金英创业团队项目申请书.docx

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1、金融学院创业策划项目申请书创业主题：房地产证券化姓 名：高 翔年 级：_2008级_ 专 业：_投资学_ 联系方式：_13426249861 邮 箱: gxhnxx申请日期：2010年 3 月 21 日创业项目名称房地产证券化创业方向金融衍生产品参与者（最多6人）序号姓名年级专业联系方式组长高翔08级投资学134262498611苏瑞08级国际政治136911570772王彦龙08级投资学136991814173文培任08级投资学134262495674崔明明08级投资学150115249455肖陆镝08级投资学15810628392项目设计论证创业企划书见 附页小组现有条件 本团队由金融学院

2、和人文学院的学生组成，组员们既具备金融专业素质，又有开阔的国际化视角，开拓创新，积极进取。指导老师姓名郭敏 博士指导老师意见该组的设计很新颖，构想也很有创意。房地产投资作为重要投资项目，在国民经济中处于举足轻重的地位。该组的产品着眼于房地产投资融资难的困境，试图创造出新的衍生工具来解决这一难题，出发点是很好的，不过实际效果尚待检验。目前国家对房地产行业比较重视，如果这种创新能顺应国家政策导向，应该会占有一定市场份额。金英团队创业企划书房地产证券化项目金英创业团队2010/3/1 38金英投资公司房地产证券化项目项目策划单位：金英投资股份有限公司 二一年三月金英投资公司房地产证券化项目编 制 人

3、 员项目顾问： 郭敏 博士项目组长：高翔 项目参加人： 苏瑞 文培任 崔明明 王彦龙 肖陆镝 目 录第一章项目概述51.1产品概述：51.2 面临的市场机会和目标市场定位：51.3市场环境和竞争优势：61.4盈利能力预测：61.5现实意义71.6创业团队：7第二章产品及服务92.1房地产行业背景92.2产品名称92.3产品解决的市场问题92.4产品介绍102.5产品意义112.6产品赢利点112.7服务对象112.8资产交割11第三章公司策略133.1公司的发展计划：133.2总体进度安排133.3公司产品扩大规模的策略133.4主要的合作伙伴与竞争企业14第四章市场调查和分析154.1市场前

4、期分析154.2宏观环境状况：消费群体和需求状况164.3竞争优势分析17第五章营销策略185.1产品定义185.2顾客群185.3市场营销模式185.4价格策略195.5重点客户提升方案19第六章企业管理方案206.1组织方面206.2行政管理206.3客户关系管理216.4人力资源管理216.5管理控制226.6所需资源和支持22第七章创业团队247.1团队名称247.2团队成员247.3组织架构247.4团队分工25第八章企业经济、财务状况268.1资金需求和来源268.2资金运营计划268.3融资计划268.4退出策略27第九章财务分析与预测289.1收入（现金）流分析289.2财务预

5、测29附页：金英公司关于房地产调查问卷32第一章 项目概述1.1 产品概述 “房券”，是住房资产证券化的产物。我公司将具有影响力的房产开发商的楼盘进行集中，发行房券，从中按比例收取佣金。发行时根据实际情况，选择公开发行或者由各大券商来认购。在无法进入沪市和深市交易的条件下，公司提供二级市场，供房券在这个市场上交易，公司从中收取相关费用。1.2 面临的市场机会和目标市场定位1.2.1市场机会房地产行业近年在中国一直火热，无论是购房自住还是进行投资，房地产一直有很好的市场。尤其作为投资品，房产具有良好的保值功能和升值空间。但投资额度的限制对购房者尤其是投资者设置了很大的障碍。公司现面临非常良好的市

