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1、招商公园1872别墅竞案采盘报告,城心别墅项目复地东湖国际华润中央公园华侨城,复地东湖国际,项目总建面：130万方别墅总建面：3.7万方别墅总户数：186户别墅绿化率：37%（与当期高层一起计算）别墅容积率：1.9（与当期高层一起计算）别墅类型：叠拼面积区间：150变300平，320变350平价格区间：350-500万,基本信息,代表户型产品,御品A户型,御品A户型3室2厅3卫1厨194.00可拓展为300赠送地下一层二层,一层,二层,去化速度复地东湖国际别墅产品 自2010年面市销售，约2年时间共销售176套。目前别墅产品剩余约10套。今年以来别墅产品消化速度大约4套/月。,去化速度及客户分
2、布,客户群体主要集中在水果湖、中北路一带；身份以政府官员为主，少量私营企业主；,宣传推广,核心卖点：内环城心+东湖资源凸显稀缺资源，同时强调产品的性价比（大面积低起价）,别了，东湖别墅！内环心、东湖宾馆旁复地东湖国际最后21席，约320平稀奢国宾级别墅享四层空间仅350万起。,近期高端暖场活动,别墅推广初期，靠户外与报广实现知名度；现阶段，主要靠老带新完成别墅去化，现场定期举办高端资源性活动。,现场展示,宣传推广上1、以“东湖”、“内环”、“国宾区”等稀缺资源，凸显产品稀缺与尊贵。2、以“大面积低起价”，凸显产品的高性价比。活动组织上蓄客活动，以联手“高端”、“资源性”活动，为别墅产品寻找目标
3、客群。暖场活动，以互动性活动为主，邀请业主、意向客户参加。别墅产品别墅产品一般，户型设计上空间利用不够充分，感觉较为狭窄。赠送地下层采光透气效果较差，赠送顶楼（阁楼）层高矮较为闷热。,复地东湖国际别墅产品小结：,项目总建面：约43万方别墅总建面：约2.1万方别墅总户数：约80户，别墅绿化率：40%别墅容积率：0.9别墅类型：联排、叠加建筑风格：新中式面积区间：164-262价格区间：550万-800万,华润中央公园,跃庭4室2厅2卫1厨242.00赠送面积83 6米挑高客厅 15.4米奢侈面宽英伦连庭别墅赠送地下一层,代表户型产品,去化速度华润中央公园别墅产品，共80多套，已销售约70套。目前
4、别墅产品剩余约10套。今年以来别墅产品消化速度大约2套/月。,去化速度及客户分布,客户群体主要集中在江汉、江岸、硚口区一带；身份以汉正街私营业主、私企老板为主,推广宣传,别墅推广宣传方向及重点：综合资源：央企+内环+1江2湖3公园，三大优势于一身的别墅产品，大武汉仅此一座。产品本身：15米的超大面宽，保证别墅的通风采光。,蓄客渠道,由于别墅在项目整体占比低，别墅推售初始阶段，靠举行发布会等少量高端活动，扩大知名度；由于目前别墅库存货量较少，推广基本停止，主要靠路过及自然到访客户。,现场展示,外立面展示,园林展示,园林展示,外立面展示,宣传推广上突出综合资源优势：央企+内环+1江2湖3公园，三大
5、优势于一身的别墅产品，大武汉仅此一座。以超大面宽凸显产品优势：15米的超大面宽，保证别墅的通风采光。活动组织上由于别墅在项目整体占比低，别墅推售初始阶段，靠举行发布会等少量高端活动，扩大知名度；由于目前别墅库存货量较少，推广基本停止，主要靠路过及自然到访客户。别墅产品本身面宽较大，通风采光好。,华润中央公园 别墅产品小结：,华侨城,项目总建面：102万方别墅总建面：4.7万方别墅总户数：157户别墅绿化率：36%（与当期高层一起计算）别墅容积率：1.7（与当期高层一起计算）别墅类型：双拼、联排面积区间：260-430价格区间：700-2100万,代表户型产品,7室2厅5卫2厨337.00别墅通
