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1、扬州台商商业用地功能定位分析报告 南京唐采置业顾问有限公司 2008年5月20日目 录第一部分 项目概况-21、宗地描述-22、宗地周边配套-4第二部分 市场分析-51、纯办公产品市场分析-52、SOHO产品市场分析-93、商业产品市场分析-114、产权式酒店市场分析-12第三部分 项目操作建议-181、SOHO+商业的操作建议-182、产权式酒店的操作建议-23第一部分 项目概况一、宗地描述1、地理位置地块位于兴城河路西侧，邗江大道东侧，隶属扬州市西区。2、地块四至 地块东侧得祥园 地块东侧沿街商铺 地块西侧金缘大厦 地块北面琼都宾馆东面：得祥园，是一个较老的住宅小区，沿兴城河路为沿街商铺；
2、南面：香格里拉小区，是一个比较新的住宅小区，在扬州拥有一定知名度；西面：紧邻金缘大厦，目前在建；北面：新城河路，对面为沿街商铺及琼都宾馆。3、地块现状地块平整，目前地表堆积着西侧施工中的金缘大厦的部分建筑材料。 地块现状二、宗地周边配套项目周边配套设施齐全，交通方便。在项目西侧不远处分别分布着邗江实小、邗江中学、广润发超市、邗江区区政府等行政机关、扬子妇产医院、琼都宾馆等。公交66、20、303、游1、19、29、21、23、晚33至邗江区政府即可到达。 第二部分 市场分析前 言： 本案为商业用地，而商业用地目前在扬州市场可做的产品类型有三种，分别为：纯办公产品、商住两用的SOHO公寓+底层商
3、业和产权式酒店。下面我们将对这三种产品目前的市场现状进行深入分析，以找出最优选择方案。一、办公产品市场分析1、扬州市办公市场现状通过图1我们可以看出，07年1月至08年3月扬州办公市场整体呈“倒V”字型起伏，先是从2月份开始逐渐上升，到10月份月成交量达到最高点的12170平方米，之后又开始大幅回落，到08年2月份降至最低点。进入3月份成交量开始回升，3月份成交面积为5844平方米，同比增长为1.3%。可见在经过07年一年的成交情况稳定上升后，08年3月份成交量再次回到07年年初水平。通过计算，07年全年扬州全市办公产品总成交面积为90210平方米，其中西区作为办公市场主力，占全市的65%左右
4、，即西区全年成交量在58000平方米左右。 图1： 【据：扬州房地产信息网】 价格走势方面（如图2），至07年八月份，办公产品的售价整体攀升幅度较大，约有1000元/的幅度，商住两用或纯办公项目接踵而来，但此后，宏观政策出台，尤其是限制商业贷款和第二套房的贷款制约，使办公产品的销售连连受挫，价格的增长趋势，也因此开始平缓，基本保持在5000元/的水平。图2 据：扬州房地产信息网2、西区在售办公项目调查我们主要对扬州西区目前在售并且有一定代表性的9个办公项目进行了调研，目的是了解目前我们项目所处西区周边范围内办公市场的真实状况，包括所述项目的产品档次、面积范围、销售价格和销售情况等，以得出目前西
5、区办公项目的市场可行性。附表：西区办公项目销售情况对比项目名称地址所述部分面积范围（）主力面积（）总套数现售均价（元/）开盘时间销售率已售套数未售套数未售面积（）公元国际大厦文昌西路与新城河路交汇处文昌大道北侧纯办公140260150166850006.5.857%957111910金天城大厦祥和路与江阳中路交汇处1幢20-25F B幢纯办公70140100、110133/06.7.138%51829252双子星国际广场文汇东路与维扬路交汇处11-13F办公40806069600007.9.1416.8%9603000华远国际大厦文汇西路213号A幢纯办公5212052、10011360000