6、场机会一方面，广大投资者愿意进行投资却因资金不足而却步；另一方面，楼盘开发商多因住房未售出造成资金链断裂影响商业运作。“房券”这一新概念的提出可以很好的解决这一两难问题1.2.2目标市场定位目标市场主要定位是有意愿进行住房资产投资的普通投资者，一些具有风险偏好的投机者，以及部分购房自住的买房者。1.3 市场环境和竞争优势 1.3.1市场环境以2009年为例，房地产开发投资增幅逐月增加，总体增幅仍低于08年同期，09年房地产开发完成3.6万亿，同期减少4.8个百分点。从土地购置和完成开发情况来看，09年全国房地产开发企业完成土地购置3.2万平方，这个增幅高于08年10个百分点左右。从需求方面来看

7、，09年商品房销售面积大幅增加，这个趋势大家都是有感受的，09年商品房销售面积9.4亿平方米，同比增加42%。从各个月份的数据来看，商品房的销售面积从3月份开始出现同比增加，之后增幅逐月增加。在不同的物业类型里面，商品住宅销售面积同比增加44%，办公楼和商业用房销售面积分别增加31%和24%。1.3.2竞争优势我们涉足的可以说是一个全新的金融领域，因此竞争优势还是相当大的。我们主要的优势体现在房产证券化的高专业技能，与各大楼盘开发商的长期友好合作，在全国范围内广泛的宣传，以及一个创新并具有高级金融才能的创业团队。1.4盈利能力预测公司在初期的运作需要借入资金，负债较多，但由于项目的优势以及市场

8、的良好机会，预计公司在23年内能收回全部成本，并保证25%30%的利润率。具体参见财务部分。1.5 现实意义 房地产资本证券化的实现，无疑具有重大的现实意义。虽然这一概念早已被提出，但只是停留在基金信托或者是房产贷款证券化的阶段。“房券”实现了真正意义上的证券化，使大众能更容易的参与房产投资，使房产价格市场化成为可能。从长久看，由于参与认购房券以及二级市场上持有房券的人增多，市场需求方的力量增强，房产价格不再简单由强势的楼盘开发商单方面决定，供需双方的力量将更趋平衡，这无疑是最符合市场经济运作规律的。此外，房产资源证券化与其他形式的资产证券化一样，具有加速房产资本流动的好处，同时证券化的进程又

9、能有效吸纳资金，降低通货膨胀的压力，可谓一举多得。房券的推行，顺应当今中国经济发展形式，符合社会主义经济建设的发展要求，无论对房地产行业还是证券业都具有重要意义。1.6创业团队我们的创业团队由一群热情洋溢的当代大学生组成，积极向上，锐意进取，能顺应当今时代发展与变化的要求，并具备一定的金融领域知识和技能。在今后的发展过程中，团队也会保持一贯的上下一心，通力合作的优良传统，发扬团结互助，艰苦奋斗的精神，努力将我们的团队，企业打造成行业典范。第二章 产品及服务2.1房地产行业背景房地产是典型的资金密集型行业。在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表

10、现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。2.2 产品名称房券2.3产品解决的市场问题“房券”是为了适应房地产投资者的需要而设计出的一种金融衍生品。众所周知，房子作为一种金融产品，具有良好的投资价值。但因其单体价值大，且流动性弱，造成了投资房产门槛高，风险大。一方面房产开发商作为赤字方，主要是通过向银行贷款来筹集资金，融资难；而随着住房需求的与日俱增，银行放贷过多造成坏账率居高不下，降低了银行资金流动性和安全性。另一方面，公众作为社会的主要盈余方，手中小额闲散资金又无法进行房产投资。这就造成了融资和投资的困难。而我们创业项目，正是针对这个问题而提出来的。2.4

11、产品介绍：本公司借鉴股市成熟的运作模式，提出“楼市”的新概念。正如在股市中交易的“股票”，在楼市中我们创造出核心金融产品“房券”，实质就是一个实体资产证券化的过程，公司将住房资产证券化，以增加其流动性。正如一种股票代表一个公司的股份，一种房券代表一个楼盘房产的面积。一个房券代表名义的一平方分米的面积，一次交易最少一手，亦是一百房券，即一平方米。关于“名义面积”：由于房地产并非其他期货商品，具有无差异性，为解决一个楼盘中房产差异性问题，引入“实际面积”和“名义面积”概念。例如，同户型同面积的房子，向阳的住房的实际单位面积价格高于向阴的住房，在房券上有所反映。因此，在交易时，用名义面积来度量房子的

