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1、账务处理会计实操文库做账实操-拍卖行会计分录（小规模纳税人）司法拍卖不动产的财务和税务处理司法拍卖不动产过程中，买受人和出卖人应按照国家税法的规定，分别承担各自应缴纳的税费，但是拍卖公告上一般会要求不动产买受方承担拍卖不动产的一切税费，而这些税费包含出卖人应缴纳的各项税费，也就是说，买受方承担了出卖人的应纳税费。案例：人民法院2019年通过司法网络拍卖,拍卖A公司（非房地产开发企业，增值税一般纳税人）一栋工业厂房（2015年3月自建），起拍价900万元，拍卖该厂房所涉及的税费由买受人承担。经过激烈竞争，B公司以1000万元成功竞得该厂房，契税适用税率为3%oA公司取得土地使用权所支付的金额等支
2、出未能取得合法有效凭证，难以确定扣除项目金额，主管税务机关按5%核定征收率征收土地增值税，按10%应税所得率征收企业所得税。A公司附加税费率如下:城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%oA公司和B公司均为增值税一般纳税人，拍卖该厂房选择适用简易计税方法计税。B公司拍卖取得的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配。一、计税价格的确定从案例可知，出卖人A公司拍卖该工业厂房应缴纳的税费由买受人B公司承担，假设不含增值税的计税价格为a万元。（一）增值税关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告*国家税务总局公告2016年第14号笫三条第（二）项规定：一般纳税人转让其2
3、016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额按照5%的征收率计算应纳税额，则：增值税应纳税额=aX5%=0.05a（万元力（二）附加税A公司附加税费率如下：城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%,因止匕，应缴纳附加税费=0.05a（7%+3%+2%）=0.006a（万兀）0（三）土地增值税主管税务机关按照5%核定征收率征收土地增值税。因此，核定土地增值税应纳税额=转让房地产应税收入X适用核定征收率=a5%=0.05a（万元I（四）企业所得税主管税务机关按照10%应税所得率征收企业所得税。因此,核定企业所得税应纳税额=转让房地产应税收入
4、X应税所得率25%=a10%25%=0.025a（万元（五）印花税适用产权转移书据税目，假设按照含增值税价格签订房地产买卖合同，则：印花税应纳税额=（a+0.05a）0.05%=0.000525a（万元X（六）不含增值税的计税价格拍卖价格100o万元是出卖人A公司实收金额，其转让该工业厂房应缴纳的增值税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税均由买受人承担，因此，含增值税的计税价格-增值税应纳税额-应缴纳附加税费-核定土地增值税应纳税额-核定企业所得税应纳税额-印花税应纳税额=拍卖价格。（80.05a）-0.05a-0.006a-0.05a-0.025a-0.000525a=0.918475a=
5、1000（万元I由此计算a=10000.918475=1088.7613（万元X综上，拍卖厂房不含增值税的计税价格为1088.7613万元。二、财务处理（一）买受人B公司的财务处理B公司拍卖取得的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配。1 .购买厂房的入账价值支付方B公司拍卖取得该工业厂房，根据企业会计准则第4号固定资产的规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。因此，购买该厂房的入账价值包括拍卖价款及相关税费、承担出卖人A公司的税费等。(I)B公司应缴纳税费如下：适用产
6、权转移书据税目，假设按照含增值税价格签订房地产买卖合同，贝U：印花税应纳税额=(a+0.05a)0.05%=(1088.7613+1088.76130.05)0.05%=0.57(万元，关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知(财税201643号)第一条规定：计征契税的成交价格不含增值税，因此：契税应纳税额=a3%=1088.76133%=32.66(万元1B公司缴纳税费=印花税应纳税额+契税应纳税额=0.5732.66=33.23(万元2 2)B公司承担出卖人A公司的税费B公司承担出卖人A公司的税费=增值税应纳税额+应缴纳附加税费核定土地增值税应纳税额核定企业所得税
