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1、中国工业地产发展现状及趋势分析伴随新兴工业的发展，以及各地政府对于新兴工业的高度关注，工业地产的升级、细分化趋势明显，生物医药、工业互联网、AL数字创意、新能源汽车、大数据、航空工业、电子商务等垂直领域工业地产逐渐成为工业发展的主导载体。工业地产也成了中国房地产市场中一个重要而独特的分支，为企业提供生产和经营场所，为就业机会增加和产业升级创造条件，推动经济繁荣和社会进步。本文通过对工业地产相关理论研究及现状分析，深入研究工业地产市场的需求情况，研判未来发展趋势，为工业地产开发者提供有价值的见解和决策支持。一、工业地产的定义及产业链分析传统的工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地及该类土
2、地上的建筑物和附属物，是别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地。在新经济、新型工业化背景下，工业地产是指以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异,可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区,如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。在我国，工业房地产业的土地批租期限为50年。工业地产的盈利性主要是为工业生产提供场所，能够维持工业领域的正常发展，主要涉及开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商
3、合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费，小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。二、工业地产发展历程工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。第一阶段（1979L984年）：从出口特区到工业园区，工业园区的产业起点低，多以“三来一补的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务。第二阶段（19842003年）：初创探索与经验推广，分为前十年（1984-1992年）和“后十年（1992-2003年），前十年以大连
4、经开区、东湖高新区等“一代园区的成立为标志，在扩大外贸、吸引外资、引进技术等方面下大力气；后十年产业园区对外开放和招商引资快速发展，二代园区也逐渐形成和发展。第三阶段（20032006年）：为整顿阶段，2003年国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知发布宣告工业地产迈入规范经营阶段；随着国家对园区优惠政策和管理权限的调整，行政权力逐渐集中到上级主管部门，园区的管理权限缩小，园区逐步形成三种管理模式，政府主导型、企业主导型、政企结合型。第四阶段（2006年2017年）：市场化转型与升级创新，分为前五年（2006-2011年）和“后五年（2011-2017）,前五年出现PPP雏形的探索和粗放
5、经营向规范经营升级的两种趋势，完成了从姓地到姓企的转变；后五年（2011-2017）,伴随招商引资和优惠政策效应的逐渐减弱，推进产城融合的推进，工业地产逐渐转型升级，实现从增量到存量的盘活。第五阶段（2017年至今）：在房地产市场遇冷，以及新基建浪潮的推动下，工业地产赋予全新的历史使命。三、工业地产的开发模式工业地产常见的开发模式主要有如下四种：1 .工业园区开发模式工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工
6、业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。其主要特性表现为：此类工业地产开发均是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。2 .主体企业引导模式主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土
7、地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。3 .工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合理利润的地产开发模式。4 .综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设
8、的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。四、工业地产市场供需现状分析L土地市场总体供需分析(1)土地市场供求面积分析在市场大环境遇冷背景下，2022年全国土地成交情况整体延续2021年下半年遇冷态势，土地市场成交规模较2021年有明显下滑。2022年全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿平方米，同比下降14.73%；成交建筑面积18.88亿平方米，较2021年下降了9.27%,各线城市推出、成交规模同比走低，土地出让金收窄明显。分能
