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1、某国际汽车营地总体规划,PART 1：现状分析篇,1.1 我们在哪里区位与交通分析1.2 我们有什么资源条件分析1.3 我们的现状场地现状分析 1.4 我们的时机政策环境分析1.5 我们的认识现状分析总结,1.1 WHERE ARE WE?ANALYSIS OF LOCATION AND TRAFFIC 1.1 我们在哪里区位与交通分析,某某,瑞丽,腾冲,保山,1.1.1某某的宏观区位某某县位于。全县的旅游资源可涵盖山、石、泉、林、水、洞、民族风情等，是开展生态旅游、探险旅游、科教旅游的宝地、是休闲度假的好地方。,某某,1.1.2 项目地气候水文条件某某是一个山区县，地处怒江、龙川江两江之间，
2、高黎贡山山脉由北向南伸入县境，地势呈中部高而东西倾斜之势，全境崇山峻岭，丘陵起伏，河流纵横，最高海拔3001.6 米，最低海拔535米，垂直高差 2466.6米。某某县兼具低纬、季风和山原地势气候特征。形成四季温差小、干湿季分明，垂直变异突出的亚热带山原季风气候。西南受印度洋暖湿气流的影响，形成西面迎风坡多雨，夏无酷热。东部背风雨量适中，无寒暑剧变。年平均气温14.9。最冷为1月，月平均气温7.4。极端最高气温22.9，极端最低气温3.8。由于地形复杂，垂直高差大，局部又分为北热带、南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带、中温带六种气候区。,1.1.3 项目所在地的县域区位条件离某田国际汽车营地
3、规划选址地处保山市某某县城北部、某某县城至腾冲的永乐二级公路约5公里的离某田段，场地中心汇集多股山体水系，南接打鹰坡5310高地抗战遗址，拟控制规划面积750亩（约合50公顷）。项目所在地由于依托建成通车的永乐二级公路，等级高路况佳，百公里半径内有3个机场，处于保山旅游的“金三角”，是滇西旅游区的交通枢纽。该项目建成后将与邦腊掌温泉成为某某乃至保山的后花园，成为人们养生度假休闲的首选之地，某某也可以借这样的资源整合联动，点亮自己在滇西旅游市场的中心位置，让人们在某某找到停留安养之地。,本案,1.1.4 项目地貌情况该区地貌以山体和丘陵为主，中心拟通过筑坝建离某田水库，届时可形成约60亩水体面积
4、，形成青山绿水的秀美景色；某某兼具低纬、季风和山原地形气候特点，四季温差小，干湿季分明、垂直变化突出。年平均气温为摄氏14.9度。县城及周边属山原地带，海拔在1700-2500米之间，是滇西夏季最凉爽的区域，其冬暖夏凉的舒适气候，再加上充沛的雨量，可谓是四季常绿，终年花开，俨然一片绿意盎然的度假休闲圣地；项目地境内山川秀丽、四季如春，植被丰茂，生趣盎然，广布细雨，山灵水秀。,1.1.5 结论某某，坐拥邦腊掌热矿泉旅游度假区、松山古战场、腾冲热海等云南乃至全国知名景点，以黄龙玉产地的美名每年吸引着国内外无数的专家游客的到访，却因旅游市场的发展滞后而维持着一个“有旅无游”的尴尬局面；在多次考察、论
5、证之后，引入国内目前正蓬勃发展的国际级汽车营地项目，以区域性旅游服务中心的角色将某某“金三角”的区位优势充分打造出来，以自驾休闲为主题的国际级汽车营地将某某的纯净山水推向云南自驾旅游市场，以健康养生为主题的高尚度假区打造某某的养生圣地品牌形象，我们相信，离某田国际汽车营地的建设意义将是战略性的，它定将会为某某的旅游市场添上浓墨重彩的一笔。,1.2 ANALYSIS OF THE SITE 1.2 我们有什么资源条件分析,场地现状照片,人文资源：,某某长期从事石斛种植，有深厚的养生文化，基地生态环境保持着原始状态，加上优越的植被条件，蕴含着大量的自然风情资源。黄龙玉的出产地人杰地灵的风水宝地丰富
6、的地热资源整合得天独厚的气候度假休闲胜地抗战文化遗址,1.3 OUR STATUS 1.3 我们的现状场地现状分析,SITE ANALYSIS OF RESOURCES1.3.1 资源分析,景区的不同类功能分区应结合地形地貌，达到协调、统一，形成其整体意向以离某田水库为界，分开动与静，对应休闲运动与养生度假两个主题,湖 溪 泉 谷 峰 林 石 生,场地内溪流密布，雨量丰沛,离某田山谷众多，且山体保存完好,林木繁茂，是动植物的乐园,自然资源：,SITE ANALYSIS OF GIS1.3.2 GIS分析,地形建模,SITE ANALYSIS OF GIS1.3.2 GIS分析,坡度分析,SIT
