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1、1,书名：房地产估价作者：窦坤芳 郑培春ISBN：978-7-111-22098-5出版社：机械工业出版社,2,房地产估价,3,A、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本概念理解适用范围及条件掌握市场比较法操作程序和技巧 B、本章教学重点交易实例的收集与可比实例的选取C、本章教学难点因素修正综合计算,第三章市场比较法,4,第一节 市场比较法的基本原理,市场比较法的概念市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。最直观、更可靠，最能反映
2、房地产估价实质的估价方法是市场比较法。采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。,5,市场比较法的原理及其条件市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件：1）充裕、可靠的市场交易资料。2）市场资料与待估房地产具有相关性。3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致。4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。,6,市场比较法的适用范围及条件 市场比较法适用的对象：房地产市场发达、活跃和完善的地区，具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。不适用的情况：没有房地产交易的地方
3、在农村等房地产交易较少的地区某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙市场比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。,7,市场比较法的优缺点优点可归纳为：简单；可靠；分析方法明确；市场资料收集较易。局限性：由于事实上没有完全相同的物业，交易实例与待估房地产之间均有相异之处，无论所搜集的资料如何精细，在比较中仍需依赖个人的判断能力以及经验作出评估。个人能力的强弱影响评估的结果。评估必须在充裕的市场资料的前提下进行，缺乏交易实例或者交易实例不足时，都会影响评估的进行。交易实例与待估房地产之间要作比较调整，若调整过多，这种方法
4、的可靠性亦随之降低。,8,第二节 市场比较法操作,运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：交易实例的收集；可比实例的选取；建立价格比较基础；交易情况修正；进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。下面将对各个步骤进行详细阐述。,9,交易实例的收集1搜集交易实例的途径1）政府部门。2）报刊、网络资源。3）房地产交易会。4）业内同行。5）房地产出售者。6）其他途径。,10,搜集交易实例的内容在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括：交易双方的基本情况和交易目的；交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境景观等；成交价格；成交日期；付款方式；交易情况
5、，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。,11,可比实例的选取选取可比实例时，具体可按下列原则进行：1）物质的同一性或类似性。2）估价目的一致性。3）地点的同一性或类似性。4）时间的接近性。5）交易情况无反常性。,12,实际选取可比实例可具体分为下列9个方面：1）可比实例所处的地区应与待估房地产所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。2）可比实例的用途应与待估房地产的用途相同。3）可比实例的建筑结构应与待估房地产的建筑结构相同。4）可比实例的权利性质应与待估房地产的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。5）可比实例的规模应与待
6、估房地产的规模相当。6）可比实例的档次应与待估房地产的档次相当。7）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。8）可比实例的成交日期应与待估房地产的估价时点接近。9）可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。,13,建立价格比较基础建立价格比较基础具体包括下列5个方面：统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。,14,交易情况修正含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。特殊因素：1）特殊利害关系人之间的交易。2）特殊动机的交易。3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。4）交易双方或某
7、一方有特别动机或偏好的交易。5）特殊交易方式的交易。6）交易税费非正常负担的交易。7）受债权债务关系影响的交易。,15,交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格交易情况修正系数正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格交易情况修正额正常价格,16,交易日期修正1.利用价格指数进行修正采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格 在估价时点时的价格采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格成交日期的下时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数在估价时
8、点时的价格,17,2.利用价格变动率进行修正房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。其中，采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）在估价时点时的价格,18,房地产状况修正1.房地产状况修正的含义和内容房地产状况修正是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象的房地产状况下的价格。经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象的房地产状况
9、下的价格。房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。,19,2.房地产状况修正的方法房地产状况修正的方法有百分率法、差额法和回归分析法。在实际估价中，常采用百分率法进行房地产状况修正，一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格或者可比实例在其房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格式中或房地产状况修正系数。,20,具体进行房地产状况修正的方法，有直接比较修正和间接比较修正两种。直接比较修正一般是采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。如果可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产
10、状况，打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为修正价格的比率。如果采用直接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。,21,间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：上式位于分母的括号内应填写的数字，为可比实例房地产相对于标准房地产的得分；位于分子的括号内应填写的数字，为
11、估价对象房地产相对于标准房地产的得分。,22,3.房地产状况修正应注意的问题1）可比实例房地产状况应是可比实例房地产在其成交日期时的状况。2）进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。,23,1.综合修正计算公式估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种：（1）直接比较修正公式,24,（2）间接比较修正公式2.决定估价结果简单算术平均数加权算术平均数中位数法众数法其他方法,25,2.决定估价结果简单算术平均数加权算术平均数中位数法众数法其他方法,26,小结,27,第四
12、章成本法,A、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握成本法基本概念理解成本法的适用范围及条件掌握成本法基本公式的计算能正确运用成本法估价B、本章教学重点建筑物减价修正额的估算方法C、本章教学难点建筑物的重新购建成本与折旧方法,28,第一节 成本法的基本原理,成本法的概念成本法又称逼近法、原价法，是求取待估房地产（估价对象）在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向求取待估房地产的价值。成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。,29,成本法的
13、适用范围 特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。单纯建筑物独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本，不能用实际成本,30,运用成本法估价的一般步骤是：搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料；估算重新购建价格；估算折旧；求取积算价格。已有房地产成本估价法公式已有房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧（4-1）已有建筑物价格建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧（4-2）,第二节 成本法估价的基本公式,31,1.重新购建价格（1）重新购建价格的概念（2）重新购建价格的求取
14、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。注意：土地成本的求取若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。建筑物重新购建价格求取方法：A建筑费+其他费用+正常利润B承包商的建筑费+发包的负担的附带费,32,建筑物重新购建价格类型：重建价格：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。重置价格：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。理论：直接法、间接法实际操作中，不同直接
15、、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有：1）单位比较法2）面积比较法3）成本指数法。4）数量调查法,33,2.建筑物的折旧(1)建筑物折旧概述定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。实际估价中，它可分为3种折旧：物质折旧自然经过的老朽正常使用的磨损意外的破坏损毁延迟维修的损坏残存功能折旧：功能上的折旧的减价经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价,34,(2)建筑物折旧的求取方法1)直线折旧法直线折旧法是最简单的和应用得最普遍的一种折旧方法，简称为直线法，它以建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等为基础。2)实际观察法估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物
16、在物质方面，功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。,35,3)成新折扣法根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。建筑物估价时点价值=建筑物的重新建造成本建筑物的成新率实际中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步骤：用耐用年限法计算成新率初步修正调整修正4)综合法。针对以上各种折旧方法所存在的优缺点，估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧额。,36,新建房地产的成本法公式1新建房地产的估价，成本法的基本公式新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费
17、+开发利润（4-8）新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（4-9）2新开发土地的成本法公式新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润（4-10）,37,第三节 成本法的成本价格,1、土地取得费用征地费和“房屋折迁安置补偿费”土地使用权出让金或地价款有关土地取得的手续费及税金2、开发成本勘察设计和前期工程费基础设施建设费安装工程费公共配套设施建设费开发过程中的税费,38,3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等4、投资利息5、销售税费销售费用：广告费、代理费销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费6、开发利润,
