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1、2023年10月,1,商业定位及规划设计建议报告,建发金沙项目,2023年10月,2,我们呈报:项目定位已经明确的内容,一、产品定位 六、装修标准二、产品规划 七、配套设施 三、客群分析 八、物业管理四、形态组合 九、价格指导五、户型设计 十、收益分析,2023年10月,3,一、产品定位,通过对项目的深刻理解与分析论证，我们确立产品定位是：,生态式公寓酒店,（金沙商务会馆）,定位诠释：,以星级酒店配套作为参照标准以生态式的建筑设计来打造本项目的建筑形态，提升本项目的品质高度。,2023年10月,4,二、产品规划思路,我们打造什么样的产品？,建设生态式公寓酒店，打造成都的地标性建筑.确立方位第一
2、新标杆地位,2023年10月,5,打造产品所要满足的基本条件,1、满足以酒店的形式立项报批。2、满足以框架结构设计、达到产品可自由组合而且产权独立，并且可实现分割销售的产品。,2023年10月,6,三、客群分析,从区域市场分析中，我们可以知道公寓的客群范围宽泛，有：公务员，IT从业者，商务人士，相关企业中、高级管理者。,目标客群生活特征,有钱，悠闲，自由，开放、讲究生活品质、具有高水准的鉴赏力、对生活质量要求高.,2023年10月,7,客户特征分析 一房居住型客户,25-30岁是目标客群，80后是他们身上的时代烙印；他们中大部分人是独身子女；,文化教育程度相对较高；他们毕业离校不久，积蓄不多，
3、但渴望拥有自己的家；他们工作不一定稳定，在购房中，父母支持占较大比例；网络充斥他们的生活；他们厌烦拥堵交通，依赖快速的地铁交通；他们年轻、富有激情和活力，自我意识强，往往有着积极乐观的态度；第一次置业将是主导，但这只是他们的过渡性住房，一旦他们经济实力允许，会二次置业；自住的便利和未来的投资性是他们关注的重点,2023年10月,8,公寓客户特征分析 两房居住型客户,30-40岁是目标客群，三口之家是主要家庭结构。,大多为外地留蓉家庭，偶尔父母会来蓉小聚，需要有一个多功能房可以作为书房兼临时客房；受教育程度较高；通过自己的奋斗在成都有了一席之地，在买房方面更加精打细算；经常使用电脑和网络；他们工
4、作相对稳定，工作压力较大，工作是他们生活的重点；七十年代人群是主流，在理想和现实之中肩负家庭责任；处于育龄阶段，因此对于教育的关注强烈；多为二次置业，购房考虑层面增多，自住是主要购买目的居住环境、教育环境、交通环境、支付条件等都是考虑的重点。,2023年10月,9,公寓客户特征分析 商住型客户,由于项目酒店式公寓为商业立项，在产品形式上采用酒店设计，因此，能够吸引年轻的创业客群,从职业上看，他们归为四类行业1）装饰、广告等与会展经济相关的一些行业公司；2）律师、作家等自由职业者；3）房地产经纪、会计法律等咨询公司 4）网络经济从业者，；主要特征：1）2535岁是主流人群；2）他们年轻富有闯劲儿
5、；3）基本上为自主创业，公司规模小，考虑商住同区；4）对交通要求高可商可住，具有投资性是考虑的重点,2023年10月,10,四、形态组合,产品形态组合目的：加快现金流，提升项目品质产品形态组合原则：引用酒店的建筑设计原则 引入 生态元素 多变、可组合式产品设计,我们的运作方向：1、整体整层出售。引进酒店管理公司及基金投资机构购买 2、拆零销售。打造生态式公寓酒店,2023年10月,11,运作方向整体整层出售,1、整体整层出售由国际性或亚太知名酒店投资管理公司出资整体收购8号楼物业或整层购买可选择的酒店投资公司包括：雅诗阁（新加坡 嘉德）、万豪（美国）、保怡（台湾）、富豪（香港）、海逸（香港 和
