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1、,项目区域情况介绍,东台城东新区该区域属于刚刚开始起步打造之中,项目周边情况,a、在本案项目沿经八路南行600M左右为近超千亩的大型学区，生源为周边乡镇从小学至高中的学生，据了解该学区明年建成后生源超万名；,b、据项目南侧偏西为三级人民医院c、位于项目东南角是在建的东台镇政府d、位于项目经八路正东侧的是新区政府及其广场、水景,项目周边情况,医院,大型住宅规划区,东台镇政府,大型住宅规划区,大型学区,本案,东进路,经八路,红星河,商业,住宅,商业及混合用地规划中,商业及混合用地规划中,政府大楼,广场及景观,东城名苑,东城名苑,工业区,规划住宅区,住宅,红星安置,工业区,本案住宅部分的建议与分析,
2、按设计院提供的设计图上确定项目有8幢1316层的住宅体量，住宅总建筑面积为121077.8平方。其中A4、A5为十三层，如仅处于因B地块的感官，建议公寓楼都统一为16层，此可增加住宅售楼面积。,在房型设计上，我在根据市场调研结果（见链接），地方人们的消费习惯及项目土地使用性质为商业产权的情况下，建议开发建造面积以下表为指导方向,本案住宅部分的建议与分析,户型 建筑面积占有比例一室一厅一卫6575 45%两室一厅一卫7590 50%两室两厅一卫90120 5%,本案住宅部分的建议与分析,在确定以此为设计户型时，需请设计公司在设计时，多考虑好房型互通原则，如特殊客户需大户型面积时，可撤除墙体贯通成
3、大户型，要求设计公司考虑好墙体撤除后的管道安置问题。,户型选择原因,之所以户型面积设计定位在中小型的原因主要是由以下几条因素影响：,户型选择原因,本案住宅部分产权为商业40年的产权性质；在银行按揭贷款上最多只能待50%，这也就是说首付需支付总房价的50%以上；且还款周期最长为10年；商业产权按揭购房的贷款利息为7.05%，目前规定利息需按1.1来执行；,户型选择原因,按近期临近房源“东城名苑”预售价均价为4500元/平方因素，推断两年后本案住宅部分房价售价预计为4000元/平方或4500元/平方时，业主购房成本为下表（不包括其他各项规费）：,户型选择原因,十年按揭如需贷款额度相同，商业产权要比
4、住宅产权的多支银行利息见上表；经统计核算，两种产权在贷款同年限的情况下，商业产权是住宅产权78%的价格基础上月供近相等；按上表结果，户型越大，客户承担的月供越高，而且较住宅产权房产所多支付的银行利息越高。,户型选择原因,东台市场目前地产商开发的户型基本多为100140平方为主，如果我们开发户型为市场主导户型，也就意味着我们把我们的劣势摆在客户的面前，所以我们需避开锋芒；鉴于本地人的消费习惯，本案邻近大量住宅地块将来的开发在户型上应变化不大；例：本案西侧近期将开盘的“东城名苑”也是选择的95143平方为开发户型；,户型选择原因,正因我们需要避开后期周边雨后春笋式的住宅开发的正面竞争，所以我们需要
5、的是填补他们的空缺市场。而小户型却正是可以弥补房产市场空挡。,户型选择的市场分析,我们选择小户型的目标市场究竟在哪里？,请看分析,户型选择的市场分析,沿经八路南行约600米左右为在建中的大型学区，学源主要周边乡镇合并，从小学到高中，预计有过万名学子，而后周边商业氛围及生活配套也会逐步完善，这会带动长期安置的（居住型）、子女学习期间短期居住的（居住兼投资性）、购买出租之用的（投资型）的客户在新区进行房产消费。,户型选择的市场分析,因东台人前期形成的房产消费习惯和意识，对于要长期居住的客户来讲，他们对房产的产权性质和使用年限比较在意，我们产品的产权性质和使用年限注定了是我们的弱势；（但对于这个群体
6、里面无力承担高总价的一部分，也将是我们的准客户）,户型选择的市场分析,不过对于居住兼投资或纯投资性的购房群体及购买力不是很强的客户来说，我们开发的低总价小户型，是其最佳选择；另因产权性质原因，政策对我们产品没有限贷、限购要求，而不限贷、不限购的因素亦成为我们产品市场竞争的优势。,在市场营销中，进行市场细分，选择有利于自己的目标市场，准确的市场定位有利于集中人力、物力投入目标市场，然后再占领自己的目标市场，这有利于企业提高经济效益选择开发小户型的原因就是要避免和地方地产市场主流的血拼，我们可以退而求其次，做到避重就轻，准确的选择有利于我们的客户群体，将会降低我们项目运营的风险，加快项目的去化率，
7、从而达到资金及时回笼运作的效果，这样符合公司资本运作的初衷。,结 束,续：对一期项目A8、A10、A11设计上的一些看法,目前按图设计B1、B2为金融办公性质，合计建造体量为54189.1平方，其中部分为公司作为总部自用，部分租售银行营业之用，那还会剩余很大体量的面积需要招租。按图设计A8、A10、A11的上层为办公，底层为商业用，合计建造面积54189.1平方，扣除底层建筑面积及裙楼面积后的建造面积为42708.5平方。前面B1、B2将有大体量的办公面临租售问题，而这又增加四万多份办公面积，城东新区没那么快形成这么大的办公租赁市场的。,如四万多方作为办公楼来整栋出售，乐观点市场肯定有，但不确
8、定因素很大，能不能很快租售出去是比较大的问题。如果这么大体量建造压在公司手里，会不会给公司资金链带来被动，请领导们考虑，即使对资金链没影响，这么庞大的物业的后期管理、维护、银行利率等都是问题。建议公司这三座建造能否都降低建造面积，楼层降至三到五层，可以做高楼层高度，这样可以多种渠道租赁或出售。另在A10、A11之间的裙楼能否增加建造面积：1、楼层增四到五层；2、进深做到符合做大型超市或专业化市场之用，这样的建造也有助于招商之用。,对C1这座建造物领导们考虑下是不是有必要存在，我们地块目前并不是以商业为主体的，那也就不会有足够的人流量形成商业内街。如领导们觉得A8、A10、A11的高层能够整体出售的话，完全可以把这个内容放在二期的项目上，二期也有很大的高层可以做办公楼整栋出售的在一期上降低这些建造的高度可以降低容积率，对整体的品质也会有个保障作用。对于A10、A11之间的裙楼加大进深，扩大建造面积，也有助于招商，大型的商业品牌加入会提升整个项目的品牌和价值。对于五星级酒店的设计上，请领导们考虑建造成本及今后的运营成本，毕竟在一公里以内有103亩用于建造新区的shopping mall，其中包括五星级酒店，一个东台就有三五星级（不包括按五星建造的东台迎宾馆），而城东就两。,
