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1、,贵阳,万象国际营销执行报告,本报告主要框架,1、宏观大势和贵阳房地产走势判断,2、项目研判,3、项目营销执行策略,4、分阶段推广计划,5、附件,宏观大势和贵阳房地产走势判断,“市场资金流向”决定“楼市趋势走向”,1、市场资金不足，难以支撑楼市价格稳步上升,储蓄存款总存量同比增速VS商品住宅价格同比增速,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,储蓄存款（增量）同比增速VS商品住宅成交量（增量）同比增速,2、观望气氛浓重，成交量冷淡,Source:The Peoples bank of China&DTZ R
2、esidential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,十大主要城市商品住宅成交量,3、市场观望气氛持续浓厚，拖满调控的步伐,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,十大主要城市商品住宅成交价格,4、两级化价格战逐步扩散,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,市场资金是否会持续回流银行,宏观大势和贵阳房地产走势判断,CPI同比增速VS1年期储蓄存款利率,1、2008：通胀水平高于调控目标，“通胀风险”依然存在,Source
3、:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,CPI同比增速VSGDP同比增速,2、2008H2：“通胀风险”将让位于“经济下行风险”,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,消费支出对GDP的贡献率VS对GDP增长的拉动,3、消费贡献水平“梯级下降”，刺激消费势在必行,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,投资对GDP增长的贡献率VS投资对GDP增
4、长的拉动,4、加大政府投入稳定投资水平防止经济硬着陆,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,国家财政及税收收入同比增速VS国家财政支出同比增速,5、预计政府将采取“减税政府投资”来刺激消费的增长,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,储蓄存款总存量同比增速VS社会消费品零售总额同比增速,6、控制资金流向将至关重要,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大
5、势和贵阳房地产走势判断,储蓄存款总存量同比增速VS人民币贷款总量同比增速,7、紧缩性信贷政策有所松动，但是银行压力增大,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,CPI同比增速VS货币供应量同比增速,8、货币政策的滞后性将会使负利率时代持续到2009H1左右,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,负利率约束下储蓄存款增速“不降反升”,9、“负利率时代”储蓄存款难持续回流银行,Source:The Peoples bank
6、 of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,楼市“扩张性财富效应”&“对冲通胀”的最佳选择,10、调控后的楼市将是资金重回市场的“最佳选择”,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,商品住宅成交量（增量）同比增速VS储蓄存款（增量）同比增速,11、楼市成交量将回归至均衡区间,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,商品住宅成交价格同比增速VS储蓄存款（增量）同比增速,12、合理区间筑
7、底，价格增速企稳,Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential,宏观大势和贵阳房地产走势判断,贵阳房地产市场研判,宏观大势和贵阳房地产走势判断,房交会4天期间成交签约总套数为225套，成交量较低，房交会期间成交量最为活跃的是单价和总价较低的物业，金阳新区帝景传说单价2980元/的83两房户型销量较好，房交会期间消化3035套左右，小河区大兴星城以精装公寓概念推出，总共四种装修套餐，装修标准为800、1000、1200、1500元/不等，含装修价起价3480元/，因其低价成交套数在2025套之间，其余项目销售都较差；,贵阳房交会概况,两城区主要