6、透采光、通风较好，临湖大阳台，阔绰的观湖享受。赠送地下层、双车库赠送面积较大,去化速度纯水岸东湖别墅产品，共157多套，已销售约68套。目前别墅产品剩余约89套。今年以来别墅产品消化速度大约1套/月。,去化速度及客户分布,客户群体主要集中在武昌、汉口、光谷一带；身份以私营业主为主，一般为40-50岁、个人身家在4-5亿元群体,核心卖点：华侨城品牌+11公里东湖稀缺资源+生态自然景观，武汉为此一城,纯水岸东湖别墅产品，主要靠户外、报广、路过及短信进行客户积累。,现场展示,区位交通展示,沙盘展示,现场展板展示,项目卖点上华侨城品牌+东湖资源位于东湖北岸，拥有11公里东湖沿岸资源，东湖唯一的一线湖景
7、别墅，拥有华侨城品牌资源，拥有欢乐等配套支持。交通方面：地铁直达、拥有二七长江大桥等快速出行通道。蓄客渠道上目前，纯水岸东湖别墅产品，主要靠华侨城品牌、口碑宣传以及户外、报广、短信进行客户积累。别墅产品本身通透采光、通风较好，临湖大阳台，阔绰的观湖享受。赠送地下层、双车库赠送面积较大。,纯水岸东湖别墅产品小结：,汤逊湖（光谷）别墅项目纳帕溪谷坐标城九台,项目总建面：约40万方别墅总建面：约5.5万方别墅总户数：约264户别墅绿化率：50%别墅容积率：0.67别墅类型：叠拼面积区间：150变300270变570价格区间：320万-1000万,光谷坐标城九台,6室1厅3卫1厨160.00赠送面积1
8、50 别墅整体抬高，通风、采光较好赠送2个庭院、以及地下一层赠送面积较大,代表户型产品,去化速度九台别墅产品，共销售约60套。目前别墅产品剩余约170套。今年以来别墅产品消化速度大约3-8套/月。,去化速度及客户分布,客户群体主要集中在光谷片区；身份以周边软件园、创业园私企老板为主少量水果湖、中北路客户（与复地东湖国际有少量重叠客户）,核心卖点：1、生活配套：“城心别墅”，坐享光谷商圈所有商业配套、学校配套。是目前大武汉在售别墅中，生活配套资源最为丰富的别墅产品。2、面积赠送：超大赠送面积。赠送面积翻番。“买多少送多少”,宣传推广,蓄客渠道,目前，九台别墅产品，主要靠户外、报广、路过及短信进行
9、客户积累。,现场展示,道路展示,外立面展示,入户门设计,园林展示,外立面展示,展板展示,推广诉求点上位于光谷核心，项目自身也拥有8.5万方的商业配套。因此“城心资源”为项目主打诉求点。拥有如此丰富便捷生活配套的别墅产品，大武汉仅此一处。蓄客渠道上目前，九台别墅产品，主要靠户外、报广、路过及短信进行客户积累。别墅产品本身通风采光好。赠送面积超大。,光谷坐标城九台 别墅产品小结：,项目总建面：约30万方别墅总户数：约598户别墅绿化率：58%别墅容积率：0.53别墅类型：独栋、合院面积区间：254-314合院200-700独栋价格区间：400万-700万（合院）1600万-3000万（独栋）,纳帕
10、溪谷,4室2厅4卫1厨695.00 赠送约200大花园一线临湖、精装,代表户型产品,去化速度纳帕溪谷别墅产品，共销售约219套。目前别墅产品剩余约380套。今年以来别墅产品消化速度大约3-4套/月。,去化速度及客户分布,客户群体遍布武汉三镇，以房地产开发企业老板、各行业富豪为主,外立面展示,园林展示,赠送花园展示,赠送花园展示,赠送花园展示,核心卖点：推广诉求点上，以“高端奢华”、“顶级精装”、“一线汤逊湖景”为主要诉求点。,宣传推广,蓄客渠道,目前，主要靠与银行、汽车等行业联手，举办高端圈层活动，老业主介绍也是现阶段客户的主要积累渠道之一。,营销推广上线上，主要靠报广、户外、短信完成线上推广
11、。线下，主要靠高端圈层完成客户积累，高端圈层的口碑效应，累计客群。产品展示上纳帕溪谷在户型设计上，尽显奢华本色。1、独栋紧邻汤逊湖，拥有一线靠湖的奢侈空间露台，湖景资源优越。2、每一个房间，均为套房设计，奢华户型配套。3、高档豪装。4、绿植茂盛，即使合院设计也拥有上佳的私密性。,纳帕溪谷 别墅产品小结：,汉阳别墅项目金地澜菲溪岸绿地新都会水墨清华和记黄埔观湖园世茂龙湾,别墅总建面：约800万方别墅总户数：约866户别墅绿化率：30%别墅容积率：0.4别墅类型：联排、双拼面积区间：156210价格区间：单价8000-14000元/,世茂龙湾,黄金海岸 B1户型,代表户型产品,黄金海岸 B1户型2
