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1、大连城市及房地产市场简介,大连位于辽宁省辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，处于环渤海地区的圈首，是京津的门户，北依营口市，辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区是大连的广大腹地，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。,“大连”之地名原本是满语词汇中“嗒淋”一词的译音，其本意是“海滨”或“河岸”之意。俄国人在此地区统治时，沿用清政府官方的满语“海滨”作为该地区的名称；日本人在其统治时，又借用汉语中的“大连”二字来标注满语之音“嗒淋”。故而，才有流传至今的，以“大连”二字作为城市之名的出现和定位。大连地区至少有17000年的人类活动历史。早在6000年前，我们的祖先就开
2、发了大连地区。秦汉时期，大连地区属辽东郡辖区。唐朝初期，大连地区属安东都护府积利州的辖区。辽代时大连地区属东京通辽阳府的辖区。大连地区在魏晋时称三山，唐朝时称三山浦，明清时称三山海口、青泥洼口。十九世纪八十年代，清朝于今大连湾北岸建海港栈桥、筑炮台、设水雷营，一时成为小镇。100年前，俄国人开建了这个城市，给她起名“达里尼”，意为遥远的城市，一个远离莫斯科和圣彼得堡的地方。70年前，日本人占领了这个城市，把“达里尼”音译过来就成了汉语的“大连”。,大连市位于辽东半岛南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望。大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔
3、海相望，北倚东北三省及内蒙古东部广阔腹地。全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。,大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5摄氏度，极端气温最高35.3摄氏度，最低-18.8摄氏度。年降水量550-950毫米，全年日照总时数为2500-2800小时。,大连行政区划分：西岗区：面积26.1平方千米，辖7个街道，45个社区居委会，常住人口 30.8万。是大连市的行政文化中心区。中
4、山区：陆地面积43.85平方千米，海岸线长27.5千米。辖8个街道。常住人口 36万。是大连市的经济金融中心区。,沙河口区（含高新技术产业园区）陆地面积48.32平方千米，海岸线长8。辖9个街道、90个社区居民委员会，常住人口 63.1万。是大连市科学教育中心区。甘井子区 面积491平方千米，辖2个镇、13个街道，114个社区居民委员会。常住人口 61.6万。,旅顺口区 距大连市区45，为国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园。辖13个街道，1个经济开发区，共71个村委员会和24个社区委员会。陆地面积506.8平方千米，海岸线长169.7。常住人口 21万。,大连经济区划分（五个经
5、济先导区）：,高新技术产业园区 1991年3月经国家批准建立的首批国家级高新技术产业园区。园区总占地35.6平方公里，由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、旅顺南路软件产业带、龙头分园等发展区域组成。经济技术开发区（含保税区、金石滩国家旅游度假区）1984年9月经国务院批准设立的我国第一个国家级开发区。保税区 大连保税区于1992年5月和2000年4月经国务院批准设立，是目前中国大陆开放程序最高、政策最优的综合性经济区域之一。长兴岛临港工业区 2005年6月24日经大连市政府批准设立，于2005年11月26日正式挂牌。面积349.5平方公里，先后划归大连长兴岛临港工业区代管）。花