9、级城市来看，各能级城市土地成交建面均不及去年水平，成交建面超过2000万平方米的城市仅两个，分别是西安和成都。其中，西安以2170万平方米的成交建面位于榜首，较去年微涨3%；其次是成都，成交体量达2075万平方米，同比下降13%。排在第三位的是徐州，成交量为1964万平方米，规模较去年略有上涨，长沙和潍坊则分别排在第四、五位。(2)土地出让收入与价格分析受上海等一线城市供地质量提升的影响，土地出让收入及溢价率下降。2022年全国国有土地使用权出让收入66854亿元，较2021年下降23.3%。从各省土地出让收入情况来看，2022年，出让收入居前十的省份包括江苏、浙江、山东、广东、四川、上海、湖
10、南、安徽、福建和湖北，其中江苏为10690亿元，破万亿，其余有7省破2500亿元。从土地出让均价看，受土拍市场遇冷及重点22城“集中供地”新政影响，2022年出让土地均价为2177.65元/平方米，同比下跌23.2%；近十年，全国土地出让均价前九年虽有波动，但总体保持增长态势，在历经峰值2021年2835.54元/平方米之后，2022年下跌至2177.65元/平方米，土地出让价格恢复至五年前水平，2013-2022年全国土地出让情况见表Io从土地溢价率看，2022年全国300城各类用地的平均溢价率为3.09%,较上年下降6.74个百分点。以2022年22个热点城市溢价率来看，仅有深圳的溢价率为
11、10.02%,其余城市仍处于2021年以来的较低位置。可见全国大多城市土地市场有所降温。表12013-2022年全国土地出让情况年份土地出让收入（万亿元）土地出让面积（万公顷）出让单价（元/平方米）20134.1336.71124.4120144.2627.181567.5520153.2522.141470.0520163.7520.821799.0920175.2122.542309.6320186.51262503.692019（增长11.4%）测算7.2527.92598.5720208.4131.52671.1720218.7130.72835.5420226.6930.7Z7件产备
12、注:1 ）土地出让收入来源于财政部统计数据2013-2022财政收支情况；2 ）土地出让面积来源于中国自然资源统计公报。3 .工业用地市场供需分析（1）工业用地供求面积分析党的二十大报告阐明，把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。推进新型工业化建设高水平现代产业体系，离不开空间载体的支撑，产业园区发展将迎来重大机遇。2022年，工业用地推地力度上涨，推出、成交均上升，全国300城共推出工业用地规划建筑面积IL32亿平方米，同比增长13.8%；共成交工业用地1043亿平方米,同比增长16.8%。企业在合作主体上更趋多
13、元化，标杆企业加大行业布局，公募RElTS破百亿，产业园区已成为公募RErrS重点发行对象，由此可见，未来产业园区市场存在较大发展空间。（2）工业用地成交规模与价格分析工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。以全国300城为例，2022年，工业用地规划建筑面积为11.32亿平方米，成交建筑面积10.43亿平方米，工业用地成交价格286元/平方米，较去年下降9.78%2013-2022年工业用地成交情况见表2。从平均溢价率看，工业用地平均溢价率为1.83%,较2021年小幅下降0.18个百分点，表明工业土地整体市场平稳，价格没有明显上涨。表22016-2022年全国300城工业用地成交情况年份工
14、业用地规划建筑面积（亿平方米）工业用地成交建筑面积（亿平方米）工业用地成交楼面价格（元/平方米）20139.318.18233.420147.996.67235.220157.485.97247.420166.925.97274.320177.366.29277201897.727920198.77.528720209.67.928320219.988.76317202211.3210.43L业!l备注：数据来源于国家房地产信息中心4 .工业地产市场供需分析近年来，在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，我国工业地产行业稳步发展，开发规模在
15、经历2020年最高峰之后转增为降，销售面积在2021年之后逐渐减少,平均售价在2017-2018年达到峰值,从2019年开始逐渐下滑。在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼，据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，截至2022年，我国的城镇化率达到64.7%。届时，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。(1)“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色
16、发展”的空间格局基本形成。近年来，随着各地工业地产建设的繁荣，我国工业地产建设在区域分布和建设模式上取得了一定的特色。从区域分布来看,环渤海、长三角、珠三角地区凭借其雄厚的产业基础，成为中国产业地产建设的聚集区。借助沿江城市群联动发展势头，沿江中心区大力发展工业地产建设。目前，“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局基本形成。(2)开发规模逐渐放缓。工业地产与工业密切相关，中国“十四五”规划提出，2025年战略新兴产业和数字经济核心产业增加值占GDP的比重将分别提升至17%和10%o中国经济的转型升级将推动工业地产需求的快速增长。2020年以前，工业地产行业的市场规模增速较快，除