12、面积。有相对优势的房子名义面积相对大。名义面积的确定，由住房的采光、朝向、楼层高度、周边环境等因素，具体细节，我们会请具有专业认证资质的价值评估公司在发行房券时来评估，并评估房券的价值。基于住房名义面积的差异，符合现实情况，符合公平公正原则，保证客户利益。发行的房券的数量与规模是由楼盘的“名义面积”决定的。为了方便管理，本公司针对新开发楼盘发行房券，并且，楼盘一经上市，只可通过房券方式进行交易。我公司发起，并签约各大券商共同成立房券交易所，从而提供房券二级市场服务，保证产品在二级市场上自由流通以及一级市场的顺利发行。2.5 产品的意义“房券”产品的提出，使得投资房产进入门槛更低，房产流动性更大

13、，风险更小，房产开发商更容易将房子卖出去，使资金回流更快，使开发商能及时偿还银行贷款，并且降低开发成本，在保证开发商利益不变的前提下降低房价。房产在市场上交易将更自由，房价的确定完全按照供需双方力量来决定，使房价更合理。2.6产品盈利点当一个房产开发商开发出一个新楼盘，我们公司可以帮助房产开发商发行该楼盘的房券，提供该楼盘的各种上市服务，从中按比例收取佣金。券商若要在房券交易所进行交易，我公司将收取券商在房券交易所中的席位费。房券购买者在二级市场上买卖房券时，我公司按比例收取交易时的手续费。2.7服务对象大型城市房产开发商（暂不针对中小型城市楼盘发行房券）。2.8房资产交割若房券购买者想要将房

14、券兑换成实体房产，只需持有和该现房名义面积相等的房券所代表的面积，到本公司兑换。本公司将履行交割程序，将该部分房券封存推出市场，并在二级市场上进行公示。手续完成后将该现房转交该房券持有者名下，从此该现房退出流通。本公司将于各银行达成协议，获得银行提供的按揭支持。并与开发商达成协议，由开发商提供阶段性担保。第三章 公司策略3.1公司的发展计划公司计划于2010年5月推出房券，并在7月开始运营房券二级市场。公司拟在初期对北京，上海的1000家新开楼盘试点推出房券，如果成功，会陆续为其他楼盘发行。公司争取在3年时间里占到证券市场20%的份额，使房券作为大众投资品活跃于证券市场。3.2总体进度安排 2

15、010年5月1日，推出房券，但只对楼盘开发商提供评级与打包服务2010年6月1日，房券开始认购，不能用于兑换现房2010年7月1日，房券二级市场开版，房券可以自由交易，也可以兑换房产3.3公司产品扩大规模的策略公司计划在初期，通过与楼盘开发商的交流与合作，以及媒体的宣传，推广公司打包的房券，使更多的投资者和购房者了解我们的产品和服务。成功运营并具备一定规模后，凭借项目高流动性与高投资收益性的优势占领投资市场份额。3.4主要的合作伙伴与竞争企业公司主要合作伙伴是商业银行，各大楼盘开发商以及资产评估机构，主要竞争对手是证券交易所，基金公司，投资公司等金融机构。第四章 市场调查和分析4.1市场前期分

16、析在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。4.1.1投资增长根据国家统计局数据，2009年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长301，增速比上年加快46个百分点。全年房地产开发投资36232亿元，增长161，增速比上年回落48个百分点。由此可知，房地产业投资仍有巨大上升空间。4.1.2销售增加2009年中国房地产市场强势回暖，房地产企业销售业绩普创新高。中国指数研究院截至2010年1月7日的监测数据及最新一手企业快报数据显示，万科、绿城、保利地产、中国海外发展

