财务报告分析__卧龙地产.docx

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1、财务报告分析卧龙地产公司2008-2011年度财务分析班级: 会计N102班 姓名： 王璐瑶 2010451091020 俞佳欢 2010451090632 张 慧 2010451090214 指导老师： 陈筱彦 3第 页 共 48 页摘 要：本公司财务分析报告以浙江卧龙地产股份有限公司为研究的对象，结合房地产的行情以及发展趋势，通过对公司过去和当前的财务状况信息的整理，分析卧龙地产的价值创造能力；研究企业经营活动、投资活动、筹资活动对公司财务的影响；试图揭示出引发财务问题背后的经营与管理的根源对公司价值产生的作用；发现公司经营管理和财务管理中可能存在的问题，为公司的经营者及管理人员指明改进的

2、方向，供公司各类利益相关者群体作参考以便对未来财务状况做出合理的预期，判断自身的权利是否得到维护、契约是否顺利履行，为公司经营战略制定和执行提供重要依据。目 录目 录3一、公司简介4（一）卧龙公司简介4（二）公司发展历史4（三）上市情况4二、 公司财务数据（见附录）5三、现金流量表分析5（一）现金流量表增减变动分析5（二）现金流量结构分析7（三）现金流量的保障能力分析9（四）现金流量创造能力分析10四、企业偿债能力分析11（一）短期偿债能力分析12（二）长期偿债能力分析14五、企业盈利能力分析15（一）销售利润率16（二）成本费用利润率16（三）总资产报酬率17（四）净资产收益率18（五）盈利

3、能力分析总结18六、企业资金营运能力分析19七、公司发展能力分析21八、卧龙地产杜邦分析22（一）杜邦分析简介22（二）从杜邦分析体系看卧龙地产财务状况23九、公司有关的财务问题分析32（一）盈利能力问题32（二）资产质量问题33（三）偿债问题33（四）资金营运能力问题33十、总结34十一、附录37（一）现金流量表37（二） 资产负债表41（三） 利润表46一、公司简介 （一）卧龙公司简介卧龙地产集团股份有限公司系国内A股上市公司（股票代码600173），由黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而来。公司主营业务：房地产开发与经营，建筑工程、装饰装璜工程设计、施工，物业管理。公司的房地产资产

4、是由公司大股东浙江卧龙置业投资有限公司（原名称为浙江卧龙置业集团有限公司）与公司通过资产置换取而得到的。 （二）公司发展历史浙江卧龙置业集团有限公司前身上虞市卧龙房地产开发有限公司创建于1994年12月，2004年8月开始集团化运作，组建浙江卧龙置业集团有限公司，2007年7月浙江卧龙置业集团有限公司通过对公司股权收购、资产置换、用资产认购定向增发的股份、股权分置改革、变更注册地及更名等完成对公司的重组。2007 年9 月30 日，公司更名为浙江卧龙地产股份有限公司，注册地为浙江省上虞市经济开发区，2008 年1 月4 日公司更名为卧龙地产集团股份有限公司。公司目前具有二级房地产开发资质，是一

5、家集房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程及物业管理为一体的集团型企业 。在2008第八届中国房地产发展年会上，卧龙地产获“2008中国最具影响力品牌企业”；公司注册资本3.3亿，控股子公司8家，子公司分布于武汉、广东清远、银川、宁波、绍兴等地；专业技术人员120余人。公司秉承卧龙控股集团有限公司“诚、和、创”的企业文化，依托雄厚的人才优势和资本实力，以OA自动化办公、CRM信息化管理系统以及目标成本管理系统为手段，实施现代企业管理。以二、三线城市为目标市场，着力打造人性化、精品化、舒适节能、时尚超前的经典楼盘，以加快产业扩张、加大土地资源储备，努力实现精细化管理为目标，使自身达到规模化开发

6、、社会化融资的具有可持续发展能力的大型房地产集团。 （三）上市情况公司法定中文名称卧龙地产集团股份有限公司公司法定中文名称缩写卧龙地产公司法定代表人 陈建成公司董事会秘书马亚军公司A股上市交易所上海证券交易所公司A股简称卧龙地产公司A股代码600173公司目前注册登记地点浙江省公司首次注册登记日期1993 年 7 月 17 日2、 公司财务数据（见附录）三、现金流量表分析（一）现金流量表增减变动分析从表结果可以看出，卧龙地产公司2008年现金及现金等价物净增加额为-75426288.18元，2009年822429526.31元，2010年为-80742856.94元，2011年-2464749

