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1、昆山老城区控制性详细规划（汇报稿）,2009.01,汇报内容一、工作回顾二、工作思路三、规划方案四、经济测算,一、工作回顾,06年底昆山市老城区更新研究老城区居民调查报告老城更新研究报告地块更新详细规划07年昆山市老城区控制性规划深化落实更新研究报告内容整合已编规划成果,落实衔接,吸纳调整,补充完善,昆山市老城区更新研究,昆山市老城区控制性规划,新做各类规划,地块设计方案,城市新近建设,市政基础设施规划,控制指标体系确定,管理图则,空间落实,二、工作思路,三、规划方案现状概况方案介绍规划控制引导指标体系确定,现状概况,现状概况,现状概况居住为主、商业成片、商住成网、绿地集中,现状概况,公共设施
2、用地功能不全公益性设施比较缺乏文化、体育、绿地水平不高商业积聚度不够中心区商业态档次有待提高缺乏整合行政办公用地占据老城区核心区位商业与休闲空间衔接不够,现状概况,居住用地居住人口密度较高大人口较多外来人口多，占近1/4密度较大人均住宅用地18.47m2平均人口密度为每公顷541人居住建筑年代旧98年以前老小区较多15年以上占55%近5年开发的占6%居住用地开发较大建筑密度大于30%容积率略高于规定技术值,现状概况,居住用地居住配套缺乏社区中心业态不完善，公共、公益设施缺乏教育设施小学超负荷运转幼儿园比较缺乏,现状概况,建筑建筑质量层次不齐建筑年代差异加大建筑风貌风格各异,现状概况,综合交通道
3、路拥堵系统不完善穿越较多通道不足堵点频现停车缺乏总量不足、缺口较大结构失调、相互干扰,现状概况,绿地概况面积47.22公顷，占建设用地的8.56%，人均3.9平方米问题总量不足分布不均使用效率不高绿地系统性不强水绿结合有待加强,市政基础设施用地存在问题用地建设缺乏变电站、电信基站管线建设、改造难度大,现状概况,给水工程现状图,污水工程现状图,雨水工程现状图,防洪排涝现状图,防洪排涝现状图,供电工程现状图,电信工程现状图,燃气工程现状图,老城区改造基础设施改造进展迅速、初见成效道路前进西路、震川路、新闸路、樾阁街等景观滨水景观一期、二期老小区团结新村、琼花新村、柏庐二村、采莲新村、里厍二村、北栅
4、湾小区、西园新村 等功能更新立竿见影、档次较高商业永泰田广场、白水潭广场、昆城中欣广场等居住泰和苑、棕榈泉山庄,工程改造完工后居民支持和满意率都在90以上,现状问题综述功能调整交通疏解居住质量提升城市特色塑造,对策调整布局、优化结构排堵保畅、公交优先改善环境、完善配套绿水映辉、魅力昆山,方案介绍,已编及在编规划,昆山总体规划前期研究（2008.8）,昆山市城市综合交通规划（2006-2020）,已编及在编规划,昆山市快速道路系统平面与关键节点规划（2008.7）,已编及在编规划,已编及在编规划,老城区交通规划研究（2008.7）,已编及在编规划,昆山市城市轨道交通规划（2007.12）,已编及
5、在编规划,规划方案震川西路老城区改造,规划方案人民南路地块,已编及在编规划,规划方案火车站东地块,已编及在编规划,规划方案老一中地块,已编及在编规划,已编及在编规划,规划方案南北后街改造,方案介绍,目标 构建和谐社会，把老城区改造成为功能合理、交通顺畅、特色鲜明、富有活力、适宜人居的城市核心区。定位 昆山城中组团的核心组成部分，城市商业休闲中心，具有江南人文、绿水特色的城市居住地。,方案介绍,规划结构“一心两轴三片”一心人民路市级商业中心两轴娄江滨水休闲景观轴人民路商业景观轴三片三个生态居住片区山水环绕三环水系马鞍山绿核,方案介绍,公共中心体系市级+居住社区级+基层社区级市级中心人民路居住社区
