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1、金地集团上海公司,扬州城市投资决策,目 录,第一部分 区位篇第二部分 经济篇第三部分 规划篇第四部分 市场篇第五部分 结论与建议,PART1,区位篇,扬州区位：连接苏南苏北的交通中枢,扬州地处江苏省中部、长江下游北岸、江淮平原南端，是上海经济圈和南京都市圈的节点城市。向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域，素有“苏北门户”之称。扬州与南京、镇江已形成“一小时都市圈”，随着一体化、同城化进程的加快，构成长三角的金西翼。,扬州同享处于“沿江发展带”和“沿运河发展带”两带规划“沿江发展带”：主要发展产业；“沿运河发展带”着重发展旅游休闲、文化创意等服务业，打造独具特色
2、的运河文化生态产业链。,长三角战略规划16个核心区之一,根据未来长三角地区发展战略，扬州是长三角地区“金西翼”城市之一，是长三角16个核心区之一。随着长三角区域规划的出台，区域内城市之间的发展将形成巨大的正向合力，促进区域的互补与发展。未来区域内人口流动与人才吸引力加强，财富扩张加速，区域外资金吸引和聚集能力也将更强。2011年中国城市评比中，幸福感竞争力、经济制度竞争力、生态环境竞争力和经济结构竞争力，分别位居全国第3位、第7位、第8位和第10位。,深厚的历史文化积淀,历史：二千五百年建城史,与古代大运河同生共长的城市古代政治副中心古代水陆交通枢纽对外贸易和国际交往重要港埠东南地区政治/经济
3、/文化都会扬州八怪”在中国文化领域独树一帜淮扬菜系独具特色，源远流长扬州盐商曾富甲一方,现状：长三角重要节点城市,GDP千亿俱乐部成员百万级人口中等规模城市2006年联合国最佳人居环境奖2009年“中国和谐管理城市”首批中国历史文化名城，优秀旅游城市国家园林城市、生态示范市民营企业成为产业集群龙头2011年“国家森林城市”,快捷便利的交通环境,高速公路：“一横一环七射”高速公路网络，京沪高速公路、宁通高速公路在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南，此外，沿江高等级公路、安大公路、淮江公路、盐金公路、仪扬公路等国省干线公路构筑起400公里的“市域环路”；铁路：宁启铁路横穿扬州境内
4、，已开通扬州至北京、上海、武汉、西安、广州等客货运线路；随着淮扬镇铁路、沪泰宁铁路的建设，扬州将迎来高铁、城际铁路时代；水路：京杭大运河与长江在扬州南部汇流，构成市域航道主骨，全市共有航道184条，构筑了“三纵四横”六圩港区是国家一类开放口岸，江都港区、仪征港区分列的内河主航道网。扬州港口布局为“一港三区”，主港区两翼。航空：江都境内建设4C级（预留4D）苏中江都机场，已动工建设，预计2012年正式通航。,水路空运输能力进一步提升交通资源优势日趋明显,区位优劣势分析：挑战与机遇并存,挑战：地理上扬州因不在沪宁高铁沿线上，受上海经济的辐射与苏锡常三城相比较弱，经济发展落后于苏南各城；机遇：近年来
5、，扬州经济发展速度迅猛，随着宁镇扬一体化、同城化进程的推进，扬州与南京、镇江形成资源、优势互补，将极大地推动区域内经济的发展；随着江苏对苏北各城市的大力支持发展，作为“苏北门户”的扬州将直接获益于苏北大发展战略。,PART2,经济篇,扬州地区生产总值：整体增长平稳,扬州2010年GDP总量为2208亿元，占全省比重不断提高。扬州经济增长速度平稳，一直稳定在13%以上，增速在长三角16城市中名列前列。扬州2010年人均GDP为48955元，同比增长13.8%。,01年，世界经济衰退，经济受创,08年，金融危机，经济受到波动,GDP总量在长三角16城市中排第12，人均GDP在长三角16城市中处于排
