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1、1,新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响及未来走势研判,2011年2月15日 中国北京,分析思路,2,一、房地产市场背景,二、政策出台背景,三、对国八条及房产税的评述,四、未来市场走势研判,全国：“9.29”新政后房价仍继续上涨,3,房地产市场：“9.29”新政后房价仍继续上涨，1 月以来重点城市成交量高位运行,图：2010 年全国商品房销售面积变化及 70 个大中城市房屋销售价格指数,数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理,2010 年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了多次调控政策，5-8 月全国房地产市场受到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为负增长，8月
2、后，市场开始回暖，“9.29”新政也无法遏制房价的上涨。,房地产市场背景,2010年12月份北京供应量猛增,4,房地产市场背景,2010年年末，北京住宅市场获批预售证数量、预售面积和预售套数连续刷新2010年最高记录。2010年11月之前的10个月，月获批预售住宅房源套数从未突破9000套，受到预售款监管办法的影响，11月住宅入市量疯狂上涨，一举达到12286套；而12月的住宅房源入市量在11月的基础上，再上涨11.5%，达到全年最高。据12月住宅项目入市情况分析，12月获批的46个预售证中，上半月获批37个，占比80.4%，而12月后半月只有9个预售证获批。许多开发商在11月底提出预售申请，
3、只是在12月上半月才获得批准，这是导致12月获批预售证达到全年最高的直接原因，预售款监管办法的效果在12月下半月得以体现。,12月楼市成交一览（数据来源：北京市房产交易管理网）,北京2010年12月成交占全年份的20%,5,房地产市场背景,12月楼市成交一览（数据来源：北京市房产交易管理网 数据整理：搜房网数据监控中心）,2010年的最后四个月，除受“二次调控”直接影响而住宅成交量较低的10月外，其余3个月的住宅成交量在全年均属于较高成交量，2010年年末数月的住宅成交市场整体有所好转，11、12月的住宅成交量呈现快速上扬走势，环比涨幅均达到40%以上，直至12月出现全年最高成交量，达到157
4、72套。,分析思路,6,一、房地产市场背景,二、政策出台背景,三、对国八条及房产税的评述,四、未来市场走势研判,货币环境严峻，主要趋势,7,国外环境,上面三点会诱发全球的货币洪水，最后会恶化全球的通胀和新一轮资产价格的泡沫，首先是在发展中国家的资产价格泡沫，由于国际货币环境非常严峻，现在国际大宗商品价格的上涨势头势不可当。新兴市场国家已经通胀非常严重，俄罗斯9月份是7.0%，最近已经达到9.4%，印度早已经超过11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等发展中国家的通胀也非常恶化。,98-09年货币的流动,8,国内环境,从9809年的GDP增长情况与CPI指数看，房地产所处的外部经济环境很好，居民拥有
5、购买能力。,从9809年货币的流动性来看，M1、M2与GDP的比例也是呈增长的趋势，这对房地产的长期发展是非常有利的。,从9809年房屋价格指数看。,国内流动性宽松的表现,9,国内环境,2009年和2010年，两年总共投放贷款17万，外汇占款达5万亿，所以导致广义货币供应量增加22万亿，2008年中国的货币供应总量才只有47.5万亿，到今年10月末我们就已经达到了70万亿。如果我们比较一下历史，这两年的增量几乎相当于新中国60年来货币投放量的一半（47.2%）,流动性过剩的原因,10,国内环境,分析思路,11,一、房地产市场背景,二、政策出台背景,三、对国八条及房产税的评述,四、未来市场走势研
6、判,新“国八条”来了,12,国八条,2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。,新“国八条”来了,新“国八条”具体内容,13,国八条,新“国八条”具体内容,14,国八条,政策解读,15,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,政策之,解读,本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同
7、地区房价涨幅的合理范围。而其参考指标则主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力”，就北京而言，按照北京十二五规划，未来五年北京GDP年均增长8%来判断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的。具体来看，宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其
8、下定成交。,国八条,政策解读,16,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,政策之,解读,相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面的影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。然而，二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的
9、受伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%，又将搁置部分此类住房需求的购置计划。由此，我们认为，这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场。对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型、豪宅。,国八条,政策解读,17,加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查,政策之,解读,土地增值税的清算，对于部分企业而言，可能影响较大。由于部分企业原本较少考虑土地增值税的清算问题，在企业运作的资金中也