6、7.10.2821%24898018新能源金茂广场文昌西路与新城河路交汇处A幢纯办公8012010061650007.10.2511.5%7544717扬州金陵大饭店文昌西路316号来鹤广场西侧20F以上办公9720012076830007.1236.8%28485393安厦联合广场邗江中路与文汇西路交会处B幢办公80120100134600008.315%201148500崇文苑欧美中心扬子江中路与文汇东路黄金交汇处办公5011050、100271/08.40.7%226915731双桥商务广场沃尔玛北侧B幢办公8020010060/预计今年6月份/0608000所剩总套数:847套所剩总面
7、积:77521通过上表我们不难看出，扬州西区纯办公产品的面积范围以80120为主，主力户型面积为100左右，也说明项目客户群以中型及中型以上企业为主。价格方面，位于文昌路与新城河路交界处，且距离市中心和市政府较近的公元国际大厦销售均价最高，为8500元/平方米，而其他几个项目一般以6000元/平方米为主。从销售情况来看，最早开始销售的公元国际大厦于06年5月开始销售，由于较早入市，市场竞争相对较少，项目一度热销，但后期由于竞争项目的出现及自身价格较高，一度出现滞销，目前虽然销售率最高，但也才只有57%，并且直到现在仍处于滞销状态。与之相似的金天城大厦也有类似情况发生。除此之外，07年下半年以后
8、推出的6个项目的销售情况也不容乐观，销售率最高的扬州金陵大饭店项目，依靠南京金陵饭店的知名度、优越的地理位置，加之总套数较低的因素，也才只达到36.8%，其他几个项目大多只有10%左右。值得一提的是由于整体房地产市场萎靡影响，已经蓄水很长时间的崇文苑欧美中心，开盘销售才只售出不到1%。而很早售楼处就已建好的双桥商务广场至今还未开盘。这些都反映出，扬州市高档写字楼的受众十分有限，市场需求不够旺盛。从后续体量上看，这9个项目所剩总套数847套，面积约7.75万平方米，加上西区其他未售完的纯办公产品如京华城的德馨大厦等，以及后续开盘的办公项目，相信后期还有近10万多平方米的体量待去化，后续体量可谓十
9、分充裕。3、定位办公产品的可行性分析综上可以发现，目前，西区写字楼产品销售比较吃力，竞争压力也比较大，考虑办公产品的去化周期，我们认为，本案若定位纯办公产品并非首选，首先，办公产品销售吃力已成事实；其次，办公产品的后续体量仍很大，约10万平方米，供应仍很充足；最后，客户群以大、中型企业为主，而这类企业在扬州数量相对较少，刚性需求有限。接下来，再分析下第二类产品类型二、SOHO产品市场分析 1、西区在售SOHO项目分析项目名称地址所述部分面积范围（）主力面积（）总套数现售均价开盘时间销售率已售套数未售套数未售面积（）金都汇阳光商务中心文昌西路南侧,邗江路与百祥路之间SOHO50806074560
10、006.6.1178%58163642金天城大厦文昌西路与新城河路交汇处1幢5-19F537853175/06.7.180.6%141342380双子星国际广场文汇东路与维扬路交汇处2-9F4060503046500（挑高）07.9.1485%257472350金茂广场文昌西路与新城河路交汇处D幢40704578550007.10.0942.3%45331771安厦联合广场邗江中路与文汇西路交会处A幢508060767000 （挑高）07.1227.6%21557813金缘大厦邗江路东侧、兴城西路南侧4-12F306040310/08.50031017719双桥商务广场沃尔玛北侧A幢30604
11、5150余/预计08年6月份001508500所剩总套数:645套所剩总面积:44175通过上表可以看出，SOHO公寓产品的面积范围为3080，主力面积为50，即SOHO公寓以小户型为主。价格方面，挑高产品目前均价在65007000元/平方米之间，普通层高均价在5500元/平方米左右。在销售情况方面，相比写字楼产品，略好一些。07年10月份之前开盘销售的三个项目的销售率在80%以上， 07年10月9日开盘销售的金茂广场销售率为42.3%，且大多为开盘当天成交。但也有销售受阻的，如：07年12月份开盘的联合广场成交量也只有27.6%，之前刚刚开始销售的崇文苑项目成交量更少。而通过这7个项目现剩体