17、2020年增速5.4%之外，其他年份平均增速在10%以上。2021年开始，工业地产开发规模逐渐放缓。2022年，我国以工业地产为主的其他房地产开发投资额达16311亿元，同比下降9.43%；新开工房屋面积21077万平方米，同比下降36.49%o（3）销售面积小幅下降。在国内工业地产销售面积方面，2021年之前工业地产的销售面积一直保持上升的趋势，市场需求较高。受疫情、市场变化、房产政策基调转变影响，我国工业房地产销售市场形势严峻，2022年我国以工业地产为主的其他房屋销售面积9703万平方米，同比下降7.41%；销售额为3906亿元，同比下降18.749L（4）工业地产平均售价有所下滑。工业
18、地产的价格增长幅度相对有限，2017-2018年工业地产销售价格处于峰值，2019年开始平均售价开始下滑，2021年平均销售价格为4587元/平方米，2022年以工业地产为主的其他房屋平均销售价格4026元/平方米，较2021年下滑12.24%o2013-2022年工业地产销售情况见表3和图1。表32013-2022年工业地产销售情况年份销售面积（万平方米）销售总额（亿元）销售单价（元/平方米）20133475170649072014387820085177201539151897484520165170249848322017702537685364201873913954535020197
19、51838155074202085864110478720211048048074587202297033906r诟备注：数据来自统计局公布的全国房地产开发和销售统计报告图12013-2022年工业地产销售情况五、工业地产的竞争格局分析1 .市场主要竞争主体分析中国工业地产参与主体越来越多元化,主要分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。具体来看，介入工业地产的品牌房企，既有保利、中铁、首创等央企或国企背景的地产企业，也有碧桂园、远洋、绿城等民营房地产企业；介入工业地产的制造业企业，有三一集团、中集集团、华立集团、海尔集团等企业;金融资本类企业有弘毅投资、华平资本、华
20、融集团、基汇资本等企业；电商等其他企业有京东、乐视、东百集团、菜鸟网络等。2 .各竞争主体在市场上的地位从目前工业地产的行业参与主体来看，参与工业地产开展运营的主体较为多元，既包括专业的工业地产运营商，如华夏幸福、华南城集团等，也包括知名的房地产企业，如碧桂园、中国金茂等，还包括实业企业，如招商局蛇口工业区、武汉东湖高新集团等。在过去一段时间，工业地产在房地产模式受阻、工业用地新政推行等一系列因素叠加之下，整个行业发生极大的变化。一是以华夏幸福PPP模式推动下的房地产模式逐渐落幕，目前虽有联东集团、中南高科为代表的厂房高周转模式成绩不错，但这是制造业回流大背景下产生的辉煌，未来传统的工业地产模
21、式会逐渐陷落。二是招商蛇口、张江集团、中新集团等一批工业地产龙头运营商打造以产业运营为核心驱动下的商业模式与行业变革方向基本相同，能够切中地方政府核心诉求、满足产业企业需求，目前保持领先地位。尤其是招商蛇口通过在市场化发展中迅速而精准的战略转型。从双碳战略、数字化转型到园区板块的轻重并举、一地一园特色化的产业园区运营模式，正逐渐夯实自身的领跑优势。三是资本方、细分领域龙头企业、产业运营商等新势力强势入场，占据一席之地。资本方将目光从物流地产转向产业园区，主推国际陆港、生物医药、集成电路等特色产业园建设，实现产品到运营的转化，影响工业地产行业发展，主要以基汇资本、安狮资产、康桥资本等为代表；细分
22、领域龙头企业因本身需要相应的办公、研发、生产等工业用地，以带产入园的模式启动园区布局，吸引下游供应商入驻，主要以海尔、千健等为代表；产业运营商则是以特定产业方向打造推动产业发展的核心运营能力，让园区与产业运营商的黏性更强,完善区域产业生态，促进当地工业总产值上升。3 .工业地产提升竞争力策略分析随着产业园区时代的变迁，行业发展逻辑的更迭，涉足工业地产企业逐渐多元化，行业内的兼并重组也愈趋激烈，呈现智慧化、专业化、资本化、综合化发展趋势，未来工业地产市场竞争会愈来愈激烈，提升核心竞争力才是在市场竞争格局的关键。策略一：根据企业自身经营范围和服务领域，明确产业定位，从品牌建设入手，以客户为中心，从
23、客户的需求和体验出发，优化企业形象和服务标准，提升客户对企业的信赖度和忠诚度。策略二：迎合工业地产发展趋势，科学配置建筑功能，提供符合客户需求的多样化产品和优质服务，满足不同租户和客户的需求，并对目标客户的分析与跟踪，不断迎合客户需求。策略三：进行技术创新和数字化转型，应用先进的技术和数字化解决方案，提供智能化的设施管理、监控和安全系统，提高租户的生产效率、安全性和便利性，使工业地产具备创新和竞争优势。策略四：建立强大的合作伙伴关系，注重工业企业、政府、媒介和工业地产企业的合作与沟通，建立四方合作的产业链，共同推广和营销工业地产，扩大市场份额，增加租户和客户的数量，提高工业地产的竞争力。策略五
