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1、第十四章 建筑工程项目竣工验收阶段管理,第一节 工程项目竣工验收概述 第二节 工程项目竣工资料移交与归档管理 第三节 工程验收报告与竣工验收备案制度 第四节 项目生产准备与试运行阶段的管理,第一节 工程项目竣工验收概述,一、竣工验收的概念及作用竣工验收是由项目验收主体及交工主体等组成的验收机构，以批准的项目设计文件、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准为依据，按照一定的程序和手续，在项目建成后，对项目总体质量和使用功能进行检验、评价、鉴定和认证的活动。工程项目竣工验收的交工主体是施工单位，验收主体是项目法人，竣工验收的客体，应是设计文件规定、施工合同约定的特定工程对象。,工程项目竣工验收的主要
2、作用如下：（1）从整体上看，实行竣工验收制度，是国家全面考核工程项目决策、设计、施工及设备制造安装质量，总结项目建设经验，提高项目管理水平的重要环节。（2）从投资者和建设单位角度看，项目竣工验收是加强固定资产投资管理、促进项目达到设计能力和使用要求，提高项目运营效果的需要。（3）从承包者角度看，项目竣工验收是承包者对所承担的工程建造任务接受建设单位和国家主管部门的全面检查和认可，是承包者完成合同义务的标志。及时办理竣工移交手续，收取工程价款，有利于促进建筑企业健康发展，也有利于企业总结经验教训，提高项目管理水平。（4）从项目本身看，通过竣工验收，有利于项目及早投入使用，发挥效益，也有利于发现和
3、解决项目遗留问题。,二、竣工验收的阶段划分,1单位工程（或专业工程）竣工验收2单项工程竣工验收3全部工程竣工验收,三、竣工验收的范围,按照国家颁布的建设法规规定，凡新建、改扩建的建设项目和技术改造项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，符合验收标准，即：工业项目经过投料试车（带负荷运转）合格，形成生产能力的，非工业项目符合设计要求，能够正常使用的，都应及时组织验收，办理移交固定资产手续。对某些特殊情况，工程施工虽未全部按设计要求完成，也应进行验收，这些特殊情况是指以下几种。（1）因少数非主要设备或某些特殊材料短期内不能解决，虽然工程内容尚未全部完成，但已可以投产或使用的工程项目。（2）按规定的
4、内容已完建，但因外部条件的制约，如流动资金不足，生产所需原材料不能满足等，而使已建成工程不能投入使用的项目。（3）有些建设项目或单项工程，已形成部分生产能力或实际上生产单位已经使用，但近期内不能按原设计规模续建，应从实际情况出发经主管部门批准后，可缩小规模对已完成的工程和设备组织竣工验收，移交固定资产。,四、竣工验收项目应达到的基本条件,1设计文件和合同约定的各项施工内容已经施工完毕2有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定 3有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署确认的工程质量合格文件4有工程使用的主要建筑材料、构配件、设备进场的证明及试验报告5有施工单位签署的工程保修书,五、工程竣工验收
5、的标准,1合同约定的工程质量标准 2单位工程应达到竣工验收的合格标准 3单项工程达到使用条件或满足生产要求 4建设项目能满足建成投入使用或生产的各项要求,房地产E网,六、竣工验收的依据,上级主管部门批准的各种文件、施工图纸及说明书。施工合同。设备技术说明书。设计变更通知书。国家颁布的各种标准和规范。外资工程应依据我国有关规定提交竣工验收文件。,七、竣工验收的程序,1验收前的准备2交工验收3政府行政职能部门验收4项目主管部门正式验收5签署验收评价意见，进行验收备案,八、竣工验收中遗留问题的处理,常见的遗留问题主要有以下几方面：1遗留的尾工 2协作配套问题 3“三废”治理 4劳保安全措施 5工艺技