12、量的统计分析，后续体量超过645套，约4.5万平方米左右的产品在售。2、定位SOHO产品的可行性分析【可行性之一】SOHO产品在功能上存在一定的“灵活性”，属于“宜住宜办公”产品，面积小，总价偏低，是投资者和中小型企业“酷爱”的产品之一，但存在的问题就是自身的硬伤-“商住混杂”。这一点可以在产品设计上尽量弱化，如：分类电梯、人流动线分开等。【可行性之二】目前市场上供应的主力SOHO产品面积约在50，通过我们的对比分析了解，70-80的SOHO产品最为畅销，然而这类产品在市场上的供应很少，属于市场的空缺产品。不仅如此，从扬州西区在售住宅产品的分析结果显示，70-80的住宅产品供应也略显不足，在售
13、的住宅项目中，此类产品十分抢手。低于此类面积的产品，如30-60的产品，市场积压太大，销售开始有所吃力。这从一个侧面反映出，消费者刚性需求的释放，因房价过高，开始部分转向低总价产品，但必须满足“两房”的居住功能，因此导致此类产品在市场上需求程度增大。【可行性之三】可以与直接竞争产品“金缘大厦”产生差异化，“金缘大厦”的SOHO产品是以30-60为主，本案不仅可以在户型及面积上存在差异，在人流动线的设计上也可以避开“商住混杂”。也可以通过打造“智能化”或“酒店式管理模式”的SOHO产品使本案卖点鲜明。三、商业产品的市场分析1、西区在售商业项目分析项目名称地 址所述部分总套数开盘时间销售率 （按面
14、积）已售套数未售套数未售面积（）金都汇阳光商务中心文昌西路南侧,邗城大道与百祥路之间底层商业8006.6.1155%48325083金天城大厦文昌西路与新城河路交汇处底层商业1006.7.166%281425双子星国际广场文汇东路与维扬路交汇处底层商业1107.9.1430%471202安厦联合广场邗江中路与文汇西路交会处底层商业807.1284%172597崇文苑欧美中心扬子江中路与文汇东路黄金交汇处1-3F商业16808.447%271416956金缘大厦邗江路东侧、兴城西路南侧1-3F商业408.50046149所剩总套数:199套所剩总面积：23412可以看出，目前扬州西区办公或SOH
15、O底层一般用来做商铺，主要分两种模式：一种是沿街商铺，一种是裙楼商业。沿街商铺一般延续项目所处街区的商业元素，成为其中的一部分，如处于美食街则一般用于做饭店，处于购物街则用于购物店等，所强调的是周边街区已经或将要形成的商业主题。而裙楼商业，则强调规模和独立性，一般设为周边或城市生活配套的场所，如购物中心、大卖场、shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店等。从销售情况上看，销售率除了与项目开盘时间成正比外，与项目地段越好也成正比，即地段性较强。2、底商定位的可行性分析【可行性之一】兴城路缺乏大型商业， 周边商业一般以30的沿街商业为主，业态丰富。随着香格里拉花
16、园的交付入住，汇集康佳苑、幸福小区、新世纪花园、得月苑等居住小区，约有上万人的消费群。【可行性之二】目前该路段，乃至该片区，仍然缺乏个性鲜明的商业裙楼，如：酒店、主题商场、品牌折扣店、超市等，对于本案，都是一种机遇。【可行性之三】项目离扬州西站较近，有一定的地段优势。以上几点为商业的定位提供了支撑与参考，但商业的威胁也是比较大的，在此简要分析几点，以便后期推广上稍加注意： 裙楼的销售与招商有必然的联系，以上列举的底商项目，销售略好的，一般都已成功引入银行、酒店、家电连锁等，本案应考虑提前进行招商工作。 本案地段的优势有限，底商的规模相对偏小，地上停车位有限，对于引入大型超市、家电连锁等企业难度
17、较大，这样一来，使定位的思路倾向组合式产品、高档会所、中小型酒店、证券等行业。 “金缘大厦”的底商功能定位尚未确定，对于本案是一个潜在的威胁。 扬州西站北面的“金阳光”项目已引入“乐宾商业中心”，规模较大，对于本案的商业定位也是一大威胁四、产权式酒店的市场分析1、产权式酒店概念产权酒店是20世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区，英文全称为“Timeshare”。 它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。2、产权式酒店的销售要素产权式酒店是一种投资产品，影响产权式酒店销售的因素有很多，
