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1、房地产投资分析三,案例分析,业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担维修等其他费用2700元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款更为合算？,分析,租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=200011-2700=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49。显然，与其
2、靠收取租金获取4.49的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51，高于4.49的资金收益率。,一、确定性分析方法,4.净现值法 净现值法是将项目开发经营过程中不同时间所发生的资金流入和流出量用一定的贴现率折算成项目实施初期的现值，然后计算出总流入与总流出的现值差额来分析方案优劣的一种企业经济效益分析方法。该方法的分析指标为项目净现值。项目净现值就是指投资开发建设及经营阶段的资金流入现值与资金流出现值之差额。在数值上也等于开发建设及经营阶段内各计息期资金流入值与流出值之差额现值的代数和。,4.净现值法公式,4.净现值法公式
3、,式中NPV项目净现值；NPVt第个计息期现金流入值与现金流出值之差额现值；Nt 第t个计息期现金流入值与现金流出值之差；(P/F,i,t)第t个计息期的贴现因子；It第t个计息期的现金流入值；Pt第t个计息期的现金流出值；t计息期数；n计息期总数。上述净现值计算式与净现值计算式属同一式，故净现值计算也可直接从“全部投资现金流量表”中直接推算。,4.净现值法,净现值法的优点在于考虑了项目开发建设经营期内各笔资金的时间价值，对项目的净利润有明确反映。因此，该方法被广泛应用于企业经济效益分析，几乎每一项目的经济效益分析都少不了净现值指标，净现值愈大，项目净利润愈高，经济效益愈好。房地产投资项目也不
4、例外，每一个房地产项目经济效益分析中都要使用净现值指标对项目经济效益进行评价。净现值法的不足之处是贴现率不易确定。现值计算及净现值计算均少不了贴现率，那么认为贴现率取多大才合适呢？这是一个难以给出准确答案的问题。一般认为贴现率的大小取决于银行利率高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求等综合因素。贴现率取值的准确与否，对净现值指标的影响很大，尤其对长期经营项目和后期资金流量较大的项目更为明显。因此，应用净现值法对项目进行经济效益分析时，贴现率的取值要再三考虑。,一、确定性分析方法,5、内部收益率法 内部收益率法是计算项目确切盈利能力的一种企业经济效益分析方法，分析指标为内部收益率是指项目在
5、开发建设及经营期内项目净现值等于零时的贴现率。,5、内部收益率法,其表达式为：,5、内部收益率法,i内部收益率，通常记为IRR。IRR是项目净现值NPV等于零时的贴现率，也可以说是项目在动态分析中不亏不盈情况下的贴现率。如果贴现率高于内部收益率，由净现值计算式不难算出项目净现值会小于零，说明项目将亏损。如果贷款利率等于内部收益率，则贴现率一般就略大于内部收益率，导致项目亏损。因此，我们说内部收益率是项目所能承担的最高贷款利率。当贷款利率高于内部收益率时，项目净现值必定小于零，项目亏损，属不可接受项目。只有当贷款利率低于内部收益率时，项目才不致亏本或盈利。项目的内部收益率愈高，项目所能承担的贷款