6、术和设备缺陷,第二节 工程项目竣工资料移交与归档管理,一、竣工资料及建设档案管理的意义1作为建筑物使用过程中发生质量问题的原因分析和核查的依据2作为建筑物扩建、改建、翻修的依据3作为周边建筑物整体规划建设时或者类似建筑物异地再建时的参考4城市建设事业整体评价、研究、统计的主要依据5城市建设档案资料，是城市经济发展的重要文献,二、施工企业竣工资料的管理,1施工企业竣工资料管理的基本要求2施工项目竣工资料的分类 施工项目竣工资料主要由工程施工技术资料、工程质量保证资料、工程检验评定资料、竣工图以及其它资料构成。3竣工图整理组卷的具体要求4施工项目竣工资料的移交验收,三、建设工程文件资料归档管理,1
7、建设单位在工程文档管理工作中应履行的职责2勘察、设计、施工、监理等单位在工程文件档案管理工作中应履行的职责3城建档案管理机构应在工程文件档案管理工作中应履行的职责,第三节 工程验收报告与竣工验收备案制度,一、施工单位的工程竣工报验单工程竣工报验的方法和要求如下：（1）该工程已完成设计和施工合同约定的各项内容，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准的规定。（2）分包与总包项目经理部应在竣工验收准备阶段完成各项竣工条件的自检工作，报所在企业复检。（3）“工程竣工报验单”按要求填写，自检意见应表述明确，项目经理、企业技术负责人、企业法定代表人应签字，并加盖企业公章。（4）“工程竣工报验单”的
8、附件应齐全，足以证明工程已按合同约定完成并符合竣工验收要求。（5）总监理工程师组织专业监理工程师对承包人报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行验收。对存在的问题应要求承包人所在项目经理部及时进行整改。整改完毕，总监理工程师应签署“工程竣工报验单”，提出工程质量评估报告。“工程竣工报验单”未经总监理工程师签字，不得进行竣工验收。（6）发包人根据工程监理机构签署认可的“工程竣工报验单”和质量评估结论，向承包人递交竣工验收通知，具体约定工程交付竣工验收的时间、会议地点和有关安排。,二、建设单位的竣工验收报告,工程竣工验收报告，是建设单位在工程竣工验收后15日内向建设行政主管部门提交备案的主要材料之
9、一，是建设行政主管部门对建设工程直接监督管理的重要手段，也是建设单位对工程竣工验收质量的认可和接受。1工程竣工验收报告主要内容 2工程竣工验收报告附件内容,房地产E网,三、工程竣工验收备案制度,备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元上30万元以下罚款。建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工
10、程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2%以上4%以下罚款。,建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工作竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。若建设单位竣工验收备案文件齐全，备案机关不办理备案手续，由有关机关责令改正，对直接责任人员给予行政处分。,第四节 项目生产准备与试运行阶段的管理,一、项目试车1交工前试车（1）单机试车。设
11、备安装工程具备单机无负荷试车条件时由施工单位组织试车，并在试车48h前通知业主代表。施工单位准备试车记录，业主为试车提供必要条件。试车费用已包括在合同价款之内，由施工单位承担。试车通过，双方在记录上签字。（2）联动试车。设备安装工程具备联动无负荷试车条件，由业主组织试车，并在试车48h前通知对方。通知包括试车内容、时间、地点和对施工单位应作准备工作的要求。施工单位按要求作好准备工作和试车记录。试车通过，双方在记录上签字后方可进行竣工验收。,一、项目试车,2.竣工验收试车 业主在使用过程中又分为投料试车和试车考核两个阶段。（1）投料试车。投料试车应严格按照操作手册和安全规程等要求进行，不得逾越程