8、项目黔贵曦城上品均价5500/，房交会期间认筹2000抵10000，四天认筹数在20批左右，预计9月底解筹；至今，共433套推出，成交23套；碧云山居平层均价在7600元/，复式均价11000元/，但是房交会期间无成交；至今，共230套推出，成交20套；兴隆誉峰成交均价5500元/，房交会期间无成交；至今，共304套推出，成交38套；,宏观大势和贵阳房地产走势判断,贵阳房交会启示房地产国际国内大势,受美国次贷危机近日进一步加深影响，继今年3月美国第五大投资银行贝尔斯登因濒临破产而被摩根大通收购之后，9月15日，美国第三大投资银行美林证券被美国银行以近440亿美元收购，美国第四大投资银行雷曼兄弟
9、控股公司因为收购谈判“流产”而申请破产保护，前后仅半年时间，华尔街排名前五名的投资银行垮掉了三家，房地产“次贷风波”再次给推上浪尖。国内一线城市和部分二线城市在经历了房地产市场的严控了，在万科、中海等众多品牌开发商的带领下，掀起了一波一波的降价狂潮，成交量成交量迅速下降，深圳、广州、上海、北京、杭州、武汉、成都等一二线城市陆续迎来了房地产市场的寒冬；,宏观大势和贵阳房地产走势判断,从本次房交会整体情况可以看到，全国房地产市场的低迷开始蔓延至贵阳市场，成交量在逐步萎缩，自今年5月份以来，客户购房观望态度逐步明显，两城区品质较好的多个楼盘开盘消化量都在2030套之间，这一情况持续至房交会过后都没有
10、改变；房交会可以看成是贵阳房地产市场现状的一个缩影：开发商加大促销和折扣力度，开始走量销售；客户观望情绪持续升温；住宅投资客户开始萎缩，高价格物业较少人问津，如曦城上品、兴隆誉峰；刚性需求客户仍然存在，小户型单价低、总价低物业收到刚性需求客户的追捧，如大兴星城、帝景传说；预期贵阳房地产市场将会迎来较长一段时间的观望期，非中心区在售项目会加大折扣力度，偏远项目将会实行低价策略攻占主要刚性需求客户；中心区销售不好的项目预计会采取明生暗降的策略，同时加大推广力度；部分未开发项目会减缓项目进度，观望市场待市场明朗后再进行项目的开发；大开发商中天、中铁五局、保利等将会采取大规模的优惠措施抢占市场份额和销
11、售手中存货；,贵阳房交会启示贵阳房地产市场走势判断,宏观大势和贵阳房地产走势判断,项目研判,万象国际全局观,A栋：已推房源剩余：102套未推12、20层：54未推6、7层平层：49共余205套,C栋：未推如家：80套其它房源剩余：88套共：168套,项目研判,成交客户分析,前期主要以居家概念为主的推广策略，但是成交客户中仍有40非自住客户，居家客户几乎已经挖掘完毕，根据客户积累的情况反映以及项目自身特性，本项目面临的目标客户将主要是投资客户；,从客户职业上，主要客户还是集中在政府公务员以及金融保险业等主要高薪行业，客户支付能力较强；另外一主要群体就是自由职业者，表明这类客户对LOFT这种产品认
12、可度较高，居住和办公可为一体，追求个性和个人的特色空间；,签约客户总价承受能力明显偏低项目开盘至今签约客户认购的户型总价区间集中在40万元以下的户型，达到70批次占总量的80%；总价在50万元以上的户型中，仅成交了14套。单价8500元/平方米以上户型成交压力大成交客户普遍接受的单元单价均较低，其中，8000元/平方米以下单元受到追捧；在推出的单元中，低单价、低总价单元基本售罄。高折扣策略刺激成交，一次性付款客户比例高在项目开盘和房交会等节点较高额度的额外折扣的刺激下，客户对项目的价格接受程度明显增强。成交客户对价格承受力较低，低价房成交活跃，高价房乏人问津；房型较好，赠送面积较大的户型由于总
13、价较高，出现了滞销，可见项目积累的客户对总价的承受力较低，样板房的导视效果也较为明显；随着销售的持续，将出现总价区间断层的情况，从而影响到项目的具体销售。,项目研判,成交情况分析,项目研判,来电来访客户分析,报版形象不统一，小户型居家概念和投资概念混淆，导致项目市场定位的模糊,项目研判,来电来访客户分析,房交会期间由于多种营销渠道的推广，客户来电来访量较大；但房交会过后来，后续预热不足，电来访量都较少，表明市场氛围较为冷清；,项目研判,问题和现状的总结,1、项目市场属性形象不清晰，没有真正建立市场影响力！,2、进线与上门量较少！,3、项目LOFT产品空间未能真正的营造,5、A、C栋同时开放导致
14、C栋户型的滞销：,4、项目单价和总价过高，在回报率不高的情况下，客户承 受能力有限,项目阶段性目标,项目阶段目标,销售目标：2009年春节前，完成剩余373套单位90的销售,目标分解：,9.30,10.30,A栋销售目标,C栋销售目标,3套,65套（团购27）,11.30,12.30,47套（团购22）,40套,15套,32套,48套,45套,25套,阶段划分,精装修房认筹期,精装修房开盘热销期,如家返租销售客户积累期A栋户型辅助推售,如家返租销售开盘热销期,11.2,12.21,11.26,9.29,缺乏固定的投资回报,服务体系的不完善,空间利用的表现不到位,较高的单价和总价,前期分析结论：
15、万象国际价值的丢失,销售目标下的总策略,万象国际与商务酒店公寓的拟合度分析,与其说万象国际是酒店公寓，还不如说是商务酒店公寓更准确些！,销售目标下的总策略,重新塑造万象国际的价值,销售目标下的总策略,重新塑造万象国际的价值,重塑,再进一步从中央商贸区到城市轴心从小户型宫寓到商务酒店公寓,遵义-中华路 城市中轴线,产品形象重塑策略,城市轴心价值论八大主张区域轴心价值：中央商贸区无极地段交通轴心价值：双码头的交通优势经济轴心价值：口岸商贸的财富传奇生活轴心价值：城市生活的步行通达产品轴心价值：百变LOFT创意空间管理轴心价值：与品质相符的高服务功能轴心价值：星级酒店的完美配套投资轴心价值：以小博大
