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1、【考点5】业主的建筑物区分所有权(熟悉)(P193)1.概念建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权及对建筑物进行共同管理的成员权三者构成的特别所有权。三要素具有一体性，不可分离。特征有都舒斯宥寂育主装有部分的找有根行共同Img的成员引专有部分所有权的主导性(I)区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及成员权(2)专有部分所有权的大小决定共有权及成员权的大小(3)区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权并不单独登记一体性改求其仃体件，不M分需在发生权利变动时，纸一体变动业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，对其共有部分享有的共有和共同
2、管理的权利一并转让2 .共有部分共有权楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。3 .成员权(1)业主可以设立业主大会，选举业主委员会；业主大会与其事务执行机构一一业主委员会属于“其他组织”(非法人组织)，具有诉讼能力，可以“以自己名义”提起诉讼。(2)成员权通过业主大会行使，下列事项由业主共同决定(2020年调整)：事项决议规则参与表决通过决议制定和修改业主大会议事规则制定和修改管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人使用建筑物及其附
3、属设施的维修资金由专有部分面积占比22/3的业主且人数占比22/3的业主参与表决应当经参与表决专有部分面积1/2的业主且参与表决人数1/2的业主同意筹集建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施改变共有部分的用途或者利用共有部分从经参与表决专有部分面积23/4的业主且参与表决人数事经营活动N3/4的业主同意【例题单选题】我国民法典第271条规定：”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这一规定表明（）。（2011年）A.业主的建筑物区分所有权中业主对共有部分享有的是公有权B.业主办理产权登记时需要对共有权作单独登
4、记C.业主的建筑物区分所有权中的专有部分所有权、共有部分共有权及成员权是一体的，不可分离D.业主的建筑物区分所有权的各部分权利可以分别变动或者转移【答案】C【解析】（1）选项A：业主的建筑物区分所有权中，业主对共有部分享有的是“共有权”，“公有权”表述不准确。（2）选项B：业主的建筑物区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权不单独登记。（3）选项CD：构成业主的建筑物区分所有权的三要素具有一体性，不可分离，在发生权利变动时,须一体变动，排除选项D。【考点6】相邻权（熟悉）（P195）相邻权，是指相毗邻的“不动产”的所有人或使用人为行使其所有权或使用权的必要，而对他方不动产所
5、有权或使用权依法予以限制的权利。1 .关于土地的相邻权（1）邻地通行权；（2）邻地管线安设权：（3）邻地使用权：（4）邻地环境保护权；（5）邻地安全保护权。2 .关于水流的相邻权（1）相邻水流使用权；（2）相邻水流排放权。3 .关于建筑物的相邻权（1）相邻通风、采光权；（2）相邻通行权：（3）相邻环境保护权。【总结】L特征特征和权能自权性、完全性、归一性或整体性、恒久性或者永久性、弹力性所有权一权能一占用、使用、收益和处分四项权能类型国家所有权、集体所有权、私人所有权f三W皿徂先占生产、收取草息、添附、无主物和原增取得T罚没物的法定归属、善意取得、没收等继受取得一买卖、赠与、继承等所有权 的取
6、得L遗失物自“发布招领公告之日起1年内”无人认领的，归国家所有无人继承又无人r归国家所苒用于公益事业受遗赠的遗产L生前是集体成员的，归集体特殊取 得方式一先占一占有“无主动产”而取得其所有权动产附合于不动产：不动产所有人取得附合物所有权动产附合于动产：协商T原物价值大的一方T价值相当时，共有混合而成的新物：协商T由原物价混合T值较大的一方取得所有权T若原物价值相当，共有加工后的物：协商T新物价值大加工一的，由加工一方取得所有权T原物所有人取得基本规定原权利人谪求砥维分人合同有效第三人丧失所有权无权处分G善意+合理价+ 3动产：已交付 尢钗处万u* +格受让+不动产：已找记第三人取得所有权知情：
7、有异议黄记；未经预告登记权利人同一不知情 -；已记毂被司法或行政机关查封或BR制；知特殊取 善空；得方式.取得一构成-通权利主体错误；知道他人享有不动产物权无常大过失霰大过失：有证据证明应当知道；不 符合交功习惯一般情况不动产登记、动产交付时时点一简易交付转让动产法律行为”生效时”为动产交付之时指示交付转让人与受让人之间有关村让返还原物诣求权的“协议生效时”为动产交付之时合理粮联转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参价格考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定不能三意取得合同无效或珍藏镜劈需一所有权的抛弃和出让（如膻与、出卖、互易）所有权的消灭作为所有人的自然人死亡或法人终止
