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1、近期宏观调控热点解析及开发策略建议,特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归东莞市光大房地产开发有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，均视为同意以上声明。,对近期宏观调控的整体研判,1,政策高压逐步形成,一年来宏观调控政策层出不穷，政策高压逐步形成，政策间的叠加效应开始显现,1.10“国十一条”；2.12 个人贷款管理暂行办法；,4.17 新“国十条”；4.19 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知；4.26 关
2、于加强经济适用住房管理有关问题的通知；5.26 关于土地增值税清算有关问题的通知；6.05 关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知；,7.12 严格执行差别化房贷；9.27 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知；9.29“国五条”；,11.03 住建部等限制公积金贷款购房首付比例；11.15 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见；11.16 关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知；,1.26 新“国八条”；各城市限购细则出台；1.28 上海、重庆房产税试点开征；双率上调；,2010.Q1,2010.Q2,2010.Q3,2010.Q4,2011.Q1,目标1：平抑房价,
3、优化民生,近年来，屡调屡高的房价成为民生恶化的重要因素，如何在十二五期间优化民生、增加人民群众生活的幸福感成为政府工作的头等大事，从这个意义来讲此次调控是政府对民生问题的一种回应；,目标2：打击投资、投机性需求,从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在增加保障性住房供给的同时打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；,目标3：政治挂帅，取信于民,面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但房价居高不下的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说本次调控在很大程度上也是一个政治任务；,新“国八条”是对去年调控
4、政策的继承和发展，政策出发点由“抑制房价过快上涨”变为“让房价回到合理水平”，政治意味更加浓烈,新“国八条”政策落脚点依然致力于抑制投机性购房需求，缓解由于供需失衡导致的房价上涨,抑需求,促供给,政策落脚点,提高房地产消费市场的入市门槛；提升利率，增加购房成本；暂停三套房以上的购房贷款；,加大保障性住房用地的供给力度；加快保障性安居工程建设进度；打击捂盘惜售、土地闲置行为；,新“国八条”从政策内容的对比来看，11年新“国八条”的调控力度较以往为大，行政限购和问责等手段的使用是新“国八条”的一大亮点,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且
5、套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；,购买第二套住房首付比例提高至60%，利率调整为原基准利率的1.1倍；个人购房不足五年转让按销售收入征收营业税；增加了政府制定房价调控目标，年末未达标将被问责;限购政策全面推广；