7、E ANALYSIS OF GIS1.3.2 GIS分析,坡向分析,RANGE OF SUITABLE CONSTRUCTION适建范围,1.4 OUR OPPORTUNITYANALYSIS OF POLICY AND CIRCUMSTANCE 1.4 我们的时机政策环境分析,某某县2011至2020旅游发展的中长期规划中，明确提出“将某某县旅游产业发展方向定位为玉石购物，战史寻访、温泉养生目的地，希望凭借其资源与环境优势、区位交通优势，通过政府引导、市场推动、社会参与，经过5-10年的不懈努力，不断完善基础设施，大力建设接待设施，着力打造旅游精品，逐步改善旅游整体环境，将某某县旅游产业培育
8、成为支柱产业，将某某县建设成为滇西黄金旅游线上的一个重要旅游区、云南省旅游经济强县直至云南一流、国内知名的一个特色旅游目的地。”综上所述，该项目不论是依托黄龙玉、邦腊掌温泉和抗战遗址三大主打旅游产品名片把旅游市场由观光型转向度假型；还是为适应云南省作为全国“低丘缓坡土地综合开发利用试点”建设用地上山的政策要求，离某田国际汽车营地于某某旅游市场的转型升级，不论从区位上还是政策上都是一个符合市场和国家政策的重要棋子。,1.5 OUR UNDERSTANDINGSUMMARIZATION OF THE SITE ANALYSIS 1.5 我们的认识现状分析总结,自然条件优 Natural Condi
9、tion is Good 产业链条短 Industrial“Chain”is Short 缺乏服务配套设施 Supporting Facilities is Weak 市场竞争弱 Have No Advantage in Market Competitively,小结：某某离某田资源种类丰富，但是基地综合资源条件在保山市乃至整个云南省并不突出，需要创意性的手段加以保护和利用,特别注意的是，不论何种开发利用方式，都要建立在保护基地生态格局的条件下考虑。,PART 2：市场分析与战略定位篇,2.1 某某旅游市场现状分析2.2 自驾车营地案例研究2.3 总结与思考产品打造思想2.4发展目标与定位,2
10、.1 LONGLING TOURISM MARKET 2.1 某某旅游市场现状分析,通过对某某县旅游发展规划 2011-2020的研究以及实地考察走访，我们发现某某县目前的旅游市场有以下特征：旅游消费较低，不论是一日游旅游者还是过夜旅游者，其消费都是以旅游固定消费（门票、餐饮、交通、住宿等）为主，真正的旅游弹性消费（娱乐）所占比例很小游客构成主体来自于保山市境内和周边区县，大部分人都是通过性人流，停留时间为一到两天游客主要的旅游动机为体验邦腊掌温泉、购买黄龙玉和寻访松山战场遗址，某某县的旅游资源有待进一步开发和深入打造某某旅游建设和基础设施投入严重不足，缺乏休闲度假产品，再加上其独特的区位，处
11、于云南省旅游热点区域中，周边的旅游景点极易对某某形成屏蔽效应结论：今日的观光景点不能再以自然资源基底为唯一卖点，而应将更多的时尚文化与创意元素融入，以创新性与主题性引领度假旅游市场。依托交通条件的改善，以国际汽车营地的造势吸引省内乃至国内的眼球，本案的建设对某某县旅游市场将形成强力的拉动作用。,2.2 A CASE STUDY ON SELF-DRIVING CAMP PLANNING 2.2 自驾车营地案例研究,汽车营地是近年来国内日渐兴盛的一种新兴游憩活动形式，目前在中国还只是一个全新的概念，但是它在发达国家已十分普及。据不完全统计，汽车营地，美国有2万多个，欧洲有5万多个，日本有也有15