7、应纳税额印花税应纳税额=0.05a+0.006a+0.05a+0.025a+0.000525a=1088.76130.131525=143.20(万元工B公司拍卖竞得该厂房支付的价款是无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的，应按照企业会计准则第4号固定资产的规定确认固定资产原价。如果拍卖竞得的厂房取得增值税专用发票，进项税额准予抵扣，贝!J：B公司购买该厂房的入账价值=拍卖价款+B公司需缴纳税费+B公司承担出卖人A公司的税费-准予抵扣的进项税额=100O+33.23+143.20-54.44=1121.99（万元1如果拍卖竞得的厂房取得增值税普通发票或者未能取得发票，不能抵扣进项税额，则：B公
8、司购买该厂房的入账价值二拍卖价款B公司需缴纳税费B公司承担出卖人A公司的税费=1000+33.23+143.20=1176.43（万元2.购买厂房的会计折旧假定该工业厂房预计净残值为零，且不需要计提固定资产减值准备，按照年限平均法计提折旧，则B公司应根据企业会计准则第4号固定资产的规定计提折旧，其会计折旧额为入账价值除以折旧年限。（二）出卖人A公司的财务处理A公司拍卖转让该厂房时,按照拍卖价款1000万元扣除该厂房账面净值（账面原值扣除累计折旧）后的余额，计算确认为该厂房转让所得，并记入当期损益。三、税务处理（一）购买厂房的计税基础企业所得税法实施条例第五十八条第（一）项规定，外购的固定资产，
9、以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。这里面的支付的相关税费，针对本案例来说，指的是B公司缴纳税费33.23万元；而B公司承担出卖人A公司的税费，其纳税人为A公司，不是B公司，因此不能计入该厂房的计税基础，形成了计税基础与入账价值的税会差异。如果A公司因注销、撤销，依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因，导致B公司竞拍取得该厂房无法取得发票的，B公司应按照关于发布企业所得税税前扣除凭证管理办法的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第十四条的规定,凭以下资料证实支出真实性后，其支出允许在企业所得税税前扣除：（1）无法开具发票原
10、因的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料）；（2）该厂房买卖合同;（3）采用非现金方式支付的付款凭证。（二）购买厂房的税收折旧该工业厂房预计净残值为零，按照直线法计提折旧，则B公司税收折旧额为计税基础除以折旧年限，且计税基础与入账价值之间存在税会差异，因此，在申报缴纳企业所得税时，应对折旧进行纳税调整。（三）出卖人A公司的税务处理A公司拍卖转让该厂房，收到的拍卖价款100O万元为税后价格，因此，应计算出计税价格，并以此为依据计算其应缴纳的各项税费，由B公司承担这些税费。四、司法拍卖不动产执行中纳税风险的应对建议在具体司法拍卖不动产实践中，买受人和出卖人应根据各
11、种实际情况准确地财税处理，降低纳税风险。（一）计税价格是否包含买受人承担出卖人应缴纳的税费1.买受人承担出卖人应缴纳的税费本案例中，出卖人拍卖该厂房应缴纳的税费由买受人承担,转嫁给了买受人，这些“蕴含税收”也构成了交易价格的一部分，需将出卖人应缴纳的税费计入计税价格，以便准确计算应纳税费。2.买受人不承担出卖人应缴纳的税费如果出卖人拍卖该厂房应缴纳的税费由买受人承担，由买受人先行缴纳后向执行法院申请退还垫付的税费，在这种情况下，不需将出卖人应缴纳的税费计入计税价格。（二）适用简易计税方法或一般计税方法1.简易计税方法本案例中，出卖人是一般纳税人，其拍卖转让的厂房为2016年4月30日前自建的不
12、动产选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人拍卖转让不动产，可以选择适用简易计税办法计税的,除了本案例的情形外，主要还包括这两种情形：（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产；（2）小规模纳税人转让其取得的不动产。2.一般计税方法（1）可以选择适用一般计税方法一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，可以选择适用一般计税方法计税的；当然，也可以选择简易计税方法计税。（2）选择适用一般计税方法一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产，适用一般计税方法，不可以选择简易计税方法
13、计税。（三）增值税全额征收或差额征收1 .全额征收增值税全额征收，指的是计税销售额不允许扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价。本案例中，出卖人拍卖转让的厂房为2016年4月30日前自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算增值税应纳税额。纳税人拍卖转让不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算增值税应纳税额，除了本案例的情形外，主要还包括这三种情形：（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的；（2）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产；（3）小规模纳税人转让其自建的不动产。2 .差额征收增值税差额征收，