24、：根据市场要求、客户需求和自身实际情况，采取灵活创新营销的方式和手段，比如通过线上营销、产业协会和展览参与、直接营销和推广、广告宣传、微信公众号等方式打破市场竞争的僵局，提高市场覆盖率和客户转化率。六、工业地产的市场需求分析工业地产扮演着承载生产力和推动经济增长的重要角色，伴随经济发展、科技进步和环保意识提高，工业产业结构正经历调整和升级,传统产业转向高附加值、技术密集型产业，新基建、大数据、电子商务等新型工业成为工业发展的主导，未来这两大产业成为工业地产的主要市场需求。1 .新兴产业发展需要的产业配套。在技术和知识越来越成为重要生产要素的当下，以重大技术突破和重大发展需求为基础的新兴产业，正
25、成为新的经济增长点。当前正处于大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的新形势，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业均需要地产的支撑服务，且不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式。具体可以从以下几个方面创新，一是融合住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种要素，发展综合体和城市更新，为新产业提供多元化的支持服务；二是为创新型产业和科技企业提供办公场所、研发中心、孵化器、共享空间等配套设施，打造专门的创意园区和科技园区；三是结合文化艺术、创意产业和旅游业的发展，打造具有独特文化内涵和创意氛围的文化创意园区、艺术中心、创意街区等地产项目；四
26、是针对新产业对灵活空间需求的特点，开发可拆卸的厂房结构、可调整的空间分割、可扩展的用地规划的灵活多变的工业地产。2 .传统产业转型升级需要新的建设服务。目前无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是工业地产发展的机遇，也对工业地产提出了新的需求。新需求可以汇总为以下几个方面：一是生产厂房升级需求，比如引入智能制造、自动化设备和先进的生产工艺等；二是引入灵活的办公空间、共享设施、会议和培训场所的现代办公设施需求；三是引入食堂、员工住宿、商业服务等提高员工舒适度的生活配套设施。七、
27、工业地产的发展趋势随着中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求趋势不会改变，正迎来全新发展浪潮。一方面发挥国家高新技术产业开发区的产业聚集作用，带动多个国家创新型产业集群发展；另一方面完善工业地产融资渠道，稳步推进RElTS融资。伴随着中国经济,尤其是制造业的飞速发展，中国工业地产市场前景广阔。结合市场和政策双重条件来看，中国工业地产发展前景主要呈以下几个态势：L价格优势明显，未来有上升空间。从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内
28、工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。同时工业用地的批租环节日益市场化、规范化，工业用地的资源有限性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。2 .更广阔的升值潜力与投资价值，将持续开发。首先，工业地产具有其他物业所不具备的天然优势。尤其在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要中提出“十四五”时期城镇化率要提高到65%,在2035年要达到75%、2050年达到80虬随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。因为从投资角度来看，工业地产具有超越
29、地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。3 .更紧凑的供求关系，工业地产需求不断上升。当前中国工业物业地产需求已然不断上升，但国内供应短缺，尤其近几年物流行业的飞速发展，造成物业存储仓库严重供应短缺。中国目前仓库面积数量仍然无法满足需求。伴随产业政策环境利好，悄然推高了工业地产的投资热度。随着“大众创业、万众创新”的热潮，工业地产的投资价值正逐步显现。4 .城市化进程推进工业地产从市中心向城郊迁移。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，造成了城市郊区厂房热的出现。城郊市场具有土地价格优势、产业原料优势、人
30、力资源优势等区位优点，在前几年不少工业地产布局城郊市场，通过前期的付出，不少城郊市场开始展现出产业亮点，发挥出产业潜力，释放土地价值。5 .新兴产业兴起，工业地产土地利用效率提升。新兴产业是工业地产领域的宠儿，也是工业地产未来发展的核心。新兴产业有半导体、大数据、碳基新材料、光电、特种金属材料、先进轨道交通装备、煤机智能制造装备、节能环保、光伏、智能网联新能源汽车、通用航空、现代医药等新兴产业，具有高附加值、高土地利用效率的特点，新兴的产业会获得产业园区的青睐，预计未来会形成一批以新兴产业为代表的产业集群。八、结语在当前产业转型升级的大背景和利好政策的助力下，工业地产行业发展具有稳健的基础和动力，工业地产供求长期来看将稳定增长。可以肯定的是未来工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。为适应经济社会发展需要，各地方政府在促进产业聚集、经济发展、解决就业的同时，认真贯彻落实有关产业政策，加强对工业地产项目的指导和服务，结合区域产业规划制定相应鼓励支持工业地产的政策和措施,推进服务升级，提升服务效率，切实推进工业地产发展。