12、00个左右。在发达国家，汽车营地的经营者按照旅游线路进行品牌开发，在主要的风景区和交通干道入口都有广告和标识，就好像随处可见的麦当劳、肯德基招牌一样。根据国际标准，中国已经在2007年进入了私人汽车消费的时代。事实上，中国的自驾车旅游早已不是新鲜玩意，对于很多家庭来说，周末或节假日自驾车出游，已是非常正常的一种生活方式。然而，中国的自驾游除了将出行的交通工具从旅游大巴换成私家车外，对旅游模式需求的变化不大。目前比较时尚的方式，是以旅行社或自驾车俱乐部的方式组织，其重点在于旅游线路的安排，核心价值在于景点门票的折扣，这种活动方式并未从产品层面上对自驾车游客的特殊需求予以满足，反而容易造成景区停车
13、问题以及交通安全隐患，与发达国家真正的自驾车旅游存在着根本性的的差别。综上所述，我国的汽车营地目前发展正遭遇着营地建设滞后的瓶颈。,CASE STUDY1 案例研究1：美国亚特兰大石山公园,山地型家庭旅游目的地,区位：位于美国东南部佐治亚州的州府亚特兰大市东部，距亚特兰大市中心16英里面积：约13平方公里 海拔：514米游客量：年均超过400万，是该州最受欢迎的景点资源：历史人物浮雕（面积超过足球场）、地质景观构成：山顶和山下“Crossroad”小镇运营商：石山纪念联盟和Herschend家庭娱乐公司管理,低成本度假设施，传统酒店设置较少，通过野营地和客栈的设置补充家庭度假产品,野营地乔治亚
14、州最大的野营地拥有431个野营点，其中有202个装配完善（水、电、排水系统）的房车、191个部分装备的帐篷和房车（水、电），56个原始帐篷区域营地配有商店、洗衣房、洗浴设施、游泳池和游乐区,万豪旗下客栈型酒店92间客房典型美国内战时期的南方风格适合家庭度假,CASE STUDY2 案例研究2：美国大烟山国家公园,1934年成立的大烟山国家公园位于北卡罗莱纳州的西端，田纳西州的东边，占地大约52万英亩。因为进入公园即可见蓝色烟雾笼罩山峰而得名。除了米契尔山（MountMitchell）和格雷山（MountGraig）之外，几乎北美东部的高峰都位于大烟山国家公园，丰富的动植物资源和优美的自然拿风光
15、，吸引了无数房车观光客。这个露营地提供多种露营方式：集体露营、房车露营、帐篷式露营等多种方式。同时也有针对残疾人和骑马爱好者的通道。,CASE STUDY2 案例研究2：美国大烟山国家公园,营地规划设计,2.3 OUR SUMMARIZATION AND IDEAS 2.3总结与思考产品打造思想,以汽车为载体，拓展人的活动范围集观光、休闲、健身、娱乐为一体倡导一种亲近自然的生活方式、一种经济舒适、节约能源的旅行方式,2.4 TOTAL FIXED POSITION 2.4.1发展目标与策略,三位一体：绿色自驾休闲旅游与生态保护、农业养生为一体；三个充分：充分尊重场地，充分利用资源，充分体现特色
16、。三个结合：传统文化与现代休闲户外文化的结合，主题度假与自然风光的结合，休闲度假与生态旅游的结合发展目标：依托特有自然资源，引入运动拓展、养生文化、生态度假三大新兴产业，兼顾社会、生态、经济三大效益在发展旅游的同时一起解决当地的民生与发展问题。,环保导向的交通系统,家庭导向的项目设置,历史文化的现代化表达,低成本的度假产品补充,2.4.2 DEVELOPMENT STRATEGY 2.4.2 发展策略,生态环境保护优先保护离某田水库资源与规划区自然资源，避免开发强度过大，并应用绿色节能技术，减少污染排放；传统文化创新注入发掘并弘扬某某历史文化，并融入新的文化理念；自然景观创意重塑整体景观达到协
17、调、统一，不同分区景观应特色分明；生活方式创新引领创造新的运动休闲养生、商务会议、度假疗养、亲子娱乐、等生活方式；综合产业全面延伸度假区应把一、二、三类产业相结合，共同综合发展。,2.4.2 OUR CUSTOMER MAKET 2.4.3 客源市场定位,未来客源市场可分为三级，一级为最主要游客群，二级为次要游客群，三级为待发展游客群。,远程落地市场,周边省份,云南省内市场,PART 3：规划设计篇,3.1 总体规划3.2 分区规划,3.1 MASTER PLAN 3.1 总体规划,规划总平面图,功能分区图,道路交通系统规划图,水系规划图,景观结构分析图,旅游服务设施系统规划图,游览路线规划图