7、00.83元，2009年比2008年增加了897855814.49元，增加的幅度为1190%，2010年比2009年减少了903172383.25元，下降幅度为109.82，2011年比2011年减少了165732043.9元，下降幅度为205.26，造成这种情况的原因可能有以下几点： （1）2009年的经营活动现金流入量和流出量均有所增加，增加的幅度分别为176%，31%，导致现金流量净额增加，增加的金额为694838582.33元，增加的幅度是361%，说明卧龙地产2009年经营活动创造现金流量的能力大大增强。然而2010年经营活动现金流入量增加的幅度62.63%，小于流出量增加的幅度10

8、8.67%，导致现金流量的净额为负数。2011年经营活动现金流入量和流出量均大幅度减少，且流入量减少的幅度43.84%，大于流出量减少的幅度18.23%，导致现金净额减少的更多。从总体的趋势上看，卧龙地产的经营活动的现金净流量从2009年开始逐年减少，呈现负增长的趋势经营活动创造现金流量的能力大大减弱。结合当时的房地产经济环境，从2007年下半年至2008年上半年，面临着较大的通货膨胀压力，CPI最高达到8.7%。央行货币政策以控制通胀为第一目标，“从紧”是货币政策的主基调，市场资金面非常紧张。市场流动性的紧张是2008年房价下跌的主要原因之一2009年央行采用过于宽松的货币政策，市场资金面仍

9、较2008年宽松很多导致房地产行业需求旺盛，房价快速上涨，整个行业呈上升的趋势。但是2010年，政府为了控制房价的上涨，对房地产行业进行了宏观调控，遏制房价的过度增长，2011年房价得到了有效的控制，商品房交易下降，导致了2011年经营活动现金流量急剧下降。 （2）投资活动现金流量净额这四年变化较大，2009年比2008年大幅度降低了1069%，其中现金流入减少了63%，现金流出增加了1069%，导致了现金流量净额大大减少。2010年比2009年现金流量净额增加了37.57%，现金流入增加了201847660.7，增长的幅度为37.56%，现金流入增长了105.62%，现金流出减少了37.56

10、%。2011年现金流量净额为119899316.81元，比2010年现金流量净额增加了455375663.3元，增加的幅度为135.74%，其中现金流入大幅度增长，增加了156381725元，变化幅度为1815087.00%，2010年仅为8615.66元，现金流出减少了298993938.34元，这些数据看出卧龙地产公司投资偏于稳健型，2011年房地产行业不景气，该公司用于房地产投资的规模下降，导致现金流出大大减少，之前投资的项目在2011年产生大量的现金流入，所以2011年的净现金流量大幅度增加。 （3）筹资活动现金流入2009年比2008年增加了832513519.83元，增加了4%，现

11、金流出增加了138151556.92元，增加了109%，现金净流量增加了694361962.91元，相比增加了426%，其中2009年大幅度增加的现金流入是吸收投资收到的现金，占现金流入69.72%。2010年比2009年现金流入减少了576589519.8元，减少了51.36%，现金流出增加了155.15%，现金净流量为-988336536.6，主要的原因有吸收投资收到的现金明显减少，偿还债务的现金和支付其他与筹资有关的现金流出大大增加。2011年现金流入略微下降，现金流出减少了60280002.22，减少了8.9%，主要原因偿还债务的现金流出明显减少。总结：2008年期末现金及现金等价物余

12、额为154814688.05元，而2009年突然增加到977244214.36元，增长过于迅速，2010年下降到896501357.42元，2011年为650026456.59元，逐年减少，但是现金余额仍过多，不利于企业带来更多的盈利。2011年扩大公司投资规模，加大投资，借款减少，偿还债务增多，造成现金及现金等价物为-246474900.83元的原因。现金大量结余，会影响企业资产的盈利能力。（二）现金流量结构分析 （1）现金流入结构分析流入结构项目20082009年2010年2011年经营活动现金流入64.1656.0580.9865.52投资活动现金流入7.85筹资活动现金流入35.844