10、并没有为土地增值税特意安排资金。如果此次严格清算土地增值税，对企业而言将明显增加很大一笔计划外的支出，对于企业的短期资金流会产生不小的影响。从字面分析，此条款的影响面不会很大，其进行清算的重点仅为“定价明显超过周边房价水平的项目”，这基本是针对高端市场，而对于外郊环、远郊等项目影响不大。同时，我们也看到，本细则措辞尚留有余地，具体到落实执行过程，何为“明显超过”，“周边房价水平”又如何确定等，或将更多取决于政府等主观意愿，存在较大的可操作空间。,国八条,政策解读,18,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。,政策之,解读,细则中对
11、限购做出了具体指示，“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”由此，不难看出，限购出现了国家统一性的指导文件，同时，明显扩大了限购范围，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，据不确定消息，或将有60个城市将加入限购行列。就北京而言，相较京版限购条例，本细则明显更加严格，而其影响也更大。具体来看，一方面，一手市场（
12、包括二手市场）可能出现成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的打压，改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过“卖小买大、买大卖小，合二为一”等方式来改善家庭的居住条件。另一方面，二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩。由于新买房受限，手中有房的投资客或将不愿在出售房源。,国八条,政策解读,19,未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。,政策之,解读,新国八条延续了之前政策中的政府问责机制，并对问责范围作了较为明确的规定，除“未如期确定并公布本地区年
13、度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务”外，对于“执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后”等也可问责，由此可见，中央有意增强地方政府在本轮房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政等影响出现不作为现象。去年一轮的土地问责中，国家土地总督察对全国的12个土地违法违规严重的省市区主要负责人进行了约谈，可见问责机制绝非只是简单简单的说说而已。综合来看，本细则更多表现为增强地方政府在具体实施执行过程中的责任感，同时也向公众传达了政府“坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展”的决心。,国八条
14、,结论&综合,20,相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。,国八条,加息遇上国八条,21,每轮加息，都是一个漫长的过程。上一轮加息周期，自2004年至2008年，共计加息九次。这轮加息周期，始于去年10月，12月第二次，现在属于第三次。,我们需要关注的是房地产政策环境。虽然加息进程尚属前半段，但自去年以来，房地产调控已历经四轮，尤其是上月
15、底出台的新“国八条”，非常之严厉，加上重庆和上海终于开始试点房产税。这就意味着，即便没有加息的货币紧缩措施，楼市也会进行调整。有了加息，则会产生货币政策与房地产政策的“叠加效应”，两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。,国八条,房产税尘埃落定,22,房产税,2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕，并将逐步全国推广。,房产税尘埃落定,“沪版”房产税,23,房产税,“渝版”房产税,24,房产税,沪渝比较,25,房产税,沪版房产税解读,26,首先，房产税对市场需求会产生直接影响。从本地人和外地人的差别化待遇
16、来看，影响力由小至大依次为：上海本地的自住购房需求、上海本地的改善型购房、外地投资性需求（含外地高端自住需求）、上海本地投资投机性需求、外地（新上海人）自住型需求。由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购买住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出免税面积，而超出部分则面临征收房产税。对于投资投机性需求，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0.6%（或0.4%）的房产
17、税而言，敏感度不会很强。而受影响最大的恐怕会是普通自住型的新上海人。这部分人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业发展，总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。沪版的房产税在很大程度上增加了这部分原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的成本，压力显而易见。但同时，沪版房产税对“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还”。由此，对于持有
18、居住证且居住超过三年“新上海人”而言，房产税暂不会影响其首次刚性需求。,房产税,沪版房产税解读,27,其次，房产税对房价上涨预期影响甚微。从上海版房产税的税率来看，0.6%（或0.4%）的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。（1）对普通自住者免税，无影响；（2）对投资客而言，每年0.6%，甚至0.4%的税率，相较动辄10%的年收益率，根本难以阻止其投资需求。更何况，目前来看，国内尚缺少更好的投资领域。从“既往不咎”免税规则来看，一方面，鼓励了以往投资性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产税的负担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值、增值的主要途径。此外，按市场价格的7