16、的投资模式,销售目标下的总策略,重新塑造万象国际的价值,城市轴心 商务酒店公寓,项目营销执行策略,重新塑造万象国际的价值,产品线项目属性定位的重新清晰明确商务酒店公寓；户型缺陷弥补精装修房确定项目的轴心价值体系价值体系的建立、服务保障体系的完善、样板区域的展示、投资收益的模拟使得项目的特点、优点立刻突兀出来，易于识别，避免了和其他项目的直接竞争。,客户线在投资客户较少的情况下，主动出击寻找投资客户，通过系列推广活动进行专项渠道客户拓展；,营销线紧扣定位商务精装酒店公寓新商务力量进行形象和卖点宣传，以国庆黄金周时间精装修房认筹、10月18日样板房开放和VIP卡升级为主要时间节点进行客户积累；,项
17、目营销执行策略,产品线现阶段产品投资收益模拟,假设C栋产品均价为9300元/平方米,户型面积50平方米,首期款：15万元 贷款年限:20年 35万20年按揭月供款：2670元/月,投资方式1：长期租赁投资周边区域租金价格约为20-25元/平米/月假设上下两层满铺可使用面积为约90平米则租金为18002245元/平米每月需再投入500800元租不抵供，投资价值不高,投资方式2：短期炒房投资现在单价10000元，未来能涨到多少？升值空间较为渺茫投资价值不高,C栋目前投资性较低，投资价值不高。,项目营销执行策略,产品线项目产品重新定位,将C栋产品用商务基地和精装修概念绑定，结合项目新形象的推出，将C
18、栋产品打造成为全新的精装全复式商务酒店公寓产品，并利用威斯汀酒店管理顾问公司形式提供全程完善的星级酒店服务保障体系，为项目品质提升提供保障，另外利用物业公司代租服务为项目的价值预期实现提供保证，极大的提升产品的投资性，再通过精装房的交房标准的包装，完美呈现出高端品质的商务酒店公寓！,精装修房推出,项目创意商务基地概念的提出,酒店管理服务体系的完善,+,+,项目营销执行策略,产品线项目产品重新定位后收益模拟,假设C栋产品精装修均价为10000元/平方米,户型面积50平方米,首期款：15万元 贷款年限:20年 35万20年按揭月供款：2871元/月,投资方式：长期租赁投资周边区域租金价格约为20-
19、25元/平米/月，重新定位后精装修以及项目整体商务形象出街，本项目租金预计可达到3035元/平米/月，假设上下两层满铺可使用面积为约90平米则租金为27003150元/平米每月收益在171270元租可抵供，并预留了项目升值空间（同一口径按照“建筑面积夹层”面积相加计算单位单价），投资价值较高,C栋在调整定位后投资性较高，投资价值和升值潜力较高。,项目营销执行策略,客户线主动出击，拓展客户,工商银行、农业银行VIP客户产品推介会政府、金融机构产品推介会建材市场、各写字楼（广告行业、IT类行业、建筑设计类及其相关行业）派发传单小区扫盘行动：两城区高档派发传单直邮：公务员及事业单位人员集中的社区，或
20、是具5年以上入住楼龄的社区，居住此类社区的这批人多具有投资的能力,客户拓展渠道以每一到两个星期进行一次针对性客户拓展；,由于本项目是一种比较特殊的产品，因此其目标客户群也与一般的物业有所区别，根据对成交客户和成交情况的分析，本项目主要目标客户群：3.1 地产投资人士以投资为主要收益的大宗投资客，这类人是主力投资者。这类群体相信地产增值观，以出租获取租金回报为主要方式。本项目处于城市中心核心地段，其稀缺性彰显投资价值。其他投资者包括本地城区居民和周边县市企事业高管人群，即政府公务员、金融人士、写字楼的老板阶层、企事业中高层管理人员、高级白领阶层，其他区域的投资人士。3.2 外地和本地企业的长包房
21、客户酒店公寓具有很强的性价比和稳定性，外地企业高层从业人员，如中高级管理者、私人老板等等愿意用来自住或接待朋友。3.3 个人或小公司工作室 一些刚起步的公司或从事个人工作室性质的人群将其作为事业发展的空间，既可办公，也可作为休憩的场所。3.4 短期旅游度假型客户本地企业的老板以及高管人员以个人的名义购买，用来作为平时商务休闲度假的场所，个人的私密放松的空间。外地人员用来作为短期旅游的驿站。由于地州客户对贵阳市有相当的认可度，同时又具备一定的消费能力，因此地州到贵阳旅游、休闲娱乐会占有一部分客户；,项目营销执行策略,项目目标客户定位,路演与两城区车行、高档健身房、俱乐部、酒店、高档茶庄合作，工商
22、银行、农业银行VIP客户产品推介会点对点拜访小区扫盘行动：两城区高档派发传单直邮：公务员及事业单位人员集中的社区，或是具5年以上入住楼龄的社区，居住此类社区的这批人多具有投资的能力,项目营销执行策略,项目客户拓展执行计划,项目阶段性推广,项目营销阶段划分,时间,10 月,11月,12 月,10.15,11.15,11.1,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,工程配合,营销节点,C栋样板房完工,现场整改完毕,9.28,10.24,A栋样板房完工,11.15,威斯汀酒店管理顾问公司签约仪式,1