13、3.9519.0226.63合计100100100100从表中可以看出，经营活动产生的现金流入所占的比重最大，2008和2011年的比重相差不大，2009年最低，2010年高达80.98%，而房地产行业现金流入结构中经营活动产生的现金流入比重一般在55% 65%左右。20082010年经营活动产生的现金流入主要来自销售商品、提供劳务收到的现金，其所占比重分别为81.05%，96.4%，99%，主营业务突出，经营状况良好。而2011年比重为48.57%，收到其他与经营有关的现金51.43%。2008年2009年2010年投资活动现金流入几乎为0，2011年7.85%，作用非常小，可见2011年之

14、前公司投资的项目还没开始产生收益。对于筹资活动2008年2009年所占比重较大，和同行业水平相差不大，而2010年和2011年大幅度减少，说明该公司对筹资现金流入依赖性逐渐减少，偏向于稳健型投资，减少筹资风险。 （2）现金流出结构分析现金流出结构项目20082009年2010年2011年经营活动现金流出80.4253.6465.6870.81投资活动现金流出5.231.0311.371.63筹资活动现金流出14.3815.3322.9527.56合计100100100100从表中看出，2008年-2011年经营活动现金流出变化幅度较大，和同行业水平70%80%之间相比较，特别是2009年所占比

15、重较低，可能因为2009年经营活动现金流入比重也较少，这样看来也是合乎情理的。因此企业大部分现金流出是为经营活动所需，而投资活动和筹资活动占用较少。在经营活动现金流出中购买商品、接受劳务支付的现金占绝大部分，2008年-2011年分别为71.06%，62.85%，62%，48.13%，同行业在60%-72%左右，除了2011年，其他相对比较稳定。对于投资活动的现金流出，相对于同行业而言，所占比例较高，特别是2009年和2010年，说明卧龙地产公司正在扩大公司规模。2008年和2009年中绝大部分是用于投资支付的现金，2010年99%是取得子公司及其他营业单位支付的现金净额，2011年占了95.

16、91%，还有一部分被购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金占用。在筹资活动中，2008-2011年所占比重逐年上升，可见公司的筹资能力增强。其中偿还债务支付的现金占了大部分，2008年-2011年分别为66.80%，64.06%，88.00%，58.04%，其他一部分筹资现金流出则是支付股利偿还利息和支付其他与筹资活动有关的。 （3）现金流入流出比分析流入流出比项目2008200920102011经营活动0.81.041.230.93投资活动4.82筹资活动2.492.870.830.97在经营活动中2009和2010年现金流入大于现金流出，说明该公司的经营流活动现金量处于良好的状态，

17、而2008年和2011年均小于1，公司需进一步调整，改善公司经营状况。在投资结构中，现金流入流出比几乎为0，表明公司正处于扩张时期，现金流入很少。在筹资活动中，2008年和2009年均大于2，说明公司筹资能力很强，而经营活动创造现金流量一般，企业存在一定的财务风险，2010和2011年流入流出比小于1，说明公司偿还借款，支付利息分配股利的现金流出大于筹资产生的现金流入，说明公司对筹资依赖程度减少，根据当时的经济环境来说，房地产行业不景气，公司没有找到好的投资机会，不需要对外筹集大量资金。总结：该公司的现金流入主要是经营活动带来的，补偿了一部分投资活动和筹资的现金流出。从期末现金及现金等价物的数

18、值来看，目前卧龙地产公司的现金状况良好，但是2008年、2009年、2011年的现金及现金等价物的净增加额均为负数，说明该公司当年度的现金流出大于流入，公司需要进一步探究其原因，改善公司现金流量的结构。（三）现金流量的保障能力分析下面主要以现金流动负债比率和现金债务总额比率两个指标来分析2008年200920102011现金流动负债比率15.69%60.54%61.17%64.94%现金负债总额比率11.26%54.60%45.88%45.56%现金流动负债比率和现金债务总额比率折线图总结：1.短期偿债能力分析：现金流动负债比率在2008年2011年呈上升的趋势，表明卧龙地产企业短期偿债能力及