6、园口经济区 始建于2004年，时称“大连花园口工业园区”。2005年被列为辽宁省鼓励沿海重点发展区域。2007年9月，中共大连市委、市政府批准成立大连花园口工业园区党工委、管委会。,大连经济总量：国民经济持续快速增长。初步核算，2008年全市实现地区生产总值3858亿元，增长165；完成地方财政一般预算收入339亿元，增长265；预计城镇居民人均可支配收入17500元，增长6左右，农村居民人均纯收入超过7800元，增长7以上；完成全社会固定资产投资210亿元，增长20。,建筑文化百年大连在建市伊始和发展初期，无论是否自愿，都在事实上遭遇了外族文化的浸染，使得这个以往的海滨小渔村在乡土味道中有了
7、几分逼人的洋气，大连市里多姿多彩的各色建筑便是证明。欧式建筑作为凝固的诗和立体的画，也在大连找到了立足之地，例如中山广场和友好广场周围的欧式建筑是大连城建史上的一面镜子，而希望广场和人民广场周围的新建楼宇则是这面镜子的折射。这是一种文化的嫁接，也是一种包容的扬弃。,大连城市建设的百年历史，融汇了中、西建筑的精粹。大连的建筑可称为世界建筑的博览：有欧式的东欧和西欧、南欧和北欧、古典欧式和现代欧式的，有美式的，有和式的，也少不了中国的传统建筑。走在大连街头，那装点在建筑上的雕花、柱饰，那彩色的坡屋顶、老虎窗，那镶嵌着各色面砖的幕墙，那掩映在绿树丛中的西洋别墅，那耸立在蓝色海岸边的金色楼厦，都让人目
8、不暇接。巴洛克式建筑：大连宾馆、大连自然博物馆俄罗斯风格建筑：旅顺火车站罗马式建筑：胜利广场,广场文化城市广场是大连的特征，如同大连的“客厅”，为市民提供沟通、交流、休闲、娱乐的空间。游览滨城会发现，大连的广场如珍珠落玉盘，点缀在城市的主、次干道和居民区中。每当夜幕低垂，城市里的居民便纷纷来到大小广场中，听歌跳舞，散步玩耍，其乐融融。这一道独特的文化风景令许多游客赞叹不已。,大连是中国广场最多的城市，大大小小的广场恐怕有上百之多。难能可贵的是，这些广场无论大小和出名与否，几乎都有属于自己的一段故事与来历，体现着与众不同的性格。从一百年前就开建了的友好广场，到解放后的人民广场、胜利广场、中山广场
9、、长江广场、二七广场、三八广场、港湾广场、五四广场、星海广场、海之韵广场、奥林匹克广场在展现大连城市风貌的同时，各自延展着不同的生命。,滨海文化 大连有1900公里海岸线，“金沙滩，银沙滩，海天连成一片”，大海给了这里无穷的魅力。这里空气清新，温度适宜，是吃海、钓海、购海、看海、听海、玩海的胜地。可以在街头的海鲜大排档趣味盎然吃海鲜，也可以在长海国际钓鱼节上一展垂钓高手的风范；可以买些贝壳贝雕回家做纪念，还可以夜半听涛声、乘船出海破浪。来到大连，最应该做的，就是走走大连滨海路，看海天成一色，白浪拍焦岩；最不会忘记做的，当然是找一个海滨浴场，把自己扔进大海，在阳光和沙滩的陪伴下，海水澡痛痛快快泡
10、个够。,一、大连宏观发展背景研究,近年来大连市的国民经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头，经济发展连续保持两位数以上的高速发展，04年开始大连的经济发展步入了新的一轮增长行情，2007年的GDP达到了前所未有的3131亿元，增长幅度达到了21.8%。近期虽然国际形势产生动荡，但2008年全年大连实现GDP3858.2亿元，可比较增幅为16.5%，尽管增速与去年同期略有下降,但在国际金融形势如此不好的08年,大连依然保持了2位数的增幅。作为房地产发展基础的经济大环境基础良好。同时房地产开发创造的增加值在国民经济中的比重近年来稳步提升，2008年大连房地产开发投资总额为495.8亿,占GDP的比
11、重为12.85%。房地产开发投资作为固定资产投资的重要环节，反映了投资者对城市发展的信心。强大的经济实力保证了房地产行业的迅猛发展,良好的经济体系为房地产开发打下了坚实的地基.,大连GDP连年位于全东三省第一，经济迅猛发展。同时，良好的经济环境必然催生改善居住环境的强烈需求，房地产的居住属性得到强力支持。大连是东三省唯一曾被评为最适宜人类居住的城市，气候条件十分优异，加之经济快速发展，成为全东北人民的首选置业城市。,2002-2007年大连市的城市居民人均可支配收入增长了近80%，年均增长12.5%。08年大连城市居民人均可支配收入为17500元，同比增长15.8%，比同期13.2%增长速度提