18、,夜景照明规划图,3.2 DISTRICT DISCUSSED 3.2 分区论述,该国际汽车营地是一个集休闲观光与养生度假于一体的综合性旅游区。该区共分为两个大板块：5S级国际汽车营地、半山水岸度假区两个大板块，详述如下：,5S级国际汽车营地,基地拓展，野外拓展。添加新元素，吸引消费者。吸收国外经验，注重安全措施。动静结合，丰富功能“露营肯定对环境有一定影响，但负责任的露营不会破坏环境。”前任国际露营总会主席Lars Dahlberg先生,5S级国际汽车营地规划设计,5S级国际汽车营地规划设计,规模与容量 一般汽车营地在充分考虑设施设备或管理效率之后，最少营位数量为30个。若是为了盈利，其规模
19、应达到100个营位以上，但必须考虑规模是否与市场需求相适应。一般来说，汽车营地所需的最小用地面积可以参考以下公式进行计算：用地面积=停车数量1辆车所需的场地面积（80-120）2（保持自然环境和开发空间的系数）2（场内道路管理中心卫生设施等系数）按照以上公式计算所得出的数据只是在平地和道路平直的情况下发挥出的最大布局效率数据，通常情况下，汽车营地的基地调剂复杂多变，布局也要结合景观环境，最终的用地面积会大大超出此标准。某某离某田国际汽车营地的营地用地总面积为18.8公顷，如按照上式计算，可容纳营位约350个，但考虑到适宜建设露营区的缓坡地面积占总用地面积不足百分之十，通过必要的改造和局部平整地
20、形，再把体育中心的场地面积去除，最终确定营位数量为200个，其中：注：该营位数量符合云南省汽车旅游营地划分与评定中对5S级汽车营地的营位设置要求。,5S级国际汽车营地规划设计,汽车露营地场地布局规划是汽车露营地设施规划中最重要的一部分，规划思路的合理与否影响着规划布局结果合理与否。现代的汽车露营地规划设计是在汽车露营地场地布局原则指导下，对场地内、外汽车露营地分别进行近期、远期布局规划，其规划的中采用科学系统的思路指导。,5S级国际汽车营地规划设计,营位的选型及配比某某离某田国际汽车营地在确定营位类型及各类营位的数量时考虑了以下因素：1）国内目前汽车营地的主要服务对象是自驾车旅游者，车辆还是以
21、小汽车为主；2）国内房车旅游的潜在消费者正在变为现实消费，房车消费的中远期市场发挥潜力巨大；3）设计必须满足如个人、家庭、小团体和大团体等不同营地使用者的需求。,5S级国际汽车营地规划设计,营地娱乐和运动区营地还需要更多一些的功能，从而成为集景区、娱乐、生活、服务为一体的综合性旅游度假场所。生活区:独立的饮水和污水处理系统配备220伏日常用电、现代化的卫生设备,淋浴、卫生间提供洗衣、熨衣、煤气等服务设施；商务区:设有超市、邮局、诊所、酒吧、餐馆等，满足游客日常生活的需要；娱乐和运动区:开辟有网球、篮球、羽毛球、儿童游戏等多种运动场地供游人使用；营地内照明充足，保安设施完备，使游客能够充分享受舒
22、适与安全，在不受打扰的自然状态下度假生活。,5S级国际汽车营地规划设计,营地服务设施规划（1）营地环境容量：要满足帐篷搭建空间、停车空间还有桌椅摆放及活动空间。（2）营地生活垃圾处置：在营地各处规划设置废物分类提示牌，建立不同设施的垃圾箱（3）营地污水处理：采用污水集中处理设备，集中处理污水的方法比在各个营位设立污水口的方法成本低，但需考虑用灌木等植物加以美化掩饰。（4）营地动植物保护：极力保留营地原有的天然树木，建设过程中减少对原有植被的破坏。同时考虑加强绿化，栽培一些有景观变化且高大的树木，有理疗作用的植物和花卉，营造一个舒适的自然环境供露营者休息。（5）营地环保教育：露营旅游的管理者、经
23、营者、旅游者及当地居民素质的高低，直接影响着生态体育旅游的质量与综合效益。注：各种服务补给设施位于营地中心处，每个小组团中间都设有洗手间等必备设施。,5S级国际汽车营地规划设计,营位及设施意向图,5S级国际汽车营地规划设计,营区给排水规划景区主要由市政管网供水；亦可根据实际情况，在满足可行性条件下，采用水库饮用水为辅助供水方式，完善储水配套设施，满足供水要求。采用“环状+枝状”的管网形式，结合规划区内主要道路，配水干管布置成环状，提高供水安全可靠性。遵循生态设计理念，入口接待区、石斛养生会所分别设置污水处理系统，干管尽量顺坡敷设，减少土方量。各分区通过污水管道将生活污水搜集，统一经由污水处理设
