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1、目录一、地块投资环境二,区域市场妫利项月建汶万五、。蹶坪f建议用心更好房让家更美好缪盘辉集回夕 N RAblANCE 0ROUP核心结论战略契合度：地块位于北辰/红桥交界，临近公园和北运河，居住环境优越，地块周边道路待完善，交付时具备通行，临近环城快速/京津公路，2公里达到地铁1号线本溪路站，800米到达在建4号线天穆站（2024年底试运营）；宗地规模适中，符合集团云著系标准化定位，整体符合集团和公司发展战略。产品定位【刚改】产品，主力户型【89、105。新经济节点八里台用F更好房让家更美好竞拍规制竞买规则：【现场竞拍】，【限地价+摇号】吴咀2号地块：该地块挂牌出让竞买报价设置最高限价为108
2、000万元（溢价14.89%）,当竞买报价达到最高限价时，转为摇号，具体操作程序待定。第二批次现场竞拍时间初定9月11日（周六），摇号初定9月12日（周日），竞拍结束后未获取企业可申请退保证金，退款时间基本在9月13日（周一）。事项说明：1、轨道Z2控制线位于地块西侧，控制线内用地不得规划建设任何建构筑物，紧临地铁一侧的住宅做好加固降噪措施，减少后期地铁运营振动噪声等环境影响。2、地块南侧佳庆道预计22年下半年完工，提升周边社区配套。其余规划路预计项目交付时具备通行。3、服务设施地块与住宅地块整体出让，未来可实现地下管网互通。4、地块与西侧的北运河已经实现50米退线，后续规划方案报批基本无特殊
3、要求。5、近一年板块内暂无供地计划。6、地块已完成考古和地下管网测绘调查，基本无不利因素。1.1宗地主要指标天津吴咀2号地块规划指标建设用地面积（M2）55567.4规划用途居住容积率2.3计容建面（M2）104500商品住宅建面（M2）93372商业服务网点建面（M2）927回购安置房建面（M2）/其他配建（M2）12386（幼儿园7327平,托老所3000平等）限高（M）54建筑密度（%）20%竞买保证金（万元）18800保证金截止期限2021年9月8日16:30挂牌起始价（万元）94000起始计容楼面价（元/M2）起始可售楼面价（元/M2,含契税）899510658提交竞买申请截止202
4、1年9月6日16:30挂牌竞价截止期限2021年9月10日挂牌条件说明1、中心城区商品住房及公共建筑项目全部采用装配式，全装修比例达到100%；2、地上总建筑面积的30%部分不低于绿建二星级，全装修。用心走好房让家更美好1.2宗地付款周期吴咀2号地块人民币付款周期付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）第一笔2021年9月报名保证金18800第二笔2021年10月款50%成交价/2保证金第三笔2021年12月土地余款成交价/2备注：签订出让合同后1个月内支付土地款的50%,3个月内付清全部土地款。用心走好房让家更美好113规婀件解读规划条件解读北辰吴咀2号地块总体指标1I停车Irl开发强度：A
5、地块住宅用地，用地面积40773.1 m容积率2.3 ,绿地率40% ,建筑密度20% ,限高54米B地块服务设施用地，用地面积9159.2 容积率0.8 ,绿地率40% ,建筑密W度30%C地块服务设施用地，用地面积5635.1曲，建筑面积3400曲，绿地率40% ,建筑密度30% 应满足天津市建设项目配建停车场（库）标准要求。I商业公租房/无偿移交洞业服务网点面积不小于927 f 1I无设教育配套施II幼儿园7327.4 m1其他酉BS3000m养老所，400nf邮政所，居516疔，物业37InL警务室22m,公厕100rn,天际线要求II其他政府要求和影响规划的L住宅配建100%充电停车
6、位条件。2、海绵城市、装配式按规范要求执行。3、绿建二星。4、沿河天际线满足大运河天津段国土空间管控细预售节点根据要求：正负零取预售证。因素I则北辰吴咀施案件Pj._i大运河天津段国土空间管控细则备注：根据规划设计要点填写1.4板块分析目标地块位于北辰区南仓板块，接驳河北区和红桥区，距河北区2Km,距红桥区03Km,位于城市快速路内，距离我司中环云著9公里。环内板块南仓板块瑞景板块特点接驳红桥和河北区，距离市区较近，板块回民较多，目前主力在售项目中储城邦（现房）和金隅金成府（期房）北仓板块北辰区政府所在地，配套成熟接驳红桥区（红桥南为南开区井口平区），1号线轨交带动的板块，目前发展较为成熟，配