8、因法律行为 以外的法律 事实而消灭标的物灭失判决、强制执行、罚款、没收、纳税等动产因添附于他人的不动产或动产,依法由他人取得动产的所有权共有1)一性质-对同一物共同享有“一个所有权”一适用对象一动产、不动产类型一无约定或约定不明,视为按份共有方式按份共有共同共有处分共有物、重大修缮占份额2/3以上的按份共有人同意全体共有人一致同意共有物受到妨碍可单独或共同行使物上请求权对外倭权债务享有连带债权、承担连带债务担保可在其份皴上设定担保物权分割谪求权7共有关系存续期间：共有关系终止：优先购买权在同等条件下，对份款享有优先购买权出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用.尺他原共有人享有
9、优先购买权一效力一一排除适用一继承遗Z；对内转让不属于同等条件提出被少价款、增加弼让人负担等实质性变更多个共有人主张优先购买协商T按份缺按份共共有有人的(2)*优先购买权受害人的优先购仅请求梯箝共有份旋转让合同或者认买权受到侵害.定该合同无效的，不予支持有约定I一按约定行使*期间通同等条件等通知中鼓厂明期间.期间215天以独明的期间为港期间V15天15天通知中未我明刖间未通知同等条件等知同等条件之日起-15天无法骗定是否知同等条件一共有份沿权属转移之日起6个月建筑物区分所有权具有主导性一专有部分所有权一共有部分的共有权3建筑物进行共同”管理的成员权1、Jx2X3：,具有一体性，不可分离，转.一
10、并转让2、取得.即取得3、的大小，决定QX3）的大小4、只疑记.3不单独赞记决议事项其他【记忆口诀】边境筹建改变共有部分的用途或者利用共有郃分从事经营活动筹集建筑物及其附属设施的维修资金、筑附建建其施改建及设+物属参与表决：面积23+人数32/3通过决议：令与表决面积1/2+参与裁决人数1/2参与表决：面积32/3+人数了24通过决议：参与表决面积234+与表决人数13/4相毗邻的“不动产”的所有人或使用人为行使L其所有权或使用权的必要,而对他方不动产所有权或使用权依法予以限制的权利相邻权-土地的相邻权、水流的相邻权、建筑物的相邻权第三节用益物权制度【考点11用益物权的特征（掌握）（P196）
11、用益物权，是指对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益的权利。其有以下特征：1.用益物权是以使用、收益为目的的限定物权；（1）性质属于限定物权，非完全物权，用益物权人只能在一定的时空范围内对标的物予以占有、使用和收益。（2）用益物权人的目的在于取得标的物的使用价值，即对标的物的使用和收益。（担保物权意在取得标的物的交换价值，属于价值权）2 .用益物权是一种独立的物权（非从物权）。3 .从物权的特征角度分析：用益物权亦属于支配权、排他性财产权、对世权、绝对权，4 .用益物权的享有和行使通常以对物的占有为前提；5 .用益物权的客体包括动产和不动产，目前我国民事法律规定了土地承包经营权、建
12、设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权五种用益物权。尚未规定具体的动产用益物权的类型。【例题单选题】下列有关用益物权的说法中，正确的是（）。（2019年）A.用益物权是完全性物权8 .用益物权属于对人权C.用益物权的客体包括不动产和动产D.用益物权属于价值权【答案】C【解析】（1）选项A：用益物权是限定物权。（2）选项B：用益物权属于对世权。（3）选项C：用益物权的客体可以是不动产，也可以是动产（4）选项D：担保物权以取得标的物的交换价值为目的，因而属于价值权；用益物权以实现对标的物的使用和收益为目的，意在取得标的物的使用价值，不属于价值权。【考点2】用益物权的类型及变动（掌握）（P196
13、）民法典规定了五类主要的用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权。除此外，还规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等准物权。一、建设用地使用权(2020年调整)1.建设用地使用权的概念建设用地使用权，是指按照法律规定，对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。该权利可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。建设用地使用权在登记时设立2 .建设用地使用权的取得建设用地使用权可以通过出让(缴纳土地出让金)、划拨(无偿)、转让(在剩余的有效年限内)、继承等方式取得。3 .建设用地使用权的内容(1)建设用地使用权的内容主要包括：建设用地的占有、使用权；
14、在建设用地上从事附属行为的权利;对建设用地使用权的处分权。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。(“房随地走，地随房走”)二、宅基地使用权(2020年调整)1.宅基地使用权概念宅基地使用权，是指农村集体经济
15、组织成员依法享有的，在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。2.宅基地使用权的主体、客体(1)主体：限于农村集体经济组织成员。(2)客体：限于集体所有的土地。3 .宅基地使用权的取得(1) 一户只能拥有一处宅基地。(2)宅基地使用权基于法律的直接规定无偿取得。4 .宅基地适用权的消灭宅基地使用权的存续无期限限制，宅基地使用权可因下列原因而消灭：为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用宅基地的；不按照批准的用途使用宅基地的；长期闲置宅基地的；宅基地面积超标的;房屋灭失；自然灾害。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。三、土地承包经营权(