6、利率愈高，风险愈小，获利愈大。,5、内部收益率法,内部收益率的另一种计算方法是试算法。首先假设贴现率为i1,计算出项目净现值NPV10；再假设贴现率为i2，计算出相应的项目净现值NPV20；则在i1与i2之间反复取值试算，必定可找出一个i使得净现值NPV等于零，这个i就是内部收益率。实际操作中，只要i1与i2相差不超过2%（最大不超过5%），可采取直插值法直接由NPV1与NPV2计算出 i而不再进行多次取值试算。,5、内部收益率法,内部收益率法是房地产企业经济分析中另一个被广泛应用的经济效益分析方法。该方法无需假定贴现率，可直接计算出项目盈亏平衡时的贴现率，以衡量贷款利率的高低。因此，内部收益
7、率法是一个很实在很可靠的企业经济效益分析方法。该方法的不足之处是计算；较复杂，无论用式 进行计算还是试算出净现值发生正负转折i1与i2的都很费时间。另一不足之处是内部收益率指标没有净现值指标易于理解。,长三角、珠三角和环渤海城市群房产投资潜力比较,城市房地产投资分析比较,分析结论,房地产价格和发展水平受制于区域经济发展水平和区域人们的收入情况，从房地产价格水平和发展程度来看，沿海地区要远远高于中国的中西部地区。本文用从三个区域的城市房价水平和居民三口之家年收入水平的比例和各区域城市家庭购买简约两居室（70平米）的年限作为判别指标来分析长三角、珠三角和环渤海城市群的房产投资潜力和风险。本文研究发
8、现，从三个区域来看，长三角地区房产投资风险最大，而珠三角地区投资风险最小；而区域核心城市和大城市房产投资风险要明显高于个区域二线和三线城市。,一、分析前沿,中国地域广大，各地房地产的发展差别也很大，而对房地产投资潜力来看也不可能一概而论，而应当分别来看待。从目前来看，沿海地区房地产发展速度要远远高于中、西部地区。而从经济区划来看，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区是目前中国房地产发展水平最高的区域，当然，这些地方也是中国经济发展水平最高的区域。,一、分析前沿,我们知道，房地产价格和发展水平一般取决于区域经济发展水平和区域人们的收入情况，从房地产价格水平和发展程度来看，沿海地区要远远高于中国的中
9、西部地区。但从全国范围内来看，各沿海地区的房产价格和发育程度也存在较大差异，本文从房产投资潜力为视角来透视长三角、珠三角和环渤海城市群的差异和投资比较优势。,一、衡量房产投资潜力的研究方法：,我们对房地产投资价值评估的模拟针对的是建立在收益还原理论基础上的现金流量贴现法。传统的收益还原法是以将来收益之资本化而得到投资房产的价格P：,a：预计投资房产每年之收益 r：还原利率而如果假定每年该类投资房产的收益和还原利率(资本化利率)每年均不相同时，则该投资房产的价格P为：,而事实上是各年的收益值与还原利率(资本化利率)确实不会相同，因此我们在进行房地产价格投资评估时可采用现金流量贴现分析的方法DCF
10、(Discounted Cash Flow)。投资房产各年贴现的现金流量均是建立在以下9个变量的基础上的，也就是说投资房产每年的现金流量的。贴现值是由以下9个变量的函数关系构成：,贴现值是由以下9个变量的函数关系构成：,二、长三角、珠三角和环渤海区域房产投资潜力比较,1长三角区域房产投资潜力透视为了获取数据的方便，我们从长三角15城市的房价水平和居民三口之家年收入水平的比例和区域15城市家庭购买简约两居室（70平米）的年限作为判别指标来分析：首先从15城市的房价水平和居民三口之家年收入水平的比例来看，见图1，我们发现，区域大城市和沿海城市的房价水平要明显高于区域其他城市，当然家庭收入水平一般来
11、说也是大城市高于中小城市，但家庭收入水平差距要明显小于房价差距，这说明大城市投资潜力和风险要大于该区域中小城市。,图1 长三角15城市房价水平与家庭年收入水平比较图,1长三角区域房产投资潜力透视,下面，我们再用另一个指标，即区域15城市家庭购买简约两居室（70平米）的年限作为判别指标来判定区域城市的投资潜力和风险水平，见图2。我们知道一般来讲，房价水平大约为家庭年收入的4至6倍时为国际惯例的家庭正常承受水平，也是判断一个地区房价是否高出人们承受力的一个主要指标。从图2可以看出，上海，杭州、南京等城市房价水平大约在城市家庭年收入的10倍以上，这说明上述地区房价已经大大超出人们的承受能力；而从嘉兴