7、套完善，分布3所大学商业大学/河北工业大学/城建职业学院新兴板块，近几年出睇多，融创/金地/恒大/碧桂园/淮河道板块正荣等均已进驻,目前配套建设中，5号线已通车，板块弊端农药厂接驳河北区，片区2003年启动旧村改造，目前仍在推进宜兴埠板块中，远洋承接改造及建设任务，未来规划较好，目前界面有待提升，轨交地铁3/5号线交汇的心这好龙让聚更关好地块位于北辰南仓板块，属于北辰/红桥交界，快速路以内，目前进驻品牌房企有绿地、金隅、融创、新城、金侨等，商品房市场发展成熟。目标地块周边交通便利，通达性强，距离地铁1号线本溪站步行2公里、在建4号线天穆站800米（2024年底试运营）；地块北侧紧邻滦水园O南仓
8、板块宜兴埠心这好.让聚更4瑞景板修公园，西侧临近北运河，医疗、商超等配套齐全，生活氛围浓郁。3、地块内部L6项目现状及四至四至：地块临近南仓道.京津公路，通行便利。现状：地块内部基本场清地平，无不利因素。闲心这好房让聚史吴好华润万家底商临近地铁1号线及4号线，交通便利。商业档次/等级/总建与地块距离主力业态兑现时间华润万家超市0.5km购物已开业大通商贸广场小型商贸1.5km购物已开业新都汇商业广场综合商场3.5km购物已开业学校档次/等级与地块距离是否对口兑现时间南仓小学九年义务教育示范校Ikm对口正常招生天津市南仓中学区级重点学校1.5km对口正常招生轨交/快速交通站点与地块距离兑现时间地
9、铁1号线本溪路站2km已运营地铁4号线（在建）天穆站（80Om）-2024年底试运营医院档次/等级与地块距离开放时间天津市北辰医院三甲3.5km已开放天津市儿童医院（龙岩院区）三甲3.5km已开放自然人文景观档次/等级/占地与地块距离功能/类型开放时间滦水园公园城市公园0.5km休闲公园已开发的心这好再让聚史美好L7周边配套口配套健全：地块临近公园及运河，居住环境优越，基础配套健全,土地属性总结项目区位：地块位于北辰/红桥交界板块，临近公园和北运河，居住环境优越，地块临近环城快速/京津公路，交通便捷，地块周边道路待完善；I城市界面：地块居住环境静谧，交通便利，教育.医疗和商业配套完备，城市界面
10、良好。地表及地下状况：地块场清地平。产品线选择：云著系I口不利因素及规避方案：地块场清地平，基本无不利因素。I口交通状况：地块周边规划道路待建设，预计小区交付时具备通达性。距离地铁1号线本溪路I站步行2公里，地铁4号线天穆站08公里（2024年底试运营）o配套状况：地块临近公园和运河，居住环境优越；周边配套成熟，临近华润万家商超，以及区级重点南仓中学，距离天津市儿童医院和天津市北辰医院两所三甲公立医院不足4公里L府心这好而让军史美好目录-地突投资环境二、区域市场研判三、项目建议方案三、三价依据及测算五、地块评怙是汶耐心这好而让军史美好2.1 整体市场：天津市年度供求口截至21年7月底天津宅地成
11、交建面约731万方，接近近三年年均成交建面的50%,预计二批次成交后即可完成年度任务,第三次供地以招商和租赁用地为主，整体市场呈去库存状态。2021年5月中旬天津首批次集中供地总成交建面约536万方，平均溢价率约10.9%,成交楼面价价约9304元m核心区域地块竟争激烈,远郊区域底价成交居多。二批次集中公告宅地61宗，总建面约600万方。住宅：2017-2020年全市住宅成交量稳定，在1200-1400万方之间，成交均价稳中有升，市场供需健康。30002500200015001000500天津市2015-2021年宅地-住宅供求情况200001722716509157451577011800h
12、XA!l!142J7317432015 年2016 年2017 年2018 年2020 年2021 年 1-7 月住宅成交均价（元Zm ）2019年宅地楼面价（n）宅地出让建面（互山住宅取证建面（万叱）住宅成交建面（万丈）180001600014000120001000080006000400020000耐心这好而让军史美好数据来源：克尔瑞2.2 整体市场：天津市月度供求供求：2019年全市商品住宅供应1589万曲，成交1366万而，供求比1.16:1;2020年供应1392万m1成交1242万m：供求比1.12:12021年上半年，全市商品住宅成交量价持续增涨，市场表现良好。17月住宅市场供
13、求比0.93:1,整体呈现供不应求态势，住宅成交均价稳中见涨，7月达至U173717um同比上涨4%o2019年至今天津市住宅月度供求价情况300250-一 4L痂F 5 1755415245 15514 15949 16213 15819 1638615875 152071487915220 156l8 16045 地 16444 15267 15434 16 19116643163691659316893 16720166357014 ”294 18272 17371i1hklll Ju200-100-20000180001600014000120001000080006040001098