6、名第11（江苏第六，紧跟苏南各城市），突破7000美元，从经济发展的规律性判断，未来几年应是扬州经济提速期。GDP总量增长率在长三角16城市中排第三，仅次于嘉兴与泰州，发展势头迅猛。,与长三角城市的对比（2010年）,扬州产业结构,扬州产业结构近年呈不断优化升级的走势，第三产业比例逐步提高。一产比重高于长三角平均水平，随着二产、三产的发展，带动城市化率的快速提高，进而迅速放大房地产市场有效需求。扬州产业集聚、开发集约、主业突出，各具特色的“八区二园”快速崛起，囊括了汽车及零部件、石油化工、电子信息、纺织服装、电工电缆、船舶制造、金属板材加工设备制造、医药及医疗器械八大支柱产业。从各产业增长速度
7、来看，工业扮演着经济主力引擎的角色。,国有集体企业在规模以上工业中的比重大幅降低。而私营企业比例则由03年的30.11%增长到09年的49.24%，增长发展势头异常迅猛。扬州经济活跃程度逐年增加，并为房地产行业带来了大量高质量的购房客群。,私营工业企业逐渐成为城市经济发展的引擎，所诞生出的大量私营业主阶层则将成为重要的中高端客群构成,私营工业企业比例逐年增长,市区产业分布,广陵产业园,杭集工业园,维扬开发区,扬州经济开发区,邗江开发区,扬州市区的工业园主要集中在西区、南区，东区的日化、北区的毛绒玩具实力不可小觑。,广陵产业园：高科技、生态农业等；杭集工业园：牙刷、日化、旅游用品等；维扬开发区：
8、机械、五金、电子、玩具、服装等；邗江开发区：锻压机械、金属板材 等；经济开发区：LED产业、太阳能光伏产业、汽车及零部件、物流产业等；,扬州固定资产和房地产投资,2010年，扬州第三产业在固定资产投资中所占比例仅31.7%，同期，南京为50.4%，常州为43.2%，苏州为56.5%，江苏省为39.4%。因此第三产业固定资产投资存在较大的提升潜力。2010年扬州市完成房地产开发投资165亿元，占固定资产投资的比重为12.4%，同期江苏省为18.6%，常州为21.2%、南京为22.8%，苏州为25.9%，上海为37.3%。因此，就房地产开发投资而言，扬州市仍有很大的增长潜力。,从固定资产投资的角度
9、观察，扬州在第三产业、房地产开发方面存在较大的增长空间。,扬州城市化进程与房地产,2010年，扬州市常住人口为446万人，人口增幅不大。2002-2010年，扬州市城市化率的年均增长2%，高于全国平均1%的增速，2010年城市化率达55%。参考国际上的城市化进程基本规律，扬州正处于人口从小城市向大城市涌入的阶段，因此会带来大量刚性需求。,人口总量,城市化率低于30%，人口流动率低，集聚效应弱，人口增减主要由自然增长率决定,初级阶段,人口流动加速，城市化率30%-50%时，人口主要从农村进入城市为主;在50%-70%时人口以从小城市进入大城市为主,城市化率超过70%，人口流动以从城市进入郊区为主
10、，城区人口饱和，郊区人口逐渐增加甚至超过市区。,加速阶段,后期阶段,城市化进程基本规律,伴随扬州城市化率的提高，会产生大量刚性住房需求，为房地产加速发展提供市场基础。,扬州居民收入和房价水平,扬州房价收入比一直稳定在合理区域，且远低于长三角其它各主要城市。,购房与建房支出比重突破10%大关，反映出扬州市民对改善住房的重视。,住房消费关注度高,综合来看，公务员、教师、医生及采矿业从业人员数量可观且收入较高，属市场高质量客群。,从业结构及平均工资,PART3,规划篇,行政区划及人口,扬州市现辖广陵、维扬、邗江3个区和宝应1县，代管江都、仪征、高邮3个县级市。全市共有70个镇、7个乡和13个街道办事
11、处。全市辖区总面积6634平方公里，市区建成区面积78.6平方公里（截止2009年底）。2010年末，全市常住人口为446.0万人。,发展目标：“创新扬州、精致扬州、幸福扬州”。空间布局：壮大中心城市、强化县市城区、培育重点城镇，优化完善一般镇，基本形成中心城市、县市城区、重点城镇、一般建制镇为基础的四级城镇体系。,城市总体规划,城市发展格局坚持“东联西优南拓”，沿文昌路、古运河形成相互交汇的两条城市发展轴带。,东联：强化交通对接和提升综合服务功能，推动扬州、江都城市空间与功能整合。西优：优化土地使用功能，完善公共服务配套设施，促进居住与就业相对均衡。南拓：优化完善产业功能，提高土地开发强度，