19、0%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0.4%等规定使得上海房产税实际对购房者的影响更低。因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，沪版房产税或难以对房价预期形成直接影响。,房产税,结论&综合,28,房产税出台在新“国八条”之后，相较两大政策，不但没有产生叠加效应，房产税的作用反而被削弱了。新“国八条”中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海房地产市场的成交量或将出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而买房的人群更多为首次购房或中低端消费需求。综合“既往不咎”的原则，沪版房产税或将面临“空城”的尴尬，即最该征收房产税、也最有可能被征收房产税的购房人群
20、由于限购而不买房，房产税失去了征税来源。由此我们认为，沪版房产税税制改革的试点意义远大于其对房价可能产生的影响。,房产税,分析思路,29,一、房地产市场背景,二、政策出台背景,三、对国八条及房产税的评述,四、未来市场走势研判,30,房地产市场不确定因素,长期影响因素,短期影响因素,核心影响因素,十二五规划,保障房,限购及资金监管,开发商资金来源,房产税,供需的释放,2011年的两会,国内货币和信贷扩张,房地产市场的确定性逻辑,影响因素,人民币升值预期和国际热钱流入,地方政府维持和推高地价的动机,长期影响因素1:2011年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将决定未来发展方向,31,影响因素,
21、2011年,2015年,合理引导住房需求加快土地、财税（房地产税）、金融政策调节加快住房信息系统建设完善符合国情的住房体制机制和政策体系,2,促进房地产业平稳健康发展加强市场监管规范房地产市场秩序抑制投资需求,增加中低收入居民住房供给强化各级政府职责加大保障性安居工程建设力度加快棚户区改造发展公共租赁住房,3,1,十二五规划建议中关于房地产行业的定调凹显长期性,长期影响因素2:保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭在商品房市场的需求,32,5%,15%,65%,10%,5%,低收入家庭（经济适用房）最低收入家庭（廉租房）,最高收入家庭,高收入家庭,中等收入家庭,夹心家庭,商品房市场
22、,出租房市场,保障房市场,“十二五”规划3000万套保障房的投放,影响因素,短期影响因素1：限购与资金监管的城市扩大化,33,政府行政指导,北京限购,一类全面限购二类部分限购,全面限购,个别城市资金监管,一类全面、部分二类预售资金监管,预售资金全面监管,中短期房地产市场发展的计划性增强,影响因素,短期影响因素2：开发商资金的来源状况决定其对市场的控制力,34,房地产开发企业的投资资金总额目前暂且尚未出现压力；开发商投资资金来源分类占比中，其他资金（主要为定金、预收款和个人按揭贷款）连续上升；自筹资金下跌；开发商投资资金来源累计同比增速中，利用外资出现大幅度的上涨，其他资金出现大幅度下跌，自筹资
23、金微量下跌。,国家统计局08年10年10月统计数据,影响因素,短期影响因素3：房产税因开征对象的不同及购房目的的不同，对市场的影响存在差异,35,房产税,存量房,增量房,自住客,投资客,自住客,投资客,增加负担,有限抑制,抑制需求,调节供需,p2,p1,p3,p2,p1,D1,S1,S2,税收转嫁,4.15调控以来，房产税的传闻一直萦绕楼市；9.29调控，房产税试点工作落地猜测不断，多少让市场麻木；新国八条出台后，房产税征收在上海和重庆启动，房产税的开征，在中短期将会打压房价；而长期来看，额外的税收将在住房需求者和供给者消化，市场达到新的平衡；由于与国八条出台时间间隔短，房产税威力并不像行业猜
24、测那样具有影响力；开征房产税，政府将从楼市中分得一杯羹，能够减缓地方政府对土地财政的依赖；,税收T,影响因素,短期影响因素4：历年第一季度成交较为低迷，第二季度会呈现反弹趋势,36,从历年数据看，一类城市销售旺季主要集中在第二季度，二三类城市主要集中在4月、11月、12月,注：一类指北上广深，二类为天津、厦门、大连，三类指郑州、武汉、长沙，时间段为2006年1月2011年1月，计算平均值,影响因素,核心因素：“三个力量”主导流动性因素,37,影响因素,国内货币和信贷扩张；人民币升值预期和国际热钱流入；地方政府维持和推高地价的动机；,我们认为这三个力量是决定中国房地产价格最核心的力量，只要我国的
25、财税体制没有得到根本改革，地方政府就有强烈的动机维持高地价，2010年我国拍卖地的收入已经超过2万亿，如果没有高地价，地方就没有大量财富，据国务院领导观点，2万亿已经占到地方政府可用的财政收入资金的70%。,“三个力量”的趋势,38,影响因素,（1）国内货币和信用扩张趋势，我们认为2011年尽管进入到紧缩周期，但依然维持在高位运行，可能到2012年才有望转为稳健。（2）人民币升值预期和热钱流入。今年的升值预期仍然非常强烈，到2012年升值预期还会存在。（3）地方政府维持高地价动机。今年、明年、后年都会非常强烈，我们不认为这两年我国的财税体制改革会有任何大的动作。,全国市场,39,走势研判,短期看淡，中期看好，长期看平短期对各区域市场影响不同；,市场分化,40,走势研判,区域 对固安市场影响不大；从市场经济角度看，货币贬值的因素会使得大量热钱涌入房地产市场，但是购房者受一线城市紧货币、高房价的影响，导致投资和需求由一线城市外溢到一线周边，从而增加了一线周边的市场活跃度；从短期来看，政策因素对各区域影响不同，应该看淡政策影响。,产品 对住宅的影响商业、商务；对一、二线城市的影响三、四线及一线周边；对普通住宅的影响豪宅、别墅；,