12、高了2.6个百分点，呈现出良好的增长态势。人均可支配收入及消费支出的高速增长，证明了大连市居民较强的经济实力。大连的居民消费水平在全国位于前列，并且良好的投资环境也不断吸引外地人员来连进行投资置业。经济收入和消费支出的持续增长为房地产消费奠定了较为坚实的基础。,近几年大连人口数量逐年增长，2005年以后人口增长速度明显加快。2008年人口数量比上年净增5.18万人，年均人口出生率为0.67%，人口自然增长率平均为0.125%，而大连近3年均人口增长率近1%，说明大连近年来，随着城市竞争力的加强，吸引外来人口能力日益变强，当然对住房需求明显增多。大连人口的上涨趋势，可以预测未来大连房地产市场的刚
13、性需求也会不断增长。随着经济的平稳运行以及供应产品档次的提升，在08年受遏制的刚性需求得到释放,并且在09年上年半这种需求构成当前需求的主体。,中山区和西岗区的户籍人口数量在不断减少，而沙河口区和甘井子区人口则不断增加。随着各区域城市功能的体现，甘井子区和沙河口区扮演的是城市居住中心的角色。大连居住中心呈现外扩趋势，未来这种扩散将会继续。随着中心城区人口的逐渐饱和向郊区扩散与“西拓北进”布局的迅速推开，将使这甘西和甘北区域承接大量的来自中心城区和外埠的人口。在未来一段时间内，这种扩散将会继续，可以预测未来大连房地产市场的刚性需求也会不断增长。,三产增速对比示意图,8.10%,11.00%,12
14、.70%,21.00%,12.90%,14.40%,6.40%,20.50%,23.26%,15.30%,19.90%,18.40%,15.10%,14.40%,15.40%,16.60%,17.60%,15.50%,13.90%,14.00%,0.00%,5.00%,10.00%,15.00%,20.00%,25.00%,02年,03年,04年,05年,06年,07年,08年,第一产业,第二产业,第三产业,19.60%,大连作为老东北工业基地，第三产业所占比重与第二产业所占比重的差距逐年较小，这说明大连城市产业结构正向多元化发展。因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连正努力向旅游、贸易
15、、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。近年来大连一直在发展高科技及软件产业，这两个行业的发展将对大连经济推动起到不可估量的作用，下一步，大连的装备制造业也会进入一个高端的发展势头。由此推断，新生的公司、企业将不断扩大，商用设施需求将进一步加大。大连支柱产业主要由石油化工、造型、装备制造、信息产业、旅游业和轻型工业组成。其中，石化、造船、装备制造和信息产业被誉为大连市四大支柱产业，发展快速稳定；旅游业作为大连传统强势产业一直保留至今，更有发扬光大之势；2010年信息产业将成为大连市第一大支柱产业；在“振兴东北老工业基地”的春风下，食品、服装等轻型工业将成为大连新的增长点。,目前，已
16、有来自美国、德国、日本、韩国、瑞典、芬兰、以色列、新加坡、加拿大等国的近百家外资企业入驻大连，其中世界500强企业有：德国大众汽车、泰国正大控股、丰田工机科技中心（大连）有限公司、德国FEV（中国）发动机技术有限公司、美国微软软件开发、花旗银行软件开发、星巴克咖啡、日本THK投资公司、百安居建材超市、法国乐华梅兰建材超市、瑞典宜家家居、日本住友电装软件开发、Intel，通用电气（GE）、IBM、惠普、戴尔、爱立信、埃森哲、SAP、索尼、松下、诺基亚等著名公司。另外，中国企业500强中的大连本地企业也不可小觑，如大商集团有限公司、西太平洋石油化工有限公司、东展集团有限公司、万达集团股份有限公司、