19、现金流量的质量变好。2.偿还长期债务能力分析：现金负债总额比率在2009年大幅上升，反映该企业用现金流量偿还长期负债的能力明显增强。2010年和2011年维持在一个比较稳定的水平。（四）现金流量创造能力分析对现金流量创造能力，这里主要以以下指标进行分析:以上各指标趋势走向如下：结合4年来现金流量结构分析，2008年-2009年年经营活动现金净额持续增长，经营现金净流量对销售收入比率，资产的经营现金流量回报率、经营现金净流量与净利润的比率来看上升，从2010年开始下降，2011年又变成负值，反映出，2010年开始经营现金净流量对营业收入、资产和净利润对现金流入的贡献逐渐减少。我们知道，主营业务产

20、生的经营活动现金流量是企业全部现金流量的主要源泉，而经营活动中产生的现金比例有下降趋势，说明主营业务收入中现金流入的比例有所下降，所以应该采取相应的现金政策和信用政策，收入中现金的收回有所保障，从而保证企业资金链的完整。四、企业偿债能力分析偿债能力是指企业偿还各种债务的能力。分析企业的偿债能力可以了解企业的财务状况，揭示企业所承担的财务风险程度，预测企业筹资前景，为企业各种理财活动提供参考。（一）短期偿债能力分析短期偿债能力是指企业以流动资产偿还负债的能力，它反映企业偿付日常到期债务的能力。对债权人来说，企业要具有充分的偿还能力才能保证其债权的安全，按期收得利息，到期取回本金；对投资者来说，如

21、果企业的短期偿债能力发生问题，就会牵制企业经营的管理 人员耗费大量精力去筹集资金，以应付还债，还会增加企业筹资的难 度，或加大临时紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力。通过查看卧龙地产近四年的财务报表，我们从三个方面来分析卧龙地产的短期偿债能力。 1.流动比率流动比率是企业某一时点流动资产与流动负债的比率， 用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。 计算公式：流动比率=流动资产/流动负债卧龙地产流动比率分析表年份2008200920102011卧龙地产1.821.772.412.97万科1.591.911.761.41上述计算结果表明，卧龙地产2009年的流动比率

22、低于2008年的流动比率，其原因是流动负债的增长率高于流动资产的增长率。但2009年后呈现一个上升的趋势，说明企业的偿债能力呈上升的趋势。流动资产国际标准比例是2:1，显然卧龙地产要高于这个标准，说明卧龙地产的流动资产远比流动负债充裕，企业的短期偿债能力强。与同类行业万科相比，卧龙地产的流动比率明显高于同行业比率，卧龙地产的偿债能力在同行业中相对较强。但是房地产行业是一个存货周转比较慢的行业，其产品的形成到最后获得收入需要较长的一段期间，卧龙地产有如此充裕的流动资产，企业是否存在长融短用的情况，需要后面进一步分析。但是我们通过流动比率得出的结论是企业的短期偿债能力呈现一个良好的状态。 2.速动

23、比率速动比率，又称“酸性测验比率”，是企业某一时点速动资产与流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。 计算公式：速动比率=速动资产/流动负债 卧龙地产速动比率分析表 年份2008200920102011卧龙地产0.320.871.190.90万科0.430.590.560.37上述计算结果表明,卧龙地产的速动比率大体呈上升趋势，说明企业偿还流动负债的能力越来越强。2011年略有波动，但总体来说维持在比较稳定的水平。与同行业万科相比，卧龙地产的速动比率较强。国际标准为1，2009年和2011年都比较接近，说明2009年和2011年卧龙地产的短期偿债能力较好，卧龙

24、地产的公司流动资产的变现能力强，速动资产在流动资产中占的比重较高。但2011年速动比率高于1，说明企业拥有过多的速动资产，值得进一步分析，有可能是因为其多年未分配股东利润，使得企业有大量的盈余资金。 3.现金比率现金比率,是指通过计算公司现金和现金等价资产总额与当前流动负债的比率，用来衡量企业即时付现能力。计算公式：现金比率=现金类资产/流动负债卧龙地产现金比率分析表 年份2008200920102011卧龙地产0.160.550.460.45万科0.310.340.290.17上述计算结果表明，卧龙地产的现金比率比重过高，尤其是2009年高达55%，会使企业资产过多地保留在盈利能力最差的现金