6、严格住房用地供应管理；,细则新“国八条”细则在全国34个大中城市的相继落实进一步加大了调控的力度，行政干预手段的使用将调控推向了极致,续上表,税收新“国八条”在税收方面的调整增加了转让商品房的成本，加大了转让难度，对抑制市场中的投机性需求具有一定的积极意义,2005.6.1,2006.5.1,2008.12.22,2009.12.9,2009.12.31,2011.1.26,2006.7.1,2010.9.29,对购入不足2年的房屋转让按收入全额征税营业税；,对5年内转让二手房；盈利部分征收20%个人所得税,对出售自有住房并在1年内重新购房的不再减免个人所得税；,全国范围内开征二手房转让个人所
7、得税；,营业税免征时限由2年调整为5年；,暂免征1年，时限5年改2年，普通住宅不足2年按差额征收；,营业税减免优惠到期；,营业税免征时限由2年恢复到5年；,不足5年统一按销售收入全额征税；,所得税,营业税,房产税试点开征实际税负略低于预期，征收对象主要集中在新购房，可能会影响改善性需求提前释放，未来其在全国范围内的扩大推广意义重大,双率上调2011年以来利率和存款准备金率的屡次上调是决策层应对通胀预期和收紧流动性的举措，调控经济是重点，楼市受到了“池鱼之殃”,从短期内的政策效力来看，部分城市的成交量将在本次调控后出现萎缩，房价的下调则略有滞后，总体呈“量在价先”的态势,价,量,开发商,需求,房
8、地产走势,外生变量,投机需求,投资需求,居住需求,价格变动,成交量支撑位,跌,资金宽松,资金紧张,而 从中长期来看，在每一轮调控周期结束之后，市场主体间的博弈将重新拉升房价，房价出现报复性反弹的可能性极大,新“国八条”的出台已经为宏观调控定调，2011年的政策走向将着重从税收、信贷和行政干预等方面开展,政策走向 1 继重庆和上海之后，今年房产税的试点城市有望继续增加，房产税的覆盖范围将进一步扩大；,政策走向 3严格征收土地增值税,政策走向 2 调整货币供应量、控制信贷流向和加大贷款使用的财务成本将会是今后央行调控的重要手段；,政策走向 3 严格征收土地增值税，是对囤积土地行为的严厉打击，有利于
9、增大市场供给；,政策走向 1房产税试点扩大,政策走向 2调整货币政策和财政政策,政策走向 4行政监管力度的进一步强化,政策走向 4 限购、地方政府问责等行政手段的使用已经在新“国八条”中有了明显的体现，未来不排除行政监管的深度和广度进一步强化的可能；,对政策效力的数字评述,2,准备金率与楼市的相关性关系：存款准备金与房地产市场之间存在着典型的负相关关系，楼市数据也表明每当准备金率出现上调，房地产指数就会表现出下跌的态势；,房地产开发的资金来源：年后央行上调存款准备金率的主要目的依旧是回收流动性、遏制通胀；2010 年以来，随着行业调控政策的出台，银行不断严格对房地产开发贷款的审批和管理，再加上
10、央行通过加息和上调存款准备金率收紧流动性，使得房地产开发商在银行融资方面遭受双重打击；,存款准备金率与楼市之间的相关性走势,房地产开发资金来源,准备金率准备金率上调进一步恶化了开发商的融资环境，2010 年在房地产开发资金来源中国内贷款资金占比已经跌落至 17.3%，创历史新低,2010年，全国房地产开发资金来源中国内贷款为1.25万亿，增速从2009年的48%回落至11%。今年预计国内贷款方面，相比2010年下滑10%左右，为1.13万亿左右。在开发资金总额方面，按2011年自筹和其他资金来源同比增速情况，预计2011年全年新增5.32万亿的商品房投资，叠加之前对保障房投资的预测，全年房地产
11、投资大概为6.79万亿，国内贷款占比大致是16.6%；2010年全行业实现销售额5.25万亿，但同年土地出让金达到2.9万亿，开发商的购地也造成了潜在的资金紧张风险。如果在建面积增速为16%，单位建设成本840元，开发贷下滑7%的情况下，如果销售金额与2010年持平，则2011年开发商资金链将有可能出现转负的情况；,就2011年而言，国内贷款的总规模约为1.13万亿元，占开发资金总额的16.6%，开发商资金链明显趋紧,开发商资金压力季度分析,开发商资金压力年度分析,限购限购政策的出台将使2011 年全国商品房的销售面积下降9%-18%，销售额下降12%-28%,续上表,续上表,房产税上海征收针