17、等27家企业2009年的销售额均突破百亿，较2007年的11家、2008年的13家，百亿房企数量出现显著增长。4.1.3价格上涨2009年中国房价持续走高，环比连续上行。房价高，买方难已成为城市居民普遍面临的问题，房地产业问题已成为关系到国计民生的重大问题，房价过高，亟待解决。4.1.4资金来源充裕房地产业，资金来源充裕，大量国外热钱涌入中国房地产市场。各大商业银行贷款纷纷出台优惠政策，促使房地产业的进一步膨胀。4.1.5供给回升施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹土地购置面积、土地开发面积及增速资料来源：国家统计局，中银国际研究4.2宏观环境状况：消费群体和需求状况4.2.1宽松的货币政

18、策是直接原因房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。4.2.2通胀预期是间接诱因基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为大陆高收入者资产保值增值的首选。4.2.3消费结构升级是重要基础

19、根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是大陆居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与大陆居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。4.3 竞争优势分析由于房券是市场中的一种新颖的产品，目前市场上还没有出现类似产品，所以我们对房券的推广存在极大的空间，同时也面临着相当高的风险。因而我们在发行之前必须做好充分的准备措施，从房券的制作，投资模式的推广到客户的沟通交流上都得做好前期的物资准备以及人际网络的建立。第五章 营销策略5.1产品定义房券，一种以房产为实体支撑的投资工具，以房子的面积为计量手段，平方分米为计量单位。房券在

20、市场上的流通能够便利房地产市场资金的快速流动，提供资金的利用效率，加快房地产业资金的回流，为房地产市场的发展注入了新鲜的活力。另外，鉴于目前的房地产市场的迅猛发展，对房产投资需求巨大，同时也引致部分房地产企业投资过热，风险升高，致使房地产企业贷款坏账率逐步攀升，不利于银行业贷款业务的健康发展。因而房券的推行能够加快房产企业资金快速回笼，同时也满足部分投资者的资金保值升值需求。若是在市场以及政府的有效监管下，房券的广泛推行必然会促进房地产市场的稳步上升，也有助于银行房地产信贷业务的稳定发展。5.2顾客群一级市场顾客房地产企业二级市场顾客投资者以及购房者。5.3市场营销模式房券的发行离不开房地产商

21、的支持。我们可以在房券的初步推广阶段，和一个特定的房地产商建立合作关系，这个对象得是北京市的龙头企业，在行业内有一定的代表性，并且在首次房券的试行过程中为该房地产商免掉百分之五十的服务费，来获取合作方的支持。同时，因为房券是一种新颖的投资工具，在推广伊始，必须得对房地产商、投资者以及购房者大力宣传房券的本质，价值以及实际用途，让房券的投资价值深入民心。在房券的初步推广之后，利用首家企业在房地产市场的交际网络，联系在北京市内多家较有实力的房地产商，通过首阶段的协商之后，建立一个小型的房券交易二级市场，为房券提供一个交易的平台。5.4价格策略房券的价格的变化是以实际的房产价格水平为基础，以房子的面

22、积为计量手段。5.5重点客户提升方案我们营销的原则是进行重点地区重点拓展，对于重点的客户给与重点提升。因此达到我们重点客户标准的经销商，我们将会重点提升其对我们企业的忠诚度，重点提升产品的市场占有率，重点培养重点客户的营销竞争力。第六章 企业管理方案6.1 组织方面6.1.1责任权利对等责任权利对等，促使团队所有成员到位运转；6.1.2对结果负责对过程指导，担责先授权；6.1.3利润共享方案员工的利益伴随着组织的发展一起增长。6.2行政管理6.2.1企务公开制企业的各项政策、制度、决议，力求广为宣传，透明公开。6.2.2走动式管理行政和技术人员的工作不局限于办公室中的文案工作，他们的职责还包括