24、施处理后，将达到符合国家标准的水储存在备用蓄水池，一部分作为消防用水，一部分作为日常灌溉水源，提高污水处理率和回用率，实现污水资源化。,5S级国际汽车营地规划设计,电力电讯规划近期结合景区实际情况统一规划安排供电设施用地（变电站、线路走廊），以及在建筑中预留配电房位置。根据用电规模和负荷，设置配电所，衔接城市电网与景区内输配电网。鼓励利用可持续清洁能源（如太阳能）为景区提供电力。规划初期在入口服务区、汽车旅馆、营地区设置电话使用终端，景区内电讯线路的铺设直接为这四处使用终端服务，并为远期使用提供干线。无线移动通信建设统一规划，在不影响景区整体景观视线的适当位置，可以设置必要的移动通信基站，满足
25、规划区内移动通信全部覆盖的需要。,半山水岸度假区某某的养生文化天堂,一个优秀的山地住宅应具备的品质：1.生态与景观先行。将景观元素和理念融合到先期规划中，提升规划质量 2.清晰的规划脉络和顺畅的车行交通3.突出山地资源特色，将建筑布局完美切合地形，并合理改造地形4.建立开放空间和绿色廊道，重视保护自然环境和生物资源5.开发针对山林的健康休闲活动内容，丰富并提高居民生活品质6.高绿化率、低密度、良好的通风采光条件，与减灾防洪并重,半山水岸度假区某某的养生文化天堂,规划设计理念：葡萄串式道路系统 适宜的地块规模组团式的用地结构利用地形和高大乔木的遮掩使别墅掩映在绿荫中丰富和加强滨湖沿线景观依山傍水
26、、前庭后园的宜居模式,半山水岸度假区某某的养生文化天堂,道路断面及透视：,半山水岸度假区某某的养生文化天堂,水岸度假别墅断面及透视：,半山水岸度假区某某的养生文化天堂,石斛养生会所养生主题区容纳一流企业的养生场所、休闲娱乐、具有个性特征的养生体验店演绎栖居文化的舞台养生咨询培训中心、养生文化交流圈、私人养生计划定制咨询未来的高层圈子时尚高端人士聚会场所、最新养生潮流发布、名流政要的交流会所,半山水岸度假区某某的养生文化天堂,组团景观意向图,PART 4：开发运营建议篇,4.1 分期开发规划4.2 用地规模统计与投资估算,分期开发规划结合项目建设条件、市场定位和产业发展等因素综合考虑，本着“亮点
27、驱动、高点闪耀、产业进阶”的发展思路，推进项目建设发展。远期主要是休闲养生旅游产品链的辐射与完善，以产业辐射的形式在基地范围外进行，成为做大旅游、大产业的先奏。,4.1 PHASED DEVELOPMENT PLAN4.1 分期开发规划,基础设施一期：从打造基地的骨架做起离某田水库的整治以及入口服务接待中心、汽车营地区环湖道路的建设，将作为整个项目的基础设施先期投入，也是离某田国际汽车营地的骨架，此阶段的建设主要采取BOT模式进行，由开发商主要投资建设，政府给予政策支持。汽车营地、汽车旅馆和相关配套二期：紧跟基础设施构建主体按照云南省汽车旅游营地等级划分与评定中5S级营地要求进行建设，配合汽车
28、旅馆和相关汽车营地活动设施的配置，以云南省汽车营地露营地大会分会场的姿态引爆人气，同时也打出某某的绿色生态休闲品牌。半山水岸度假区三期：打造某某寄情山水的养生天堂伴随着度假区基础设施和娱乐服务业的完善，半山水岸度假区的建设将水到渠成的激发高端养生房产市场的需求，至此，整个项目的开发建设完成了从推动旅游业发展到提升某某宜居品质的一系列拉动效应，也将带来新的消费市场和投资市场，由此而逐步延伸产业链条，推动产业规模的渐次放大，形成辐射，切实拉动游客消费，做实做强某某的旅游产业。,4.2 LANDUSE STATISTICS AND INVESTMENT ESTIMATES4.2 用地规模统计与投资估算,用地规模统计,4.2 LANDUSE STATISTICS AND INVESTMENT ESTIMATES4.2 用地规模统计与投资估算,投资估算与开发强度建议,中低强度 价值引导充分考虑本项目作为旅游度假区与县城结合的属性、项目环境特征，以及某某县目前的开发强度，规划本项目用地的总体开发强度以中低强度为主。汽车营地区和半山水岸度假区强度较低，留出开阔的公共景观环境，保证度假区高档的环境品质。服务区中等强度开发为主，实现土地价值。,OUR VISION:我们的愿景：,