12、对新增住房，对改善性需求的杀伤力不如限购令；重庆房产税方案虽然税率较高，但征收对象主要是针对高档住房，适用范围过小,上海方案影响不如限购令上海方案实际税率为0.28%-0.42%，低于上年均价2倍为0.28%，高于上年均价为0.42，免税面积为人均60平方米;无房2口家庭新购120平方米以下免税；有房（90平米房）三口家庭新购180平方米住房，应交税面积为90平米，若价格30000元/平米，低于上海市2010年新建商品房价格21728元/平米的2倍，征收税率为0.28%，实际每年应交税=90*30000*0.28%=7560元，相对于总价540万的总价，税率仅为0.14%;,重庆方案征收范围较
13、小重庆方案实际税率为0.5%-1.2%，低于上两年年主城区均价3倍的为0.5%，3-4倍的1%，4倍以上1.2%，免税面积为100-180平米;新购首套150平米，价格15000元/平米住房，重庆市2009-2010年商品房均价为5217元/平米，每年应=50*15000*0.5%=3750元，仅为总房价的0.17%；已有100平米高档住房，新购150平米，价格15000元/平米住房，每年应交税=150*15000*0.5%=11250元；对于价格15000元/平米，500平米的别墅，每年应缴税=320*15000*0.5%=24000元，为总房价的0.32%；,首付比例的调整对市场成交的影响
14、,房贷利率的调整对市场成交的影响,本次调控首付比例的调整对市场最大的影响在于提高了市场整体的进入门槛，抑制了市场需求的释放，但由于无法区分改善性需求和投机性需求，政策本身存在着“一刀切”的弊端；房贷利率提升对市场产生的影响要略大于首付的调整，在提高供房成本、打击市场投机行为等方面具有十分积极的意义；,首付及利率首付和利率的组合使用是信贷政策的重要手段，最早现于“9.27”新政，收到了良好的市场效果,本轮加息后，85折条件下购房者的月供成本将会有6%左右的增幅，1.1倍利率条件下月供成本会有20%左右的增幅,月供收入比显示加息后购房者的月供成本最高可飙升至62%的高点，供房成本进一步加大，消费者
15、将倾向于选购供房成本相对较小的中、小户型,调控期内楼市的整体走势,3,2011年2月份全国部分城市土地市场成交金额整体态势,2011年2月份全国部分城市土地市场成交量整体态势,土地成交金额环比方面，样本城市中仅有武汉的土地成交金额出现上涨，增幅为26%，其余城市均呈下降态势；同比方面，样本城市中仅有成都成交金额出现增长，增幅为44%，其余城市呈下降态势；,土地成交面积从环比的角度来看，2011年2月样本城市的土地成交面积全部出现环比下降；在同比方面，样本城市中仅有成都和天津的成交面积出现了同比上升，增幅分别为72%和2%，其余城市均呈下降态势；,2011年调控后全国主要城市土地市场成交状况,2
16、011年调控后全国主要城市商品房市场成交状况，成交量方面除天津环比上涨外，其余城市均环比下降，成交均价的表现则相对比较滞后,全国市场一线城市除广州外对政策调控敏感度非常高，4.15新政后低迷3个月以上，9.29调控低迷期1个多月,全国市场东部二线城市对新政调控敏感度较高，4.15新政后即期低迷2-3个月，9.29新政后低迷少于1个月,全国市场东部三线城市对新政反应相对滞后，4.25新政后低迷持续2-3个月，9.29新政后持续低迷1个月左右。,从市场供需来看，2010年东莞房地产市场商品房成交499.51万平米，其中住宅437.32万平米，非住宅62.19万平米.。此外，在市场供给方面，2010
17、年全年新增住宅供应466.16万，供应量走出“低谷”，供需趋于缓和；从历史数据的对比来看，2010年商品房成交量较2009年下降约15.6%。其中住宅成交面积下降20%，非住宅成交量不降反升57.2%；,东莞市场2010年商品房成交量较2009年下降约15.6%。其中住宅成交面积下降20%，非住宅成交量不降反升57.2%；,2009-2010年东莞市各物业类型成交均价走势,2009-2010年东莞市各物业类型成交量走势,2010年住宅市场整体成交比较压抑，同比09年分别都有不同的降幅；商用物业受政策影响小，加上通胀预期加强。使得这些物业交投两旺，成交都有不同幅度的增长；,2010年东莞各类型物