12、强化产城互动发展。,中心城市规划发展格局,形成“产业向南、行政文教向西、商贸商务向东”的发展格局,中心城区总体结构一核两轴三区,一核：即历史古城，主要由老城区和蜀冈-瘦西湖景区构成。以商业、旅游、文化娱乐、休闲度假功能为主，科研教育与居住功能为辅。东部分区：以居住与商业服务功能为主，信息产业、工业与物流功能为辅。西部分区：主导功能为居住以及文化、体育、会展、高等教育，研发和都市工业为辅。南部分区：主导功能为现代制造业和港口物流，辅助功能为居住、研发、休闲旅游。,东部分区以居住与商业服务功能为主，信息产业、工业与物流功能为辅。,西部分区主导功能为居住以及文化、体育、会展、高等教育，研发和都市工业
13、为辅。,一核以商业、旅游、文化娱乐、休闲度假功能为主，科研教育与居住功能为辅。,南部分区主导功能为现代制造业和港口物流，辅助功能为居住、研发、休闲旅游。,重点发展区域规划简介,新城西区已基本建成 广陵新城建设启动 南部临港新城完成规划,新城西区将成为城市行政、金融、文化中心；广陵新城将成为未来城市商务中心；南部临港新城将成为长江枢纽港口与物流中心。,PART4,市场篇,政策简析,城市化率与房地产市场发展阶段,2010年，扬州市城市化率为5%，从2004年来，基本保持在%的增加速度，每年约增加约八万城镇人口。按照国际通行惯例和我们的经验，我们判断扬州市的房地产发展高速发展期初期阶段。,扬州市区房
14、地产市场供需和价格概况,2005-2010年累计供应住宅用地1155万平方米，其中2010年供应量成倍放大，为315万平方米，占27%，,2005-2010年供求比平稳波动，基本处于平衡的态势，由于市场波动剧烈，短期内市场会处于略微供过于求的态势。,新开工面积/施工面积的合理区间是0.30.4，反映供应增长总体上处于平稳态势,合理区间是34，过去一段时间的，整体均值是3.81。总体上反映供应逐年增长情况下，需求保持稳定增长,土地市场供需概况,受09年扬州楼市热销影响，2010年土地市场供销火爆。2010年扬州市区住宅用地合计，成交315.27万，同比增加40.85%。2010年扬州住宅用地成交
15、金额为93.57亿元，同比增加43.05%。2010年住宅用地成交均价为2968.01元/，楼面地价为1975.08元/，同比分别上涨1.57%和17.01%。2010年市区成交的21宗土地中有14宗被外地开发商获取。,2010年扬州住宅用地供销同比明显增量，成交金额大幅增长，成交均价及楼面地价同比也明显上涨,知名开发商土地储备情况,市区房产市场供需和价格概况,2010年扬州市区商品住宅合计供应192.06万，同比增加5.61%；成交173.05万，同比减少30.41%。受新政及年底集中放量影响，供销比为1.11，呈现供略大于求的局面，但整体供销依然较为平衡。2010年商品住宅成交均价为704
16、6元/，同比上涨32.64%。从2010年1-12月走势来看，商品住宅成交均价受到新政的抑制作用有限，呈现稳步走高的态势。,受新政影响，2010年商品住宅市场“量减价升”，呈现供略大于求的局面，成交均价稳步拉升，后市行情整体向好,PART5,结论与建议,扬州城市经济总量虽弱于苏州、南京、无锡等苏南城市，但相比镇江、泰州、淮安等苏中苏北城市来说处于优势地位，且经济增长速度上来看增长较为强劲扬州商品住宅均价为7046元/平米，价格提升空间大，同时市场供求比、房价收入相比其他城市来说处于合理区间内，具备较大的发展潜力。,扬州,注：数据为2010年，来源各城市统计公报,与周边城市的对比,扬州受上海及苏南都市圈的经济辐射，衔接苏北，区域与交通条件优越。扬州近年来工业发展速度迅猛，私营企业比例不断增加，给扬州房地产的发展提供了高素质的购买人群。扬州正处于房地产高速发展期的初期阶段，应抓住目前土地机会果断进入，才能充分发掘其价值潜力。扬州是宜居的生态园林城市，拥有着2500年的历史文化，近年来吸引了大量周边人群前来置业。扬州目前市场整体品质不高，品牌开发商进入时间也比较晚，住宅改善性需求未得到充分释放，存在极大的发展空间。我司的开发能力和经验在扬州市场上具有相当大的竞争优势，能一举赢得市场的认可。,结论,踏遍江南绝佳处 人生只合扬州居,THE ENDTHANKS,
