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1、宋城杭州 第一世界项目营销方案,包装&推广,第一篇章,奥特莱特 青年公寓 鼎级别墅,“第一世界”总体推广,（一）“第一世界”产品梳理,埃及风情酒店公寓,威尼斯风情酒店公寓,王子公寓,氡温泉公寓,苏黎世酒店公寓,杭州第一世界 产品汇总,11栋企业公馆,56席环湖别墅,儿童天地（奥兰多小镇商铺）,创意文化街（威尼斯水城商铺）,杭派女装街（湖畔区商铺）,浪漫婚庆街（苏黎士小镇商铺）,品牌折扣店,杭州奥特莱特,青年公寓,湖畔公馆,宋城休博园,杭州第一世界 包含：,第一世界乐活,休博园,杭州乐园,产品部分,配套部分,湘湖,第一世界别墅/企业公馆,“王子酒家”“氡温泉酒店”,“奥特莱特”整体招商,07年4
2、月中旬,07年5月初,“奥特莱特儿童欢乐谷”,杭州第一世界 总体销售节点,（奥特莱特）,（鼎级别墅）,（青年公寓）,（二）“第一世界”品牌精神,依着“西湖”造一座“迪斯尼乐园”再造一座“世界公园”这仅是56席别墅、11套企业公馆或是一间50平方米公寓的生活配套,“第一世界”的联想,除了立面、房型、景观等项目自身优势外，最重要的不可替代卖点还是源于“第一世界”特殊的物业形态。作为以营建“主题公园”崛起的宋城集团，最擅长的是复合型地产中的旅游地产，由此为住宅产品带来的超级丰富、体量巨大、休闲乐趣无穷的生活配套，是其他纯住宅开发的地产商无法望其项背的。,“第一世界”的唯一与第一,休博园、杭州乐园杭州
3、版“世界公园”杭州版“迪斯尼乐园”,湘湖杭州又一个西湖,万国风情主题丰富 异域文化交融,水文化湖居文化 自然生态养生宅,“第一世界”总卖点梳理,世界 WORLD,湖 LAKE,“第一世界”广告总精神,第一乐园 第一地产休博园、杭州新乐园,第一财经 第一桶金 OUTLETS创富计划,第一交通1号地铁地铁1号线总站,第一湘湖 第一豪宅湘湖畔鼎级豪宅,第一品牌 1号作品宋城实力品牌第一世界旗舰版,（三）包装推广,阵地占领市内传播省外辐射,直复营销,媒体整合策略,户外广告,报纸广告,邮寄广告,网络,创新媒介,新闻线软文线硬广线,网站建立网络推广,宋城特殊平台,主 力 媒 体,辅 助 媒 体,高炮广告整
4、合,高炮广告,高炮广告,“第一世界”整体网站建立（项目网站示意）,“第一世界”网站专题推广（网络地铁专题示意图）,在“宋城千古情”之前播放广告宣传片“第一世界”CF创意大纲,第一幕 西“湘”记“千年等一回”千百年来杭城看西湖今日，大杭州新纪元地铁湘湖商圈崛起（湘湖区域价值塑造）,第二幕 创“世”记宋城品牌实力创建“第一世界”旗舰版（第一世界总体介绍）,第三幕 双“成”记商住双赢 成功选择投资“奥特莱特”住在“第一世界”（商、住两个角度，3大类产品介绍）,杭州第一世界 总体营销布局图,全方位的服务品质体验,全方位的销售网络,杭州馆接待中心,武林广场、萧山看房车,第一世界大酒店,奥兰多接待中心,宋
5、城接待点,“奥特莱特”包装&推广,总体推广思路,奥特莱特儿童欢乐谷,“奥 特 莱 特”整 体 形象,推广策略：总体经营 分区而治,奥特莱特浪漫婚庆街,奥特莱特杭派女装街,奥特莱特创意文化街,奥特莱特品牌折扣店,“奥特莱特”整体卖点,位置优势,定位优势,配套优势,政策优势,先发优势,地铁1号线总站上盖 休博园旁、湘湖畔,休博园、杭州新乐园：大量观光客 高端物业：长期稳定高消费力人群,大型综合商业集群 业态丰富、租售灵活，商机无限,销售招商同时启动 返租政策统一经营,地铁湘湖商圈内先期启动 地铁旺铺第一支“原始股”,第一世界 第一桶金,地铁上盖湘湖畔/大型综合商业集群,广告总精神,LOGO表现1,