6、记）等。2、关于建发金沙商业物业中的拆零部分和整体销售部分的销售配比为：6：4。3、鉴于酒店经营管理投资公司，以及国内外的一些基金公司的考察选址和谈判的周期较长，约为一年。加上地震之后对成都楼市有一定性的影响，所以建议本案的保留楼层的周期和招商周期为一年半，保留楼层为23层以上部分。同时，时间界定为项目全面开工。,2023年10月,12,全权委托,顾问管理,特许经营,全资收购或带资,租赁,2023年10月,13,全权委托合作模式,在酒店筹备开业和开业后的日常运作中，酒店管理公司是业主在酒店的独家代理人，负责以正规、高标准、有系统的管理体系处理酒店的日常事务。在过程中维护酒店的长期和现时利益，把
7、项目的潜力高度发挥，并代表业主对客人提供优质的服务，对员工提供良好的工作环境和发展，以及为社会创造效益。,酒店管理公司,2023年10月,14,顾问管理合作模式,在酒店的建造过程中，管理公司是业主的酒店顾问。管理公司以其对酒店经营、管理方面的认识和经验，协助业主何其工程方面的顾问、承建商和供应商在酒店设计、设备选型和施工方面达到经营管理方面的使用要求,酒店管理公司,2023年10月,15,特许经营合作模式,酒店管理公司授权该酒店使用酒店管理公司注册的酒店品牌，由业主方按照酒店管理公司的各项管理标准自主经营。酒店管理公司根据特许经营的条例定期派监督员对特许经营酒店进行质量检查，以确保特许经营酒店
8、的产品质量符合品牌质量标准。,酒店管理公司,2023年10月,16,酒店管理公司,2023年10月,17,1、形态组合,40年产权酒店式公寓是商业用地高容积率的普遍模式，由于写字楼、商业的风险较高，而客群、产品却随着市场多元化发展，商住公寓则分担了写字楼、商业的部分风险，而且融合了酒店部分的市场利润，成为了项目成本回收的首选手段！,采用商住公寓模式开发，引入酒店业态概念，打造综合体商用建筑,我们建议：,生态公寓式酒店+商业裙楼,运作方向整体拆分销售,2023年10月,18,BUSINESS公寓,“生态公寓式酒店”在现目前已经引入了多种打造理念，针对本项目的区位特征我们建议可打造为：,SOHO公
9、寓+LIVE公寓,+,BUSINESS产品为灵动可变空间。由SOHO与LIVE产品任意自由组合而成,2023年10月,19,2、业态定位及分区,1F：大堂、商务中心、品牌咖啡2F3F：品牌西式餐厅或高档次茶坊4F：商务会所5F29F：生态式公寓式酒店,2023年10月,20,3、产品形态界定范围,航空限高指标分解,1F：8.4米2F4F：4米5F29F:3米,129层共计累加为98米。剩余5.6米高差做顶部造型，以突显项目标志性作品的设计。提高项目的品质，在区域内形成地标。,总高:102米，各楼层高度界定：,2023年10月,21,人流入口,地下车库入口,首层平面图,二层平面图,品牌咖啡馆,商
10、务中心,大堂,商业业态界定,品牌咖啡：260，商务中心：150，大堂：300,西餐高档茶坊：710（含交通面积）,2023年10月,22,四层平面图,三层平面图,西餐高档茶坊：710（含交通面积）,商务会所：710（含交通面积）,2023年10月,23,生态式公寓酒店产品界定,本着节约成本与利于管道布线，我们建议，5F29F打造同样的产品格局。,方案一:电梯设置在中部共享空间为平层,公摊率约0.23，建筑面积：696，一房一厅一卫生。面积区间：约2757,2023年10月,24,方案二:电梯在设置中部共享空间挑高两层或以上,公摊率约0.18，建筑面积：656，一房一厅一卫生。面积区间：约265