23、：与员工、顾客做面对面的沟通，了解工作进度和实际困难、员工能力和顾客意见等，通过真诚的交谈来与员工、顾客密切联系，并获得他们的信任与尊重。 6.2.3提案制度提案包括所有以提高产品质量，简化工艺程序，节约材料和工作时间，提高生产安全、环境保护、劳动保护等为目的的具体建议。建议不仅仅只指出目前存在的问题与不足，而且还应提出相应的解决方案。对于采纳的提案，必须依据实际成效予以相应奖励。提案制度已被实践证明是充分调动全体员工参与公司管理、促进企业革新挖潜、降本增效的重要途径。6.2.4现场办公会每月举行一次现场办公会，由各部门经理当场回答和处理问题；问题来源于提案制度和现场提问。6.2.5首办负责制

24、、时效制任务的第一承接人必须对任务的实现结果负责，并需要在规定时效内完成。6.3.客户关系管理对客户信息进行详细如实的记录，将客户信息录入公司电子档案，需要时进行查询。同时，有新动向时，通过短信，邮件及时向客户提供信息。定期对客户进行电话回访，调查客户对于服务满意度，以及客户需求。在客户生日以及节日给与问候。6.4人力资源管理6.4.1岗位日志岗位日志依照固定的格式，包括对本日主要工作的罗列、总结与思考，同时还需要有对明日工作的简单计划。岗位日志是巩固培训效果、帮助员工成长的重要工具。6.4.2内部岗位竞聘制对于部分岗位，优先在企业内部组织竞聘，给员工提供成长发展的机会。6.4.3晋升前提制企

25、业内部逐步建立人才储备库和人才梯队，高、中级干部任职资格的最重要一条，是能否举荐和培养出合格的接班人。不能培养接班人的领导，在下一轮任期时应该主动引退。仅仅使自己优秀是不够的，还必须使自己的接班人更优秀。 6.4.4整体衡量与互评考核制对团队工作业绩进行整体衡量，确定评价基数。在团队内实行匿名互评考核，一则为改进工作，二则为奖励依据。6.5管理控制6.5.1结果导向，过程指导对个人或团体的评价，首先是以结果为导向；同时管理者应该对实现结果的过程提供指导性框架，以保障过程的合理及优化；另外要警惕不会做事却会处世的人受到重用。6.5.2财务审计完善财务审计制度，例行和临时财务审计相结合。6.6 所

26、需资源和支持对日常经营管理工作的授权；领导者对管理变革的坚定支持；管理团队对员工月度奖励2000元额度的授权；管理团队对员工处理的权限；与生产、销售相关资源的大力支持；管理团队间开诚布公的沟通与信任。第七章 创业团队7.1团队名称：金英创业团队7.2 团队成员：项目组长：高翔 创业顾问 ： 郭敏 博士项目参加人： 苏瑞 文培任 崔明明 王彦龙 肖陆镝7.3组织架构：7.4团队分工：产品服务部门 高翔 崔明明公关部门 苏瑞财务部门 王彦龙二级市场部门 文培任销售部门 肖陆镝第八章 企业经济、财务状况8.1 资金需求和来源作为一家新成立的公司，我们需要风险投资公司的启动资金。为满足日常开销，促进公

27、司长久发展，决定发行短期公司债券（由于信用问题发行长期债券有困难），另外还要向银行借短 / 长期贷款。这便是全部的资金来源。8.2 资金运营计划在进行资金的汇总后，将进行固定资产（办公用品、电子设备等）的购置，房租费、报刊费、伙食费等的预缴纳，余钱在运营期间机动使用。每月末要支付当月工作人员薪金、水电费、应交税金等。同时从房地产开发商处获得的部分佣金收入和从客户手中收取的部分手续费也可用于资金运营。8.3 融资计划在取得一部分收入后，我们决定将一部分收入（利润）用于投资其他金融产品，以期获得更大的收益、更快偿还负债。我们可以将客户的手续费作为短期股权投资和短期债券投资之用，因为我们要与开发商建