6、LOGO表现2,分阶段推广,Go,（1）物料准备 营销中心包装，展板等（以第一世界整体形象包装）VI系列物料（以第一世界整体形象延展）贵宾卡、名片、工作牌、手提袋、信纸、信封、便笺“奥特莱特儿童欢乐谷”平面图单页 海报 第一世界专刊 地铁风第期“奥特莱特儿童欢乐谷”与“乐活1期”（王子酒家氡温泉酒店）共用,酝酿期 4月-6月,海报正面示意,海报反面示意,（2）户外“儿童欢乐谷”现场氛围包装 旗帜、KT板等，突出专业定位及热闹气氛“风情大道”换画灯箱（12幅）,酝酿期 4月-6月,高炮3块 效果较好一侧“奥特莱特”整体形象广告，另侧第一世界形象广告）,酝酿期 4月-6月,高炮-1,高炮-2,（3
7、）报广 新闻 运用已有媒体资源，在广泛媒体上发布新闻 站在客观第三方角度，引起公众对新兴“地铁湘湖商圈”的关注 新闻标题：一湖、两带、三大特色区 地铁1号线总站将成商业核心“第一世界”激活湘湖地铁商业时代,酝酿期 4月-6月,软文“第一世界”专刊地铁风系列,酝酿期 4月-6月,系列软文-1,系列软文-2,硬广 都市快报每周一头版通栏 4月16日、23日、5月9日，共3篇 硬广标题：聚焦湘湖，地铁商业新势力 湘湖，激活地铁商业新世代 地铁湘湖，财富次方,酝酿期 4月-6月,（4）网络“第一世界”网站建立，网络实名注册 网房、搜房网推广启动（5）创新媒介/特殊平台“宋城千古情”演出传播平台 广告片
8、插播/剧场内宣传资料摆放“宋城”园区展示平台“宋城”园区内设置户外接待点 结合销售节点不定期开展活动,酝酿期 4月-6月,BACK,公开期6月,（1）钱江晚报每周一头版通栏 5月14日、21日、28日共3篇，产品系列卖点解读（2）开盘活动 时间：07年6月1日 主题：奥特莱特儿童欢乐谷 欢乐童玩节 活动内容：结合六一儿童节，联合知名儿童品牌商家 组织已有意向客户，举行联谊活动,儿童欢乐谷 欢乐童玩节做儿童事业，引领世界儿童经济,BACK,持续期6月10 月,（1）都市快报软文“三年返租六年回购”政策宣传（2）直邮DM（3）活动 充分利用现场已经是现房的优势，将客户引导到现场 配合网站、报媒的新
9、闻专题 三大类活动形式：投资理财专题活动 现场看房联谊活动 专题招商活动,“预览地铁商业的未来”专家研讨会“地铁金铺投资面面观”理财系列名人讲座 可在“第一世界大酒店”召开,“世界一日游”“第一世界”现场看房活动 组织意向客户，由专人陪同讲解，游览“第一世界”此活动可组织公寓客户一起参加，与公寓推广结合,BACK,“乐活”包装&推广,产品力解读核心卖点：地铁上盖、生态型、湖景、精装修、小户型 休博园、杭州乐园、国际级商业配套 准现房，提包即住规模：本案总体的开发规模大，物业类型丰富、聚合力强。升值：地铁贯通、大杭州中心、地铁、休博园、项目规模优势 均可带来升值潜力。配套：项目内拥有集世界一流的