17、冰山集团有限公司等。企业的大量入驻，以及以服务业为主体的第三产业快速发展，增强了大连的城市竞争力，对我市经济增长具有较大贡献，并带来大量的人口需求，而人口数量的增加，将导致住宅需求大量增加。,东港新区将成为人民路商务区的延伸区，体现该区的商务、金融、办公、商业、居住、旅游观光的多种功能，形成城市标志性的区域空间中心。我市首座“双层”公园东泉公园，5月15日在泉水街道辖区的中沟街开工建设，该公园将成为目前大连市建成中最大的主题立体公园，辐射范围覆盖泉水、华南、南关岭等地，是北部区域唯一的大型公园，整体甘北区域的生活配套将因此得到极大提升。前革村大型居住区的建成，将大大改善当地的居住环境，同时对旅
18、顺北路的长远规划，也会起到积极的作用。今年，沙河口区新居工程将对11个地块进行拆迁改造，涉及动迁户3943户，大量的拆迁导致为数不少的购房需求，会使商品房成交量进一步提升。,轻轨8号线将于2011年的建成,届时将大大缩短旅顺到大连主城区的时间，同时轻轨8号线与地铁一、二号线在河口对接，组成一个新的轨道公交网络，对拉动高新园区和旅顺南路风景区组团式土地开发具有重要意义。锦双线增加了一条通往旅顺的出路，极大的缓解了交通压力，会拉动旅顺北路经济带朝又好又快的方向发展。快轨4号线的建成将大大方便北路居民的出行，同时4号线是中心城区向西拓展的主要轴线，势必会带动当地房地产业的发展。而且快轨4号线与哈大铁
19、路的联通，将缩短大连与其他东北城市空间感，将进一步奠定大连在东北客群心目中的地位，直接促动大连房地产市场的发展。恒基兆业地产集团是香港最大的地产发展商之一，为世界500强企业。其进入大连投资建设项目，将在一定程度上促进大连房地产市场的发展。,大连市重点发展区域与未来发展方向,“东北亚国际航运中心”、“大窑湾保税港”以及“大大连西拓北进”规划建设加快实施，基础设施建设全面展开，结构调整和空间布局已形成了新的框架格局和投资热点。大连已规划并初步形成以主城区为中心、新城区与卫星城相互环绕的组团式城市群，商品、资金、信息、人才等要素集散和交流的规模不断扩大。大连“西拓北进”战略规划中“西拓”是沿旅顺南
20、路、旅顺中路、旅顺北路、土羊高速公路形成不同产业带向旅顺方向拓展，与旅顺共同组成主城区的概念，“北进”是向北拓展到金州并形成“新城区”；瓦房店、普兰店、庄河组成卫星城。目前来看甘井子北部一段时间内将承担“北进”重要战略节点的职能，甘井子北部位于大连“北进”的承接处，目前有大规模土地出让、基础设施处于完善阶段、相对完整的区域规划、预计中的大规模产业支撑，未来发展潜力较大。,大连市发展方向为“西拓北进”，旅顺逐渐由原来的边缘城区转变为主城区的一个部位，更是是作为大连市内向西发展的战略要地。沿旅顺南路由东北财经大学至旅顺口城区的塔河湾，形成以软件产业、大学园区为先导的旅顺南路软件、教育产业带。旅顺中
21、路以发展生态旅游和观光农业为主，建设大规模的森林公园。旅顺北路和渤海岸线的土羊高速公路、烟大铁路线规划的双岛江西、三涧长城、营城子和北海四个工业组团形成旅顺北路石油化工及现代工业发展带。旅顺将保持原有旅游名胜区的历史定位，全新打造临港产业区、高新技术产业区和大学园区，构筑三条经济发展带，推动旅顺经济跨越式增长。其中临港产业集中在经济技术开发区；依托软件园的高新技术产业、以及依靠大学园区的建设形成教育研发产业区将主要影响新城区。,二、旅顺宏观发展背景研究,经济技术开发区：要增强辐射带动能力，突出开放型、现代化制造中心和高新技术产业集聚中心的基本功能，加快向新城区转型,金州区：重点发展以钢铁、装备
22、制造、电子为主体的临海临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。主动与新城区发展并轨，形成有机整体,旅顺口区：定位于现代产业、历史名城、旅游胜地，全新打造临港产业区、高新技术产业区和大学园区，构筑三条经济发展带，推动旅顺经济跨越式增长,中心城区：作为现代服务业的主要载体，向第三产业置换，大力发展总部经济、楼宇经济、创意经济等新兴都市型产业，围绕区域性商贸中心、金融中心、旅游中心、信息中心优化整合，突出功能特色,旅顺区定位为国际滨海创意新城,这五大产业群体不仅与母城大连形成产业互补，也是大连市产业的延伸和优化.,旅顺南路软件产业带将以大连软件园为核心，沿大连西南海滨