18、业的成交价格都有不同幅度的上涨。其中写字楼的价格上涨的幅度最大，达22.55%；,东莞市场2010年住宅市场整体成交比较压抑，同比09年分别都有不同的降幅；商用物业受政策影响小,2009-2010年东莞住宅市场成交量价走势,2009-2010年东莞各区住宅市场成交量一览,2009-2010年东莞不同面积区间住宅成交对比,2010年东莞住宅市场5-7月份成交表现低迷，8月-9月需求有所释放，11月份成交量小幅度下降，12月份成交放量；2010年东莞各区中南城、东城及松山湖整体成交状况较好，莞城区和虎门区成交总量较少；2010年住宅市场整体成交比较压抑，同比09年分别都有不同的降幅；商用物业受政策
19、影响小，加上通胀预期加强。使得这些物业交投两旺，成交都有不同幅度的增长；,2010年东莞市场别墅、公寓均量跌30%以上，小户型的投资需求受压抑，60-100的洋房是市场成交的主流产品，豪宅产品受政策影响较少,开发策略及建议,4,13,策略1紧跟区域规划，以规划区域中地方政府的相关政策优惠来化解宏观调控的影响,11,8,7,9,1,2,14,6,10,3,5,12,4,1、图们江区域合作规划,2、辽宁沿海经济带规划,3、黄河三角洲经济区规划,4、江苏沿海地区规划,5、上海区域规划,6、海峡西岸经济区规划,7、珠江三角洲地区规划,8、横琴总体发展规划,9、海南国际旅游岛规划,10、关中-天水经济区
20、规划,11、中部地区崛起规划,12、皖江城市带承接区规划,13、长株潭城市群规划,14、江西鄱阳湖生态区规划,2009年以来全国获批的14大区域规划,策略2顺应中国房地产市场整体梯次转移的发展趋势，加快对二、三、四线城市（尤其是三、四线城市）的进驻，优选潜力城市,超越点,超越点,2000-2009年各类城市房地产市场供给增幅走势,09年开始，万科宣布二、三类城市将成为主攻战场，目前已进入全国30多个城市；万科09年拿的地基本上90%都在二、三类城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、东莞、厦门和长春；至09年末，万科土地储备为2436万平方米，八成以上都在二、三类城市,恒大是专注于二、三类城市的地产
21、发展商，10年一季度销售面积与销售金额分列房企的第一与第二位；在其已进入的27个城市中，绝大多数是二、三类城市，10年第一季度恒大二类城市销售额占比已达90%以上,09年4季度，中海拿下1168万平米土地，二、三类城市拿地的占比达到99%以上；10年中海计划新增土地储备面积不低于600万平方米，均是二、三类城市，二、三类城市土地储备占比90%左右,金地土地储备中二、三类城市占比超过80%，09年新增土地储备，二、三类城市占比约为82%；09年金地销售面积超10万平米的项目绝大部分在二类城市；10年金地计划新开工面积中，二、三类城市约占80%；计划销售面积中二、三类城市约占一半,碧桂园在清远、韶
22、关、长沙、咸宁、武汉等地的项目已达数十个；碧桂园凭借09年在多个二、三类城市增加的项目投资，10年一季度销售面积一跃进入三甲,万科,金地,碧桂园,恒大,中海,从竞争对手的动态来看，万科、恒大、碧桂园等房企近年来均加快了在二、三、四线城市的布局，此类城市已成为其重要的利润点,分析结果：地市级城市：长沙株洲衡阳湘潭常德；县级城市：启东宁乡澧县；,就我司而言，对目前正在接洽的意向城市，我司可根据自身的实际情况和具体的项目条件优先选取潜力城市,策略3调整产品结构，增大商用物业的比重，普通住宅以畅销的60-100平米的两房和三房为主，同时兼顾抗通胀性好的200平米以上的豪宅产品,要素6：细分渠道拓展,要
23、素2：有效的项目展示,要素4：团队销售制胜,要素3：灵活的价格策略,要素5：高频率促销推广,要素1：把握客户需求,淡市营销要素,策略4树立淡市思维，加强淡市营销力度，缩短产品的成交周期，建立良好优质的现金流，将企业的经营风险降至最低,策略5转变经营模式，促使企业向高周转、低利润率、大众化定位的发展模式转变,行业中普遍存在着差异化高端定位的地产企业，虽然开发和销售周期更长、市场波动风险更大，但企业可以靠高利润率来弥补低周转、高风险的劣势；,新“国八条”中房价的行政问责进一步严苛，未来如果定价空间被限制，房企如果无法获得高于中低端定位产品的利润率，其投资回报率会大幅下降，差异化高端模式面临挑战；,鼓励企业向高周转、低利润率、大众化定位的发展模式转变，在此基础上实现调控期内的财务稳健；,“谢 谢”,大 气 行 云 万 家 同 爱,