14、指的是计税销售额不允许扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价。如果出卖人拍卖转让的厂房为2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额计算增值税应纳税额。纳税人拍卖转让不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额计算增值税应纳税额，除了一般纳税人前段所述情形外,还包括小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产。（四）印花税及附加税费是否减征优惠拍卖转让的厂房如果是增值税小规模纳税人，根据关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税2
15、01913号）第三条及各省、自治区、直辖市出台的“六税二费减半征收政策2019年1月1日至2021年12月31日期间，拍卖厂房需要缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加可以减半征收。(五)土地增值税核定征收或者依实征收1 .核定征收本案例中，出卖人取得土地使用权所支付的金额等支出未能取得合法有效凭证，难以确定扣除项目金额，主管税务机关按5%核定征收率征收土地增值税。2 .依实征收纳税人转让旧房应缴纳土地增值税依实征收，应区分以下两种扣除项目金额方式：(1)按评估价格计算的扣除项目金额，扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额：按照取得土地使用权支付的地价款及缴纳的契税等税费计算
16、。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。旧房及建筑物的评估价格：按照旧房及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率计算。与转让房地产有关的税金：包括实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，但是不包括实际缴纳的增值税。所转让房地产评估费用：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对土地增值税条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。（2）按购房发票计算的扣除项
17、目金额，扣除项目包括：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但是能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地增值税条例第六条第（一）（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时每年按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。与转让房地产有关的税金：包括实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、购房时缴纳的契税等，但是不包括实际缴纳的增值税。账务处理1.收到客户的拍卖保证金借:银行存款贷:其他应付款借:银行存款贷:主营业务收入应交税费应交增值税
18、3 .收到客户拍卖余款借:银行存款其他应付款（当时收取的客户保证金贷:其他应付款委托方法院（这是需要把拍卖款给法院）4 .将扣除拍卖佣金的款支付给法院借:其他应付款委托人法院贷:银行存款5 .确认拍卖佣金收入借:其他应付款委托人法院贷:主营业务收入应交税费应交增值税6 .退还没有得到拍卖品客户的保证金借:其他应付款贷:银行存款7 .缴纳公司固话费（电信服务*电话费9%借:管理费用电话费贷:银行存款8 .拍卖部员工去广州参加拍卖协会会议，预借差旅费借:其他应收款员工名字贷:银行存款9 .支付电费（供电*电费13%）借:管理费用电费贷:银行存款10 .报销差旅费借:销售费用差旅费贷:其他应收款库存