16、2020年调整)1.土地承包经营权的概念土地承包经营权，是指根据土地承包经营合同，对集体所有或者国家所有由集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地享有的，占有、使用和收益的权利。2. 土地承包经营权的主体和客体(1)主体：限于从事农业生产的集体组织或者自然人。(2)客体：集体所有或者国家所有由集体适用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。3. 土地承包经营权的设立土地承包经营权“依承包合同”(而非“登记”)而产生；自土地承包经营权合同生效时设立。4. 土地承包经营权的流转(1) 土地承包经营权人有权将土地承包经营权互换、转让。但未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。(2) 土地承
17、包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权(3)通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。集体土地土地所土地承包土地经有权经营权营权四、居住权（2020年新增）1.居住权的概念居住权，是指按照合同约定，对他人所有的住宅及其附属设施享有的占有、使用的权利。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。2 .居住权的主体、客体、内容（1）主体：限于特定的自然人。（2）客体：为他人所有的住宅。（3）内容：是为满足生活居住需要而占有、使用他人住宅的权
18、利。3 .居住权的法律特征（1）居住权属于用益物权，旨在对他人住宅予以占有和使用。（2）居住权具有期限性。居住权的期限可由当事人在居住权合同或者遗嘱中确定或者约定，若合同或者遗嘱未对居住权期限予以明确，则应推定居住权期限为居住权人的终身。（3）居住权通常具有无偿性，即居住权人占有、使用他人住宅无需向住宅所有权人支付对价。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外、（4）居住权具有专属性。居住权只能由权利人本人享有和行使，不能与权利人分离。居住权不得转让、继承。4 .居住权的取得（1）居住权可基于居住权合同或者遗嘱而取得设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，并应当向登记机构申请居住权登
19、记。居住权自登记时设立。（2）居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期间；解决争议的方法。5 .居住权的消灭居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。五、地役权（2020年调整）1.地役权的概念地役权，是指不动产的所有人或使用人为自己不动产的使用便利，“依合同约定”使用他人不动产的一种“用益物权”。提供便利的不动产称“供役地”，享受便利的不动产称“需役地”。【举例】甲为了能在自己房屋看海，和乙约定，甲向乙支付10万元，乙10年内不得加盖其房屋。通过约定,甲获得地役权。其中，甲的房屋为需役地，乙的房屋为供役地。2 .地役权的特征特征具体内
20、容无须占有供役地地役权是存在于他人不动产上的物权。不以占有供役地为要件，如眺望地役权从属性地役权从属于需役地所有权或使用权，不得与需役地分离而单独让与；地役权不得从需役地分离出来而成为其他权利的标的在需役地被分割时，地役权为分割后的各部分的利益仍然存在；如果地役权的行使按其性质只关系到需役地的一部分的，则不可分性分割后地役权仅在该部分存在在供役地被分割时，地役权就分割后的各部分仍然存在；如果地役权的行使按其性质只关系到供役地的一部分的，则分割后地役权仅在该部分有效3 .地役权的设立当事人应以书面形式订立地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。不需要登记，但未经登记，地役权不得对抗善意第三人。
21、4 .地役权期限地役权期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。5 .地役权的消灭地役权可因下列原因消灭：需役地或者供役地灭失；混同，即需役地与供役地同属一人所有或者使用；地役权人抛弃地役权；地役权设立目的不能实现；供役地权利人依法解除地役权合同；地役权期限届涧。6 .地役权与相邻权地役权相邻权权利产生的方式不同基于当事人之间的约定而产生基于法律的直接规定而产生权利性质不同为自己不动产的利益而使用他人不动产的权利对相邻不动产所有权或使用权的限制或扩张一项独立的物权（属于用益物权范畴）不是一项独立的物权类型（属于自物权范畴）对不动产权利限制或扩张的程度不同程
22、度较大程度较小权利取得的对价不同通常是有偿的通常是无偿的权利的存续期限不同有期限限制无期限限制【例题多选题】民法典规定了地役权制度。下列有关地役权的表述中，正确的有（）。（2011年）A.地役权是自物权8 .设定地役权应当签订书面合同C.地役权自地役权合同生效时设立D.地役权属于用益物权E.地役权是供役地所有人或者使用人享有的权利【答案】BCD【解析】（1）选项A：自物权指所有权，地役权是用益物权之一，属于他物权、限制物权；（2）选项E：在地役权关系中，享有权利的一方为“需役地”的所有人或者使用人。【总结】独立物权（非从物权）；限定物权（非完全物权）；支配权、排他性财产权、对世权（非对人权）、绝对权（非相对权）用益物权的特征_.目的在于取得标的物的使用价值（担保物权意在.取得标的物的交换价值，属于价值权）客体包括动产和不动产椀由军r蟋践都羯解螭塔慑版拿懒蜥I喉静m柳旃瞬趣割嘘酸三;*相IT曲甯嗨疏密的物遮檄虞硼阙证堂贺fe-星麻艇;要它靓礴：滋潮兔解1喷常曲Mrr魏鼓孀檄鞭由墨，於解醐腿峰际就印磁土够骸W*蓊缴糜麻1FM海*-