25、资产上，在提高短期偿债能力的同时，增加了机会成本，降低了企业的盈利能力。与同行业万科相比，卧龙地产的现金比率明显偏高，不利于企业的资金运行。2010年开始有些改进，现金比率是呈下降的趋势，但比重仍偏高，表明公司意识到了危机，开始比较有效地运用现金类资产，合理安排资产结构，从而提高了资金的使用效率。 4.总结分析卧龙地产这四年的流动比率、现金比率、速动比率，可以得出卧龙地产的短期偿债能力较强，并未发生多大的变动。但企业拥有过多的速动资产，资产过多地保留在盈利能力最差的现金资产上，企业应加强有效地运用现金类资产，合理安排资产结构，从而提高了资金的使用效率。（二）长期偿债能力分析长期偿债能力是指企业

26、对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力。长期偿债能力分析是企业债权人、投资者、经营者和与企业有关联的各方面等都十分关注的重要问题。同短期偿债能力一样，我们也是通过三个方面来分析卧龙地产的长期偿债能力。 1.资产负债率 资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标，同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。 计算公式：资产负债率=负债总额资产总额100% 卧龙地产资产负债率分析表 单位%年份2008200920102011卧龙地产65.1856.5853.3946.19万科67.467.074.777.1由上

27、表数据可知，卧龙地产的整体资产负债率保持在较高的水平，但在房地产行业整个资产负债率水平都很高的大背景下，卧龙地产仍属于正常水平。但近几年呈资产负债率出现下降的趋势，说明卧龙地产的长期偿债能力在增强，可能是企业的前期投资出现了汇报，也有可能是企业调整了财务策略。卧龙地产的长期偿债能力、资本结构、资金成本、财务风险和财务杠杆的利用程度都有了一定的变化。 2.产权比率产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是为评估资金结构合理性的一种指标。 计算公式产权比率=负债总额所有者权益 卧龙地产产权比例分析表 单位%年份2008200920102011卧龙地产187.21130.33114.5485.83

28、万科207203297336.68 由上表数据可知，卧龙地产的产权比率整体偏高，但与同行业万科相比形式相对缓和。表明企业举债经营程度偏高，财务结构不太稳定，长期偿债能力弱，债权人权益的保障程度低，承担的风险大，但近几年呈下降趋势，尤其是2011年度卧龙地产的产权比率发生了很大的变化，可能企业发挥了财务杠杆的作用，可能有较大的投资活动。同时也表明企业的资金结构、财务风险和财务杠杆的利用程度都有了不同程度的变化。 3.权益乘数权益乘数是指资产总额是股东权益的多少倍。该乘数越大，说明股东投入的资本 在资产中所点比重越小。它是用来衡量的财务风险。 计算公式：权益乘数=资产总额所有者权益 卧龙地产权益乘

29、数分析表 单位%年份2008200920102011卧龙地产2.872.302.151.86万科3.073.033.954.02由上表数据可知，与同行业万科相比，卧龙地产权益乘数相对较低，这四年出现了下降的趋势，表明卧龙地产的长期偿债能力有所增强，财务风险在减小。 4.总结通过以上分析，卧龙地产的长期偿债能力较弱，我们猜测，可能是企业进行了较大的投资活动，充分发挥了财务杠杆的作用，导致财务风险较高，长期偿债能力较弱。但是结合前面的短期偿债能力分析及现金流，我们亦任务卧龙地产有长融短投的可能。五、企业盈利能力分析盈利能力就是指企业在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。对于经营者

30、来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题;通过盈利指标在行业内的对比，可以衡量经 营者的工作业绩。对企业盈利能力的分析，就是对企业利润率的深层次分析。在这里，主要以反映资本经营与资产经营盈利能力、产品经营盈利能力、上市公司盈利能力的财务指标进行分析，指标主要有销售利润率、资产利润率和权益净利率等。 （一）销售利润率销售利润率，也称营业利润率，是指企业一定时期取得的利润与销售收入净额的比率。一般主要有两项指标形式：销售利润率和销售净利率。它反映企业销售收入中，职工为社会劳动新创价值所占的份额。 由上表数据可知，卧龙地产销售利润率和销售净利率2008年-2010年均呈上升趋势，2