6、中心3+1红峰社区中心柏庐社区中心朝阳社区中心预留化工厂社区中心,方案介绍,公益性公共设施文化设施四处亭林公园东仓基河五河口玉山广场中山堂南结合社区中心配置社区文化活动中心教育搬迁进修学院、卫生学校体育保留市民文化活动中心结合社区中心建设4处社区级体育设施配置小区居民健身点医疗以城市社区卫生服务中心（站）为主体，市级医院为依托，其他医疗卫生机构为补充卫生服务中心：完善两处、新增两处其它保留现有宗教设施保留社会福利院,方案介绍,居住社区配套重点保证必备业态及公益型设施的设置参照其它先进城市老城区配置标准考虑规划社区中心周边已有社区级配套设施对配置规模的影响设置4处社区中心500-800米半径，3
7、-5万人1.0公顷用地、至少1.0公顷绿地,方案介绍,柏庐社区中心规模：社区中心0.95公顷、社区公园1.1公顷搬迁培本小学、部分住宅结合富春桥建设社区公园,现状,规划,方案介绍,红峰社区中心规模：社区中心0.84公顷、社区公园0.81公顷周边有大型超市、菜场，社区规模减小搬迁部分住宅结合基督教堂建设社区公园,现状,规划,方案介绍,朝阳社区中心规模：社区中心1.22公顷、社区公园0.65公顷搬迁部分住宅结合蟾园建设社区公园,现状,规划,方案介绍,教育设施调整 就近入学、用地达标小学保留6所，新建2所，撤销2所，生均用地由8平方米提升至11平方米远期在老城区外围各新建、扩建小学1所,培本小学（撤
8、销）,红峰小学（新建）,朝阳小学（扩建）,方案介绍,幼儿园保留11所，增加6所，生均用地由6.0平方米提高到11.5平方米,方案介绍,综合交通道路系统优化快速路连通主干路成环次干路成网支路加密疏通节点,方案介绍,综合交通道路系统优化快速路连通（朝阳路）,昆山市快速道路系统平面与关键节点规划,方案介绍,综合交通道路系统优化主干路震川路（优化）马鞍山路（东跨）白马泾路（南延）,方案介绍,综合交通道路系统优化次干路一横两纵中山路新闸路樾阁路跃进路疏解人民路加强娄江南北联系县后街红峰路新昆街疏解前进路,红峰路县后街新昆街,中山路,新闸路,樾阁路,跃进路,方案介绍,综合交通道路系统优化支路中心街东延果老
9、弄采莲街西园街西侧街化工厂滨河路县后街西延,中心街,果老弄采莲街,西园街西侧街,化工厂滨河路,县后街,方案介绍,综合交通轨道交通线调整S1线、S3线S1设人民路、前进路S3设人民路、铁路昆山站,S3线,S1线,铁路昆山站,前进路站,人民路站,方案介绍,综合交通公共交通BRT前进路公交线路覆盖盲区11路，合兴路团结新村地区优化线路2路，不走人民路，走跃进路公交场站首末站保养场中途站,BRT,11路,2路,保养场,首末站,首末站,方案介绍,综合交通静态交通策略引导泊位“从紧供给”加强外围换乘适当提高公共停车设施比例价格调整鼓励单位配建对外开放总量供应保留现状11处新增规划17处改造规划1处泊位新增
10、3488个,规划控制引导土地使用管理城市五线控制,规划控制引导,土地使用管理促进土地复合高效使用，保障土地使用的灵活性，规划地块用地性质可在相容性许可范围内按照有关规定进行变更，新增4类用地。CrCbCrb Bcu,规划控制引导五线控制,城市绿线结合水系组织绿化体系，增加社区公园公园市级社区级街头绿地防护绿地绿化缓冲带,规划控制引导五线控制,城市蓝线尽量保持原有水域面积结合水塘布置绿地公园两侧沿线尽量控制宽度,规划控制引导五线控制,城市紫线文物保护范围建设控制地带,城市黄线补充市政用地公交首末站变电站垃圾转运站公交保养场消防站完善市政管网,规划控制引导五线控制,指标体系确定开发强度停车配建,基
11、本思路,地块拆建比,保留地块,地块容积率,政策制定,经济平衡、保障基本盈利,指标体系确定开发强度,规划方案,整治地块,更新地块,城市设计,交通引导,优化、提升,指导,相关经验,经济测算平衡法通过经济测算，得出不同区位条件下进行地块改造，达到经济平衡所需的拆建比在拆建比基础上，结合地块实际情况及其它控制要求，推算地块的开发强度（容积率）等指标,开发总投入利润率总产出总投入(P1P2P3P4FP5P6)ARSFA(P1P2P3P4FP5P6)A 进行多项式变形可得出：F(P1P2P3P5P6)(1+R)/S-P4(1R)P1土地出让价格、P2土地征用费用P3动迁安置成本、P4建安成本P5基础设施建
