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1、,物业管理的成本管理主讲:陈庆芳,第一节物业管理成本一、物业管理中的成本成本的含义一般而言,成本是指全部生产费用,即企业生产经营过程中发生的,以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费,一是所耗费的生产资料转移价值,即物化劳动价值,如企业生产所耗费的材料的转移价值,所耗费的设备转移价值等;二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值,即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值,表现为劳动者的工资及福利等。,物业管理生产费用:指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。物业管理成本:是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和物业管理企业的营业成本:指一定时期内,物业管理企业
2、为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。,物业管理企业的经营管理费用:是指物业管理企业行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理费用,为筹措经营管理资金所发生的财务费用。综上所述:物业管理企业的成本,就是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。,二、物业服务费的测算编制(一)物业服务费测算编制的原则1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合中华人民共和国会计法等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、三经济指标应当符合行业标准或社会公允水平,3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费
3、用,需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用,不论款项是否支付,均应计入本期成本;不属于本期成本应负担的费用,即使款项已经支付,也不得计入本期成本。,(二)物业服务费用酬金制与包干制1、物业服务费用酬金制物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理,维护相关区域内环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。,物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基
4、数,计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金,但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。,酬金制下,物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言,物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费与服务不相符的情况,保护了业主的合法权益;对物业管理企业而言,由于酬金是按照预收的物业服务资金提取,具有相对的固定性,可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况,