10、休闲娱乐、商业等一体 的生活配套。物业管理：引进先进的物业管理系统，提升项目的档次，增加项目的竞争力。开发商品牌：宋城集团的实力毋庸置疑。,后期卖点制造以去化项目规模大且交通不便利所带来的劣势a.根据实际情况设立社区交通车。b.与政府相关部门合作，设立公交线路。均考虑“两线三点”两线：项目萧山市区，项目武林商圈；三点：萧山市区、滨江区（工业区）、武林商圈,产品定位杭城首座养生主题湖景迷你豪宅,广告总精神城市“绿领”乐享生活绿色领袖，领秀自然他们执着事业，更享乐人生享受繁华，更热爱自然追求品位，更崇尚简约,乐活 LOHASLifestyles Of Health And Sustainabili
11、ty地铁上盖/全湖景/精装修/生态小户型,案名建议,案名释义：“乐活”是由英文LOHAS音译而来，“健康永续的生活方式”的缩写“乐活”生活态度：爱护自然环境，乐善好施，喜欢运动 使用手工制造的产品，过简朴自然的生活 追求快乐生活和愉悦心情是最高信仰 其生活理念与东方古老的养生哲学一脉相承因此，这个既很洋化，又能融入中国文化内涵的概念，非常契合本案既是小户型，又处于湘湖生态社区，倡导养生的特点。,SLOGAN：别墅级大配套 湘湖畔小公寓广告语：不做白领，做“绿领”（生态环境）地铁下一站，湘湖（地铁湘湖商圈）地下铁湖滨散记（地铁湘湖）,Logo表现,“乐活”分阶段推广,Go,（1）物料准备 营销中
12、心包装，展板等（以第一世界整体形象包装）VI系列物料（以第一世界整体形象延展）贵宾卡、名片、工作牌、手提袋、信纸、信封、便笺 海报 第一世界专刊 地铁风第期“奥特莱特儿童欢乐谷”与“王子公寓氡温泉公寓”共用海报“乐活1期王子公寓氡温泉公寓”平面图单页,酝酿期 4月-5月,海报正面示意,海报反面示意,（2）户外 高炮2块,酝酿期 4月-5月,（3）报广 新闻 运用已有媒体资源，在广泛媒体上发布新闻 站在客观第三方角度，引起公众对新兴“生态型小户型”的关注 新闻标题：生态酒店公寓成新宠 小户型谋变大势所趋 四、五十平米精品小户型 第一世界为“绿领”建生态世界,酝酿期 4月-5月,软文“第一世界”专
13、刊地铁风系列,酝酿期 4月-5月,硬广 都市快报每周一头版通栏 4月16日、23日、5月9日，共3篇,酝酿期 4月-5月,（4）网络“第一世界”网站建立，网络实名注册 网房、搜房网推广启动（5）创新媒介/特殊平台“宋城千古情”演出传播平台 广告片插播/剧场内宣传资料摆放“宋城”园区展示平台“宋城”园区内设置户外接待点 结合销售节点不定期开展活动,酝酿期 4月-5月,BACK,公开期5月上旬,（1）房展会 5月初，结合“奥特莱特”一起推广 对房展会吸引的客源及时保温、促其购买（2）钱江晚报每周一头版通栏 5月14日、21日、28日共3篇，产品系列卖点解读（3）开盘活动,活动内容：结合新杭州乐园的
14、开园，凡在开盘当天前来现场售楼处咨询并留下有效联系方式的前100名客户，均免费赠送新杭州乐园门票一张，发完为止。活动目的：借助休博园休闲娱乐项目，进一步向客户现场展示项目特质，强化客户对项目的认同感活动对象：意向客户活动地点：项目现场,BACK,持续期6月10 月,（1）都市快报软文 系列卖点解读、热销系列报道（2）直邮DM（3）活动现场看房联谊活动 充分利用现场已经是现房的优势，将客户引导到现场 配合网站、报媒的新闻专题,BACK,第一世界别墅包装&推广,“第一世界别墅”产品力解读主力卖点：生态湘湖、休博园、OUTLETS完美配套，地铁贯通环境景观：湘湖、休博园、杭州乐园环饲在侧商务配套：会