23、0.11,样板房开放,10.25,万象国际精装房盛大开盘,11.9,如家入驻新闻发布会,11.26,万象国际投资理财峰会,12.15,圣诞业主答谢酒会暨露天PARTY,12.24,万象国际如家产品开盘,12.21,10.1,精装房认筹,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.13,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房形象展示及认筹期,完成A栋68套销售任务以及C栋150个认筹客户,项目阶段性推广,
24、各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.13,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房形象展示及认筹期,威斯汀酒店签约，重新树立项目商业酒店公寓形象,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.13,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售
25、工作,精装房形象展示及认筹期,贵阳轴心 万象国际商务酒店 公寓形象项目价值介绍,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.13,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房形象展示及认筹期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,第二阶段诉求内容：,财富轴心，旋转天地,贵阳晚报硬广主题,报版设计风格建议：将万象国际卡通化，分别通过四个人物角色的“拥有、握有、持有、享有”主题，将项目的价值体系表现出来，从而精确打
26、击目标客户群。,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,第二阶段诉求内容：,财富轴心，旋转天地,贵阳晚报软文系列主题：10.10 我爱贵阳市中心的家，它让我的生活旋转起来每天节省2小时的通勤成本10.15我爱贵阳市中心的办公室，它让我的事业旋转起来双码头交通、10银行网点、30条公交线路、300家知名企业10.17 我爱贵阳市中心的投资，它让我的财富旋转起来 即买即收10%的价值成长，3550元的平均租金，高额回报10.22 我爱贵阳市中心的物业，它让我的旅行旋转起来(25002500)用一周的酒店费用享受一个月的商务空间,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,第三阶段诉求内容：,样板房开放、VIP
27、卡持续认筹,贵阳晚报硬广主题,报版设计风格建议：投资风格，围绕稀缺、投资、回报、安全等概念进行设计，突出投资概念；,利用刊发硬广的条件，每期都进行一次软文投放，主题紧扣“投资、回报、安全、稀缺”等主题。,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,第四阶段诉求内容：,项目盛大开盘,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.13,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房形象展示
28、及认筹期,时间：10月7日目标：项目形象的手段，促成项目精装修房VIP认筹。,活动内容1、提前通过报版广告、短信通知等方式，通知客户酒店管理公司签约信息和万象国际精装房认筹信息；2、现场准备饮料点心等供应，营造良好和谐的现场氛围；3、现场安排好客户的接待及引导，并进行认筹客户的登记和诚意金收取。正式接受咨询客户诚意登记收取VIP诚意金(VIP卡收取人民币￥5,000元，享受开盘5000元抵2万元折扣),营销活动1威斯汀酒店管理顾问公司签约仪式,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开
29、盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房形象展示及认筹期,营销活动2产品推介会（工行和农行）,时间：10月13日和10月14日目的：通过系列对高端客户的点对点进行产品推介，在高端客户群中进行项目形象和价值体系的传播，吸引有意向的诚意客户操作方式：由开发商联系本项目按揭银行，邀请按揭银行VIP客户参与本项目的推介会，由我行策划人员向客户介绍项目的整体情况，包括区位、产品、用途、投资回报等，激发客户对本项目的兴趣，将客户吸引至销售中心，成交客户给予特别优惠；,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.1
30、5,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房形象展示及认筹期,工程进配合：9.28日前完成售楼处的整改项目展示：,1、推介会物料和礼品准备2、9月28日完成威斯汀酒店管理体系以及委托租赁协议；3、10月23日前确定装修套餐标准；,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象