12、室2厅3卫1厨103.00总价66万起不限购不限贷赠送地下一层,去化速度世茂龙湾别墅产品 自2011年面市销售，约1年时间共销售407套。目前别墅产品剩余约60套。今年以来别墅产品消化速度大约2套/月。,去化速度及客户分布,客户群体主要集中在汉阳、硚口一带；身份以私营企业主、外地投资客为主,核心卖点1、资源配套：湖景资源+华中最大AVA豪华潜艇会 2、产品本身：低总价不限购不限贷,报广,海报,宣传推广,AVA游艇,蓄客渠道,别墅推广初期，除户外与报广外，定期举办高端活动蓄客；现阶段，主要靠户外、短信以及客户路过完成剩余别墅销售,蓄客渠道,阶段信息释放重点,现场展示,沙盘,大门口,入户大道,园林
13、广场,营销中心,营销中心,推广诉求点上以66万起，不限购、不限贷吸引客户眼球蓄客渠道上主要靠高端圈层完成客户积累，高端圈层的口碑效应，累计客群。,世茂龙湾 别墅产品小结：,项目总建面：148128别墅总建面：66873别墅总户数：146户别墅绿化率：36.20%别墅容积率：1.2%别墅类型：联排，独栋面积区间：260变400价格区间：450万-2000万,水墨清华,代表户型产品,水墨清华b1户型6房 3厅3卫256.00,去化速度及客户分布,去化速度水墨清华别墅产品，自2009年面市销售，约3年时间共销售70多套。目前别墅产品剩余约70套。今年以来别墅产品消化速度大约2套/月。,客户群体主要集
14、中在汉正街，硚口，钟家村一带；身份以私企老板为主；,核心卖点：徽派中国风建筑、赠送前庭、车库、地下室,中国风建筑风格,赠送前庭,现场展示,外立面展示,园林展示,小区入口,园林展示,展板展示,宣传推广,宣传推广上1、以“内环”、“中国风别墅”等稀缺资源，凸显产品稀缺与尊贵。2、以“赠送大面积前庭、后院、车库”，凸显产品的高性价比。活动组织上蓄客活动，以联手“高端”、“资源性”活动，为别墅产品寻找目标客群。别墅产品别墅产品外立面上以中国古建筑风格“徽派建筑”为项目的外立面风格，从而使得客户一进入别墅小区内部就感觉到浓烈的中国味。加之赠送中国建筑特有的前庭、后院，使得产品更具稀缺性。,水墨清华别墅产
15、品小结：,金地澜菲溪岸,项目总建面：约58万方别墅总建面：约30万方别墅总户数：约52户别墅绿化率：35%别墅容积率：1.39别墅类型：叠拼面积区间：180-239价格区间：单价14000-16500元/,6室5厅4卫1厨 赠送约花园、地下室,代表户型产品,去化速度金地澜菲溪岸别墅产品，2011年9月开盘至今，共销售约40余套。目前别墅产品剩余约10套。今年以来别墅产品由于未作推广，去化速度非常缓慢。,客户群体主要集中在汉正街，硚口，钟家村一带；身份以私企老板为主；,去化速度及客户分布,次级卖点1、双地铁上盖2、武汉首个意大利风情商业街3、武汉首家引进中山大学国际双语幼儿园4、5600顶级会所
16、,核心卖点：以“58万方规模”及“纯正意大利人文水岸住区”为发力点。,现场展示,外立面展示,外立面展示,外景展示,绿化展示,蓄客渠道,别墅推广初期，除户外与报广外，定期举办高端活动蓄客；现阶段，主要靠业主介绍以及举办活动完成剩余别墅销售,2011年5月26日，天空放晴，阳光明媚，在夏日浪漫、清风和煦之中，一场意大利浪漫之约，一次香醇红酒之旅在金地澜菲溪岸会所二层启幕。这次金地澜菲溪岸精心准备的程度比上次更甚，活动盛大，为了让在场嘉宾更好的感受红酒带来的美妙体验。,2010年11月04日金地澜菲溪岸，掌控四新国际都会新城高端人居话语权，禅石体验馆品味GUCCI之夜奢华启幕。,BOSS臻品联袂金地
17、.澜菲溪岸年度钜献，一次顶尖的艺术洗礼，一场空前的荣耀盛典，2010年11月30日，中国.湖北洪山宾馆“绝对影响力”群星颁奖盛典倾城启幕。金地.武汉琴童，与朗朗联奏活动。,品藏巅峰水岸传奇最后臻藏临溪别墅 即将开盘国际奢尚澜溪汇意大利Mariani大师国家级艺术展 2011年6月26日-7月3日倾情演绎屹立四新新城中心拥享世界级珍稀湿地景观临总港水渠，天然水系环绕，胜却人间无数前庭，后院，边院，下沉式庭院 4重立体式花园，尽享独栋别墅花园专利首创电梯直达入户奢享独栋别墅的空间尺度,2012年4月11日别墅级软装饰品拍卖会于营销中心隆重开启。在拍卖正式开始之前，众多业主精心挑选自己心仪的物品。此