23、旅顺南路逐步向西延伸，绵延30余公里，建设成为以发展软件、智能信息服务、高等教育及相关培训为主的专项产业功能区。旅顺未来经济将保持原有旅游名胜区的历史定位，全新打造临港产业区、高新技术产业区和大学园区，构筑三条经济发展带，推动旅顺经济跨越式增长。其中临港产业集中在经济技术开发区；依托软件园的高新技术产业、以及依靠大学园区的建设形成教育研发产业区将主要影响新城区。,旅顺未来经济将,保持原有旅游名胜区的历史定位，全新打造临港产业区、高新技术产业区和大学园区，构筑三条经济发展带，推动旅顺经济跨越式增长。其中临港产业集中在经济技术开发区；依托软件园的高新技术产业、以及依靠大学园区的建设形成教育研发产业
24、区。,大连软件业的发展目标,成为北亚软件及信息服务中心，成为服务日、韩、中国等北亚地区，以及欧美等地区的全球资源中心，成为中国最大的软件出口基地、中国最大的软件专业人才培训基地。未来旅顺南路软件产业带将成为跨国公司云集，融自然、生态、人文于一体的世界一流的“绿色硅谷”。,金州区：重工业，劳动密集，产业工人大量迁入,中心城区：产业置换，资金密集，人口外移为主,经济技术开发区：产业升级，技术密集，高素质人口与产业工人大量迁入,旅顺口区：现代产业，旅游胜地，产业发展迅速，高素质人口大量迁入,产业转移带动人口变迁,三、房地产市场背景研究,近年来大连市的销售情况在城市化进程加快，城市人口不断扩容、城市环
25、境的对外地客户吸引力进一步上升的情况下一直保持稳步上升的态势。2008年当全球化红利进入递减阶段，世界经济随之进入衰退周期，当银行贷款紧缩、上市公司融资受限，资金链紧张已经不仅仅成为开发的单一风险、整个开发环节都在受到严峻考验，而中国过去那种依靠投资拉动增长、依靠出口为快速增长的工业产能提供出路的模式也已经难以为继，中小企业倒闭潮、欠薪潮、企业利润大幅减少、消费严重萎缩、写字楼的退租潮、裁员潮等，种种迹象都成为房地产业在2008年房地产市场增速缓慢的主要因素.为此国家一方面进一步完善住房保障制度，加快经济适用房及廉租房建设，着力解决城市低收入家庭住房困难，这些措施将改善低收入家庭的住房预期。另
26、一方面国家出台了新财政政策，放松了货币政策，宏观调控的180度调头，使我们有理由相信，长达一年零三个月房地产下行通道终于有了底部支撑，在未来的8-18月内，房地产将以一个价平量平相对稳定的姿态，迎接世界经济的复苏。,2008年至今大连市内四区半年度可售量示意图,446.14,479.01,241.87,470.08,372.54,325.84,382.48,191.67,390.55,0,100,200,300,400,500,600,可售量,存量,潜在供应量,万平方米,08,年上半年,08,年下半年,09,年上半年,2008年大连市内住宅推出量为328.85万平方米。2008年上半年住宅市场
27、的不明朗使开发商放缓入市节奏，致使2008年上半年住宅推出量有限，但受市场大环境影响，以及开发商将进入到新一轮的还贷周期，还款压力迫使其项目在下半年大量入市销售，导致推出量大幅增加，整体上看大连住宅推出量比较稳定。2009年上半年受成交量大幅度增加刺激,各大开发商普遍新增市场供应,当前09年上半年的供应量就基本与08年全年持平.,进入09年上半年,大连的价格同比下降4.9%,其主要因素有二,其一、中低端项目供应量加大导致均价受到影响；其二、09年上半年3、4月份左右各家开发商均相应政府号召推出一定量的促销折扣，这也拉低了上半年的成交价格，但是我们从单盘的价格走势来看，其成交均价基本已经恢复到2007年年底的顶点价位，可以说大连的房价经过3、4月份的洗礼，已经触底反弹。,一线品牌开发商较为看好大连市场，其土地储备量目前已达到2345.93万平（建面），环比2008年增幅达56.92%。各品牌大多已成为各自开发区域的领袖，购房者对品牌的认可度较高。近期金融街、复地、富力、佳兆业、天鸿、新鸿基、华远、北京城建、广州城建、泰达也对大连市场表现出较强烈的拿地意向，这也预示着大连楼市将进入品牌的时代，价钱与品质将随着品牌开发商的进入而逐步提高。,全文结束，谢谢,