31、展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房形象展示及认筹期,现场管理：项目销售现场销售工作以及保安、保洁全部由本行全权负责和管理，甲方工作人员需全力配合；,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房开盘销售期,1、形成开盘强大的轰动效应；2、C栋开盘消化量在50套以上；A栋消化45套以上,项目阶段性推
32、广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房开盘销售期,小步快跑，低开平走。,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房开盘销售期,万
33、象国际盛大开盘,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房开盘销售期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动
34、形式产品呈现销售工作,精装房开盘销售期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房开盘销售期,1、目的全面包装，树立并巩固项目商务酒店公寓的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同的同时强化项目品牌和投资形象，从而变潜在需求为有效需求。2、操作方式以发邀请函的形式邀请内部诚意客户参加，活动以文艺表演
35、和时装秀为辅，进行项目的公开发售,11月9日 开盘,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房开盘销售期,工程进配合：10.25日前完成看楼通道的整改和布置项目展示：,1、开盘物料和礼品准备2、10月25日完成样板房装修并开放；3、11月2日完成项目外立面粉刷；,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,精装房开盘销售期,价格制定出货计划11
36、月9日开盘后实行老带新政策确定,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,如家返租销售认筹期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,积累如家返租销售的客户；A栋完成40套销售目标和C栋剩
37、余户型的成交；,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,如家返租销售认筹期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,线上主推如家投资概念，线下进行A栋和C栋剩余户型的销售,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,如家返租销售认筹期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘
38、销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,纳斯达克的选择如家酒店强势进驻,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,如家返租销售认筹期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,推广活动1：如家酒店入驻新闻发布会（炒作）活动时间：11月26日活动目的：1.吸引投资买家 2.提升项目人气关注度,推广活动2：万象国际
39、投资理财峰会活动时间：12月15日活动目的：1.吸引投资买家 2.提升项目人气关注度活动形式：邀请多方人士举办投资理财峰会，探讨当前市场环境影响下，投资理财的出路；,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,如家返租销售认筹期,项目展示：,1、开盘物料和礼品准备2、11月20日前完成如家合同的谈判和签订3、11月25日前完成如家投资回报计划4、12月10日前与银行
40、完成教育基金账户的协议签订（如家酒店返租回报用）,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,如家返租销售认筹期,价格制定出货计划抽奖计划：每成交10批客户进行一次成交客户集中抽奖回馈客户，奖品控制在3000元以内,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,如家持续销售期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,1