28、立良好的合作关系，所以从他们那里得到的佣金可以作为长期股权投资和长期债券投资之用。8.4 退出策略由于知识所限，我们不可能精确地算出停业点的平均可变成本（虽然边际成本可以近似地认为是每次向客户收取的手续费）。我们决定在每月月末计算收入和净利润时，如果连续在第一（二及以后）年连续三（两）个月出现亏损状况，我们将停业整顿，分析内部外部矛盾和运营失败原因，之后谨慎进行下一步决定。第九章 财务分析与预测9.1 收入（现金）流分析9.2 财务预测9.2.1. 筹资预测筹资来源之中，风险投资银行作为启动资金，同时还需要短期贷款与长期借款。根据实际成立公司规模，预计需要300,000元的贷款，会以合伙人的房

29、产等做抵押担保向银行申请短期和长期的贷款，以便公司日常运营之用。9.2.2. 投资预测这之中，我们要将资金规划到位，以其剩余的利润创造更大的价值。上面所述长短期借款扣除运营费之外的现金以及一些收入都可拿来作股权投资和债权投资。9.2.2.1股权投资可适当在股票市场上做交易，风险略大，投资需谨慎。建议比例25%。9.2.2.2 债权投资为分散风险，可将各种资金分别投到不同种债券内，国家债券、地方政府债券和公司债券都可涉及。风险与投资比例成反比。建议比例30% / 20% / 10%。9.2.2.3 其他投资剩余的资金可以适当灵活运用，例如黄金与外汇的买卖等。9.2.3. 收入预测预估现金方面，参

30、考当今沪市各股日成交手数在20959999手之间不等。作为与股票市场类似的房券市场，其成交手数应该在该区间的下游或末游，即5004999手之间。同时，考虑到本企业为新设立的企业，前三年的成交量应该会更低。每手价格按北京09年每平米均价算来约20000元。从中收取0.1%的印花税，约20元。综上所述，印花税日均收入约有55,000元。（前三年约25,000元）再加上从开发商处获得的佣金，月收入约1,000,000元。9.2.4. 成本预测和利润率预测由于项目众多，此处不细分各项所花费现金多少。由于是新运作的公司，在第一年内利润率到25%比较理想。以后可能根据业绩会逐年提升。因此每月成本预测为50

31、0,000到600,000元不等。附页：关于房地行业调查问卷附页：金英公司关于房地产调查问卷一、问卷设计：1.性别 * 男 女 请选择性别2.年龄 * 25岁以下 2535岁 3545岁 45岁以上 请选择年龄3.年收入 * 5万元以下 5万元10万元 10万元30万元 30万元50万元 50万元以上 请选择年收入4.现在拥有住房情况 * 暂时没有独立住房 拥有一套房产 拥有一套以上房产 请选择现在拥有住房情况5.您最近是否有购房计划 * 有 无 请选择您最近是否有购房计划6.您通过何种渠道获得房产信息 * 报纸 电视 房屋中介 网络 路边广告 朋友推荐 其他 请选择您通过何种渠道获得房产信息

32、7.若购房，您是否注重开发商品牌 * 是 否 请选择若购房，您是否注重开发商品牌请选择您对了解的房地产品牌8.导致您尚未购置房产的因素是什么 * 无须添置 无力购买 认为价格一定会下降，有待观望 请选择导致您尚未购置房产的因素是什么9.您是认为现在的房价是否偏高 * 是 否 请填写您期望的房价为多少！10.若购房，您会选择的付款方式 * 一次性付清 贷款 请选择若购房，您会选择的付款方式11.您期望的购买的户型 * 一居室 一室一厅 二室一厅 三居或三居以上 其他 12.若购房，您的可能用途 * 自住 投资 为子女购置 请选择您期望的购买的户型二、结果分析：第1题. 性别第2题. 年龄第3题. 年收入第4题. 现在拥有住房情况第5题. 您最近是否有购房计划第6题. 您通过何种渠道获得房产信息第7题. 若购房，您是否注重开发商品牌第8题. 导致您尚未购置房产的因素是什么第9题. 您是认为现在的房价是否偏高第10题. 若购房，您会选择的付款方式第11题. 您期望的购买的户型第12题. 若购房，您的可能用途