31、011年均呈相对下降趋势。表明该企业从销售收入中获取的盈利能力的盈利能力有所增强。与同行业万科相比，卧龙地产2011年销售净利率下降的快，企业的盈利能力减弱。 （二）成本费用利润率 成本费用率，是指企业一定时期的利润总额与成本费用总额的比率。反映了企业在当期发生的所有成本费用所带来的收益的能力。由上图数据可知，2010年与2009年相比，该公司的成本费用率由33.44%上升到42.90%，表明该公司为取得利润而付出的代价越小，成本控制得到提高，盈利能力也增强。但2011年又降为23.20%，其成本控制能力有所下降，该公司应对销售成本，销售费用，管理费用，财务费用进一步分析，然后做出恰当的节省成

32、本策略，控制好成本，从而增强盈利能力。 （三）总资产报酬率总资产报酬率，是指企业一定时期内获得的报酬总额与资产平均总额的比率。它表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力，用以评价企业运用全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。由上表数据可知，2008年与2009年相比，其总资产报酬率（总资产息税前利润率、总资产净利率）有所下降，总资产息前利润率由10.13%上升到8.83%；总资产净利率由7.21%下降到6.04%。这说明企业的投资盈利水平提高了，企业盈利能力增强。2011年，该公司的总资产息前利润率又降到了5.0%，总资产净利润降到了3.78%。可以看出，其下降

33、幅度很大，说明该公司2011年度投资盈利水平较低，企业盈利能力变差，该公司营业不佳。 与同行业万科相比，卧龙地产的总资产报酬率2009年和2010年相对较高，说明卧龙地产较万科来说，其投资盈利水平较高，企业盈利能力较高；但是2011年，卧龙地产的总资产报酬率低于同行业的万科，并且下降幅度明显，说明卧龙地产2011年度投资盈利水平大幅度下降，企业盈利能力明显减弱。（四）净资产收益率净资产收益率又称股东权益报酬率，净值报酬率，权益报酬率，权益利润率，净资产利润率，是指一定时期内的净利润与平均净资产总额的比率。反映企业自有资金的投资收益水平，是反映企业盈利能力的核心指标。由上图可知，卧龙地产公司20

34、08年-2010年净资产收益率均高于行业平均水平，说明该企业所有者权益资金获取收益的能力强，运营效益较好，企业所有者所享受的净利润多，盈利能力较高。但2011年净资产收益率与同行业万科相比明显下滑，企业应严格控制成本，提升资金利用率。（五）盈利能力分析总结通过对卧龙地产的销售利润率，成本费用率，总资产报酬率，净资产收益率分析及与同行业万科的比较可以看出，2008年在国际金融危机的影响下，企业盈利能力有所影响。 2009年，宽松的货币政策给资本市场注入充足的资金，加上国内经济企稳复苏，资本市场和房地产市场活跃，卧龙地产盈利能力恢复上升。2010年度，卧龙地产的发展趋势最好，各方面都比较均衡。但2

35、011年度，该公司各项指标均有所下降，说明该公司的营业策略、投资方式、盈利结构等方面应该存在问题，公司应该及时作出调整。如要提高总资产报酬率，企业不但要加速资产周转、扩大销售、提高资产的利用效率，而且要尽可能地降低耗费，提高投入产出的比率，从提高资金营运能力和盈利能力两个方面下功夫。六、企业资金营运能力分析 1.总资产周转率项目2008年2009年2010年2011年总资产周转率（周转次数）0.38510.51060.77950.2906总资产周转期（周转天数）943.82705.05461.831238.8162万科总资产周转率0.50.630.610.28保利总资产周转率0.330.320

36、.300.27该企业总资产周转率数值2008年到2010年逐年上升，越来越接近万科数据，说明该企业总资产周转速度变快，资产利用效率和管理水平提高，说明企业利用全部资产进行经营的效率提高。但是2011年总资产周转率大幅度下降，企业总资产周转速度变慢。 2.固定资产周转率项目2008年2009年2010年2011年固定资产周转率（周转次数）168.4988107.2991151.732962.0716固定资产周转期（周转天数）2.13653.35512.37255.7997万科固定资产周转率48.1245.3349.4250.99保利固定资产周转率94.11116.42135.6674.5该企业固

