关负有因错误登记的赔偿责任采用国家：澳洲、加拿大、菲律宾、泰国、南非、马来西亚,产权登记制度（德国制）登记成立要件主义实质审查主义登记以物编排具有公信力以静态登记为主采用国家：德国、奥地利、捷克、荷兰、匈牙利、埃及等,我国土地登记的特点,产权登记制度强制性登记实质审查主义具有社会一致信赖的法律基础以地块编号采
22、用物的编成主义颁发土地权利证书,土地登记的对象和类型,对象：所有土地使用单位，包括土地所有权、土地使用权和土地他项权利。特性：土地登记规则的统一性、登记机关的唯一性、登记时间的连续性和登记效力的一致性。类型初始土地登记，是指在一段时间内国家对其全部土地或特定区域内土地进行的普遍登记。变更土地登记,土地登记的内容和程序,土地地权变更的形式国有土地改革为集体所有土地集体所有土地改变为国有土地土地使用权变更为国有企业、事业单位、集体经济组织或个人划拨一定数量的国有荒山或后备土地，供其长期固定使用为集体经济组织或个人划拨一定数量的集体所有土地，供其长期或短期固定使用,内容确定权源：土地所有者或使用者最
23、初取得土地的方式。两个因素：土地权属发生和变更的时间和所处地域。土地权利主体：集体土地所有者、国有土地使用者、集体土地使用者和土地他项权利者。土地权属界址：某一权利主体土地的位置和范围实地：界址点及其界标物调查簿册：各界址点的坐标或相对位置地籍图：界址点的符号、编号和界址点连线,土地用途：农用地、建筑用地和未利用土地。要明确到二级地类。土地总面积：即土地登记单位权属界内的土地使用总面积，包括在外单位范围内的飞地，但不包括在本单位范围内的不属于本单位所有或使用的土地面积。权属类别及其面积：分集体所有土地和使用国有土地，并分别按其面积登记。地类及其面积，要求登记到一级地类面积,土地等级与价格。土地
24、“等”与“级”是城镇土地分等定级的两个划分层次土地等别反映全国城镇土地之间的区域差异土地级别反映同一城镇内部土地区位条件与利用效益的差异，在城镇内部统一排序。,土地登记的程序初始土地登记填发土地登记通知单及其附图：由县级土地管理机构发送土地登记单位。申请土地登记：土地登记单位自我核查填写土地登记文件和颁发土地证：县级土地管理机构复核、办理,土地变更登记内容土地产权变更登记因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的土地使用权出让土地使用权转让因单位合并、分立、企业兼并和实行股份制等原因引起土地权属变更的依法继承土地使用权的因处分抵押财产而取得土地使用权的交换、调整土地的,他项权利变更登记土地使
25、用权出租土地使用权抵押更名更址登记土地用途变更登记注销登记,土地变更登记的程序申请变更登记：包括土地权属变更和地类变更，必须分别办理调查核实：调查核实变更界线并填写土地变更原始记录表变更记录：把土地变更面积记入土地登记表和土地证的变更记事栏改图,土地登记文件的主要格式,土地划拨和征用,土地划拨：指从国有土地中划出一定数量的土地给国家、城市集体单位、农村和城镇居民建房使用。由用地单位向县级以上人民政府申请划拨，申请时负有上级批准的用地计划、投资计划和用地平面规划图经土地管理机构审查批准，办理划拨手续领取土地证,土地征用，是指国家兴建厂矿、道路、铁路、港口、水利、国防工程和其他文化生活福利设施，以
26、及城镇兴办集体企业占用农村集体所有制的土地。用地单位需 持上级机关批准的计划任务书，提出申请，由土地管理机关选址选址，县级土地管理机关核实土地面积。由所在县级土地管理机关组织有关各方面共同议定征地的补偿费用和必须解决的搬迁、安置问题，形成协议。土地管理机关根据批准的投资计划和年度施工进度，一次或分次划拨土地。遇有抢险、防洪等紧急情况需要征用土地，需要强行占用，后补办征地手续,讨论：征地费,现行土地管理法中规定:征用农用土地的，按照被征用土地的原用途（前三年平均年产值）给予补偿。土地补偿费：610倍安置补助费：15倍异地生活费用补助地上附着物和青苗的补偿费,30倍,讨论：土地补偿费：应为基期土地
27、年净收益的贴现，贴现率应为农民可能的投资收益率，而不是现在的1710。安置补助费：应为需安置农民从农村转向城市的调整成本，而不应与土地目前的收益挂钩；可用：需安置人数征地面积/当地人均土地面积：安置补助费需安置人数从农村到城市的人均安置费,异地生活费用补助：应保证在征地前后农民的生活水平保证不变，即农户的效用不变。一个简单的办法是：根据城乡居民的生活费用指数比来进行补偿。假定X1为农民进入城市需要购买的商品（或服务），X2为农民进城后不需购买的商品（或服务），征地前农民的收入和消费：I0=P1X1+P2X2；。征地进行土地补偿后进入城市，城市生活消费价格为农村的倍，则进城农民的消费支出变为：I1=P1X1+P2X2 异地生活费用补偿可以简单处理为：(-1)P1X1；如果考虑商品之间的替代效应，那么异地生活费用补偿应小于(-1)P1X1。,