14、27950住宅取证建面（万口住宅成交面积（万HTT住宅成交均价（元而T ）耐心这好而让军史美好J数据来源:克而瑞计容楼面价 可售楼面价竞得人容积率计容建面：5.97万方9210元/时9648 aItf津北辰天（挂）2021-047号竞得人：（待摘牌）容积率：2.3计容建面：10.41万方计容楼面价：9210元/时可售楼面价：9648元/时津北辰新（挂）2021-022号（待售） 竞得人：融创容积率：2.0计容法面：10.47万方 计容楼面价：10268元金隅金城府（小高）近期套均总价：182万近期套均面积：90 Irf近期去化速度：62套近期成交均价：20242元/时备注：21年6月27日首开
15、，推售172套，认购77套，网签62套，精装均价20242元/m津北辰新（挂）2021-013号（待售）竞得人：金隅 容积率：2.4计容建面：13.4万方计容楼面价：8914元/山津北辰朝（挂）2021-020 （待售）竞得人：新城容积率：1.6计容建面：5.9万方计容楼面价：10515元/时溢价率：9.12%拿地时间：2021.5.14津店新（挂）2021-019号（待售）竞霭人：金侨容积率：2.0计容建面：6万方计容楼面价：9155元/d可售楼面价：10424元溢价率：3.51%拿地时间：2021.5.14津北辰天（挂）2021-042号竞得人：（待摘牌）容积率：2.0计容建面:14.63
16、万方计容楼面价：9228元/7可隹楼面价：9505元rf可售楼面价：10577元/时溢价率：13.16%拿地时间：2021.5.14可售楼面价：9532元/时溢价率：0.08% 拿也时间：2021.5.142.4竞争市场：竞争格局地块位于北辰南仓板块，临近公园和北运河，居住环境优越。金隅金城府21年6月27日首开，推售172套，截至7月底认购77套，网签62套，精装均价20242元/m2,量价实现良好。上游瑞景板块在售项目精装均价23800-25000元rf,月均去化35-45套；毛坯均价21200元rf,月均64套。市场表现良好。大运河府（洋房+高层）近3月套均总价：205万元近3月套均面积
17、：97Irf近3月去化速度：64套近3月就均价！21165元/Tlf龙洲道188（洋房+高层）近3月套均总价：292万元近3月套均面积：117Irf近3月去化速度：38套近3月成交均价：24924元rrf绿地新里天澜（小高+高层）近3月套均总价：262万元近3月套均面积：110m,近3月去化速度：44套近3月成交均价：23875元/向2.4竞争市场：定位参考项目绿地新里天澜绿地新里天澜产品类型为7-9层洋房、1518层中高、21-24层高层；洋房近期均价25525元/m2,中高22853元/m2,高层21556元/m2,整盘月均44套。绿地新里天澜开盘至今量价走势134128116150J80
18、 22998 22738 23694 23110 23530 24232 2405123565 22880 22730 23718 2.100500 30供应套数（套）成交套数（套） 成交均价（元Znf）30000250002000015000100005000 0615654绿地新里天澜计容楼面价9543元/次,项目占地8.86万住宅总建面10.78一期全部楼栋交付时间2022年12月31日，精装。项目供应680套，其中洋房244套，剩余约万m住宅容积率1.8;车位配比1:1.3。总户数：992套，存量约554套。68套；小高282套，剩余约乃套；高层182套，剩余约127套。二期预计202
19、3年12月交付。首开时间业态面积段户型去化率近3个月成交数据项目情况近一年R蛟数据总供应总成交套数均价(m,)成交速度（套/月）均价（元m）套均总价（万元）速度（套/月）洋房125疔140nt3/2/24/2/2244176248091525525318182020/07中高93ms106m,115mf3/2/13/2/23/2/2282207224881722853235172020/12高层93m,115m,3/2/13/2/2182552158072155620192.4竞争市场：定位参考项目大运河府大运河府产品类型为毛还7层洋房和30-32层毛坯高层；洋房均价24242元/ m2,高层