18、如自然环境、投资环境、交通环境、金融、价格因素等，产权式酒店是投资性产品，其购买者也大都是高收入阶层，属第二、第三甚至多次置业者，有的是异地投资。他们有较初次置业者多的投资眼光与雄厚的资金支持，更关注项目远期规划发展以及所能带来的收益。那么投资者最看重的是什么呢？地段和经营管理是产权式酒店最重要的两点。地段为王是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近商务集中区，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。出色的经营管理也是制胜的关键。良好的物业管理服务和设施水平，是酒
19、店式公寓的另一必要条件，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。服务式公寓在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，应使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命的关键。通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施，如家具家电等设备的品牌和质量，功能齐全的会所和商业设施等；而软件主要指公寓的服务管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。3、产权式酒店现状目前，扬州产权式酒店并不多，仅有2个项目，一个是2005年推出的扬州人家大酒店，另一个为2007年凯运天地推出的凯莎大酒店项目。从去
20、化速度看，较为满意。项目名称地址酒店定位面积范围（）主力面积（）售均价(元/)开盘时间总套数销售率已售套数未售套数营业时间扬州人家国际大酒店位于扬州东部，毗邻古运河，离文昌核心商圈不足1.5公里四星级28-10730-48680005.7.30.408100%40802007年华美达凯莎酒店扬州市文昌中路318号五星级32-11032-56810007.7.26.A、B座290套已推出， C座179套尚未推出85.6%24941目前建至8层，投资回报模式：扬州人家国际大酒店：1）年收益9%15天免费入住（亦可按购房价1%给付）2）610年增值回购保障3）10年固定回报4）6800元/进行销售，
21、投资者全额付款或按揭，每月或每季返还，投资者可充抵按揭款，如需现金变现，在510年期间开发商承诺优先回购；4800元/进行销售，前5年的投资收益充抵总价，投资回报为“10年固定回报，年租金9%+15天免费入住”前5年的酒店客房经营收益归开发商，投资者若需资金变现，5年后开发商可按照6800元/的价格回购。华美达凯莎酒店1）酒店前10年每年固定回报率9，后10年按客房营业总投入纯盈利35进行分红，同样不低于每年9的回报。2）每年7天标间免费入住权（法定假日，黄金周除外）。3）付款方式：1、按正常购房付款方式付款；2、前5年的回报直接折算于房价中。酒店管理集团：扬州人家国际大酒店：上海衡山集团。上
22、海衡山集团是上海市人民政府直接领导下的大型企业集团，旗下拥有上海大厦、衡山宾馆、扬子饭店、马勒别墅饭店、浦江饭店等9家星级酒店。目前，扬州人家国家大酒店已投入营运房间型号平时预订参考价周末预订参考价备注高级大床房418468大床(宽带:免费)，含早餐标准双床房428 478双床(宽带:免费) ，含早餐行政大床房488 538大床(宽带:免费) ，含早餐行政两间套728 728大床(宽带:免费) ，含早餐华美达凯莎酒店：华美达酒店管理集团。“华美达”作为“温德姆”旗下档次最高、规模最大的酒店管理集团，拥有六个品牌：即RAMADA；RAMADA-RESORT；RAMADA-HOTEL&SUITES