15、议室、大空间、培训度假基地配套优势：拥有集世界一流的休闲娱乐、商业等一体的配套升值无限：大杭州中心、地铁交通、项目规模优势 均可带来的升值潜力。物业管理：引进先进的物业管理系统 让你在这里享受皇家礼遇。,“第一世界别墅”推广核心策略产品定位：杭州鼎级生态人文豪宅客户定位：省内的民营企业家及海外侨胞主要诉求：稀缺型物业的“无价”主要媒体：市区高架户外广告，航空杂志、财经杂志 内部杂志在会所、高档茶楼、宾馆摆放,广告总精神天地人湖，世界在侧（企业公馆）世界，隐于湖畔（别墅）,推广执行1、在分销的情况下，为保证项目形象统一 广告包装方面沿用已有案名、视觉形象以及物料等2、物料准备 作为销售代表拜访客
16、户的重要销售道具 重金制作高级楼书 并拓展渠道，在高档场所摆放,产品定位：开放式，自主自由使用，独立产权及门牌，独立命名 并与景观，生态为邻的企业会馆 客户定位：省内生产，贸易型的大企业。在省会的营销中心、信息中心及接待中心。主要策略：主诉求为功能延伸的必要性和新会计准则实施对投资性 物业的增值考虑。主要媒体：与第一世界别墅相同推广语：天地人湖，世界在侧包装建议：类似“企业天地”的高贵大气,“第一世界企业公馆”推广策略,入市&定价,奥特莱特 青年公寓 鼎级别墅,第二篇章,“奥特莱特”入市策略,“奥特莱特”产品汇总,奥特莱特 儿童欢乐谷（奥兰多小镇商铺）,D区,销售三大核心策略 专业特色的产品定
17、位：儿童广场 价值诉求：地铁上盖物业 核心销售策略：3年返租6年回购 招商部分核心策略 设定免租1年的招商政策（对于特别好的品牌商家）,“奥特莱特儿童欢乐谷”均价：12000元/m2,13200（1-24）,在12000元/m2的价格基础上虚涨10 即13200元/m2采用一次性返租3年的销售优惠政策以年8%的回报率计，则实际合同价为表单价13200元/m2的76%，即：10032元/m2,返租三年,10032元/m2,涨10,13200元/m2,“奥特莱特儿童欢乐谷”定价,“乐活”1期入市策略,先选定“王子酒家”（均价：5000元/平方米）“氡温泉酒店”（均价：5800元/平方米）以相对诱人
18、的价格体系冲击市场视销售情况再小幅快频调整其他未推物业价格借5月初杭州乐园开放之机，亮相公开,“乐活1期”入市策略,以发卡形式进行客户初期锁定第0120名购房者送QQ汽车（价值2万元）第2150名购房者送永乐数码家电券（价值0.8万元-1万元）,核心销售策略,“第一世界别墅”入市&定价,变“坐销”为“行销”差异化营销方式，根据置业投资顾问收集的意向客户，由两位置业投资 顾问为一组开专车对客户进行拜访，并以移动PC和电子楼书结合单体小模型对客户系统介绍本案，对愿意参观本案的客户立即陪同到现场。寻找“富人圈”通过特殊渠道发掘高端客源，意向客户的信息收集可充分利用本公司董事会成员参与的上海交大，复旦MBA，EMBA，及董事长/总裁班的资源，福布斯2006年度中国富豪榜排名400位（重点长三角），中国CEO俱乐部会员，浙商会员（大中型企业主），理财周刊金卡会员（上海）等资源。,核心销售策略,第一世界别墅价格基本均价定位在：2.8-3.2万元/平方米 2800-3000万元/栋（70年产权）第一世界企业公馆基本均价定位在：1.8-2.2万元/平方米 1800-2200万元/栋（50年产权）包括：赠送别墅园林、游艇一艘及码头船位一个,“第一世界别墅”定价,汇报完毕，谢谢！,