20、20220元/m2,整盘月均去化64套。大运河府开盘至今量价走势400300200ItoRp mo 卅 6I0NOoO12297723864240891 M22Uol卅6月 swawcsoBfss23619233432241018012 OBl2218768 K/ 6 12 2J 5 3 |13 JO : f 13Jg f7 12Nw-6zcu 时 6SZOZOZOZOZ8w-eH90wRwsw直皿sfo?W一供应套数（套）一成交套数（套）一一成交均价（元/m ）25000240002300022000210002000019000c3WHR UH 3w=a csws大运河府计容楼面价1816
21、4元/m,项目占地12.99万m：,住宅总建面23.98预计部分楼栋最早交付时间2021年9月底，毛坯交付。项目开盘至今供应1154套,其中洋房万28011住宅容积率1.95;车位配比1:1。总户数：2296套，存量约1441套。套，成交232套,剩余约48套；高层874套，成交623套，剩余约251套。I项目情况近一年成交数据近3个月成交数据首开时间业态面积段户型总供应总成交套数去化率均价（元/Irf）成交速度（套/月）均价（元/m*）套均总价（万元）速度（套/月）2019/12洋房97m,104m,134nf3/2/13/2/13/2/228023283%24212142424223515
22、高层102m,134ni3/2/13/2/287462371%208112220220195492.4竞争市场：定位参考项目金隅金成府金隅金成府产品类型为11层小高+16层中高层；在售主力户型为82向二居，99Irf三居,105Irf三居。21年6月27日首开，推售172套，成交62套，16F中高精装均价19520元/H,IlF小高精装均价21903元/面。金隅金成府开盘至今量价走势供应套数（套）成交套数（套）成交均价（元/M）金隅金城府计容楼面价10083元11L项目占地18万行，住宅总建面34万住宅容积率项目总供应352套，成交62套。总户数：2214套，存量2152套。预计部分楼2.0;
23、栋最车位配比LL住宅建面约21万方，配建18班幼儿园,商业约2.5万方。早交付时间2022年12月，精装交付。1-日匕二|一一体讣。M泥出？不日M主，汨首开时间业态面积段户型I:项目情况去化率近一年成交数据近3个月成交数居总供应总成交套数均价（元m*）成交速度（套/月）均价（元m*）套均总价（万元）速度（套/月）2021/06/2716F中高82m!99mj2/2/13/2/21284636%19520461952016546IlF小高105m,3/2/2441636%219031621903231162.4竞争市场：直接竞品未来存量盘点口项目位于南仓板块，同板块竞争主力项目为一河之隔的瑞景板
24、块，市场表现良好。南仓板块的金隅金城府以及未来入市的融创、新城项目等会分流部分客户，但目标地块临近运河和滦水园，景观资源丰富，且临近地铁和综合配套，优势明显。2021年II2022年IIL2023年2024年12341234123I4三fcl11I.234竞品一级竞品大运河府15.7万方（去化周期25个月）龙洲道1884.7万方（去化周期10个月）绿地新里天淘5.9万方（去化周期12个月）二级竞品金房金成府204万方（去化周期73个月）金侨地块6.0万方（去化周期20个月）新城地块5.9万方（去化周期15个月）融创地块105万方（去化周期26个月）金隅地块13万方（待入市）本案9.3万方（21
25、个月）竞争等级是否完成首开项目名称总建面万m；已成交一万m,II1总存量-万nf预计去化周本案入市时竞品剩余存量月均成交一万mI期一月7假设2022年3月入市）是大运河府23.988.3015.70.622511.34一级竞品是龙洲道18816.0611.374.70.45101.54是绿地新里天澜10.784.875.90.48122.55是金隅金成府21.000.5620.40.287318.48否金侨地块6.0006.00.3205.40二级竞品否新城地块5.9105.90.4154.31否否合计融创地块金隅地块10.4713.0010.513.082.10.402608.8713.00
26、65.49目录耐心这好而让军史美好地块所在北辰区南仓（天穆）板块，处于快速路以内，距离市区较近，同时紧邻地铁四号线天穆站，地块紧邻北运河，有一定河景资源，北辰区客户改善需求可以集中释放，同时市内六区中的红桥区、河北区，距离地块均较近，有外溢可能。目标客群主要来自于北辰区地缘刚改客户60%地块位于北辰区快速内区位，靠近市区，北辰区地缘客户具备改善需求；红桥河北外溢客户40%地块临近河北区红桥区的北侧，同时地块临近地铁四号线天穆站，未来有条件吸引市区客户外溢。3.3地块总平图闲心这好房让聚史吴好户型配比业态户型产权面积计谷面枳面积配比户数户数比中高层8931250.0534.27%347.0039