11、4,2023年10月,25,方案三:电梯在设置端部,公摊率约0.14，建筑面积：736，一房一厅一卫生。面积区间：约3547,2023年10月,26,方案四:电梯设置在中部,两端为共享平台,公摊率约0.18，建筑面积：716，一房一厅一卫生。面积区间：约2849,2023年10月,27,五、公寓户型设计,我们将讨论以下几个问题：,2、户型配比,1、户型区间,3、户型建议,2023年10月,28,1、户型区间,根据前期市场调研和客群分析，我们将户型区间划割并界定在：3050 区间。,依据：,1、商业物业购买首付最低标准要50，为降低抗性，控制总价，户型不易过大。2、此户型区间更易让目标客户接受，
12、开发商可快速回笼资金。,2023年10月,29,本项目限高为102米，建议层高3米。SOHO产品销售面积以30-40为主，建议占生态式公寓酒店整体面积65%，要必须做到户型的可组合性。LIVE产品销售面积在4050左右，建议占生态式公寓酒店整体面积35%。采用通廊式设计，保证可南北通透，提高居住舒适性。产 品 形 式：以SOHO产品为主，LIVE公寓为辅。产品户型面积区间：SOHO产品面积30-40，LIVE产品面积在4050。,基础建议,2、户型配比,2023年10月,30,商业用房总建筑面积：21917.10基底面积为：7681F4F裙楼建筑面积：30725F29F公寓式酒店建筑面积：19
13、200(5-18为:14层界定位生态公寓酒店拆零销售,拆零面积为:10752平方米)(19-29为:11层界定位整层招商待售,待售面积:8448平方米)SOHO占总面积的65，为12480LIVE占总面积的35，为6720,根据开发商提供的数据，我们得出：,2023年10月,31,商业物业首付为50，我们在控制总价并保障开发商资金的快速回收为原则，建议单套公寓的面积最大值不能超过50。,SOHO产品：3040,LIVE产品：4050,户型配比原则：,BUSINESS产品为灵动可变空间。由SOHO与LIVE产品任意自由组合而成，我们建议尽可能用SOHO产品进行组合，最大限度保障组合户型不超过80
14、。,2023年10月,32,户型参考,SOHO户型,2023年10月,33,LIVE户型,2023年10月,34,BUSINESS户型,2023年10月,35,六、装修标准,生态公寓式酒店一般采取写字楼标准装修，即吊顶、墙壁使用高档涂料以及智能化布线等，但地面或有使用地毯，或有水泥地标准交房。（公寓+办公）的项目一般采取全装修标准，即在标准装修之后外加卫生间装修。一般在卫生间内采用较为高档的国内外知名品牌洁具，如TOTO、伊奈等，还有部分项目配置了淋浴房。该类项目装修标准在800-1200元/平方米。公寓+办公型的项目则较少为业主安装好空调；电梯配置基本为三菱、OTIS等进口品牌电梯，但是电梯
15、基本上不分高、低区域设置。,2023年10月,36,2023年10月,37,七、配套设施,建筑外立面参考方向,2023年10月,38,2023年10月,39,生态式公寓酒店门头参考,2023年10月,40,大堂设计方向参考,2023年10月,41,电梯厅参考,2023年10月,42,生态式公寓酒店走廊,2023年10月,43,高科技技术运用,2023年10月,44,科技系统深度体验安全系统解决方案全方位的安全服务,入侵、电源短路、失火等情况发生时，向警卫室、管理中心、住所内和预先设定的电话号码发出警告信息，品质人群对安全要求系数很高。,2023年10月,45,科技系统深度体验电梯控制解决方案电