12、、舟山等城市来看，该区域房价水平尚维持区域家庭可以承受的范围内，这些城市的房产投资价值和风险要明显好于该区域的大城市和特大城市。,图2 长三角15城市家庭购买简约两居室（70平米）的年限,分析,综合图1和图2数据，我们可以简单判断该区域大部分城市房价都处在相对区域购买力来说的高价位，房价投资潜力不大，而投资风险则明显存在，相对于区域来讲，特大城市和大城市的房产投资风险更大。,2珠三角区域房产投资潜力透视,我们从珠三角9市的房价水平和居民三口之家年收入水平的比例和区域9市家庭购买简约两居室（70平米）的年限作为判别指标来分析：从15城市的房价水平和居民三口之家年收入水平的比例来看，见图3我们发现
13、，该区域房价水平与家庭收入比例的差距要明显小于长三角地区，当然，这里不同城市之间也存在明显的差距，但差距水平也要小于长三角地区。在这里深圳、广州房价要明显高于其他地区，特别是深圳的房价摇摇领先，但由于深圳的工资水平也明显也要高于其他城市，这弥补了房价水平和居民三口之家年收入水平的比例，详见图3。,图3 珠三角9市房价水平与家庭年收入水平比较图,2珠三角区域房产投资潜力透视,用另一个指标，即区域9市家庭购买简约两居室（70平米）的年限作为判别指标来判定区域城市的投资潜力和风险水平，见图4。我们可以简单看出，该区域城市的房产投资风险要明显小于长三角地区，在这里城市房价水平大约在城市家庭年收入的8以
14、下，特别是东莞、惠州、中山、珠海和佛山等城市的比例在5以下，这说明该区域房产投资潜力大，风险小。,图4 珠三角9市家庭购买简约两居室（70平米）的年限,3环渤海区域城市房产投资潜力透视,我们也从环渤海区域13城市的房价水平和居民三口之家年收入水平的比例和区域13家庭购买简约两居室（70平米）的年限作为判别指标来分析：,图5环渤海区域13城市房价水平与家庭年收入水平比较图,3环渤海区域城市房产投资潜力透视,图5我们发现，该区域房价水平与家庭收入比例的差距也明显要小于长三角地区，当然，这里不同城市之间的差距表现的更加明显，这里青岛、天津、大连、北京房价水平与家庭收入比例要明显高于区域其他城市。这里
15、上述四城市房价要明显高于其他地区，这说明这四个城市房产投资风险较高，详见图5。,图6环渤海区域13城市家庭购买简约两居室（70平米）的年限,3环渤海区域城市房产投资潜力透视,从区域13市家庭购买简约两居室（70平米）的年限作为判别指标来判定区域城市的投资潜力和风险水平来看，见图6，我们可以简单看出，该区域城市的房产投资风险要明显小于长三角地区，但青岛、天津、大连、北京投资风险较大，在这个区域各级城市可以明显分为三个层次，第一层次是青岛、天津、大连和北京，这四个城市房产价格已超出了该区域家庭的正常购买能力；而石家庄、秦皇岛、保定、唐山、烟台和济南基本处在家庭正常购买能力的上限；而淄博、威海和东营
16、尚处在家庭正常购买的限度内。这也说明，在该区域，除了第一层次的四城市外，其他城市房产投资风险不大。,三、结论一,从长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房产投资潜力和存在风险来看，长三角地区风险最大，而环渤海地区除青岛、天津、大连和北京外，其余城市房产投资风险不大，而珠三角地区城市在三个区域里房产投资潜力最大，风险最小。,三、结论二,就每个区域来看，各区域核心城市和首位大城市，房产投资风险要明显大于周边二线城市和三线城市，就二线和三线城市投资风险来看，珠三角城市要好于环渤海城市群城市，而长三角二线和三线城市炒作程度更高。,三、结论三,从目前来看，上海、杭州、青岛、南京、天津、大连、北京、宁波、广州、南通等10城市在上述三个区域房产风险最大，最不具投资潜力。为了减少风险和取得预期更大的投资收益，建议房产投资尽可能选择上述地区的二线或三线城市，总的来看，珠三角地区房产投资风险最小，而长三角地区房产投资风险最大。,研究参考资料,略,课后思考,1.说明房地产确定性分析包括哪些方法及各方法的主要适用前提和主要内容？,