27、.79%10536802.0840.36%347.0039.79%1302314025.37%178.0020.41%年十-91192.13100%872.00100%北辰吴咀A地块主由罄而支术指示项目数值单位雷注总用地面积40773.1总建笊面积128568.13计容建筑面积93778.13P其中商品房91192.13M其62586.TI其中商业服务网点927.M居委会516.001业督理用唐371川警务室22，公厕100配电用300供热站300消防水箱50不计容建筑面枳34790.00114m,其中住宅地下空（设备用史）1739.50拗蜘解？5%地下车库（机动车库）31250.50地下储越
28、室1800.f非机动车482弼住宅按照05期】00m,.公惶按照1即OO总车位（机动车）1105辆住宅1.2辆/100n;R含0.4/100：其中地上停车Ill瞒地面车位为电户数的10%地下停车994我其中人防地下停车235瞒非人防地下停隼759缱容积率2.30-理策基底面积8142.60建筑密度19.97%20%40.00%AQ%车廛人防面积，,车库非人防面枳（不包含储菠间）北辰吴咀B块主要经济技术指标项目数值单位备注建设总用地面积9,159.2m,容积率0.80总建筑面积7,327.4m,计容建筑面积7,327.4m,国中I15班幼儿园7,327.4Bf基底面积2,500.0tn,建筑密度
29、30.00%规划黜:40%北辰吴咀C块主要经济技术指标项目数值单位备注建设总用地面积5,635.1m,容积率0.60总建筑面积3,400.0m,计容建筑面积3,400.0m,其中托老所3,000.0m,邮政所400.0m,基底面积1,690.5m,建筑容度30.00%飒条件：生30%40%飒的:40%即数一1一8司.-M-点J%;7、更LT户型配比业态户型产权面积计容面积面积配比户数户数比中高层8931250.0534.27%347.0039.79%10536802.0840.36%347.0039.79%1302314025.37%178.0020.41%合计-91192.13100%872
30、.00100%目录口本地块以刚改产品为主，打造方向为品质舒适社区。科目总价建筑单方计容单方可售单方（计容可售）前期工程费4533325434481建安工程费（不含批量精装）51869372449635500批量精装费用97817029361037配套设施费607445864基础设施费7113511681754环境景观工程费2246161215238工程相关费106677102113工程后续成本745537179合计68179489465247230重点监管资金转出节点转出申请条件1、重点监管转出节点:0转出40%2、建设层数1/3转出10%3、18层以上（含18层）的建筑、6层以上（含6层）1
31、7层以下（含17层）的建筑，可增加建设层非重点监管资金提取无节点限制.重点监管资金：项目公司开立天津市商品房预售资金监管平台：徜盥分一节点5%4、建设层数2/3转出10%层以上（含18层）的建筑）5、封顶转出10%6、竣工转出24%7、竣备转出5%8、产权登记转出1%1、申请拨付：项目施工进度达到资金使用节点后，需进行现场查勘的资金使用节点，企业应向到区住建委申请现（18场查勘，查勘合格后再提交资金拨付申请；无需进行现场查勘的资金使用节点，企业可直接提交资金拨付申请；2、提供监管资金拨付要件：商品房预售监管资金拨付申请表、已完工节点证明文件等资料耐心这好而让军史美好4.5 商品房销售资金监管政策城市回款进监管资金情况重点监管额度新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款，应当协重点监管资金需根据工程进度提取，i助购房人襁交款通知书通过商业银行网点柜单方2900-3500台、新建商品房预售资金监管专用PoS机（监管专用POS机）或者网上银行、手机银行交存房价款.4.6 财务分析一现金流情况口投资回收期：不考虑融资，2023年5月累计经营现金流回正，回收期21个月。口资金峰值：第6个月累计经营活动净现金流达资金峰值98890万元。150,000-150,000累计经营活动净现金流累计现金净流量（可自由支配的现金）累计集团资金占用净额
