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1、关于建筑风格的思考（一）,合美策划 项目研究,未来花园洋房案例研究,CONTENTS,目录,一.项目概述二.项目区位三.业态分布四.户型配比五.卖点分析六.SWOT分析七.户型分析八.优化建议,项目概述,本案周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等不利于居住的设施,道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地铁6号线进入运营均提升本案的交通体系,项目区位图,复式高层区(底层全部为商业）,传统高层,多层花园洋房区,会所,红线范围,乐活公园,项目业态分布,项目整体户型配比,项目以小户型为主，90平米以下套数占80，面积占70.4，符合70/90标准.花园洋房套数540套，占整项目
2、的34%,花园洋房可诉性卖点分析,赠送面积，每种户型均有附加面积赠送，附加值大大提高；功能空间布局合理，并倡导花园式生活，增添花园、露台、大面积阳台等休闲空间；空间尺度大，花园洋房讲求大面宽，阔绰生活。,建筑外立面分析:花园洋房以强调横向线条，使情景洋房 的亲切感大增，增强了洋房的别墅感与尊贵感。,strengths,weaknesses,opportunities,threats,70/90背景下低密度高档社区成熟的格林系列与知名个案未来域，开发商品牌影响力大，客户认知度高。做了大面宽设计，尤其在主卧和客厅中较通用模数大了20cm 以上，以寻求差异性和品质感。南北景观露台，增加套内面积。,本
3、项目是利用花园洋房作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。部分花园洋房半地下车库。1：0.64的车位配比对于客源定位来说相当紧张。5层室内楼梯过窄，且破坏客厅格局。1层进深长，南北不通透，布局稍显凌乱。,封闭市场的成长期，居住氛围有待培养。周边生活配套设施匮乏，环境不利于塑造高端形象。周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等不利于居住的设施。,“半价面积”的淋漓运用，利用凸窗、挑空、阳台、地下室、露台等不算或算一半面积的部位来增强性价。花园洋房的二层在传统设计中附赠一个露台作为卖点。除此之外将地 下室的一部分归属到二层，并借此塑造出了二层单独入户的
4、方式，以提升二层的品质和价值。交通道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地铁6号线进入运营，距地铁6号线仅200米。,花园洋房SWOT分析,花园洋房户型分析,主力户型：三房、四房特征分析：高附加值：每户都有大面积的赠送（三至五层赠送大露台、一层二层赠送地下室）；每户有最佳的景观朝向和日照朝向，南北通透的布局；大面宽，短进深，在90平米的三房内拥有4.5米大面宽客厅，主卧面宽3.8米;L型厨房、动线简明;逐层向上面积减少，进深变短;,“负”一层（80+63地下室）,地下部分不等同于普通地下室。该花园洋房将1楼地基抬高，地下部分相当于1层高度。,1楼花园独立楼梯通往地下庭院部分2间房源归1楼业
5、主所有,1楼北入口地下通道：（地下北面两套房归2楼业主所有）,花园洋房项目户型具象分析,一层赠送80平米2.8米层高地下室，及三个室外花园；动静分离室外单独入户，感受别墅花园式生活地下室外联花园，采光通风问题得到解决,一层 四房两厅两卫（建面145，赠送80地下室）,一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两个庭院；独特的入 户阳台带地下室的多层生活空间。,南庭院花园,北入户庭院,私属地下楼梯,二层赠送63平米2.8米层高地下室，及一个南面大露台；动静分离室外单独入户，感受别墅花园式生活南北通风较差，布局稍显凌乱地下室外联花园，采光通风问题得到解决,二层 四房两厅两卫（建面150，赠送63地下
6、室）,二层：上海首次出现 2楼也有地下室和庭院的产品，地下有一个 23平 方米左右的下沉式的庭院，朝南的两个卧室外连接了 23平米左右的超 大露台。,赠送大露台,南露台入口,南露台,北工作阳台,专属地下楼梯通道,北工作阳台外立面,动静分离卫生间干湿分离南北通透，北面有工作阳台,三层 三房两厅两卫（建面115，赠送33南北双露台）,动区,静区,露台,露台,三层：115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三 房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花 园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。三房两厅拥有南北双 露台，加在一起有 34个平方米。,南露台,北工作阳台,北
7、露台,动静分离卫生间干湿分离面宽宽，进深短南北通透三房朝南,四层 三房两厅一卫（建面89，赠送26南北双露台）,三房两厅一卫拥有南北双露台，加在一起有 27个平方米之多，但它的面积只有 89 平米，市场内无人可比。,四层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均 向南，并且赠送了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整 体远超越其它常规竞争户型。,北露台预留洗衣房机位,南露台入口,南露台,五层 三房两厅一卫（建面89，赠送40屋顶花园）,动静分离卫生间干湿分离面宽宽，进深短南北通透,五层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间 均向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功 能性，整体远超越其它常规竞争户型。,屋顶花园入口,花园洋房产品优化建议,