41、2.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,利用如家概念来进行A栋和C栋最后热销如家开盘完成40套销售目标,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,如家持续销售期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,利用老带新以及促销方式完成最终的销售,真诚服务客户、真情回馈业主,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形
42、式产品呈现销售工作,如家持续销售期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.9,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,最后机会，不容错过完美谢幕,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,如家持续销售期,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.1,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,营销目标营销策略广告主题媒
43、体通路活动形式产品呈现销售工作,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.1,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,如家持续销售期,1、目的全新产品，巩固项目商务酒店公寓的鲜明形象，利用返租回报增强客户投资信心，主动引导目标客户的置业心理；2、操作方式以发邀请函的形式邀请内部诚意客户参加，活动以文艺表演和时装秀为辅，进行项目的公开发售,12月20日如家开盘活动,12月24日业主答谢酒会暨圣诞露天PARTY,业主答谢酒会、圣诞节露天PARTY及巨型许愿树体验不同的
44、新年,利用巨型圣诞许愿树造景，并和附近规模较大的快餐连锁店和酒店做销售协作,吸引人气。,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.1,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,如家持续销售期,1、目的全新产品，巩固项目商务酒店公寓的鲜明形象，利用返租回报增强客户投资信心，主动引导目标客户的置业心理；2、操作方式以发邀请函的形式邀请内部诚意客户参加，活动以文艺表演和时装秀为辅，进行项目的公开发售,12月20日如
45、家开盘活动,12月24日业主答谢酒会暨圣诞露天PARTY,业主答谢酒会、圣诞节露天PARTY及巨型许愿树体验不同的新年,利用巨型圣诞许愿树造景，并和附近规模较大的快餐连锁店和酒店做销售协作,吸引人气。,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,项目阶段性推广,各阶段营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.1,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,如家持续销售期,样板房重新包装开始销售；,营销目标营销策略广告主题媒体通路活动形式产品呈现销售工作,项目阶段性推广,各阶段
46、营销执行计划,时间,10.15,11.15,11.1,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,如家持续销售期,1、尾盘销售2、客户维护,建立良好的市场口碑，树立完美的项目形象。通过真诚、持久的服务，深深打动业主，并通过业主们的推荐和介绍，促进项目销售的延续和深入。保持良好的客户沟通方式和机制，定期回访客户，实现真正的一对一关系营销。,项目总控图,项目总控图,项目营销阶段划分,时间,10 月,11月,12 月,10.15,11.15,11.1,12.31,12.1,1.23,如家持续销售期,如家
47、返租销售认筹期,精装房开盘销售期,销售阶段,精装房形象展示及认筹期,9.29,12.15,工程配合,营销节点,C栋样板房完工,现场整改完毕,9.28,10.24,A栋样板房完工,11.15,威斯汀酒店管理顾问公司签约仪式,10.11,样板房开放,10.25,万象国际精装房盛大开盘,11.9,如家入驻新闻发布会,11.26,万象国际投资理财峰会,12.15,圣诞业主答谢酒会暨露天PARTY,12.24,万象国际如家产品开盘,12.21,10.1,精装房认筹,附件,项目推广费用预算,附件,附件,项目推广费用预算,附件,项目推广费用预算,附件,项目推广费用预算,附件,万象国际3栋精装公寓房VIP卡,
48、附件,其它类附件,End of ReportThanks!21th SEP 2008,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g
49、1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9
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