12、序。为了使投料试车阶段顺利进行，一般在各个试车步骤之前安排一段停车整修时间，以消除试车中暴露出的设备、材料、设计和施工等留下的隐患和问题，确保下一阶段试车的顺利进行。（2）试产考核。完成投料试车、生产出合格产品并能稳定操作之后，才可进入试产考核阶段。考核的最终成果，是对照设计规定的工艺指标、消耗指标、生产能力、产品质量和经济效益指标，看其是否能够达到设计规定的保证值指标范围。,二、项目的生产准备,1组建投产准备管理机构2编制投产准备计划3生产人员的配备和培训4生产技术准备5物资准备6外部协作条件的准备7生产经营管理准备,三、工程项目保修期内的管理工作,1建设单位在工程保修期内的管理工作（1）严
13、格按操作程序使用工程。（2）照管好试运行工程。（3）试运行期间的质量监督检查工作。2施工单位在工程保修期内的管理工作 施工单位对竣工移交的项目在保修期内有回访和保修缺陷部位的义务。施工单位在向业主提交竣工验收报告时，应向业主出具质量保修书，质量保修书中应当明确工程保修范围、保修期限和保修责任等。,房地产E网,四、工程保修期限与保修金,1工程保修期限 按照建设工程质量管理条例规定，在正常使用条件下，工程最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供
14、冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；（5）其他项目的保修期限由发包方和承包方约定。,2工程质量保修金,为了体现施工单位对试投产期间的工程质量仍负有责任，国家有关法规规定采用质量保证金作为保障措施。在办理竣工结算时，业主应将合同工程款总价的3%5%留作质量保证金，并以专门帐户存入银行。工程保修期满后14天内，双方办理质量保证金结算手续，由业主出具证明，通过银行将剩余保修金和按合同内约定的利率计算的利息一起拨付给承包单位，不足部分由承包单位交付。如果合同内约定承包单位向业主提交履约保函或有其他保证形式时，可不再扣留质量保证金。,五、保修期内工程缺陷
15、部位修复的经济责任和维修程序,1工程缺陷部位的维修程序（1）保修期内工程在试运行条件下发现质量缺陷时，业主应及时向承建单位发出工程质量返修通知书，说明发现的质量问题和工程部位。（2）不论工程保修期内出现质量缺陷的原因属于哪一方责任，承建单位均负有修复工程缺陷的义务，在接到工程质量返修通知书后两周内，应派人到达现场与业主共同确定返修内容，尽快进行修理。（3）承建单位在收到返修通知书后两周内未能派人到现场修理，业主应再次发出通知，若在接到第二次通知书后一周内仍不能到达时，业主有权在不提高工程标准的前提下，自行修理或委托其他单位修理，修理费用由质量缺陷的责任方承担。如果工程缺陷原因属于承包商责任，在
16、修复工作结束后，业主应书面将返修的项目，返修工程量和费用清单通知承建单位。承建单位由于未能派人到场，对所发生的费用不得提出异议，该项费用业主在保修金内扣除，不足部分由承建单位进一步支付。,（4）承建单位派人到现场后，与业主共同查找质量缺陷原因，确定修复方案。如果修复工作需要部分或全部停产时，双方还应约定返修的期限。（5）承建单位修复缺陷工程时，业主应给予配合，提供必要的方便条件，包括部分或全部停止试运行。（6）缺陷工程修复所需的材料、构配件，由承担修建任务的单位解决，即可能是原承建单位，也可能是业主委托的其他施工单位。（7）返修项目的质量验收，以国家规范、标准和原设计要求为准。（8）返修工程质
17、量验收合格后，业主应出具返修合格证明书，或在工程质量返修通知书内的相应栏目，填写对返修结果的意见。2工程缺陷部位维修的经济责任 施工单位、设计单位、采购 方、使用单位 及不可抗拒原因造成的质量问题。,六、项目的回访,1回访的方式和次数回访的次数，一般工程在保修期内至少回访一次；大中型项目、重点项目、有质量问题隐患的项目，应派常驻代表观察质量变化情况，听取使用单位意见。回访的方式一般有：（1）季节性回访。（2）技术性的回访。（3）保修期届满前的回访。2回访的方法回访的方法可以采用书信、面谈、实测等多种手段，可视工程规模大小和问题多少而定。一般常采用座谈会和实测手段。回访必须认真，必须解决问题，并应写出回访纪要。,