19、现金（可借方）I1.发工资借:应付职工薪酬工资贷:其他应付款个人社保其他应付款个人公积金应交税费应交个人所得税银行存款12 .交个税借:应交税费应交个人所得税贷:银行存款13 .交社保借:应付职工薪酬社保其他应付款个人社保贷:银行存款14 .交公积金借:应付职工薪酬公积金其他应付款个人公积金贷:银行存款15 .交上月增值税借:应交税费应交增值税贷:银行存款16 .交上月附加税借:应交税费应交城市维护建设税应交税费应交教育费附加应交税费应交地方教育费附加贷:银行存款17 .没收客户拍卖保证金（客户拍卖物品成功，然后后悔了拒绝缴纳余款，于是没收保证金）借:其他应付款贷:营业外收入18 .支付北京市
20、拍卖协会会员费借:管理费用会费贷:银行存款19 .支付拍卖款代扣个人所得税（按照财产转让代扣个人所得税20%）借:其他应款委托方个人姓名贷:应交税费应交个人所得税银行存款20 .代缴个人所得税借:应交税费应交个人所得税贷:银行存款21 .支付防伪税控技术服务费（软件维护服务*技术维护6%）借:管理费用办公费贷:库存现金借:应交税费应交增值税贷:管理费用办公费22 .计提工资借:管理费用工资销售费用工资贷:应付职薪酬工资23 .计提社保借:管理费用社保销售费用社保贷:应付职工薪酬社保24 .计提固定资产折旧借:管理费用折旧销售费用折旧贷:累计折旧25 .计提公积金借:管理费用公积金销售费用公积金
21、贷:应付职工薪酬公积金26 .计提附加税借:税金及附加贷:应交税费应交城市维护建设税应交税费应交教育费附加应交税费应交地方教育费附加27 .结转损益借:主营业务收入营业外收入贷:本年利润借:本年利润贷:销售费用管理费用税金及附加28 .计提本季度所得税借:所得税费用贷:应交税费应交企业所得税29 .结转企业所得税借:本年利润贷:所得税费用拍卖监督管理办法（2001年1月:15日国家工商行政管理局令第101号公布根据2013年1月5日国家工商行政管理总局令第59号第一次修订，根据2017年9月30日国家工商行政管理总局令第91号第二次修订，根据2020年10月23日国家市场监督管理总局令第31号
22、第三次修订）第一条为了规范拍卖行为，维护拍卖秩序，保护拍卖活动各方当事人的合法权益，根据中华人民共和国拍卖法等法律法规，制定本办法。第二条拍卖人、委托人、竞买人及其他参与拍卖活动的当事人从事拍卖活动，应当遵守有关法律法规和本办法,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。第三条市场监督管理部门依照中华人民共和国拍卖法等法律法规和本办法对拍卖活动实施监督管理，主要职主日（一）依法对拍卖人进行登记注册；（二）依法对拍卖人、委托人、竞买人及其他参与拍卖活动的当事人进行监督管理；（三）依法查处违法拍卖行为;（四）法律法规及规章规定的其他职责。第四条设立拍卖企业应当依照中华人民共和国拍卖法中华人民共和国公司
23、法等法律法规的规定，向市场监督管理部门申请登记，领取营业执照，并经所在地的省、自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核，取得从事拍卖业务的许可。第五条拍卖人不得有下列行为：（一）采用财物或者其他手段进行贿赂以争揽业务；（二）利用拍卖公告或者其他方法，对拍卖标的作引人误解的虚假宣传；（三）捏造、散布虚假事实，损害其他拍卖人的商业信誉；（四）以不正当手段侵犯他人的商业秘密；（五）拍卖人及其工作人员以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，或者委托他人代为竞买；（六）在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利；（七）雇佣非拍卖师主持拍卖活动；（八）其他违反法律法规及规章的行为。第六条委托人在
24、拍卖活动中不得参与竞买或者委托他人代为竞买。第七条竞买人之间不得有下列恶意串通行为：（一）相互约定一致压低拍卖应价；（二）相互约定拍卖应价；（三）相互约定买受人或相互约定排挤其他竞买人；（四）其他恶意串通行为。第八条竞买人与拍卖人之间不得有下列恶意串通行为：（一）私下约定成交价；（二）拍卖人违背委托人的保密要求向竞买人泄露拍卖标的保留价；（三）其他恶意串通行为。第九条拍卖人、委托人、竞买人不得拍卖或者参与拍卖国家禁止买卖的物品或者财产权利。第十条拍卖人不得以委托人、竞买人、买受人要求保密等为由，阻碍监督检蛰。第十一条违反本办法第四条规定，未经许可从事拍卖业务的，由市场监督管理部门依照中华人民共
25、和国拍卖法第六十条的规定处罚。第十二条拍卖人违反本办法第五条第一项至第四项规定的，由市场监督管理部门依照中华人民共和国反不正当竞争法的有关规定处罚。拍卖人违反本办法第五条第五项、第六项规定的，由市场监督管理部门分别依照中华人民共和国拍卖法第六十二条、第六十三条的规定处罚。第十三条拍卖人违反本办法第五条第七项规定的，由市场监督管理部门予以警告，并可处100OO元以下的罚款。第十四条拍卖人、委托人、竞买人违反本办法第六条、第七条、第八条规定的，由市场监督管理部门依照中华人民共和国拍卖法第六十四条、第六十五条的规定处罚。第十五条本办法自2017年11月1日起施行。2013年1月5日国家工商行政管理总局令第59号修订的拍卖监督管理办法同时废止。