23、；RAMADA-PLAZA；RAMADA-HOTEL&RESORT和ENCORE。“华美达”目前在亚太地区已开业的酒店有25家，仅中国大陆地区就有14家加盟酒店，均为4-5星级标准的酒店。涉及山东、江苏、东北、北京、海南、安徽和江西等地。这两个项目所在都是扬州繁华地段，人群密集，景观优越。其投资回报丰厚，同时所聘请的酒店管理企业皆为经验丰富、知名度较高的专业公司，有利于今后的酒店管理。酒店的良好运营是对投资回报的有力保障，这对投资者是最大的吸引力。4、扬州目前酒店的需求和经营状况扬州市是国家优秀旅游城市，旅游资源丰富，旅游环境良好，具有优秀的旅游服务设施和旅游产业要素，可以满足旅游者需求和旅游
24、业发展的要求。旅游业在全市经济中的地位十分重要，具有明显的社会、自然和历史等优势。目前扬州每年接待游客13000万人次，今年扬州烟花三月国际经贸旅游节接待来客340万人次。扬州旅游业的发展需要更多的各档次酒店支撑。根据扬州旅游网统计，现有酒店平均入住率在75左右。扬州市旅游发展20年规划，全市到2010年要将旅游业从三产的支柱产业发展成为全市国民经济的支柱产业，旅游总收入占GDP的10%，旅游业增加值占GDP的比重达到5%以上，不但要实现产业份额量的突破，并且要实现产业发展质的突破。到2020年，要将扬州市建设成为旅游产品丰富、旅游市场活跃、旅游环境优美、服务优质、具有国际水准的、国际国内旅游
25、者首选旅游目的地之一，旅游总收入占GDP的15%。随着旅游业的迅猛发展，酒店数量增多，对酒店的要求也越来越高。附：扬州现有主要宾馆酒店情况酒店星级酒店名称客房数5星海德建国酒店86合计864星江苏扬州西园大酒店170扬州恒春缘大酒店158江苏扬州新世纪大酒店348扬州京华大酒店242扬州迎宾馆120扬州花园国际大酒店188扬州人家国家大酒店313合计15393星扬州广源丁山大酒店132扬州宾馆150扬州蓝天大厦120扬州二十四桥宾馆104扬州鸿翔假日酒店138扬州石塔宾馆180扬州红杉树酒店109扬州天虹大酒店108扬州食为天假日酒店97江苏淮左名郡国际大酒店116扬州蜀岗西峰大酒店78红杉树
26、酒店63扬州雅阁商务酒店60合计1455经济型莫泰连锁店扬州琼花大厦店168莫泰连锁店扬州文昌阁店240汉庭酒店连锁文昌阁店145如家快捷酒店扬州客运站店135格林豪泰扬州大厦酒店201扬州福客都酒店88扬州雅阁商务酒店100锦江之星四望亭路店153扬州开元江隆酒店118新能源金鼎公寓酒店240扬州418假日酒店100福客都宾馆88帝豪商务客房118合计1894五、总 结 通过对扬州西区目前在售办公产品、SOHO产品、商业及产权式酒店的市场现状的分析，我们不难看出，办公市场销售压力最大，且已彰显出了供大于求之势，所以不建议定位为办公产品；SOHO产品有存在一定的市场空间，拥有一定的市场可行性，
27、搭配底商，可以定位为“SOHO+商业”；而产权式酒店方面，市场反映来看，比较受投资客欢迎，只要能保证其后期投资回报的取得，市场的可行性较强，故也建议定位为“产权式酒店”。第三部分 项目操作建议一、SOHO+商业的操作建议一）、商业形象塑造1、我们面临的处境：根据上述市场情况分析，本案周边商业业态丰富，档次参差不齐，潜在竞争压力较大。要想突破群狼围攻的困局，必须寻求到一种独特的差异化商业形态，塑造出独特的商业物业核心竞争价值。那么什么样的商业形态及档次将更加符合市场，易受到投资客户的认可呢？要客观、科学给出此问题的答案，让我们一起研究一下本案未来潜在客户群情况。2、本案未来目标消费客户群：根据前