37、定资产周转率较高，呈下降趋势。表明企业固定资产的利用较为充分，同时表明固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。 3.流动资产周转率 项目2008年2009年2010年2011年流动资产周转率（周转次数）0.45460.44930.68770.3013流动资产周转期（周转天数）791.9050801.2464523.48411194.8224万科流动资产周转率0.50.40100.30200.294保利流动资产周转率0.33060.32440.30530.28 该企业流动资产周转速度较快，表明流动资产利用效果好，以相同的流动资产完成的周转额多，从而相对节约了流动资金，相对扩大了资产

38、投入，增强了企业的盈利能力和偿债能力。 4.应收账款周转率2008年2009年2010年2011年应收账款周转率（周转次数）45.458234.487734.221219.789应收账款周转期（周转天数）7.850310.438510.519818.1919万科应收账款周转率46.2359.7543.9646.15保利应收账款周转率81.5168.3168.1957.23前三年该企业应收账款周转率较高，逐年下滑，2011年和万科保利地产数据相差较大。周转天数短，说明该企业的变现速度快，应收账款的管理效率高，资产的流动性强，在一定程度上可以弥补流动比率和速动比率在分析短期偿债能力方面的不足。 5

39、.存货周转率2008年2009年2010年2011年存货周转率（周转次数）0.36410.42790.74770.3063存货周转期（周转天数）988.7394841.3181481.47651175.3183万科存货周转率0.490.510.480.25保利存货周转率0.270.290.280.232010年该企业存货周转率高，2008年2010年逐年上升，表明存货资金周转速度变快，企业在采购、储存、生产、销售各环节的存货资金使用和管理效率变高，存货转换为现金或应收账款的能力增强。 6.总结2008年2011年卧龙地产的资金营运能力，我们发现总体表现出下滑趋势，除2010年有所提高外。结合政

40、策与房地产行业行情来看，卧龙地产的的资金营运能除2009年、2010年有所增长，总体呈下滑趋势。七、公司发展能力分析在激烈竞争的市场经济条件下，企业市场价值在很大程度上取决于企业未来盈利能力，取决于企业未来的销售收入、收益及股利增长。衡量一个企业未来发展能力通常有销售增长率、资本积累率、总资产增长率等指标。项目2008年2009年2010年2011年销售增长率8.78%25.48%110.62%-54.79%资本积累率35.72%87.03%24.23%0.32%总资产增长率-4.66%49.99%15.71%-13.11%分析：销售增长率是衡量企业市场占有能力，预测企业经营拓展能力的重要指标

41、。2011年销售增长率小于0，说明卧龙地产销售市场份额萎缩。资本积累率反映企业当年权益资本的积累能力，是评价企业发展能力的重要指标。2009年开始，卧龙公司的资本积累率下降，不利于公司未来发展。总资产增长率是衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度。从2009年起呈下降趋势，说明公司未来的资产规模缩小。总结：卧龙地产公司资本积累率和总资产增长率从2009开始下降，销售增长率2008年2010年上升然后出现下降的趋势，由此可以看出该公司未来一定时期发展情况不是很好，企业的财务状况和经营业绩的趋势下降，在房地产同行业中竞争力和综合能力降低，对未来发展产生不利影响。八、卧龙地

42、产杜邦分析（一）杜邦分析简介杜邦分析以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平，具体很鲜明的层次结构，是典型的利用财务指标之间的关系对企业财务进行综合分析的方法。杜邦分析就是利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法。杜邦分析法是一种用来评价公司赢利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩，详见下图。杜邦分析体系（二）从杜邦分析体系看卧龙地产财务状况卧龙公司2008年杜邦

43、财务分析图卧龙公司2009年杜邦财务分析图卧龙公司2010年杜邦财务分析图卧龙公司2011年杜邦财务分析图 上述20082011年杜邦财务分析图的数据，我们也可以将其整理，进行纵向的对比，详见下表。项目2008年2009年2010年2011年净资产收益率20.30%10.86%19.19%9.40%总资产净利率5.54%6.04%10.61%3.78%权益乘数1/（1-65.18%）1/（1-56.58%）1/（1-53.39%）1/（1-46.19%）销售净利率12.31%13.08%12.29%14.19%总资产周转率0.390.400.640.2920082011年卧龙地产杜邦分析指标分解对比表 下面我们来看一下房地产标杆企业万科地产同期数据，详见下表：项目2008年2009年2010年2011年净资产收益率12.65%14.26%16.37%18.17%总资产净利率4.23%5.01%5