16、梯等人,通过户内终端或公共门口机实现自动呼梯，同时可以通过单元门口机自动呼梯到大厅，并自动到达住户所在的楼层，实现真正的电梯等人！,2023年10月,46,科技系统深度体验呼叫系统解决方案服务自动化,可作为物业管理菜单服务。如按数字1、可以点餐2、可以保洁服务3、可以特殊服务真正的品质来自于服务。,提供无线报警按钮用以在地下停车场或周边地区发生紧急情况时即时向保安和住所发出报警信息。该系统在于CCTV系统集成的情况下，可再DVR系统上弹出紧急情况发生场景四周的视频图像。该无线报警按钮同时也可以作为进入大堂和停车场的身份识别ID,2023年10月,47,新技术建议（可选择，可与住宅部分共同使用）
17、,建议一 采用再生水源热泵系统 该系统提取水中的温度,为住区提供冬季提供供暖和夏季制冷.利用再生水自身蕴含的温差与热泵机组换热,可得到效率最高,稳定性最好的换热源.建议二 采用集中式太阳能生活热水系统 生活用水供给可采用意大利ELCO公司提供的集中式太阳能热水系统.水平安装于项目的屋顶花园的太阳能集热管巧妙成为屋顶花架构件的组成部分,与屋顶花园浑然一体,在为小区提供实惠,清洁的热水同时,也为住区的建筑外观描画了美丽的景致.,2023年10月,48,八、物业管理,我们建议:贴心的服务管家 聘用品牌服务顾问公司,运用周界防范-无线巡更(即将通过奥委会标准检验的严密安全保障系统).配合人性化的VIP
18、定制服务系统,以及家人般的亲善服务,为居住者提供更人性化的尊崇生活.,2023年10月,49,服务深度体验自动化：基本生活服务一定自动化点餐自动化洗衣自动化保安自动化保洁自动化洗车自动化（出小区每辆车干净）。真正的品质来源于服务！解决方案详见智能化部分。,2023年10月,50,服务深度体验客户升级服务方案升级家政秘书服务半管家功能贵宾接送服务需配备专车（与凯宾斯基连动）预定酒店服务与专门酒店公司合作,2023年10月,51,九、价格支撑,成都市可比性高端物业价格对比,从销售均价来看，成都市可比性高端物业价格最低的是金域西岭，均价为8200元/平方米，最高为壹号公馆，其均价为14000元/平方
19、米，可比性高端物业平均均价在10900元/平方米。,2023年10月,52,区域内高端物业价格现状,从销售均价来看，项目竞争区域内高端物业价格最低的是凯丽美域，均价为6200元/平方米（优惠后），最高为博瑞优品道和天合凯旋城，其均价均8300元/平方米，竞争项目的平均均价在7500元/平方米。,2023年10月,53,成都市高端物业震前、震后销售价格对比,无论是成交均价上升或者下降了的楼盘，其成交均价的变化都在正负100元/平米以内，属于正常波动范围。由此可见，整个成都的房价几乎没有受地震的影响，一直较为稳定。,2023年10月,54,区域内震前震后价格现状,无论是成交均价上升或者下降了的楼盘
20、，其成交均价的变化都在正负50元/平米以内，属于正常波动范围。由此可见，整个成都的房价几乎没有受地震的影响，一直较为稳定。,2023年10月,55,本项目价格推算,2023年10月,56,结论：1、从打分结果上看，我项目分值为中下，项目分值排序为，优品道我项目祥域华府金沙天合凯旋城；2、分值差异最大部分主要体现在：A、地段；B、配套；C、项目规划，三个方面；我项目与目标项目对比后，得到的项目可销售价格均价为9511.45元每平米,2023年10月,57,根据市场客观评估及保障销售进度和减短销售周期以及项目权重比较等方面的分析，市场合理推售平均价格应为9200元左右,最高销售价格不超过9800元。,我们根据成都市同品质竞争市场的价格，给出我司对项目的指导价格,十、价格指导,2023年10月,58,十一、收益分析,2023年10月,59,汇报完毕,现在是交流时间,谢谢观看,