28、期市场调研，本案位于扬州新城区西区，周边事业单位林立，新兴住宅社区众多，刚性消费需求较大。这部分人群处于社会中端偏高阶层，在生活得到满足的同时，开始逐步追求休闲、娱乐的精神生活。这部分人群开始逐步注重品牌，但对于价值不菲的品牌奢侈品又尚不能完全承受。综合分析，可以说这部分人为城市新贵。提炼这部分人群的共同点：（1）、主要目标消费群：都市精英，城市新贵，小资阶层。描述：年龄在2845岁之间，较高学历，月收入人民币3000元以上，消费层次处于中档偏高，具有小资情调，崇尚高品质时尚休闲娱乐方式，开始注重生活品质。如果把这类人群具体化就是n 都市精英：学历高，有一定品味，工作稳定，收入相对较高，包括出
29、入专业商务写字楼的职业经理人和高级白领阶层，管理层，专家，学者，崇尚高品质生活。n 城市新贵：城市的中坚阶层，包括国家公务员，企业主，私营老板，他们给城市的发展贡献着巨大的力量，开始有房、有车，收入高，事业感强。n 小资阶层：自己并不一定有钱，但绝对不愁吃喝，关键是他们有自己的圈子，爱玩，会玩，并且玩的高明，玩的绝对有品味。用颓废形容他们绝对不为过，也正是由于有点颓废、忧郁的倾向，所以追求属于自己的生活形态，吃西餐、穿名牌、或者在一个爵士音乐酒吧泡上一宿。他们的基本共性：n 社会“中坚”阶层，其特质可以用四个词来概括，即Creative（创新领先）、Intelligent（智慧出众）、True
30、（真我个性）、Power（能力突出）。n 年龄处于2845岁之间，有固定的较高的收入，有文化、有修养、有情调、有品味，乐于接受新鲜事物，富有创新性。n 奔波与家庭和事业之间，工作压力大，业余时间少，忙于各种人际交往（工作、生活、情感各方面），厌倦喧嚣都市生活，渴望高品质、休闲、清静的生活。n 怀着对美好事物(饮食文化、娱乐文化、时尚文化、艺术文化)的无限向往，渴望能找到一个匹配他们身份的场所，释放内心深处的另一个自我，找回自己的信仰。（2）、次要目标消费群：n 年轻时尚青年：向往美好生活，最容易接受新鲜事物，生活在潮流最前线，对时尚化的休闲娱乐生活方式存在顶礼膜拜的心理，最容易被影响和感染，而
31、且具有较大的消费潜力。二）、商业业态划分及建议 1、街区商业性质定位（1）从国外商业地产的发展历史看，商业物业要火起来应具备：具有立体化、网络化的交通；行业结构应是购物，餐饮，休闲娱乐“三足鼎立”；具有独特商业魅力（环境魅力、商品魅力、功能魅力等）；有传统与现代相结合的文化气息；突出整体协调性和人性化设计，体现以人为本的经营理念。台商项目具备以上因素的所有。（2）从前期调研结果来看，本案周边竞争压力较大，必须寻求与周边商业相区别的差异化竞争通道。结合本案商业面向“初级成功的城市新贵，追求品味与品牌，但对于真正奢侈的品牌尚未有能力承受”，鉴于此，建议将本商业定位为：高品质国际购物休闲总汇-折扣店
32、2、街区经营业态及功能定位1、经营项目定位根据街区“高品质国际购物休闲总汇-折扣店”的商业性质定位，台商项目的经营项目包括：（1）、一层：名品折扣进口化妆品、珠宝、高档手表、高档皮具、高档工艺品，世界极品服装(折扣)、高档女装系列、精品鞋店、精品裤店、女士内衣，另设置特色餐饮店（异域异国西餐、特色中餐）。一层的销售建议分割销售，如下图所示（范例图）：（2）、二层：综合超市需引进一家综合性超市，带动整体商业的快速发展。适宜整体出售或出租。（3）、三层：休闲娱乐夜总会、休闲中心、酒吧、电玩中心、KTV包房、网吧等。对于三层商铺，同样建议分割去化。3、街区功能定位根据上述商业经营项目定位，卖场功能定
33、位为 “吃喝玩乐购”一站式全体验享受。其功能包括：特色休闲、娱乐享受，放松心情；异域异国餐饮品味；时尚精品店购物满足。满足了目标消费群以下需求：n A君：45岁，企业老总，年收入50万元左右。他如是说：为了公司的发展前景，我操尽了心，整天会议开个没完，回家还要教育孩子，给他制定个人发展规划；前些日子，有天好不容易忙完了，客户那边负责人拉我到一个城内酒吧，本想着清静一些，但那酒吧里怎一个“闹”字了得！坐落不到几分钟我就拉着客户负责人出门而去。经朋友介绍到了台商项目三楼休闲中心，那是别有一番洞天啊！虽不及蓬莱仙境，却比得上世外桃源。晚上先去吃个日本料理，然后要了咖啡，也要了有名的古巴雪茄，美美的享