18、次拍卖的物品是别墅样板间内的欧洲餐具、茶具，等精致璀璨的饰品，种类繁多，其中部分物品是样板间团队在国外精心淘回来的，堪称孤品。,营销推广上线上，主要靠报广、户外、短信完成线上推广。线下，主要靠高端圈层完成客户积累，高端圈层的口碑效应，累计客群。产品卖点展示上以“58万方规模”及“纯正意大利人文水岸住区”为发力点。以双地铁、武汉首个意大利风情商业街、武汉首家引进中山大学国际双语幼儿园、5600顶级会所为推广重点。,金地澜菲溪岸别墅产品小结：,绿地新都会,项目总建面：约46万方别墅总建面：约2.3万方别墅总户数：约160户别墅绿化率：35%（与当期高层一起计算）别墅容积率：2.5（与当期高层一起计
19、算）别墅类型：联排面积区间：130变260价格区间：230-290万元,2室1厅3卫1厨132变260.00 赠送约顶层花园、地下室,代表户型产品,去化速度绿地新都会别墅产品，共销售约160套。目前别墅产品剩余约20套。今年以来别墅产品消化速度大约10套/月。,客户群体汉正街、汉口、汉阳私企老板、公务员、汉口改善型客户,去化速度及客户分布,一、赠送空间：130平变260平二、综合资源(配套)：10万方商业体、华润万佳、美格菲健身中心、星美国际影城、汇佳教育机构四大品牌三、法式风格别墅,核心卖点：新都会别墅产品，以“综合配套”及“大面积赠送百变空间”为发力点。,沙盘展示,展板展示,楼体字展示,现
20、场展示,蓄客渠道,绿地新都会高端活动铺排,2011年10月19日，万众瞩目的iPhone4S在绿地进行江城首展。,为了丰富广大羽毛球爱好者的业余生活，促进各大社区内邻里之间的交流，2012年7月绿地杯搜房社区羽毛球友谊赛火热启动，,定格绿色生活，分享总额20万大奖。昨日上午，“光影绿地 印象中国”摄影大赛武汉赛区启动仪式，在绿地隆重上演。200多位摄影爱好者汇聚现场，个个长枪短炮、装备齐全，享受属于他们的光影盛宴。,营销推广上线上，主要靠报广、户外、短信完成线上推广。线下，主要靠老带新以及圈层的口碑效应，累计客群。产品卖点展示上以“综合配套”及“大面积赠送百变空间”为发力点。突出项目的综合配套
21、实力，加上低总价高赠送，凸显出别墅产品超高的性价比。客户群体上：以汉正街、硚口区以及江汉区的私企老板、公务员以及部分汉口地区改善型客户为主。,绿地新都会别墅产品小结：,和记黄埔观湖园,项目总建面：约113万方别墅总建面：约1.9万方别墅总户数：约98户别墅绿化率：33%（与当期高层一起计算）别墅容积率：1.2（与当期高层一起计算）别墅类型：联排、双拼面积区间：196-390价格区间：170-550万元,代表户型产品,3室1厅3卫1厨 赠送地下室以及屋顶露台,去化速度和记黄埔观湖园项目目前仅在办理VIP卡，还未开盘。暂无去化。,客户群体目前VIP客户主要集中在汉阳、硚口一带；身份以私营企业主、外
22、地投资客为主,去化速度及客户分布,核心卖点：后官湖一线生态湖景资源、赠送地下室,现场展示,别墅推广主要以报广、短信为主另外项目在王家湾设置看房团每天巡展并接送客户,蓄客渠道,营销推广上线上，主要靠报广、短信完成线上推广。线下，主要靠有限的圈层口碑效应，累计客群。产品卖点展示上后官湖一线生态湖景资源、赠送地下室为项目核心卖点客户群体上：以汉阳区、硚口区以及江汉区的私企老板以及部分投资客为主。,和记黄埔观湖园别墅产品小结：,别墅产品营销推广小结,1、产品去化市场上300万以内的别墅去化较好。其它大多保持2-3套/月的去化速度。2、宣传推广上以户外、报广、短信、小众杂志为主，建立知名度。3、活动组织上策略一：高端异业联盟（联手奔驰、银行VIP等高端资源，实现异业联盟）策略二：名人效应（邀请名人，制造轰动效应）,