12、设费用、P6开发费用R法定利润率、S销售价格A总用地面积F拆建比(保证不亏损情况下的最小值),指标体系确定开发强度,规划容积率（保留建筑面积+拆除建筑面积拆建比）/规划地块面积,案例商业地块总建筑面积10780m2拆迁成本=土地出让成本P2+动迁安置成本P3=12000元/m2土地竞标成本 P1=12000元/m2建安成本 P4=1500元/m2基础设施建设费用P5=100元/m2开发费用P6=开发成本的5%10%销售价格S=18000元/m2法定利润率R=10%拆建比F=1:2.2,F(P1P2P3P5P6)(1+R)/S-P4(1R),指标体系确定开发强度,案例居住地块总建筑面积42303
13、m2拆迁成本=土地出让成本P1+动迁安置成本P3=9000元/m2土地竞标成本 P2=6450元/m2建安成本 P4=1500元/m2基础设施建设费用P5=100元/m2开发费用P6=开发成本的5%10%销售价格S居住=10000元/m2、S商业=16000元/m2法定利润率R=10%拆建比F=1:1.78,F(P1P2P3P5P6)(1+R)/S-P4(1R),指标体系确定开发强度,昆山市不同类别地区拆建比控制引导,指标体系确定开发强度,现状地块容积率,经济平衡下的容积率,指标体系确定开发强度,指标体系确定保留地块维持现状改造地块已有规划地块落实规划指标无规划方案地块市场开发类以经济测算得出
14、开发强度为依据，综合考虑交通、城市形态等因子研究确定市政公用、公益类参考规范相关城市经验,规划地块容积率,指标体系确定开发强度,高度分区控制高度控制南高北低高层分布三横一纵娄江两岸沿人民路沿前进路沿朝阳路,规划地块高度控制,指标体系确定高度分区,指标体系确定,容量指标支撑体系对现状保留地块建设强度分析已有城市设计方案经济分析相关城市经验国家法规、规范,交通承载能力预测 路网方案确定 路网容量测算 可提升道路交通量 地块配建停车数 地块开发强度,指标体系确定停车配建,校核,交通承载能力预测路网容量测算 老城区路网高峰小时容量测算值约为36000pcu,指标体系确定,交通承载能力预测地块划分 根据
15、规划路网的自然分隔，将规划范围划分为111个地块,交通承载能力预测地块交通容量分析 综合考虑地块通行能力、地块用地性质、地块区位等条件，测算地块交通容量,各地块交通容量图,指标体系确定,交通承载能力预测地块配建停车数结合城市综合交通发展政策，并参考地块用地性质、开发程度以及周边围合道路等级等因素，测算地块配建停车数,指标体系确定,交通承载能力预测配建停车指标确定,为体现出老城区开发强度的差异，对老城核心区的配建停车标准进行强、中、弱三种控制强度的比较分析。,核心区,指标体系确定,交通承载能力预测开发强度估测,强控=2.71,中控=2.46,弱控=2.24,指标体系确定,交通承载能力预测开发强度
16、分析,强控（远期）：轨道交通形成、公共交通发达、小汽车发展有效控制,中控（近期推荐）：公共交通健康发展，小汽车发展与公共交通良性竞争,弱控：公共交通发展较好，小汽车快速增展，二者竞争过度,指标体系确定,四、经济测算,经济测算,老城区改造经济构成投资估算动迁成本 整治成本建设成本道路广场绿地景观公益设施市政设施管理费用银行利息其它收入估算土地拍卖租金财税社会效益,地块改造方式图,经济测算,老城区改造经济构成投资估算56.3亿 元收入估算62.4亿元,改造收入估算一览表,改造投入估算一览表,结论：基本维持经济平衡,汇报小结现状疏理方案介绍指标体系经济测算下步工作方案确定指标确定分图图则成果论证,用地规划图,谢 谢！,方案介绍,规划方案,用地现状图,用地规划图,