34、受！这里没有了城内酒吧周边的吵闹，里面优雅的音乐丝毫不含浮躁，让我忙碌了一整天的身心终于得到了彻底的放松！新的感受，新的收获。n B女士：36岁，市房地产管理处某部门主任。她如是说：在这样一个部门，每天的工作都很多，倒不是很累，关键是一些应酬让我心烦，里面的情况我不说大家也很清楚。我需要有一个让我彻底放松的地方。还有，虽所每周都是双休，但孩子还小需要照顾，家务也需要人做，其实等于没有休息日。虽说没有那么累，但也希望有个放松的机会。有一天和老公去了台商项目，算是去对了地方。那里的情调很是优雅，充满了休闲和轻松的气息。我和老公在里面转悠的时候突然让我回想起我们谈恋爱的某个情景。在街区精品店里我们为
35、孩子选了一个进口高档玩具，接着去了一个西餐厅，里面装修别致，具有异域风格。我和老公要了两杯红酒，在品尝的过程中欣赏着卖场的美景，看着一对对青年男女，让我回想起我们的过去依然那么的美好。在那里，我感觉自己的心灵得到了净化，我曾经所崇尚的追求和信仰又回到了我身边，我还是原来的我。n C小姐：28岁，某美术学院油画系在读研究生。她如是说：现在的学习阶段并不是很辛苦，但到了构思创作的时候难得找到一个能激发灵感而又清静的地方，如果说有的话，台商项目算一个。经我的导师介绍一个月前去第一次，实话说它的魅力让我流连忘返！因为我学的是油画，经常要接触和研究西方文化，在那里，我是真正找到了西方文化的某个缩影：意大
36、利西餐厅的装饰门面，法国咖啡的别致碟子，德国红酒店的莱茵河式地毯。我不仅是这里的消费者，更是这里国际风情和文化的鉴赏者。在那里，它给了我宽松的环境，给了我创作的灵感。随后，我成了那里的常客，不！应该说我和我的许多同学都成了那里的常客。感谢台商！n D君：29岁，某知名企业销售部主管，月收入大约5000元人民币。他如是说：工作虽然忙，整天感觉睡不醒，但我却是一个忠实的泡吧者，一个摇滚乐的爱好者，几乎每天晚上都泡到12点以后！别人说我很有激情，我承认，别人说我崇尚西方文化，我承认，别人说我追求时尚潮流我也承认，但别人说我流于世俗，我则不承认！前几年，对于泡吧，对于我而言是一种新奇，可现在，我对于酒
37、吧的要求提高了很多，首先，要有格调，而不是灯红酒绿，其次，要提供高质量的酒和服务，价格是其次，还有，要给人一种体验酒吧文化的机会和场所，我认为这一点很重要。而现在扬州的大部分酒吧都很难具备以上的要素。经朋友介绍我去了台商项目，我发现我找到了知己！那里的酒吧所具有的一切在扬州绝对是一流的，不管是知名度、装修，还是里面的气氛、服务，都让我感受到我所想象的一切。我心里在说：这就是我要的新生活！二、产权式酒店的操作建议面对连连下跌的房产，产权式酒店公寓却一枝独秀。上海、北京、海南、南京、武汉、成都频频推出小面积产权式酒店公寓，并以8%10%的年回报率等多种方式吸引投资者。那么，在扬州，我们将如何操作产
38、权式酒店，以获取最大利润呢？ 据有关方面统计：目前我国产权式酒店项目已发展到200多个，仅上海产权式酒店公寓已经超过75家，而且全国还有很多产权式酒店公寓项目在建。面对产权式酒店公寓在全国遍地开花的现象，我们认为，产权式酒店公寓之所以如此热门，主要是目前市场上几乎没有其他理想的投资项目，股票风险大、基金不稳定、国债增值缓慢、开商铺竞争激烈。与商铺、股票等相比，产权式酒店公寓投资风险相对减少，较为稳定，又有一定的固定投资回报。在一个时机相对较好的大环境下，操作产权式酒店在一定程度上来讲风险会相对较少！（一）影响投资产权式酒店的因素1、选择酒店管理公司的标准在酒店管理公司方面，酒店管理公司知名度的高低以及管理水平的高低是产权酒店经营好坏的关键。同时在调查过程了解到，品牌酒店管理公司的号召力非常大，在同等条件下，目标客群更愿意选择品牌管理公司经营的项目。2、阻碍投资决策的因素当涉及到阻碍投资产权酒店的原因时，目标客群因国家政策不稳定，开发商诚信以及酒店经营都存在较大风险，同时认为目前一般8%-10%的收益回报除去按揭、税收等等几乎就没有余钱，有时甚至
